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最高最善利用（または最高最善利用；HBU ）は、不動産鑑定における概念であり、アーヴィング・フィッシャーなどの初期の経済学者が最大生産性の考え方を概念化したことに端を発する。[ 1 ]
「最有効使用」の原則によれば、不動産の市場価値を求める場合、その価値は、実際の現在の使用状況に関わらず、その不動産にとって最も高い価値を生み出す使用に基づいて算出されなければならない。
カナダ不動産鑑定士協会は、「最有効使用」という用語を次のように定義しています。
物理的に可能であり、適切な裏付けがあり、財政的に実現可能であり、かつ最高価値をもたらす、合理的に蓋然性が高く合法的な財産の利用。
鑑定評価協会は、最有効使用を次のように定義しています。
物理的に可能で、適切に裏付けられ、財政的に実現可能で、最高価値をもたらす、空き地または改良済み不動産の合理的に可能性が高く合法的な使用。最高かつ最良の使用が満たさなければならない 4 つの基準は、法的許容性、物理的可能性、財政的実現可能性、および最大生産性である。あるいは、使用者と使用時期に関して具体的に、適切に裏付けられ、最高現在価値をもたらす、土地または改良済み不動産の可能性のある使用。[ 2 ]
場合によっては、提案された用途が最善かつ最適な用途であるにもかかわらず、純経済性を変えるようなコストがかかることがあります。例えば、工業用地が合法的に高層住宅に利用できるようになったものの、浄化（修復）に多額の費用がかかるため、現状のままの方が価値が高いというケースが考えられます。この場合、既存の工業用途を継続できるのであれば、それが最善かつ最適な用途となる可能性があります。場合によっては、鑑定士に想定される最善かつ最適な用途について具体的な指示が与えられることがあります。この用途は、後述する正当な最善かつ最適な用途としての基準を満たさない可能性があり、異なる価値を生み出す可能性が十分にあります。その一例として、公園用地の評価が挙げられます。この場合、鑑定士は他のすべての可能な用途を無視するように指示されています。さらに、不動産の最善かつ最適な用途は、特定の用途（例えば、ファストフードレストランの開発）ではなく、用途の分類（例えば、小売業や集合住宅）である場合もあります。[ 2 ]
土地利用開発業者は、土地の潜在能力を最大限に引き出すために、多くの場合、土地分析、権利と制約の分析、市場分析を含む3段階の分析を実施する必要があります。しかし、土地の最有効利用とみなされるためには、あらゆる潜在的な利用が一連のテストに合格しなければなりません。最有効利用の正確な定義は様々ですが、一般的に、その利用は以下の条件を満たす必要があります。
法的に許可されている、または許可される可能性のある用途のみが、潜在的に最も優れた用途となり得る。これは、ゾーニングや土地利用計画によって許可されていない、または許可される可能性が低い用途、政府の規制によって禁止されている用途、および不動産譲渡制限や契約によって禁止されている用途を除外する可能性がある。
既存のゾーニング規制やその他の不動産規制よりも以前から使用されていた不動産は、法的に適合しない場合があります。このような既得権益に基づく使用は、現在のゾーニング規制やその他の規制を満たしていなくても、一般的に合法です。これらの規制よりも以前から使用されていたため、「既得権益」として認められます。ただし、法的に適合しない建物が一定以上の損傷や破壊を受けた場合、そのような使用を再現できなくなる場合があります。
「法的に許容される」という概念は、判断が難しい場合がある。なぜなら、現在許可されていない用途であっても、検討対象となる可能性があるからだ。これは、規制、ゾーニング、権利制限などが変更され、提案された用途が許可される可能性が合理的に（少なくとも50%）ある場合に起こる。
敷地の規模、形状、地形、その他の特性を考慮した上で、いかなる用途も物理的に実現可能でなければなりません。例えば、40,000平方フィート（3,700平方メートル）の平屋建て倉庫は、10,000平方フィート（930平方メートル）の敷地には収まりません。したがって、その用途は物理的実現可能性の基準を満たさないことになります。
不動産の最も有効かつ最適な利用方法は、経済的に実現可能でなければなりません。つまり、提案された不動産の利用方法は、建設費用に加えて開発業者の利益を正当化するのに十分な収益を生み出す必要があります。明らかに経済寿命が残っている改良済みの不動産の場合、経済的実現可能性の問題は、ある程度無関係です。経済寿命が限られている改良済みの不動産の場合、経済的実現可能性の問題は、敷地の最大限の生産性のある利用方法の問題になります。更地としての価値が、改良済みの不動産の価値から償還費用／解体費用を差し引いた額を上回る場合、敷地の再開発が不動産の最大限の生産性のある利用方法となり、敷地の純価値を最大化しない既存の改良物の継続利用は、経済的に実現不可能であると考えられます。
最後に、その用途は開発者にとって最大の純利益（収益）を生み出すものでなければなりません。住宅、商業、工業のいずれかの開発が可能な土地であっても、その用途の中で最適なものは一つだけかもしれません。以下に、10万ドルの土地の生産性を最大限に高める利用方法を検討するための、3つの架空の開発シナリオを示します。
