資本化率

資本化率(または「キャップ レート」) は、さまざまな不動産投資を比較するために使用される不動産評価尺度です。さまざまなバリエーションがありますが、キャップ レートは一般に、不動産資産によって生み出される年間賃貸収入と現在の市場価値の比率として計算されます。ほとんどのバリエーションは、年間賃貸収入の定義、年間費用の総額か純額か、年間賃貸収入が実際に受け取った金額 (初期利回り) か、資産が最適に賃貸された場合に受け取ることができる潜在的な賃貸収入 (ERV 利回り) かによって異なります。

利率は次のように簡単に計算されます。

${\displaystyle {\mbox{資本化率}}={\frac {\mbox{年間純営業利益}}{\mbox{現在の価値}}}}$

投資家によっては、キャップレートを異なる方法で計算する場合があります。

購入価格または市場価格が不明な場合、投資家は次のように過去のリスクプレミアムに基づく別の式を使用して資本化率を決定できます。

${\displaystyle {\mbox{資本化率}}={\frac {{\mbox{リスクフリーレート}}+{\mbox{過去の不動産リスクプレミアム}}-{\mbox{期待純営業利益成長率}}}{1-{\frac {\mbox{年間資本支出}}{\mbox{純営業利益}}}}}}$

たとえば、建物を1,000,000 ドルの販売価格で購入し、 1 年間で 100,000 ドルの営業利益 (総リース収入から固定費と変動費を差し引いた残りの金額)を生み出した場合、次のようになります。

• ⁠10万ドル/1,000,000ドル⁠ = 0.10 = 10%

不動産建物の資本化率は 10% です。言い換えると、建物のコストの 10 分の 1 がその年に得た純収益によって支払われます。

所有者が 20 年前に20 万ドルで建物を購入し、現在その価値が40 万ドルである場合、キャップ レートは次のようになります。

• ⁠10万ドル/40万ドル⁠ = 0.25 = 25% です。

投資家は、この投資に資金を拘束し続けることによる機会費用を考慮する必要があります。この建物を保有し続けることで、投資家は40 万ドルを投資する機会を失っています(建物を市場価格で売却し、その収益を投資することによって)。

そのため、キャップレートの計算には、実際の初期投資額ではなく、投資の現在の価値を使用する必要があります。ほとんどの不動産取引は、住宅ローンなどの借入資本を使用して資金調達されます。

したがって、20 年前に20 万ドルで建物を購入した所有者にとって、実際のキャップ レートは 50 パーセントではなく 25 パーセントであり、投資額は20 万ドルではなく40 万ドルになります。

現在の価値を使用するべき理由のもう1つの例として、建物が相続または慈善寄付として譲渡された場合を考えてみましょう。新しい所有者は、年間純利益を初期費用で割ります。

• ⁠所得/料金⁠ = ⁠10万ドル/0⁠ → 未定義

不確定な収益率でいくらかの金額を投資した人は、誰でもすぐに投資に対して不確定なパーセント収益を得ることができます。

このことから、資産価値が増加すると、キャップレートを維持するために、資産が生み出す収入額も（同じ率で）増加するはずであることがわかります。

資本化率は、投資がどれだけ早く回収できるかを間接的に測定するものです。上記の例では、購入した建物は 10 年後に完全に資本化（回収）されます（100% を 10% で割る）。資本化率が 5% の場合、回収期間は20 年になります。

米国の 不動産鑑定では、純営業利益が使用されることに注意してください。キャッシュ フローは、純営業利益から債務返済額を差し引いたものです。十分な詳細情報が得られない場合、純営業利益から資本化率を導き出すか、推定して、コスト、価値、または必要な年間収入を決定します。

投資家は自分のお金を「資本資産」とみなします。したがって、自分のお金がより多くのお金を生み出すことを期待します。リスクと他の資産への投資で得られる利息を考慮して、投資家は自分のお金から期待する個人的な収益率を算出します。これが投資家が期待するキャップ レートです。マンションが10 万ドルで売りに出され、不動産投資で少なくとも 8 パーセントの利益を期待している場合、投資家は10 万ドルの投資額に 8 パーセントを掛けて、マンションが運営費を差し引いた後に年間8,000 ドル以上の利益を生み出す場合、マンションは実行可能な投資であると判断するでしょう。

