市場価値

市場価値、またはOMV（オープンマーケット評価）とは、競争入札の場で資産が取引される価格のことです。市場価値は、オープンマーケット価値、公正価値、または公正市場価値と混同して使われることが多いですが、これらの用語は基準によって異なる定義があり、状況によっては意味が異なります。

国際評価基準では、市場価値を「適切なマーケティングの後、当事者がそれぞれ知識を持ち、慎重に、強制されることなく行動した場合、評価日において、意欲のある買い手と意欲のある売り手の間で、対等な取引において不動産が交換されるべき推定金額」と定義している。^{[ 1 ]}

市場価値は、市場価格とは異なる概念です。市場価格とは「取引が可能な価格」であるのに対し、市場価値は理論的な基準に基づく「真の潜在的価値」を指します。この概念は、市場価格が真の潜在的市場価値を反映していない状況で最も一般的に用いられます。市場価格が市場価値と等しくなるためには、市場が情報効率的であり、かつ合理的な期待が支配的である必要があります。

Mocciaro Li Destri、Picone、Minà（2012）^{[ 2 ]}は、企業が適切な経営判断と有効な戦略を通じて価値を創造する能力と、株主価値の変動が金融市場（特に株式市場）で副次的に現れることとの間には、微妙だが重要な違いがあることを強調している。この観点から、彼らは戦略を財務業績指標に取り戻すことができる新しい方法論を導入することを提案している。

市場価値は公正価値とは異なり、公正価値は関係当事者に依存するのに対し、市場価値はそうではありません。例えば、IVSは現在、公正価値は「取引から各当事者が得るそれぞれのメリットまたはデメリットを考慮して、2つの特定の当事者間で公正な価格を評価することを必要とする」と述べています。市場価値はこれらの基準を満たす場合もありますが、必ずしもそうとは限りません。公正価値は、企業取引におけるデューデリジェンスを行う際によく使用されます。2つの当事者間の特定のシナジー効果により、両者間で公正な価格がより広い市場で得られる可能性のある価格よりも高くなる場合があります。言い換えれば、「特別な価値」が生み出される可能性があります。市場価値ではこの「特別な価値」の要素を無視する必要がありますが、公正価値の評価の一部を形成します。^{[ 3 ]}

この用語は不動産鑑定においてよく用いられる。なぜなら、不動産市場は一般的に情報効率と取引効率の両面で非効率的であると考えられているからである。また、不動産市場は、汚染事故やその他の市場混乱など、長期にわたる不均衡状態に陥ることがある。

鑑定評価は通常、取引市場に関する一連の仮定に基づいて行われ、それらの仮定は鑑定評価に使用される価値の定義に反映されます。一般的には、米国連邦規制貸付機関向けに定められた定義が使用されますが、状況によっては他の定義が使用される場合もあります。^{[ 4 ]}

「公正な売買に必要なすべての条件が満たされた競争的かつ開かれた市場において、買い手と売り手がそれぞれ慎重かつ十分な知識を持って行動し、価格が不当な刺激によって影響を受けないことを前提として、不動産がもたらす可能性が最も高い価格（金銭的価値）。この定義には、特定の日付での売買の成立と、以下の条件の下での売り手から買い手への所有権の移転が暗黙のうちに含まれている。すなわち、買い手と売り手は通常、動機づけられていること。両当事者が十分な情報または助言を受けており、自らの最善の利益になると考える行動をとっていること。開かれた市場での露出に妥当な期間が確保されていること。支払いが米ドル現金、またはそれに匹敵する金融手段で行われること。そして、その価格が、売買に関わる者によって付与された特別なまたは独創的な融資や販売上の優遇措置の影響を受けない、売却された不動産に対する通常の対価を表していること。」

米国では、州法、連邦法、または地方自治体の法律に基づき、免許または認定を受けた鑑定士が、統一鑑定実務基準（USPAP）に準拠した鑑定書を作成することが義務付けられている場合があります。統一鑑定実務基準では、市場価値が適用される定義である場合、鑑定書には最有効使用の分析と暴露期間の推定も含まれていなければならないと規定されています。すべての州で、鑑定士の免許取得が義務付けられています。

USPAP（統一不動産鑑定基準）は、すべての不動産鑑定が単一の市場価値の定義に基づいて行われることを義務付けていません。鑑定士が他の価値定義を用いて不動産を鑑定するよう求められる状況は頻繁にあります。市場価値以外の価値が適切な場合、USPAPでは、鑑定士が使用する価値の定義とその定義の出典を示すことのみを求めています。

安定性と経済成長は、国際投資家が投資先を検討する際に重視する2つの要素です。経済的な魅力に加え、その他の優遇措置も提供する国は、投資を引き付けます。政情不安は、信頼の失墜だけでなく、通貨価値の低下を招き、より安定した他の投資先への資金流出を引き起こす可能性があります。

政府が多額の債務の一部を返済するために通貨を発行する場合、通貨供給量が増加し、最終的にはその価値が低下します。これはインフレによってさらに悪化します。さらに、政府が国内債券の売却によって財政赤字を補填し、通貨供給量を増加させることができない場合、外国人に売却可能な証券の量を増やさざるを得なくなり、結果としてそれらの証券の価値が低下します。

多額の債務は、外国投資家にとって懸念材料となる可能性があります。なぜなら、その国が債務不履行に陥るリスクがあると投資家が考えるからです。債務不履行のリスクが重大なものと認識されている場合、投資家はその特定の通貨建ての証券を購入することに消極的になります。そのため、例えばムーディーズやスタンダード＆プアーズによって決定される国の債務格付け^{[ 11 ]}は、その国の為替レートの重要な指標となります。

通貨価値と為替レートは、投資収益率に極めて重要な役割を果たします。投資家にとっての価値とは、ポートフォリオの大半を占める通貨の為替レートであり、それが実質的な収益率を決定づけます。為替レートの下落は、あらゆる収益から得られる所得やキャピタルゲインの購買力を低下させる効果があります。さらに、金利、インフレ率、国内証券からのキャピタルゲインといった他の所得要因も、為替レートという影響力のある複雑な要因の影響を受けます。

Luxmoore-May and Another v. Messenger May Baverstock [1990] 1 WLR 1009の事例は、市場価値の法的解釈を示しています。「この事件における損害額は、被告の契約違反の結果としてキツネ猟犬が実際に得た金額と、その時点での真の市場価値との差額であると私は結論づけます。その価値を示すより良い指標は、その直後にサザビーズでこれらの絵画が落札された価格以外に何があるでしょうか。国際美術市場が支払う意思があった価格は、キツネ猟犬の価値を示す最も明白な証拠であることは間違いありません。」^{[ 12 ]}