トーレンスのタイトル

トーレンス所有権は、土地登録および土地譲渡システムであり、州が土地保有の登録簿を作成および維持し、登録簿に所有者（所有者）として記録された人物の所有権、および登録簿に記録されたその他すべての権利の決定的な証拠（「無効不存在」と呼ばれる）として機能します。

土地の所有権は、証書を使用する代わりに、所有権移転の登録によって移転されます。登記官は、新しい所有者に所有権証明書を発行しますが、これは登録簿の関連フォリオのコピーにすぎません。このシステムの主な利点は、土地の所有権の確実性を高め、土地に関連する取引を簡素化することです。

その名称はロバート・リチャード・トーレンズ卿（1812年 - 1884年）に由来する。彼は南オーストラリア州で1858年不動産法として制定された議員立法を立案し、ロビー活動を行い、導入した。これは世界で初めて制定されたトーレンズ権利である。トーレンズは南オーストラリア州在住のドイツ人弁護士ウルリッヒ・ヒュッベのアイデアの多くを基に提案した。このシステムは多くの国で採用されており、信用権（住宅ローンなど）、借地権、区分所有権など、他の権益にも適用されるようになった。

トーレンス所有権制度は、「所有権の登録」ではなく、「登録による所有権」（登録された所有権の高い不可侵性を付与する）の原則に基づいて運営されている。この制度では、所有権の連鎖を証明する（つまり、一連の文書を通じて所有権を過去に遡って追跡する）必要がない。国が所有権を保証し、この制度は通常、私的な詐欺や国の運営上の誤りにより所有権を失った人々に対する補償制度によって支えられている。^[1]

ほとんどの管轄区域では、まだ登録されていない土地区画が存在します。^[2]

トーレンスシステムは3つの原則に基づいて機能します。^[3]

1. ミラー原則 - 登記簿は、登録された各区画の所有権に関する現在の事実を正確かつ完全に反映 (ミラーリング) します。つまり、区画に影響するすべての取引 (所有権の譲渡、抵当権または抵当権の解除、リース、地役権または契約など) は登記簿に記入され、誰でも閲覧できる必要があります。
2. カーテン原則 - 所有権証明書には所有権に関するすべての情報が記載されているため、所有権証明書の裏を調べる必要はありません。つまり、私的譲渡システムのように、所有者が保管する長くて複雑な文書によって所有権を証明する必要はありません。所有権に関する必要な情報はすべて、所有権証明書に記載されています。
3. 補償原則 - 個人の詐欺行為または登記官の誤りによって生じた損失の補償を規定します。

慣習法では、土地の売主は、国王が最初の所有者に土地を付与した最初の時点まで所有権の連鎖をたどって、土地の所有権を証明する必要があります。土地の取引に関する文書は、総称して「所有権証書」または「所有権の連鎖」と呼ばれます。この出来事は数百年前に起こった可能性があり、土地の所有権に何十回もの変更が介在している可能性があります。土地に対する個人の所有権にも異議が申し立てられる可能性があり、土地所有者に多大な法的費用がかかり、開発が妨げられる可能性があります。

たとえ、所有権の連鎖を徹底的に調査しても、購入者に完全な安全は与えられない。これは主に、nemo dat quod non habet (誰も持っていないものは与えない) という原則と、未発見の未払権利が常に存在する可能性による。たとえば、英国衡平法裁判所のPilcher v Rawlins (1872)事件では、 ^{[4] [5]}売り手はP1 に単純所有権を譲渡したが、所有権証書を保持し、P2 に単純所有権を譲渡したと詐欺的に主張した。後者は、売り手が保持していた所有権しか受け取れなかった。つまり、何も受け取れなかった。しかし、この事件は最終的に P1 ではなく P2 に有利な判決が下された。衡平法裁判所は、まったく無実の (通知なしの) 購入者に不利な判決を下すことはできなかった。^[6]

コモンロー上の立場は、購入希望者が行うべき調査を最小限に抑えることを目的とした法律によって、若干変更されました。一部の管轄区域では、購入者が要求する所有権の開始期間に制限が設けられています。

証書登録システム(「記録タイトル」とも呼ばれる)による登録の効果は、登録された証書に、未登録または後日登録されるすべての証書よりも「優先権」を与えることです。証書の記録は、証書に指定された譲受人への権利の譲渡を世間に知らせる役割を果たしました。証書登録と Torrens システムの基本的な違いは、前者は証書の登録を伴うのに対し、後者は権利の登録を伴うことです。

