自動評価モデル

自動評価モデル（ AVM）は、数学的モデリング技術を使用して、指定された日付の指定された不動産の価値を自動的に提供する不動産評価システムです。 ^{[1] [2]} AVMは統計的評価方法であり、比較ベースのAVMとヘドニックモデルに分類されます。その他の統計的評価方法には、住宅価格指数と単一パラメータ評価があります。^{[1] [3]}

類似物件ベースの AVM は、評価対象となる不動産の特性に基づいて、個々の評価ごとに類似物件を選択します。したがって、売買比較アプローチで不動産を評価するときに鑑定士が行う作業と同様に機能します。^[1]一方、ヘドニック モデルは、事前に計算されたパラメーターの形で個々の不動産特性の影響を分離しようとします。ヘドニック モデルを使用して評価を行う場合、実際の比較や自動化されたプロセスは行われませんが、代わりに、定義済みのパラメーターを含む特定の数式に不動産特性を入力することで値が計算されます。類似物件ベースの AVM は、評価される個々の不動産に基づいて類似物件を選択するため、評価結果を追跡できます。これはヘドニック モデルには当てはまりません。ヘドニック モデルは、使用する数式でパラメーター化された変数のみを考慮するため、より一般化に依存しています。^[1]

AVMはデータのベースとして、売却価格、以前の評価額、または提示価格を使用することができます。^[2]

鑑定士、投資専門家、融資機関は、住宅物件の分析に AVM 技術を使用しています。AVM は、数ミリ秒で取得できる住宅評価レポートです。これは、テクノロジー主導のレポートです。自動評価技術の成果物は、公開記録データの分析とコンピューターの決定ロジックの組み合わせから生まれ、住宅物件の推定価値の計算された推定値を提供します。AVM は、2 つ以上の種類の評価 (最も一般的なのは、ヘドニック モデルと反復取引指数) を組み合わせて使用​​します。各モデルの結果には信頼スコアが与えられ、そのスコアによって重み付けされ、分析されてから、指定された日付に基づく最終的な価値の推定値として報告されます。

AVM には通常、次のものが含まれます。

• 単一の住宅物件の指標となる市場価値（資本価値または賃貸価値）。
• 対象物件に関する情報と、類似物件の最近の履歴。
• 類似物件の比較販売分析。
• 現在、同様の物件が積極的に販売されています。

1990 年代後半、米国では、このテクノロジーは主に機関投資家によって、担保付き住宅ローンを購入する際のリスクを判断するために使用されていました。AVM は、2000 年代初頭に UKValuation と Hometrack の登場により英国で普及しました。

AVM は、住宅ローンの貸し手が、その評価額に基づいて融資を行うために、不動産の価値を判断するためにますます使用されています。従来の鑑定よりも AVM を使用する利点は、時間、費用、リソースを節約できること (例: 輸送の必要がない) であり、不動産の評価にかかるコストを削減できます。多くの AVM は低コストで使用できるため、評価方法の選択肢も広がります。従来の鑑定とは異なり、AVM の出力には詐欺のリスクがないと言われていますが、不動産の特徴が誤って入力された場合、特定のプロバイダーのシステムが意図的に操作されるか、その他の方法で操作される可能性があります。AVM は、評価プロセスから人間の要素を取り除き、コンピューターの客観性に依存して、人間の偏見や主観を取り除きます。^{[4] [5]}

AVM は、不動産ポートフォリオの価値を評価する際に特に役立ちます。また、プロバイダーが適切なレベルの精度を提供できる場合、自動化モデルを使用すると、個々の不動産を評価する際にも役立ちます。

デメリットは、物件の状態が考慮されないことです。物件の物理的な検査が行われないため、算出される評価額は平均的な状態を前提としており、現在の現実を反映していない可能性があります。AVM に裏付けられた住宅ローン申請に頼る購入者は、物件の真の状態を確立するために別途アドバイスを受ける必要があります。新築物件は、比較可能な物件や履歴データがないため、特に評価が困難です。しかし、AVM の利点は、より大規模な類似物件のプールを活用するため、主張されている「新築プレミアム」を組み込む傾向がないことです。ただし、これを実現するには、物理​​的な検査による類似物件に頼る必要があります。使用されるその他のデータ ソースは、記録された販売価格に隠れたインセンティブがあるため、誤解を招く場合があります (例:土地登記所)。AVM は、方角が価値に大きな影響を与える可能性がある大規模なアパートのブロックでは特にうまく機能しません。

下落市場における AVM の有効性に関する当初の懸念は、最近の景気後退期を通じて最も優れたパフォーマンスを発揮したモデルが非常に有効であり続けたことから、今では解決されています。ただし、「遡及的評価」のための AVM の使用は、一部の領域で無駄な活動につながっています。これはツールの欠陥ではなく、ツールを使用する一部の人々の評価の欠如です。

多くの AVM は、3 か月から 6 か月遅れの取引データも使用していますが、調査員はデータの最新性に関して同様に制限されています。したがって、これは優れたデータ ソースですが、現在の市場状況の変化は考慮されていません。

AVM は過去 15 年間で住宅ローン貸し手によってますます多く利用されており、新しい住宅団地など、住宅ストックが非常に一般的な場合に特に効果的です。不動産の種類やスタイルが多様である地域では、AVM の効果ははるかに低くなります。LTV 比率の高いローンのほとんどには物理的な検査が必要であり、リスクの低い住宅ローンや借り手は AVM によって評価されます。^[6]