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不動産法において、同時所有権または共同所有権とは、複数の人が同時に不動産を所有する様々な形態を指します。複数の人が同じ不動産を所有している場合、一般的に共同所有者と呼ばれます。不動産の共同所有者を表す法律用語は、共同テナントまたは共同テナントであり、後者は生存権を意味します。コモンロー法域のほとんどでは、共有所有権と共同所有権が認められています。
多くの法域では、夫婦共有名義の不動産所有権も認められており、これは事実上、夫婦間の共同所有権に相当します。多くの法域では、共同所有権を生存権付き共同所有権と呼ぶことがありますが、両者は同じものです。なぜなら、すべての共同所有権には生存権が含まれているからです。これに対し、共有名義の不動産所有権には生存権は含まれません。
共同所有の形態は、共同所有者が生前に自己の持分を他者に売却する権利には影響しませんが、共同所有者が死亡時にその不動産を遺贈する権利には影響します（共同所有者の場合）。ただし、共同所有者は共同所有権を解消することで、この権利を変更できます。これは、共同所有者が自己の持分を譲渡するたびに発生します。
法律は地域によって異なる場合があり、以下の一般的な説明はすべての法域に完全に当てはまるわけではありません。
コモンローの下では、共同所有者はデフォルトで以下の権利を共有します。
共同所有者は一般的に、不動産の改良費用を負担する義務はありません。共同所有者の1人が不動産の価値を高めるような設備を追加した場合、他の共同所有者がその設備によって不動産からより大きな利益を得たとしても、その共同所有者は他の共同所有者にその設備の追加費用を分担するよう要求する権利はありません。ただし、分割の際には、共同所有者は、その「改良」によって不動産の価値が増加した場合、その改良によって追加された価値を回収する権利があります。逆に、共同所有者の「改良」によって不動産の価値が減少した場合、その共同所有者はその減少に対して責任を負います。オーストラリアの判例[ 1 ]では、高等裁判所は、共同所有者の1人による修繕費用は、不動産の分割または最終分配（つまり売却）の際に考慮に入れなければならないと述べています。
各共同所有者は、その持分に対して分割融資を利用して抵当権を設定することにより、各自の持分を個別に担保することができます（ただし、後述するように、これは実質的に共同所有権を共有所有権に転換する可能性があります）。他の共同所有者は、他の所有者の持分のみに設定されている抵当権の支払いを手伝う義務はなく、抵当権者はその抵当権設定者の持分に対してのみ抵当権を行使することができます。共同所有不動産の個々の持分を担保とする銀行融資は、住宅ローン業界で最も急速に拡大している分野の一つです。
共有所有権（TIC）は、共有所有権の一形態であり、各所有者（共有者と呼ばれる）は、法律上、同一の不動産の別個の持分を所有しているとみなされます。デフォルトでは、すべての共有者は均等な持分を所有しますが、その持分の大きさは異なる場合があります。[ 2 ]
TICの所有者は、特定のユニットやアパートではなく、共有不動産の一定割合を所有しており、その権利証には所有権の割合のみが記載されています。特定のTIC所有者が特定の住居を使用する権利は、郡の記録に記録された権利証、地図、その他の文書ではなく、すべての共同所有者が署名した書面による契約（「共有不動産契約」と呼ばれることが多い）から生じます。[ 3 ]この所有形態は、共同所有者が結婚していない場合や、不動産の購入に異なる金額を拠出している場合に最も一般的です。共同事業パートナーシップの資産は、共有不動産として保有されることがあります。[ 2 ]
共有名義人は生存権を持たない。つまり、共有名義人のうちの1人が死亡した場合、その共有名義人の不動産に対する権利は、その人の遺産の一部となり、遺言または法定相続によって、その所有者の受遺者または相続人に相続される。[ 2 ]また、各共有名義人は不動産に対する権利を有するため、共有名義人全員の間で合意された制限がない限り、他の不動産権益と同様に、生前にその不動産に対する権利を売却したり、その他の方法で処分したり（例えば、抵当に入れたり）することができる。[ 2 ]
共有名義の不動産の所有者が、共有名義を解消（通常は「破棄」と呼ばれる）することを希望する場合、不動産の分割を求めることができます。これは、土地を個々の所有者が明確に区別できる区画に分割する手続きであり、ゾーニング規制やその他の地域の土地利用規制によって法的に認められている場合に限ります。分割が認められない場合は、不動産の強制売却が唯一の選択肢となり、その後、売却代金を分配することになります。
当事者間で分割について合意できない場合、当事者のいずれかまたは全員が、土地の分割方法を決定するために裁判所の裁定を求めることができます。分割方法には、共同所有者間の物理的な分割（現物分割）があり、各所有者は自身の持分に相当する部分の所有権を保持します。裁判所は、不動産を売却してその売却代金を所有者に分配する売却分割を命じることもできます。現地の法律で物理的な分割が認められていない場合は、裁判所は売却分割を命じなければなりません。
