ドイツの所得アプローチ

建物の状態は評価額に直接影響します。まず、建物にメンテナンスの未処理案件があるかどうかを判断する必要があります。もしある場合は、その未処理案件を解消するための費用（通常は設備投資額と呼ばれる）を算出し、後で評価額から差し引きます。この計算は、想定される賃貸収入との相関関係を前提とし、建物の築年数も考慮に入れる必要があります。次に、大規模な改修やアップグレードは建物の耐用年数を延ばす可能性があるため、これらも考慮に入れる必要があります。

ドイツの文献や準公式のNormalherstellungskosten 2000（略称NHK 2000、「標準生産コスト」）^{[ 4 ]}には、耐用年数に関する詳細な情報が記載されており、一般的に集合住宅では60～80年、オフィスビルでは50～80年とされています。耐用年数は経済環境を十分に考慮して適用する必要があるのに対し、技術的耐用年数は無期限である可能性があることを強調しておかなければなりません。耐用年数の終わりに近づくと、建物の価値は急激に低下することが理解されており、長期的に賃貸収入を得るためには、新築または大規模な改修が必要になります。

したがって、最近の大規模な改修（外殻、賃貸可能なエリア、^{[ 5 ]} HVACRなど）は、改修の範囲に応じて、またレイアウトやエネルギー消費などの他の考慮事項が努力を妨げないことを前提として、建物の残りの耐用年数を大幅に延ばすことができます。

アスベストやその他の有害物質による建物の汚染も、総価値に影響を与える可能性があります。これは通常、建物の価値から除染費用を差し引くことで考慮されます。

ドイツでは、土地の価値を個別に査定するために、鑑定士は通常、グータハターアウスシュス（GA）が収集した情報を使用します。ほとんどのGAは、土地価格ガイドマップ（ Bodenrichtwertkarten ）を含む市場レポートを2年ごとに発行しています。また、地元のGAに直接連絡して、特定の土地の価格データを問い合わせることも可能です。

特定の比較対象を利用する際には、以下の点を考慮する必要があります。

• 比較対象物件は近隣にあるか、または土地評価区域を参照する場合は、評価対象物件が当該区域内またはその近隣にある必要があります。
• 用途の種類（住宅、オフィス、小売、工業など）は、評価対象の用途と一致している必要があります。
• 総床面積または総容積面積で測定される利用率は、適切な換算係数を用いて比較可能にする必要がある。
• 土地の区画の大きさも考慮に入れなければならない。

さらに、鑑定士は土地の価値に影響を与える追加的な要因がないかを確認する必要があります。これには、敷地開発費用、汚染、通行権、その他の権利などが含まれます。これらは適切な方法で考慮に入れなければなりません。

ドイツの不動産評価実務において「土地賃料率（Liegenschaftszinssatz） 」として知られる利回りは、土地賃料率（経済財である「土地」の使用を考慮するために、建物の純営業利益から差し引かれる仮想賃料）を決定する上で重要な価値決定要因となる。さらに、残存耐用年数とともに、建物の価値を計算する際に用いられる乗数を数学的に決定する。

繰り返しになりますが、鑑定評価機関（Gutachterausschüsse）は収益に関する情報を提供します。鑑定評価機関は、購入価格データベースの経験的分析に基づいて、用途別の地域収益を規定します。しかしながら、小規模自治体の一部の鑑定評価機関ではこれらの分析を実施しておらず、したがって収益データを公表していないという問題が広く見られます。そのような場合、鑑定士は全国的な収益データ、市場調査、そして自身の経験を組み合わせる必要があります。

過去数年間、住宅用不動産（集合住宅）の利回りは、地域市場の状況にもよりますが、概ね4～5％の範囲でした。オフィスビルの利回りは概ね5～6％の範囲となる見込みですが、小売店舗や物流施設の利回りはそれよりも高くなるでしょう。

決定された基本利回り（用途の種類と自治体別）は、常にさらに分析されるべきであり、流動性、地形、間取り図などの要素は、それぞれ25ベーシスポイントまたは50ベーシスポイントの減算または加算によって考慮されるべきである。

言うまでもなく、不動産の価値を左右する最も重要な要素は、将来のキャッシュフローを生み出す総収入（ Rohertrag）です。EWVは基本的に静的モデルであり、持続可能な収入は将来にわたって安定しているとみなされます。鑑定士は、既存の賃貸借契約に基づき、市場賃料も考慮して評価を行います。

オフィスビルや小売店舗などの商業用不動産では、賃貸契約が長期でテナントの信用格付けが良好であれば、既存の賃貸契約が通常、持続可能な収入を決定します。そうでない場合は、鑑定士は市場に関する知識と将来の賃貸契約に関する経験に基づいて判断する必要があります。また、考えられるインセンティブも考慮に入れなければなりません。

