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108 ノース ステート ストリート（ブロック 37とも呼ばれる）は、イリノイ州シカゴのダウンタウンのループ地区にあるショッピング モールおよび開発地区です。この敷地は、ウェストランドルフ ストリート、ノース ステート ストリート、ウェスト ワシントン ストリート、ノースディアボーン ストリートに囲まれた正方形のブロックで定義され、元々は市の 58 ブロックの 1 つとして指定されていました。[ 1 ] 地上の再開発は完了しましたが、地下駅の建設は中断され、部分的にしか完成していません。
この区画にあった以前の建物は、当時のシカゴ市長リチャード・M・デイリーによる激しい論争を巻き起こした再開発計画のため、1989年に取り壊された。この議論には、シカゴのランドマークであるマッカーシー・ビルディングの取り壊しも含まれており、イリノイ州最高裁判所が民間の保存団体には市の決定に異議を申し立てる法的資格がないと判断した後、取り壊しは実行された。
敷地が更地になった後、当初の再開発計画は、その後に続いたいくつかの計画とともに頓挫した。ミルズ・コーポレーションは2005年に建設を開始したが、同社の過去の財政難がプロジェクトに暗い影を落とした。この困難な経緯に加え、経済情勢の変化も相まって、請負業者が報酬を受け取れないのではないかと躊躇したため、2006年には工事が遅延した。2009年11月までに、開発業者は債務不履行と宣告され、CBリチャード・エリスが管財人として介入することになった。その後、プロジェクトはジョセフ・フリード・アンド・アソシエイツLLCに引き継がれたが、2011年にバンク・オブ・アメリカが 物件を差し押さえ、最終的に2012年にCIMグループに売却した。3棟の新しい建物は、最終的に2016年に完成した。
1829年、議会は運河の位置を特定し、周辺の町を区画整理するために委員を任命した。委員はジェームズ・トンプソンを雇い、当時人口が100人未満だったシカゴの町を測量し、区画整理を行った。歴史家は、1830年8月4日の区画図の提出を、シカゴとして知られる自治体の公式な承認とみなしている。[ 2 ]ブロック37は、町の区画整理における市の当初の58ブロックのうちの1つである。[ 1 ]ブロック37はループの中心部に位置し、ステートストリートの商業地区、市/郡政府複合施設、ランドルフストリートの劇場地区の間にあるため、その歴史は市の歴史の縮図である。[ 3 ]
シカゴ大火以前から、このブロックにはシカゴ最大の劇場の1つがありました。19世紀後半には、このブロックに高層オフィスビルが急増しました。[ 4 ] 1970年までに、このブロックは劇場、オフィス、YMCA、スーパーマーケットのStop & Shopなどの小売店が入居する11棟の建物で密集開発されました。1973年6月14日、リチャード・J・デイリー市長は、ノースループ劇場地区を中心とした大規模な都市再開発計画を発表しました。[ 5 ]その後16年間、特にRubloff CompanyとJMB Realtyをはじめとする多数の民間開発業者が、ステートストリート沿いのショッピングモールと、その上にホテルやオフィスビルを建設する大規模な複合用途開発をこの場所に計画しました。 1983年にハロルド・ワシントン市長がノースループ税収増額融資地区を創設したことで、都市再開発事業に安定した収入源と収用権が与えられ、不動産の集約が促進されました。[ 6 ]
現代のブロック37は、西側にリチャード・J・デイリー・センター、東側に旧マーシャル・フィールド・アンド・カンパニー・ビルに隣接している。ここは、シカゴ市庁舎やジェームズ・R・トンプソン・センター（イリノイ州庁舎）を含む中心業務地区の一部であり、半径2ブロック以内に位置している。 [ 7 ]
当初の計画では、この複合施設は 3 つの建物で構成される予定でした。ノース ステート ストリートとウェスト ランドルフ ストリートにある 21 階建ての居住用コンドミニアム タワー、108 ノース ステート コンドミニアム タワー。ウェスト ランドルフ ストリートとノース ディアボーン ストリートにある 20 階建てのホテル タワー、108 ノース ステート ホテル タワー。ノース ステート ストリートとウェスト ワシントン ストリートにある CBS ブロードキャスト センター ( WBBM-TV、CBS 2用)。[ 8 ]一時、ホテル タワーは放棄され、代わりに 2 つ目の居住用タワーが建設されるという話がありましたが、[ 9 ]後の計画ではホテル タワーはまだ予定されていることが示されていました。[ 10 ] [ 11 ]これらの建物は、下層階の小売スペースの上に建っており、下層階の小売フロアには、ショッピング、エンターテイメント、ダイニングが混在しています。2008 年 11 月、市は、ロウズ ホテルズが354 室のホテルを建設できるように資金提供を提案しました。 [ 10 ] [ 11 ]