各共有者は当然に分割を求める権利を有しており、これは共有者のいずれかの請求があれば裁判所が分割を命じることを意味します。この一般原則の唯一の例外は、共有者が明示的または黙示的に分割権を放棄することに同意した場合です。権利は永久に、特定の期間、または特定の条件下で放棄することができます。しかし、裁判所は財産の譲渡可能性を制限するものであるため、この放棄を強制執行することはまずありません。[ 4 ]
共同所有権または生存権付き共同所有権（JTWROS）は、共同所有者が生存権を有する同時所有権の一種であり、所有者の1人が死亡した場合、その所有者の不動産に対する権利は法律の規定により生存する所有者に移転し、遺言検認を回避します。死亡した所有者の不動産に対する権利は単純に消滅し、相続人が相続することはできません。このタイプの所有権では、最後に生存した所有者がすべての不動産を所有し、その所有者の死亡時にその不動産は所有者の遺産の一部となります。共同所有者が不動産に対して不均等な権利を持つ可能性がある共有所有権とは異なり、共同所有者は不動産に対して均等な持分を有します。[ 5 ]
債権者が故人の遺産に対して負う請求は、特定の状況下では、故人が以前所有していたものの、現在は生存者が所有している部分によって弁済される場合がある。言い換えれば、故人の負債が不動産に付随したまま残る場合があるということである。
この所有形態は、夫婦間、親子間、その他、所有権を生存者に即時かつ自動的に移転させたいあらゆる状況でよく見られます。このような形で保有される銀行口座や証券口座の場合、所有者の意思を示す証拠として、口座名にJTWROSという略語が付加されるのが一般的です。
共同所有権を設定するには、その意思を明確に示す文言を使用する必要があります。例えば、「ABとCDに、生存権付き共同所有権者として、共有所有権者としてではなく」といった文言です。このような長い文言は、「共同所有権」という語句が共有所有権と同義語として使われている法域では特に適切でしょう。「ABとCDに共同所有権者として」や「ABとCDに共同で」といった短い文言は、ほとんどの法域で使用できます。このような文言は、譲渡証書やその他の所有権移転証書で当事者が使用することも、遺言者が遺言書で使用することも、生前信託証書で使用することも可能です。
遺言者が遺言で複数の受益者に財産を「共同」で遺贈し、その受益者のうち1人以上が遺言の効力発生前に死亡した場合、その受益者の生存者は共同所有権に基づいて財産全体を相続します。しかし、受益者が共有所有権に基づいて財産を遺贈されていた場合で、遺言の効力発生前に死亡した場合は、その受益者の相続人が直ちにそれぞれの持分を相続します（受益者が死亡しているため）。
共同所有権を成立させるには、共同所有者は「4つの共通点」を共有しなければならない。
これらの要素のいずれかが欠けている場合、共同所有権は無効となり、共同所有権は均等な持分による共有所有権として扱われます。
共同所有者のいずれかが、共同所有権に反する形で不動産を処分した場合、その共同所有者は共同所有権を終了させた（「破棄」したとも呼ばれる）ものとみなされます。残りの共同所有者は、残りの持分について共同所有権を維持します。処分は、不動産における共同所有者の持分の譲渡または売却である可能性があります。抵当権に関する立場はより疑わしいものです（下記参照）。例えば、3人の共同所有者のうち1人が不動産における持分を第三者に譲渡した場合、第三者は共有名義で1/3の持分を所有し、他の2人の元の共同所有者は、共同名義で残りの2/3を保有し続けます。この結果が生じるのは、「時間の統一性」が破られるためです。つまり、譲渡によって新たな権利のタイミングが元の権利のタイミングと異なるためです。共同所有権を維持することを希望する場合は、当初の3人の共同所有者が、1つの文書で共同所有権を残りの2人の共同所有者と新しい共同所有者に譲渡する必要があります。
共同所有者は、共同所有権を解消しても、その不動産に対する権利を維持することができます。ほとんどの法域では、共同所有者は、その旨を記載した文書を作成することで共同所有権を解消できます。しかし、コモンローの要件を維持している法域では、名義貸しによる交換が必要です。これは、別の人物が共同所有者から名目上の対価で不動産を「購入」し、その後すぐに同じ価格で共同所有者に売却し直すという手続きです。いずれの場合も、その所有者の不動産に対する権利に関しては、共同所有権は共有所有権に戻ります。
単純な文書による譲渡方法には、重大な問題が生じる可能性があります。名義貸しの場合、譲渡の証人がいますが、文書の場合は証人がいない可能性があります。どちらの方法でも、破綻が生じると、双方に悪影響を及ぼします。証人がいない可能性があるため、文書を所持している側は、相手方が死亡した際にその事実を利用して文書を隠蔽する可能性があります。
共同所有者のうちの1人が共同所有不動産に抵当権を設定した場合、一部の法域では、これにより共同所有権が解消されることがあります。このような状況において所有権理論を採用する法域では、抵当権は、完済されるまで（永久的ではないにしても）、所有権の実際の移転として扱われます。そのような法域では、所有者の1人が抵当権を設定すると、その共同所有者に関する共同所有権は解消されます。