例が示すように、小売開発は開発全体の市場価値を最も高めるものの、住宅開発は開発業者にとって最も高い純利益をもたらし、最も生産性の高い利用方法となる。
実際には、資本と労働力の入手可能性に関する短期的な制約、他の主要な要素間の避けられない対立、そして開発者の傾向と経験などにより、開発はしばしば最大限の生産性を発揮せず、妥協の産物となる。開発者は、十分な生産性と安全性を確保して開発を進めるが、最大限の生産性を発揮しているとは言えない。 ジェームズ・グラースカンプはこの現実をより明確に反映したモデルを完全に開発し、それを「最も可能性の高い用途」と名付けた。
最有効使用テストは、改良済みの不動産に対して、改良済みの場合と空き家の場合の両方に適用されます。空き家の場合、通常は空き家の場合のテストのみが適用されます。空き家の場合の最有効使用は、改良済みの場合の最有効使用と同じ場合も異なる場合もあります。改良済みの不動産の場合、最初に適用される分析は、その区画が空き家であるという前提に基づく不動産の使用です。次に、分析は、現在改良されている不動産をどのように使用すべきかに焦点を当てます。既存の改良が空き家の場合の最有効使用とどの程度異なるかによって、機能的陳腐化の程度が明らかになります。さらに、既存の改良に関して、次の 3 つの潜在的な措置を講じることができます。既存の改良の維持、改良の変更または敷地の開発計画の変更、または改良の解体と撤去。
例えば、住宅地域に指定された区域にある住宅Aは、空き家としての最有効利用と、改築後の最有効利用の両方が住宅として利用される可能性がある。同様に、商業地域に指定された区域にある住宅Bは、空き家としての最有効利用が商業開発用地として利用され、改築後の最有効利用が引き続き一戸建て住宅として利用される可能性がある。
「B」の空き地としての商業用地の価値が、改良済みの住宅としての価値に解体費用を加えた額を上回る場合、この不動産の全体的な最善かつ最適な利用方法は、空き地としての商業用地の価値となります。たとえば、「B」の住宅としての価値が20万ドル、商業用地としての土地の価値が25万ドルで、住宅の解体と土地の整備費用が2万5千ドルだとします。土地の最善かつ最適な利用方法は、住宅を解体して土地を商業用地として売却することです。市場価値は22万5千ドル（土地価値25万ドルから解体費用2万5千ドルを差し引いた額）になります。しかし、解体費用が5万5千ドルに上昇した場合、商業用地としての価値（現在は19万5千ドル）が住宅としての既存の価値を上回らないため、最善かつ最適な利用方法は既存の住宅としての利用となります。
これは、現状とは相反するものの、当該不動産の最も有効かつ最適な利用方法となるだろう。たとえ家屋が取り壊されず、敷地が商業用地として売却されたとしても、最も有効かつ最適な利用方法は商業用地としての利用である。たとえこの想定される用途変更が実現しなくても、購入者にとっての潜在的な利便性によって、当該不動産の市場価値は上昇する。
経済概念である効用と代替性は、最有効使用分析の根幹を成す。不動産の最有効使用は、潜在的な購入者にとってのその不動産の効用を決定する。購入者は、同じ効用を持つ競合不動産が提示する価格よりも高い価格を支払うことはなく、売主は、同等の不動産を売る他の売主が提示する価格よりも低い価格を受け入れることはない。
HBUとは、別の目的で使用すればより高い価値を持つ可能性がある資産を識別するための指定です。[ 3 ]統一鑑定実務基準（USPAP） で規定されているように、不動産鑑定に関連するものの、不動産鑑定以外の分野でも、同様の概念が数多く使用されています。その一例が、以下に説明する「より高価値でより良い用途（HBU）」です。米国魚類野生生物局と連携している団体が作成し、米国魚類野生生物局のウェブサイトに掲載された記事によると、次のようになります。
「これら（HBU）は、レクリエーションや保全などの非木材アメニティの価値が高い土地として定義される。」[ 4 ]
米国農場管理者・農村鑑定士協会（ASFMRA）、米国鑑定士協会（ASA）、鑑定協会などの組織は、会員に対し、上記のような非経済的評価概念の使用は、通常の鑑定業務に従事する際に、市場価値や最有効利用といった概念と関連付けて使用してはならないというガイダンスを発行している。しかし、代替評価指標の支持者は、純粋に経済的な観点から土地を評価すると、きれいな水、美しい景観、侵食防止、レクリエーションなど、公共にとって重要な利益を捉え損ねることが多いと指摘している。「公共利益価値」[ 5 ]「」[ 6 ]は、おそらく最もよく知られている代替評価概念であり、多くの著者が議論し、連邦土地取得統一基準（UASFLA）[ 7 ]で具体的に取り上げられている。
評価においては、価値を最大化し収益を増加させるために、対象物はその最も優れた用途または最適な用途で評価されます。しかし、対象物を別の用途に転換するために修復が必要な場合、その対象物が最も優れた用途または最適な用途で評価されたときの価値は、現在の用途で評価されたときの価値よりも高くなることはありません。[ 8 ]