商業用不動産とは対照的に、住宅用賃貸借契約は、ドイツ民法典（略称BGB）によって高度に成文化されています。不動産に関する同法の中心的な考え方の1つは、地域慣習比較賃料（ Ortsübliche Vergleichsmiete）です。新規賃貸借契約は、地域慣習比較賃料より20%（管轄区域によって異なるため、BGBに正確には規定されていません）以上高くなければならず、そうでない場合は賃貸借契約が無効となる可能性があります。既存の賃貸借契約では、賃料の値上げは、（i）地域慣習比較賃料を超えてはならず、（ii）過去15か月間賃料が値上げされていない場合にのみ認められ、（iii）3年間で合計20%を超える値上げは認められません。^{[ 6 ]}結論として、住宅資産の持続可能な賃料の決定は、保守的な前提に基づき、現在の賃料と密接に関連して行う必要があります。経験上、外国人投資家は過去にこのような法律の影響を過小評価する傾向がありました。

上記のように決定された持続可能な賃料は安定しているとみなされ、償還不能額の基礎となります。ただし、短期的には賃料の過不足を考慮に入れることが可能です。この賃料と持続可能な賃料との差額を割り引いて、その結果得られた値を建物の価値に加算または減算します（この方法は、英国の実務で採用されているハードコア／レイヤー方式にいくらか類似しています）。

市場の不均衡や対象物件の不利な特性に起因する構造的空室（長期または構造的な空室）が存在する場合、これは特別なケースとなります。このような場合、持続可能な賃料の算定においては、物件が完全に賃貸されていることを前提とせず、一定レベルの恒常的な空室を考慮に入れます。

携帯電話アンテナなどからの追加収入も、総収入に含める必要があります。

ドイツのGAVP（特にWertV）では、運営費用を4種類に分類しています。ドイツの契約では、一般的に、米国や英国の契約に比べて、家主が維持管理費や運営費のより高い割合を負担することが規定されていることに留意すべきです。

• 暖房費、運営費、および諸経費（「暖房費および運営費」）：それぞれの賃貸契約に応じて、商業用不動産ではすべての費用がテナントに転嫁される可能性があり、通常は転嫁されます。住宅用不動産では、運営費規則（略称 BetrKV、「運営費規則」）により、転嫁できる費用と転嫁できない費用が規定されているため、状況が異なります。^{[ 7 ]}水道、暖房、管理人などの費用は転嫁できますが（エネルギー会社は通常、電気料金をテナントに直接請求します）、固定資産税や保険などの他の費用は払い戻されません。したがって、住宅用不動産の評価では、一定額（1平方メートルあたり月額20～50ユーロセント）を計上する必要があります。
• 管理費（「管理コスト」）：商業用賃貸契約では管理費を転嫁できますが、居住用賃貸契約では転嫁できません。管理費は通常、商業用物件では総収入の2～5％、居住用物件では1戸あたり月額15～20ユーロです。建物が協同組合所有の場合は、管理費は大幅に高くなります。
• 維持管理費：商業用賃貸借契約では、契約書に適切な条項があれば、維持管理費を負担してもらうことができます。しかし、ほとんどの契約では、建物の外装の維持管理費は所有者の負担となっています。住宅用不動産の場合、所有者は維持管理費を負担しなければなりません。正確な金額を算出するには、価格変動の大きさや、外観の修繕が合意されているかどうかも考慮する必要があります。維持管理費の標準的な見積もりは、1平方メートルあたり年間4ユーロから20ユーロと幅広く変動します。
• 賃貸損失引当金（Mietausfallwagnis）：序文で述べたように、ドイツのGAVPでは、賃貸損失（テナントの経済状況の悪化により失われた既存の賃貸収入）を費用として計上します。これは米国や英国の慣行と比べると奇妙に思えるかもしれませんが、損失をかなり正確に計上できるという利点があります。通常、既存の数値に基づいて計算されます。適切に管理された住宅物件では2%を超えないようにし、商業物件では3～4%（テナント構成による）に抑えるべきです。

土地の価値は、調整後の土地価格に土地の面積を乗じて算出されます。余剰地は特殊なケースであるため、別途検討する必要があります。潜在的な除染費用やその他価値に影響を与える要因は、適切な割増金または減額によって考慮されます。

年間純営業利益（NOI）は、総収入から年間経費を差し引くことで算出されます。次のステップでは、想定地代が考慮されます。このいわゆる土地使用料は、土地価格に（調整後の）収益率を乗じることで算出されます。算出された年間合計額は、前のステップの結果から差し引かれます。

年間純営業利益（NOI）を建物の価値に換算するために、乗数は残存使用期間と利回り（調整後）から数学的に（またはWertRが提供する表を用いて）算出されます。この乗数とNOIの積が建物の価値となります。

この建物の評価額は、メンテナンスの遅延、有害物質、賃料の過不足などに対する加算または減算によって調整されます。その結果得られる数値が、調整後の建物の評価額となります。

土地の価値と建物の価値（改良費）を合計したものが不動産価値となります。不動産価値評価法第19条では、前述の手順で考慮されなかった状況について最終的な調整を行う可能性が規定されています。ただし、追加的な調整は明示的に記載する必要があります。