建築的には、メインフロアは透明な角のプロジェクトファサードと透明なガラスのストリートレベルの眺望が特徴です。複数の構造物には、約400,000平方フィート（37,000平方メートル）の小売、エンターテイメント、ダイニングスペースと、200,000～450,000平方フィート（19,000～42,000平方メートル）のオフィススペースがあります。[ 12 ]ブロック37の38階建てのマーキー（25ウェストランドルフストリートとしても知られる）は、690戸の住宅ユニットを備え、2016年に完成しました。[ 13 ]
2005年に着工した設計案には、 CTAブルーラインとCTAレッドラインの両方の線路を接続し、乗客にサービスを提供するスーパーステーションが含まれており、直接乗り換えが可能になる。計画されたプロジェクトには、シカゴの2つの空港、オヘア空港とミッドウェイ空港への列車サービスのためのダウンタウン駅も含まれていた。[ 14 ]
駅の建設費は2億1300 万ドルと見積もられた。シカゴ市とシカゴ交通局が1億7200万ドルを支払い 、残りはミルズ社（当初の開発業者）が支払うことになっていた。[ 15 ] 費用超過と遅延により、シカゴ市とシカゴ交通局は既に発生した費用を補填するために約1 億ドルを支払うことを余儀なくされ、CTAは、 既存の線路と駅を使用する低速のローカル列車サービスとは対照的に、空港特急サービスを創設するために必要な推定15億ドルを用意できなかったこともあり、プロジェクトを中止した。[ 15 ] [ 16 ]最終的に、 駅舎の躯体の建設に約4億ドル、 休止費用に4000万ドルが費やされた。[ 17 ]
2009年11月、商業ビルと住宅ビルの建設が進んだことにより、シカゴ・ペッドウェイのブロック37区間がレッドラインのレイク駅とブルーラインのワシントン駅の間で開通した。 [ 18 ]これは駅の無人エリアのみを結んでいたため、運賃カード保持者はこの接続を利用するために通常の0.25ドルの乗り換え料金を支払った。2013年5月、CTAはこの乗り換えを無料にした。[ 19 ]
スーパーステーション計画の失敗後、市はブロック37をダウンタウンの終点として民間が建設する空港エクスプレスサービスの可能性を調査し始めた。市は2018年6月、ザ・ボーリング・カンパニーが、ツイントンネルとテスラモデルXをベースにした電気自動車を使用して、オヘア空港への高速高速交通リンク「シカゴ・エクスプレス・ループ」を建設する契約交渉のコンテストに勝利したと発表した。[ 20 ]建設と運営の資金はすべて同社が提供し、このシステムによりオヘア空港への移動時間が約12分に短縮される。[ 21 ] [ 20 ]
ブロック37は、リチャード・M・デイリー市長が小売店、ホテル、オフィス、住居スペースを備えた多目的超高層ビルを建設するために解体を承認した後、1989年に解体されました。これは多くの市民の憤慨を引き起こしました。シカゴのランドマークであるマッカーシービルは、ブロックを更地にするために、保存活動家や公益団体の反対にもかかわらず、ランドマークとしての地位を剥奪されました。[ 22 ]ブロック37は、シカゴの政治と過去の複数の開発業者の資金不足のために再開発の試みが何度か失敗した後、1989年から2005年までほぼ空き地の街区でした。[ 23 ] 1989年以前のブロック37の建築物で残っている唯一の建物は、ループの大部分に電力を供給するコモンウェルス・エジソンの現役の変圧器ビルです。 [ 24 ] [ 25 ]
マギー・デイリーの非営利団体「アフター・スクール・マターズ」は、 1991年の夏に「ギャラリー37」として始まり、ティーンエイジャーに視覚芸術の授業を提供するためにテントを設営した。[ 26 ]開発が始まった際にブロック37から移転し、現在は元の場所から数ブロック東にあるランドルフ通りの「ギャラリー37センター・フォー・ジ・アーツ」という近隣の建物で活動している。
