改善

不動産において、価値向上とは、不動産所有者による投資以外の原因で不動産の価値が上昇することを指します。 ^[1]そのため、通常は未収入の増加分または臨時収入と呼ばれます。

たとえば、不動産がより価値の高い用途に再区画されたり、近隣の公共施設の改良により私有地の価値が上がったりすると、不動産所有者は他人の行動によって「利益を得る」ことになります。このため、税金やその他の手段を通じて公共のために利益を得ることは、一般的な政策アプローチです。

財産権保有者は、排他的権利（「このスペースを使用するには料金を支払わなければ、使用を禁止します」）を有する空間で発生した収入に対する残余請求権を有します。しかし、これらの権利は限定された権利の束です。ゾーニング法や計画法などの法律の進化とともに、これらの権利も進化します。

私有財産権の価値は、主に特定の場所の敷地でコスト（財産権コストを除く）を超えてどれだけの収益を生み出すことができるかによって決まります。財産権の価値は、会社の所有権の株式など、残余収入に対する請求権である他の資産と同様に、残余価値です。敷地のどの用途で最大の残余収入を生み出すかが、その最高かつ最良の用途です。

私有財産権の価値は、市場の状況、場所特有の特徴、固定された改良、および財産権の性質または範囲によって左右されます。建物や土木工事などの新しい固定された改良に投資すると、収益を得るためのコストが削減されるため、不動産の価値を高めることができます (不動産の価値は、収益からその場所で収益を得るために必要なコストを差し引いたものであることに注意してください)。それらの価値は、場所に対する財産権から物理的にも法的にも切り離すことができないため、不動産に「付随」します。

ただし、私有財産権の価値は、財産権所有者による投資ではなく、外部要因によっても上昇することがあります。これが改善です。たとえば、土地所有者に追加の開発権を与えるために再区画するなど、法律によって財産権の性質や範囲が変更されると、財産所有者に価値がもたらされます。

下の図は、概念的に改善がどのように発生するか、また、改善に対する税金によって、本来は私有財産の所有者に発生するはずの価値がどのようにして一般市民に移転されるかを示しています。^[2]

左の列は、農地や工業用地などの敷地における所有権の価値を示しています。その価値は、その敷地を独占的に使用することで得られる収益から、その敷地の使用にかかる費用を差し引いた金額によって決まります。敷地価値は残余価値です。

農作物の価値や工業生産物の価値など、生産される成果物の市場価値が増加しても、すべての入力コストが同じままである場合、その敷地での生産の残存価値の上昇を反映して敷地価値が上昇します。

これは 2 番目の列に示されています。たとえば、住宅の家賃が上昇しても、その住宅の運営コストが一定であれば、住宅地の価値は増加します。この変化は思いがけない利益とみなされ、土地価値税または財産税のシステムがある場合、その利益の一部は一般の人々と共有されます。

3 列目は、再区画化によって財産権の性質または範囲が変更された場合に何が起こるかを示しています。たとえば、区画法によってその場所での住宅や商業などのより高度な残余用途が禁止されていたため、以前の敷地の最善の用途が工業用のみであった場合、再区画化によって敷地の最善の用途が変わり、したがってその価値も変わります。「前」の敷地価値 (V1) と「後」の新しい敷地価値 (V2) の差が、改善です。

再区画化による改善に対する税金の影響は、4 番目の列に示されています。改善価値の一部が私有財産所有者から公共に移譲され、再区画化の決定による私的利益が減り、公共の利益のシェアが増加します。

再区画化によって公共のために改善を得る一般的な方法は 3 つあります。

1. 改良課税または税は、計画およびゾーニングの変更により、不動産所有者から改良を奪う可能性があります。
2. 公的機関を利用して未区画の未開発の土地を購入し、その後区画の再設定と地域のインフラへの投資を行うことで、区画の再設定とインフラへの投資によるすべての改善が公的に確実にもたらされます。
3. より価値の高い用途に開発するための権利をオークションにかけたり販売したりします。

ACTは1971年以来、何らかの形で改善税を課してきました。その原型はリース変更料（LVC）であり、開発申請が承認された時点で支払う必要があります（ただし、支払い時期は一定期間延期できます）。2018-19年度には5,300万ドルの収入がありました。^[3]

ACTはまた、公的機関を派遣してグリーンフィールドの土地開発をすべて実施することで、コミュニティの再区画化による改善も実現しています。これは、農村から都市への用途転換による改善の100％を公的機関が享受することを意味します。2019年から2020年にかけて、このアプローチから1億ドルの収益が得られました。^[4]

1969年に30%の改良税が課せられた。1970年から1974年にかけて、シドニーでは、土地を農村から都市へ転用する場合、30%の再区画改良税が適用された。この税の支払いは、売却または開発の承認によって開始された。この税は、4年半の運用期間で1,700万ドルの収入をもたらした。^[1] 1970年代のシドニーでの経験は、都市の成長に伴って予想外の利益が得られなくなった地主たちに対する組織的な政治的圧力によってのみ、短命に終わった。

ビクトリア州政府は2021年度予算で、工業用地を高密度住宅地に転換するための50%の臨時再区画税を提案した。^[5]

住宅に関しては、1909 年都市計画法によって、計画変更による改善分を徴収し「悪化分」を補償する選択肢が地方自治体に与えられましたが、義務ではありませんでした。計画の採択時にその日に計算して、計画による価値の増加分すべてを徴収することが提案されましたが、妥協案として恣意的な 50% が採用されました。ただし、1909 年法の「後継計画」の中には、80% まで引き上げられたものもありました。

1932 年に、この割合は許容される 75% に引き上げられ、変更後 12 か月以内に請求可能となり、支払いは資産の用途または処分の変更 (3 年以上の譲渡またはリースを含む) まで延期され、変更があった場合は利息とともに支払う必要が生じました。

1948年の法律改正で改良条項は削除された。^[6] 1967年の土地委員会法で40%の税率で再導入されたが、1970年に廃止された。^[7]

コロンビアでは、1921年から改良税（contribución de valorizaciónと呼ばれる）が適用されています。適用されるモデルは都市によって異なります。改良税の「ボゴタモデル」は、特定の公共事業の費用を賄うための一般的な税金を反映しています。「メデジンモデル」では、公共事業によって生み出された余剰価値への参加を反映しています。^[8]

1990 年代以降、サンパウロ州では不動産開発業者に対し、創出された増分価値の最低 50 パーセントを拠出する義務がありましたが、UO アグア ブランカではこの最低額は 60 パーセントに設定されました。

改善価値の実際的な決定に関する問題により、追加建設潜在性債券証明書（CEPAC）が導入されました。これは市が発行し、サンパウロ証券取引所（Bovespa）でオークションにより販売されます。

「CEPACは、保有者に容積率や敷地面積の拡大、土地の用途変更などの追加の建築権を与える。財政的に言えば、CEPACは開発業者が新しい建築権と引き換えに行政に与える経済的補償である。」^[9]

他の多くの都市でも、この「公共購入と再区画」アプローチのバリエーションが採用されています。公共機関は、都市利用のための再区画とマスタープランニングの前に、未開発または未開発の主要な敷地を取得し、その後、新しい道路やインフラを備えたアップゾーニングされた土地のほとんどを民間開発に売却します。これにより、公共機関は、価値の高いゾーニング権を持つ民間の不動産を取得することなく、公共インフラを調整し、ゾーニング変更による改善の100％を獲得できます。^[10]

• ウィクショナリーの「betterment」の辞書定義