売上比較アプローチ

売買比較法( SCA ) は、不動産の属性マトリックスまたは物件の重要な特徴がその価値を左右するという仮定に基づく不動産鑑定評価方法です。たとえば、一戸建て住宅の場合、そのような属性には、床面積、眺望、場所、浴室の数、敷地面積、物件の築年数、物件の状態などがあります。この方法は、不動産の他の 2 つの主要な価格設定方法であるコスト アプローチと収益アプローチとは対照的です。

売買比較アプローチは、需要と供給の原則と代替の原則に基づいています。需要と供給は、買い手と売り手の両方の一般的な市場行動を通じて価値を示します。代替は、過度の建設遅延がないと仮定した場合、購入者が、同等の効用を持つ敷地で代替できる金額よりも高い金額で改良された不動産を購入することはないということを示しています。

実際には、不動産業者や不動産鑑定士が使用する最も一般的な SCA 方法は、売上調整グリッドです。この方法では、対象物件のすぐ近くにある最近売却された少数の物件を使用して、その属性の価値を推定します。比較対象物件の調整は、傾向分析、マッチドペア分析、または単純な市場調査によって決定できます。

より高度な研究者や鑑定士は、一般的に、より地理的に分散した多数の不動産取引を比較して、さまざまな属性が不動産価値に与える影響の重要性と大きさを判断する多重回帰法に基づく統計的手法を採用しています。研究では、販売調整グリッドと多重回帰モデルは理論的には同じであり、前者はよりヒューリスティックな方法を適用し、後者は統計的手法を使用していることが示されています。^[1]

空間自己回帰はこれらの統計手法に問題をもたらします。高額な不動産は密集する傾向があり、したがって 1 つの不動産価格が近隣の不動産価格から独立していないためです。不動産インフレと価格サイクルを考慮すると、サンプル取引間の時間間隔が長すぎると、両方の比較手法の信頼性が損なわれる可能性があります。SCA の単純な使用を妨げているもう 1 つの要因は、都市の近隣地域の進化の性質ですが、実際には都市の進化は徐々に進行するため、この価値評価手法への影響は最小限に抑えられます。

訴訟や汚染された不動産の鑑定など、より複雑な状況では、鑑定士は、リピートセールモデル（時間の経過に伴う住宅価格の上昇を測定するため）、調査研究（例：コンティンジェントバリュエーション）、ケーススタディ（複雑な状況での調整を開発するため）、またはその他の統計に基づく手法など、広く受け入れられている高度な手法を使用してSCA調整を開発します。^[2]

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• 不動産鑑定協会発行の『不動産鑑定第 12 版』は、業界で認められた教科書です。
• 鑑定財団による「専門的な鑑定業務の統一基準」は、2006 年版まで毎年更新され、発行されています。今後は、更新版が 2 年に 1 回発行される予定です。
• 販売比較アプローチ、Lloyd D. Hanford, Jr.、MAI 著