1987年、シカゴ市長ハロルド・ワシントンは 、ブロック37の開発のためにFJVベンチャーに2400万ドルの補助金を承認した。[ 27 ]その後、一連の代替再開発計画が立てられた。ブロックの再開発計画としては、当初のブロック37タワーズがあり、そのために元のブロックが取り壊され、マーフィー/ヤーン社が設計した47階建てのタワーが含まれていた。 [ 28 ]もう一つの失敗に終わった計画は、ソロモン・コードウェル・ブエンツの計画で、711フィートの66階建ての住宅タワーと、4階建ての商業施設の上にそびえ立つ12階建てのマリオットホテルが含まれていた。 [ 24 ] [ 29 ]これは、2004年に完成予定だったコーン・ペダーセン・フォックス・アソシエイツによる39階建ての設計に続くものだった。[ 30 ]これらの開発計画は頓挫し、土地は市の所有に戻された。[ 27 ] 2002年、市は当該物件の開発権をめぐる競争を開始した。[ 31 ] [ 32 ] [ 33 ] 2004年、市は2,000万ドルの 損失でミルズ社に当該物件を売却した。ミルズ社は2005年に開発権をジョセフ・フリード・アンド・アソシエイツ社に売却し、市は4,200万ドルの 税収増資金を拠出した。2007年、市は開発費が 予算を1億5,000万ドル超過していることを知った。[ 27 ]当初、この複合施設は、バージニア州アーリントンに拠点を置く商業不動産開発会社 ミルズ・コーポレーションによって開発されていた。ミルズ社は、多数の超大型ショッピングモールを所有していることで知られている。しかし、ジョセフ・フリード・アンド・アソシエイツLLCが開発権を引き継いだ。
ミルズ社の問題は、失敗したプロジェクトによる巨額の損失、資金不足、米国証券取引委員会による会計調査の発覚により、2005 年 11 月に始まった。[ 34 ] SEC の調査は、2006 年 3 月に正式な調査に格上げされた。[ 35 ]正式な調査への再分類により、召喚状などの追加的な手法の使用が可能になった。[ 35 ] 2007 年 4 月 6 日、サイモン プロパティ グループ社は、ファラロン キャピタル マネジメント社とともに、普通株1 株あたり 25.25 ドルでミルズ コーポレーションを共同買収すると発表した。[ 36 ]
2006 年 3 月、請負業者は支払いが受けられないことを恐れて建設を中断した。[ 34 ]これにより、モーニングスターはリース契約の約束を再検討することになった。その結果、プロジェクトの価値が下がり、プロジェクト権の再販が困難になった。ミルズは困難に直面する前は、ドイツの投資会社である Deutsche Immobilien Fonds AG と契約寸前だった。DIFA はシカゴの開発会社 Golub & Co. を上回り、Golub & Co. が有力候補となった。[ 34 ]シカゴに本社を置く国際的な不動産投資会社である Golub は、プロジェクトのオフィス スペース部分の契約を完了した。[ 9 ]ミルズは最終的に小売スペースの権利をシカゴの開発会社 Joseph Freed & Associates に売却した。Joseph Freed & Associates は、2007 年初頭に契約が完了した近隣のCarson, Pirie, Scott and Company Building (1 South State Street に所在) を以前に購入していた。 [ 37 ]
2007年までに、ゴルブとミルズは、モーニングスターとの211,000平方フィート（19,600平方メートル）のリース契約をめぐって法的紛争に巻き込まれた。ゴルブは、ミルズは、契約では211,000平方フィート（19,600平方メートル）とされていたにもかかわらず、実際の床面積の合計が237,000平方フィート（22,000平方メートル）であることを知っていたと主張した。ゴルブは、モーニングスターの関連会社が「モーニングスターに、リース契約において事後的な再測定に拘束されることに同意するよう促した」と主張した。[ 9 ]さらに、ゴルブは、ミルズが、ゴルブとミルズの間の合意で義務付けられている、提案されていたホテルを廃止して2つ目のアパートタワーを建設するなどの計画について、デイリー政権の承認なしに行動したと主張した。[ 9 ]また、ゴルブは、フリードに与えられたプロジェクトの住宅部分について訴訟を起こした。ゴルブは、住宅部分でより大きな利益を得ることを期待して、プロジェクトのオフィススペース部分を低い利益で引き受けたと主張した。[ 38 ]その後の裁判所の判決により、ミルズはプロジェクトの2つの住宅タワーを開発するゴルブとの契約を解除し、ループのブロック37プロジェクトの住宅部分をデベロッパーのジョセフ・A・フリード＆アソシエイツLLCに売却することが認められた。[ 39 ]