先取特権理論を採用している法域では、抵当権は単に不動産に先取特権を設定するだけであり、共同所有権は影響を受けません。先取特権だけでは共同所有権を終了させるには不十分であるため、債権者が訴訟を起こす前に債務者が死亡した場合、債務者の不動産に対する権利は消滅し、自動的に他の生存する共同所有者に帰属するため、債権者は不動産に対する請求権を失います。
生存権付き共同所有権証書の共同所有者は、分割申立てを行うことにより、共同所有権を解消することができます。分割申立ては法的権利であるため、通常、このような申立てを阻止する方法はありません。裁判所が生存権付き共同所有権証書の分割申立てを認めた場合、不動産は物理的に分割され、各所有者に同等の価値の部分が与えられるか、または不動産が売却され、売却代金は購入価格への貢献度に関わらず共同所有者間で均等に分配されます。購入価格への貢献度が高かった共同所有者に対しても、いかなる控除も行われません。
州によっては、共同所有者が他の共同所有者の持ち分を買い取ることで、不動産の公売を回避できる場合があります。また、複数の共同所有者が持ち分を合算して過半数の所有権を主張することで、公売を回避し、過半数の所有者に不動産を譲渡できる州もあります。不動産が公売される場合、通常は公売方式が用いられます。
分割手続きにおいて、光熱費や物件維持費など、自己の負担分を超えて物件関連費用を支払った共同所有者には、控除が認められる場合があります。また、物件の価値を高めた改良工事についても控除が認められる場合があります。ただし、共同所有権（生存権付き）は法律上、所有権が均等に分割されるため、購入価格への超過拠出については控除は認められません。
夫婦共有財産権（夫婦共有財産権とも呼ばれる）は、かつては夫婦のみに認められていた共有財産の一種で、夫婦が単一の法人格であるかのように財産の所有権が扱われます。[ 7 ]これは、夫婦は財産を所有する目的においては単一の法人格であるという、古いイギリスのコモンローの考え方に基づいています。 [ 8 ] [ 9 ]（ハワイ州では、登録された「相互受益関係」にある同性パートナーも夫婦共有財産権の所有を選択できます。バーモント州のシビルユニオン法では、シビルユニオンの当事者は夫婦共有財産権を取得できます。）[ 10 ]
生存権付き共同所有権と同様に、夫婦共有所有権にも生存権が含まれるため、配偶者の一方が死亡した場合、財産に対するすべての権利が生存者に「確定」し、遺言検認手続きを経ることなく、財産の単独支配権が生存配偶者に確定、つまり通常の意味で移転する。
一部の法域では、夫婦共有財産権を設定するには、証書に「夫婦共有財産権として」財産が夫婦に譲渡されることを明記する必要がありますが、他の法域では、証書に別段の定めがない限り、夫婦への譲渡は夫婦共有財産権を設定するものと推定されます。[ 11 ]（ Sociedad de ganancialesも参照）[ 12 ]また、生存権付き共同所有権を設定するために必要な4つの要素（時間、権利、利益、占有）に加えて、5つ目の要素である婚姻関係も必要です。[ 13 ]ただし、生存権付き共同所有権とは異なり、夫婦共有財産権では、いずれの当事者も一方的に所有権を解消する権利はありません。所有権の終了または財産の一部に関するいかなる取引も、両配偶者の同意が必要です。[ 14 ]
夫婦共有名義で不動産を所有している夫婦が離婚すると、自動的に婚姻関係が解消され、デフォルトの共有名義が残ります。[ 15 ]死亡または離婚の場合、残された配偶者には生存権があります。[ 15 ]ニューヨーク州の協同組合では、1995 年以来、夫婦が共有名義で所有するオプションとして、夫婦が離婚すると、次のいずれかになります。a) 一方の配偶者が協同組合の株式を自分の名義ではなく、もう一方の配偶者の名義のみで表示するように要求した場合、それは法律により自動的に即座に効力を生じ、法人の登記官および譲渡代理人によってそのように表示されなければなりません。b) どちらの配偶者もそのような要求をしない場合、離婚により協同組合の株式のこのタイプの所有は自動的に共同所有に変わります。[ 16 ] [ 17 ]
米国の一部の法域では、もはや夫婦共有財産権を認めていません。[ 18 ] [ 19 ]認められている法域では、一方の配偶者の債権者から財産を守ることができるほか、一方の配偶者のみが破産救済を申し立てている場合に財産を部分的に守ることができるなどのメリットがあります。[ 19 ]夫婦共有財産権において、債務者でない配偶者が債務者配偶者より長生きした場合、その財産に対して担保権を行使することはできません。一方、債務者配偶者が債務者でない配偶者より長生きした場合、担保権は債務者配偶者の当初の半分の持分だけでなく、財産全体に対して行使される可能性があります。
多くの州では、夫婦共有財産としての所有権は、銀行口座や金融資産の有効な所有形態として認められている。
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