不動産投資では、投資基準として使用される予測資本化率に従って不動産が評価されることがよくあります。これは、以下の式の代数的操作によって行われます。

• 資本コスト（資産価格） = ⁠営業利益/資本化率⁠

たとえば、昨年1万ドルの純営業利益を上げたアパートの予想売却価格を評価する場合、予想資本化率を7％に設定すると、資産価値（または所有するために支払われる価格）は142,857ドル（＝⁠10,000ドル/.07⁠ )。

上記の式を使用する この不動産評価方法は、直接資本化または資本化率評価と呼ばれ、収益を生み出す不動産の評価によく使用されます。

資本化率評価の利点の 1 つは、それが「市場比較」アプローチによる評価とは別であることです(「市場比較」アプローチは、物理的、立地、経済的特性の比較に基づく他の類似物件の売却価格、土地のコストに加えて建物を再建するための実際の再調達コスト、および資本化率の 3 つの評価を比較します)。不動産市場の非効率性を考えると、不動産資産を評価する際には、一般的に複数のアプローチが好まれます。類似物件、特に「純粋な」収益物件の資本化率は、推定収益が適切に評価されていることを確認するために通常比較されます。

資本化率は、純利益ではなく、純営業利益 (NOI) と呼ばれるキャッシュフローの指標を使用して計算されます。通常、NOI は減価償却費と利息費用を差し引く前の収入 (収益) として定義されます。

• 営業利益いいえ= (純営業利益) − (営業費用) (つまり、税控除、減価償却、住宅ローン利息は NOI に考慮されません)。

  一方、レバレッジ税引前キャッシュフロー = NOI − (債務返済)

不動産の場合、運営費に固定資産税が含まれており、このような規定がビジネス モデルの一部となっている点に注意してください。

さらに、年間債務返済額は、不動産の利息負担と元本の償却額の合計です。

税務上および会計上の減価償却は、資産によって生み出される現金に直接影響しないため、資産の評価から除外されます。ただし、より慎重かつ現実的な定義を得るために、推定される年間メンテナンス費用または資本的支出は非利息費用に含められます。

NOI はキャップ レートの計算に使用される一般的な数値ですが (資金調達と減価償却は無視されます)、単に収入など、さまざまな用語で呼ばれることがよくあります。

キャップレートは、投資家が純営業利益 (NOI) に基づいて物件の価値を見積もるために使用するツールです。たとえば、不動産投資で年間160,000 ドルの NOI が得られ、類似物件が 8% のキャップレートに基づいて売却された場合、 160,000 ドルを 8% (0.08) で割ると2,000,000 ドルになるため、対象物件はおよそ 2,000,000 ドルと評価できます。物件のキャップレートが比較的高い場合は、投資に関連するリスクが大きいこと (商品とそれに対応する価値の減少) を示し、物件のキャップレートが比較的低い場合は、リスクが低いこと (商品に対する需要の増加) を示します。リスク評価で考慮される要素には、テナントの信用度、リース期間、物件の品質と場所、市場の一般的な変動性などがあります。

キャップレートは、資本の機会費用、成長期待、リスクという3つの主要な要素によって決まります。^[1]

商業用不動産投資は、投資資金をめぐって他の資産（株式や債券など）と競合します。資本の機会費用が高すぎる場合、投資家は資本を他の資産の購入に使用し、その結果需要が減少して価格が下落し、キャップ レートが上昇します。逆の場合、資本の機会費用の低下から生じる需要の増加によってキャップ レートは低下します。

商業用不動産の主な収入源は家賃です。家賃は、賃貸スペースの別の市場を形成するさまざまな需要と供給の要因によって決まります。投資家が買収を検討する際、特定の資産に関連するこの市場の将来の動向を予測する必要があります。スペース市場で将来的に家賃が上昇すると予想される場合、投資家は現在の収入源に対してより高い価格を支払うことになり、キャップ レートは低下します。スペース市場の見通しが弱い場合、投資家はより低い価格を支払うことを望み、キャップ レートは上昇します。