バンク・オブ・アメリカを含む貸し手は、ジョセフ・フリード・アンド・アソシエイツが資金不足に陥ったため、2009年10月19日に複合用途開発の小売および交通機関部分の差し押さえ手続きを開始した。フリードは技術的には3月に債務不履行に陥った。クック郡巡回裁判所に提出された訴訟による と、8月25日時点で3400万ドルを超える費用超過が発生し、フリードは2億 500万ドル の建設ローンに対して1億2850万ドルの負債を抱えていた。[ 40 ]
11月3日、開発業者は今後数ヶ月以内に13の新規テナントがオープンすると発表した。[ 41 ] 11月20日、巡回裁判所の判事はフリードから開発権を剥奪し、 CBリチャードエリスに責任を移した。同日、レッドラインとブルーラインを結ぶ地下歩道と1階の小売スペースの部分的な使用許可が下りた。フリードはローンの支払いは滞りなく行われており、債務不履行は技術的な問題に基づくものだと主張した。[ 42 ] 2009年12月30日、フリードは費用680万ドルについて個人的に責任を負うと判断された。 [ 43 ]
管財人として、CB Richard Ellis は 12 月 8 日に裁判所に状況報告書を提出し、財務諸表を含む完全な報告書を 2010 年 1 月 15 日に提出する予定でした。[ 44 ]保険をめぐる紛争により開発権の引き渡しが遅れ、[ 45 ]最終的に 2010 年 1 月下旬に引き渡しが行われました。[ 46 ] 2011 年 3 月、バンク・オブ・アメリカは、保安官による競売で 1 億ドルの信用入札により2 億 600 万ドルの物件を取得しました。その後、2012 年 2 月に、CIM グループはバンク・オブ・アメリカから 305,000 平方フィートのショッピングセンター全体を交渉により購入する契約を締結する予定でした。[ 47 ] CIM が実際に購入を完了したのは 2012 年 4 月になってからです。[ 48 ]
ミルズ・コーポレーションは、2005年11月11日に市からこのプロジェクト用地を購入しました。[ 12 ]プロジェクトの第1段階である起工式は、2005年11月15日に正式に開始されました。[ 12 ]これは、マスターデベロッパーのコンペで優勝し、計画が市に承認された後のことです。[ 49 ]ミルズ・コーポレーションは、CBS 2シカゴ放送センター、ボッジ・ミラノ、シスレー、アンドリュース・タイズ、バナナ・リパブリック、ロサ・メキシカーノ、デビッド・バートン・ジム、そしてギブソンズ・ステーキハウスとヒューゴズ・フロッグ・バーの創設者であるスティーブ・ロンバルドとハリウッドのラッキー・ストライク・レーンズの創設者であるスティーブン・フォスターによる新しいコンセプトのテナント契約を締結しています。[ 12 ]モーニングスター社は、 8フロアにわたる約21万 平方フィート （2 万平方メートル）のリース契約を締結し、オフィスビルで最大のテナントとなっています。[ 50 ] 2005 年 4 月、ミルズは WBBM-Channel 2 とオフィスおよびショーケース テレビ スタジオ用の約100,000 平方フィート (10,000 m 2 )のスペースのリース契約を締結したと発表した。 [ 50 ] 2008 年 2 月、開発業者の Joseph Freed & Associates は、クラブ モナコ、Muvico Entertainment LLC の劇場、David Barton Gym、Rosa Mexican レストラン、コーヒー ショップ、およびまだ名前が付けられていないLettuce Entertain You Enterprises Inc. のレストランがステート ストリートの複合施設に入居すると発表した。[ 51 ] 2008 年 6 月、プーマはブロック 37 に 2 階建ての旗艦店をオープンすることを確認した。また、Muvico シアターには 8 スクリーンのマルチプレックスがあると報じられた。