収益アプローチ

収益アプローチは、不動産鑑定評価方法 の 1 つです。これは、鑑定士が使用する評価アプローチと呼ばれる 3 つの主要な方法論のグループの 1 つです。これは、商業用不動産評価や事業評価で特によく使用されます。基本的な計算は、財務評価、証券分析、債券価格設定に使用される方法と似ています。ただし、不動産または事業評価で使用する場合、いくつかの重要な変更点があります。

収益アプローチという名目で受け入れられる方法は数多くありますが、そのほとんどは、直接資本化、割引キャッシュフロー、総収益乗数の 3 つのカテゴリに分類されます。

これは、年間純営業利益 (NOI) を適切な資本化率(CAP 率)で割った商です。収益不動産の場合、NOI は不動産の純利益 (事業権益は含まない) に支払利息と非現金項目 (減価償却など) を加え、交換準備金を差し引いたものです。CAP 率は、市場抽出法、投資バンド法、積み上げ法など、いくつかの方法のいずれかで決定できます。複雑な不動産、または異常な要因 (汚染など) によるリスク調整がある不動産を評価する場合は、リスク調整後のキャップ レートが適切です。^[1] 直接資本化における暗黙の仮定は、キャッシュ フローは永続的であり、キャップ レートは一定であるということです。キャッシュ フローまたはリスク レベルのいずれかが変化すると予想される場合は、直接資本化は失敗し、割引キャッシュ フロー法を使用する必要があります。

英国の実務では、純利益は市場から導き出された利回りを使用して資本化されます。物件がラックレンタルされている場合は、オールリスク利回りが使用されます。ただし、経過賃料が推定賃貸価値 (ERV) と異なる場合は、期間および復帰、レイヤー、または同等利回りのいずれかの方法が使用されます。基本的に、これらは、異なる収入ストリーム (現在の賃料または経過賃料と完全な賃貸価値への復帰) を異なる調整利回りで割り引くことを意味します。

しかし、資本化率には本質的に投資特有のリスクプレミアムが含まれています。投資家はそれぞれリスクに対する見方が異なるため、特定の投資に対して異なる資本化率を導きます。資本化率が資本コストモデルを使用して割引率から導き出されると、関係が明確になります。収益成長率が 0 に等しい場合、2 つは同じです。^[2]

割引キャッシュフローモデルは、金融における正味現在価値の推定に類似しています。しかし、鑑定士は、割引率や年間キャッシュフローの代わりに、市場から導き出されたキャップレートとNOIを誤って使用することがよくあります。キャップレートは、割引率に予想される成長率をプラスまたはマイナスした値です。市場価値が目標であればNOIを使用できますが、投資価値が目標であれば、他のキャッシュフローの測定方法が適切です。^[3]

GRM は、単純に月額 (または年間) 家賃を販売価格で割った比率です。最近市場で類似の物件が複数売却された場合、それらの GRM を計算し、対象物件の予想月額家賃に適用することができます。GRM は、賃貸住宅、二世帯住宅、および単純な商業用物件で、よりよく開発された他の方法の補足として使用すると便利です。

ショートカットDCF法は、リーディング大学のニール・クロスビー教授が開発したモデルに基づいています（最終的にはウッドとグリーブスによる以前の研究に基づいています）。RICSは、適切な状況でこの方法を使用することを推奨しています。^[4]ショートカットDCFは、金融で広く使用されているDCF法を不動産評価に適応させたものです。^[要出典]

ショートカット DCF では、賃貸期間中一定 (名目または実質) である経過賃料が適切な収益率(国債のリスクフリー収益率を参照して導き出され、これにリスクと不動産資産の非流動性に対する手当が加算される可能性がある) で割り引かれます。復帰は市場から導き出された全リスク利回り (ARY) で割り引かれ、復帰収入ストリームの成長を正しく示唆します。復帰収入は、現在の推定賃貸価値 (ERV) に適切な年間成長係数 (またはCAGR - 複合年間成長率) を乗じたものです。クロスビー ウッド モデルの核心であり、通常の DCF と異なる点は、成長係数が収益率と全リスク利回りの関数として数式で導き出されることです。たとえば、収益率が年間10%、ARYが年間8%、賃料が毎年見直される場合、成長率は2%になります。（この単純な減算は、賃料が毎年見直される場合にのみ機能します。その他の状況では、成長率はクロスビーの公式を使用して導き出されます。）したがって、ショートカットDCFは数学的に一貫した評価と国を生み出します。

• コストアプローチ
• 売上比較アプローチ
• ドイツの所得アプローチ
• 価格
• 不動産事業

• Baum, A. および Mackmin, D. (1989) 『不動産評価に対する収益アプローチ（第 3 版）』、Routledge、ロンドン。
• Baum, A. および Crosby, N. (1988) Property Investment Appraisal (Second Edition)、Routledge、ロンドン。
• Havard, T. (2004) 「今日の投資不動産評価」、Estates Gazette、ロンドン。
• 不動産鑑定（第 12 版）、鑑定協会、シカゴ。
• キルパトリック、ジョン A.、(2007) ブラウンフィールドの評価、ブラウンフィールド法と実務の第 29 章( Lexis-Nexis Matthew Bender)