キャップ レートは、収益率の簡略化された指標であるため、他の指標と同様にリスクと収益のトレードオフの対象となります。つまり、キャップ レートは、実際のリスクまたは認識されているリスクと連動して変動します。リスク回避は人によって異なりますが、一般的に、投資家はリスクの低い資産に高い金額を支払う用意があります。そのため、リスクの低い資産は、リスクの高い資産よりもキャップ レートが低くなります。

資本化率に基づく不動産価値は、「現状」または「経過賃料」ベース、つまり現在の賃貸契約から得られる賃貸収入に基づいて計算されます。さらに、鑑定士は推定賃貸価値 (ERV) も提供します。ERV は、評価時点で対象不動産で達成されると合理的に期待できるオープンマーケット賃料に関する鑑定士の意見を示します。

現行賃料と ERV の差額が、物件の復帰価値です。たとえば、経過賃料が160,000 ドルでERV が200,000 ドルの場合、物件の復帰価値は40,000 ドルです。鑑定士のキャップ レートを 8% で一定に保つと、経過賃料に基づくと物件の現在の価値は2,000,000 ドル、ERV に基づくと2,500,000 ドルと見なすことができます。

最後に、不動産に支払われる経過賃料が ERV に等しい場合、その不動産は「ラック賃料」であると言われます。

キャップレートは、不動産投資によって生み出されるキャッシュフローのみを認識し、不動産の価値の変化は認識しません。

不動産投資家が投資のレバレッジなしの収益率を得るには、キャップ レートにパーセンテージの増減を加算 (または減算) する必要があります。たとえば、キャップ レートが 8% の物件で、価値が 2% 上昇すると予測される場合、全体的な収益率は 10% になります。実際の実現収益率は、資産の購入に使用された借入資金またはレバレッジの額によって異なります。

不動産投資の資金調達に使用されるレバレッジの割合を定量化するために使用される最も一般的な指標は、ローン総額と評価された不動産価値を比較するローン対価値比率 (LTV) です。

商業用不動産（CRE）市場では、通常、LTV比率の最大値は約75%です^[要出典]。

CBREが2021年初頭に実施した全国調査によると、米国の典型的なキャップレートは地域や都市市場によって異なりますが、一般的に都市部のオフィス物件では4.5％から6.5％、郊外のオフィス物件では6.5％から8.0％、集合住宅物件では3.5％から5.0％の範囲でした。工業用物件の典型的なキャップレートは2.5％から6.0％と、やや広い範囲を示しました。同じ調査によると、2021年初頭の小売物件のキャップレートは通常5.0％から7.0％の範囲でした。

全米不動産投資受託者協会 (NCREIF) は 2007 年 9 月 30 日の報告書で、前年の全物件の収益収益率は 5.7%、資産価値増加収益率は 11.1% だったと報告しました。

リアル・キャピタル・アナリティクスと連邦準備制度のデータを使用したウォール・ストリート・ジャーナルのレポート^[2]によると、2001年初頭から2007年末にかけて、オフィスのキャップレートは約10%から5.5%に、アパートは約8.5%から6%に低下しました。2006年と2007年の不動産バブルのピーク時には、さらに低いレートで取引が行われました。たとえば、ニューヨーク市のスタイベサント・タウンとピーター・クーパー・ビレッジのアパートは、非常に楽観的な想定に基づいて3.1%のキャップレートで売却されました。^[3] これらの低レートでの取引のほとんどは、株式収益を上げるために多大なレバレッジを使用しており、マイナスのキャッシュフローと借り換えの困難を生み出しました。^[4]

経済危機により米国の不動産販売価格は賃料よりも速いペースで下落しており、キャップレートは再び高い水準に戻り、2009年12月現在、中心業務地区のオフィスビルでは8.8%、アパートでは7.36%となっている。^[5]

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