[ 52 ] 2008 年 10 月、スペインの衣料品店Zara は、ドイツのスポーツ ウェア会社Puma スポーツ ウェア、および英国の衣料品ブランドBen Shermanとともにブロック 37 のリース契約を締結した。[ 53 ]その他、出店が確定している小売店には、衣料品店のスティーブ・マデン、チョコレート店のゴディバ、スポーツウェア販売店のルルレモン・アスレティカ、ヘアケア・スキンケア製品販売店のアヴェダ、ボディケア・バス用品販売店のサボンなどがある。[ 54 ]当時、ブロック37への出店を検討していると噂されていた他の店舗には、アップルコンピュータなどがあった。およびCrate & Barrel のホームファニッシング[ 55 ]
2006 年 7 月 31 日、小売および CTA の建設が開始されました。[ 49 ]小売部分は、ノース ステート ストリートとウェスト ワシントン ストリートにある CBS 2 ブロードキャスト センター ビルの建設を含みます。[ 49 ]このビルは、モーニングスター社の本社としても使用されます。[ 49 ]この 17 階建てのビルは、高さ276 フィート (84 m)になります。[ 56 ]このプロジェクトは過去に何度か失敗していますが、今回初めて再開発が着工から建設段階に進みました。[ 49 ]
建設の第 1 段階 (フェーズ II) は 2008 年 3 月までに完了する予定でした。[ 34 ]これにより、Morningstar, Inc. は 225 W. Wacker Drive の所在地での 2009 年初頭のリース満了前に移転することが可能になります。[ 34 ]しかし、財政難により遅延が発生し、建物の半分以上を占有する予定だった Morningstar は、ダウンタウンの他のオフィス タワーからリース提案を募る必要が生じました。[ 34 ]リース満了前に移転できなければ、Morningstar は占有継続ペナルティやその他の損害を被ることになります。[ 34 ] Morningstar は、108 North State Street のリース料が 1 平方フィートあたり 20 ドル台前半と市場価格を下回っていたため、他の機会を追求することに躊躇していました。[ 34 ]
2008 年 6 月 11 日、CTA 理事会は、ブロック 37 モール下の高速交通駅建設に対する市の 3 段階救済計画を審議する予定だった。この計画には、2,000 万ドル の追加税収増額融資が含まれていた。これは、 CTA が支出せざるを得なかった予算額を超える 6,000 万～ 7,000 万ドルの追加支出に加えてのものである。建物の開発業者である Joseph Freed & Associates は、1,900 万ドル のコスト超過を受け入れることに同意した。この支援は、現在までに発生したコストのみを対象としている。これ以上の資金は約束されておらず、そのような資金が発生するまで駅の開発は停止されている。当初の予算は 2 億 1,300 万ドル (CTA からの 1 億 7,300 万ドル ) で、現在までのコストは 3 億 2,000 万ドルだった。当時、 コストは予算を 1 億 5,000 万ドル超過しており、市は民間投資を求めていた。 [ 27 ] 2009年末に、3番目の建物であるホテルと住居の建設がようやく始まった。[ 57 ]
工事中、100人の地元アーティストが切り抜いた木版文字を作成し、仮設工事壁に貼り付けた。それらは工事現場に隣接する仮設歩道に隣接する壁に掲示された。「あなたは美しい」というフレーズが様々な言語で綴られていた。[ 58 ]
2008 年 9 月、16階建ての複合用途ビルでテープカット式典が行われた。[ 59 ] [ 60 ] CBS スタジオには、30 フィート× 19 フィート (9.1 m × 5.8 m)の屋外ビデオディスプレイがある。[ 61 ]モーニングスターは、グローバル本社をこのビルに移転した。[ 62 ]また、この建物には世界初の高級コワーキングスペースがあり、15 階にはスパ、プール ホール、レコーディング スタジオ、グラフィック デザインショップ、オーディオ ビジュアル ボード ルーム、ペントハウススイート、コンシェルジュを含むスペースに、100 の個別のワークスペースがレンタルされている。[ 57 ]
