コストアプローチ

原価アプローチは、個々の不動産の価格を決定するために使用される不動産鑑定評価方法です。 ^[1]これは3つの方法のうちの1つで、他の3つは市場アプローチ、または売買比較アプローチ、および収益アプローチです。原価アプローチの基本的な前提は、不動産の潜在的なユーザーは、同等の建物を建設する費用よりも高い金額を不動産に支払うことはない、または支払うべきではないということです。したがって、建設費から減価償却費を差し引いた金額に土地を加えた金額が、市場価値の限界、または少なくとも基準となります。

このアプローチには、かなり大きな前提が組み込まれています。基本的な前提の 1 つは、建築可能な土地が十分に供給されているため、既存の不動産を購入する代わりに建築することが現実的な選択肢であるということです。米国を含む今日の世界の一部の地域では、開発が進みすぎているか、計画承認が非常に制限されているため、土地不足のため新築が選択肢にありません。関連する質問は、問題の建物がその市場で実際に再び建てられるものであるかどうかです。開発の傾向が、たとえば大量倉庫を好む場合、複数階建ての製造施設の建設を検討する人がいるでしょうか。高密度のマンションがトレンドである場合、一戸建ての住宅の建設を検討する人がいるでしょうか。時代遅れの建物の建設コストは、市場価値とは関係ないと考えられています。

他にも問題になり得る方法論上の問題があります。コストをどのように見積もるのでしょうか。正確なレプリカの複製に基づいていますか、それとも機能的に同等と判断されるものに基づいていますか。コストを非常に正確に見積もることはできますか。プロジェクトが入札にかけられるとき、通常、同じ計画と仕様に対してさまざまな価格が提示されるのではありませんか。プロジェクトの最終コストは、最初の入札額と同じですか。利益はどのように扱われるべきですか。コスト アプローチは通常、3 つのアプローチの中で最も高くなると主張する人もいます。同時に、プロジェクトが実行可能であるのは、その予測コストが完成価値よりも低い場合のみであるというのは 自明の理です。

新しいものと完全に時代遅れのものとの間には、経年変化、流行、変化 (減価償却) に関連するさまざまなマイナス要素が発生します。これらは、物理的 (摩耗、裂傷、劣化)、機能的 (外観、感触、形状、スタイル)、および立地的 (物件自体以外の要因の影響) にまとめられます。

一般的に、対象となる不動産が新しく、適切な（最高かつ最良の）用途である場合、原価アプローチは市場価値を最もよく示すと考えられています。

• 収益アプローチ
• 売上比較アプローチ
• ドイツの所得アプローチ
• 価格
• 不動産業