ショッピングセンターには、Bebe、Coach、J.Crewが含まれています。ウォータータワープレイスのフードコートも運営している Lettuce Entertain You は、カフェ、フードコート、マーケットを運営しています。最上階はMuvico Theatersが入居する予定でしたが、2009 年に撤退しました。[ 57 ] [ 63 ] Block 37 プロジェクトの最初にして最大のテナントである David Barton Gym もプロジェクトから撤退しました。[ 64 ]ジムが撤退した理由は、モールの開業が遅れたことで、当初予定されていた 2008 年秋ではなく、2009 年秋に開業することになりました。[ 11 ] 2009 年 3 月にはApple Inc.もリース契約から撤退し、[ 65 ] 1 か月も経たないうちに、ノースアベニュー、ハルステッドストリート、クライボーンアベニューに囲まれた土地のクライボーン回廊に新しい店舗を開発する契約を締結しました。[ 66 ] Appleがリース契約を解除した後、LululemonもAppleの隣に入居する予定だったリース契約を解除した。[ 67 ] 2009年3月に契約した他のテナントには、シカゴの紳士服店Bigsby & Kruthers、Sunglass Hut、クリスタルジュエリー店Swarovski、Starfruit Cafe、ファストカジュアルレストランTahiniなどがあった。[ 68 ]また、広告収入の減少に直面し、CBSはスタジオの一部を転貸しようとした。 [ 69 ]
2009年11月20日、ブルーラインとレッドラインを結ぶ地下歩道が開通した。翌日、スティーブ・マデン・シューズが、この建物内に最初の小売店をオープンした。[ 70 ] 2012年2月現在、劇場、フードコート、ジムはオープンしておらず、計画も中止されていた。当時、貸し手であるバンク・オブ・アメリカと開発業者のジョセフ・フリードが破産裁判所で争っていたため、小売業者がリース契約に踏み切るのをためらっていたことから、建物の占有率はわずか26％にとどまっていた。[ 47 ]
2014 年、CIM はブロック 37 の上に賃貸住宅タワーを追加する計画を進め始めました。2014 年 3 月、500 戸を超えるアパートビルが計画されているという噂が流れ始めました。[ 71 ] 9 月 11 日、CIM は、34 階建て、690 戸のアパートタワーの許可を取得したというプレスリリースを発表しました。Crain 's Chicago Business はこれを「ループで数十年間で最大のアパートタワー」と評しました。[ 72 ]ガラス張りのこのプロジェクトの正式な着工は 10 月 29 日で、屋外プールやスパなどのアメニティ、屋上スパやフィットネス センターを含めて 2016 年夏までに完成する予定でした。当時、小売スペースの入居率は 52% でした。アパートビルの建設により、建物の上にホテルを建設する計画はなくなりました。[ 73 ]アパートビルの建設は、11 スクリーンのAMC シアターズのダイニング映画館を建物に誘致する計画と同時期に行われました。[ 74 ] 4階のAMCシアターは、ループ地区唯一の大手チェーン映画館として、予定通り2015年12月17日にオープンした。[ 75 ] [ 76 ]この劇場は、客が座席からボタンを押すだけで食べ物を注文できる、シカゴ初のダイニングシアターである。[ 77 ]
2016年6月1日、38階建て、690戸のMarquee at Block 37が25 West Randolph St.にオープンし[ 78 ] [ 13 ] 、 Block 37の建設が完了しました[ 79 ]。CIMとプロジェクトのパートナーであるカナダの企業Morguardは、2017年に4億1400万ドルでこの建物を売りに出そうとしました 。25 West Randolph St.を購入する人がいなかったため、両社は2017年後半に2億2500 万ドルの抵当権で建物の借り換えを行い、そのうち1億1000万ドルは建設資金 として借り入れた1億1000万ドルのローンの返済に充てられました[ 80 ] 。その後、開発業者は2019年に3億ドルで再びこの建物を売りに出しました。[ 81 ]モーガードは2019年11月にCIMの株式を買い取った。[ 82 ]ノースウェスタン・ミューチュアルはモーガードがCIMの株式を買い取るための1億6500万ドルの融資を提供した。 [ 83 ]
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