さらに、どの土地を誰が所有しているかの記録は保持されていたものの、信頼性が低く、いつでも法廷で争われる可能性がありました。証書登録制度の制限により、土地の譲渡は時間がかかり、費用がかかり、確実な所有権を作成できないことが多かったのです。

南オーストラリア植民地の総登記官兼財務官で、後に下院議員となったロバート・リチャード・トーレンズ卿は、当時煩雑で時間がかかり、費用のかかる土地譲渡システムを改善するため、新しい所有権システムを求めて長年ロビー活動を行っていた。彼は、1858年に1858年不動産法として制定された新しい法案を議会で通す上で大きな役割を果たした。この法案で定められたシステムはトーレンズ所有権システムとして知られるようになり、南オーストラリア州の管轄下にあるすべての土地の中央登録簿に基づいていた。

トーレンスは、長年の税関職員としての経験から、イギリスの商船登録制度からアイデアを引き出しました。また、ハンブルクのハンザ同盟の登録制度について専門知識を持っていた、当時南オーストラリアに住んでいたドイツ人弁護士ウルリッヒ・ヒュッベから、この法律に取り入れられたアイデアの多くも活用しました。^{[7] [8]}

トーレンス制度の中心となるのは土地登記簿であり、土地に関するすべての取引が記録されます。登記簿は製本された紙の記録である場合もありますが、今日ではほとんどの登記簿はデータベースに保存されるのが一般的です。土地の所有権は、所有者の名前が政府の登記簿に記録されることによって確立されます。トーレンス権利書には、地役権や抵当権の設定と解除も記録されます。

このシステムで土地を初めて登録すると、土地には固有の番号 (ボリュームフォリオ番号と呼ばれる) が付与され、登録された計画を参照して土地を識別します。フォリオには、土地の寸法と境界、登録所有者の名前、土地の所有権に影響を与える法的権利が記録されます。土地の境界を変更するには、改訂された計画を作成して登録する必要があります。一度登録すると、土地をシステムから取り消すことはできません。^[要出典]

土地の所有権の移転は、登記簿の記録を変更することによって行われます。登記官は、登記簿に法的に有効な変更のみが行われるようにする義務があります。このため、登記官は、所有権の変更が実際にあったことを納得するために必要な書類を示します。所有権の変更は、土地の売却、登記所有者の死亡、裁判所命令の結果として発生する可能性がありますが、これらは所有権が変更される最も一般的な方法のほんの一部です。同様に、抵当権など、登記所有者の所有権に影響を及ぼしたり、所有権を制限したりする利害関係も、登記簿に記載されることがあります。これらの利害関係のそれぞれについて、また第三者との関係で権利と権限を規制する法的規則があります。

国は登録の正確性を保証し、行政上の誤りによって権利が損なわれた人々に補償することを約束している。^[9]補償請求は非常にまれである。^[10]

コモンローの所有 権とトーレンス所有権の主な違いは、一般社会の一員が誠意を持って行動する場合、そこに記録されている当事者の権利と利益に関する土地登記簿の情報に依拠し、その情報に基づいて行動できる点である。例えば、購入予定者はその記録以外の情報を見る必要はない。登記簿の情報が何よりも重要であるため、所有権証明書を調べる必要さえない。^[11]これは、売主が所有する以上の利益を買主に譲渡することはできないという原則に基づくコモンローの所有権とは対照的である。連鎖と同様に、売主の所有権は、所有権の連鎖の最も弱い環と同じである。したがって、売主のコモンローの所有権に何らかの欠陥があれば、買主の所有権も欠陥があることになる。したがって、売主の所有権が疑う余地がないようにするのは買主の義務である。これには、所有権の連鎖に関する調査と調査の両方が含まれる可能性があり、これは、不動産の取引が行われるたびに長期にわたる費用のかかる作業になる可能性があります。

トーレンズの土地の登録所有者は、無効にできない所有権を持っていると言われており、これは、非常に限られた状況でのみ、その所有権に異議を申し立てることができることを意味します (以下を参照)。

所有権登録簿は、土地の所有者または共同所有者として登録された個人または個人に「所有権の消滅不能性」を与えると言われています。所有権の消滅不能性の概念は決定的証拠の概念に似ていますが、実際には所有権の消滅不能性にはいくつかの制限があり、管轄区域によって法律や規定が異なります。

たとえば、オーストラリアのビクトリア州では、トーレンズ システムは1958 年土地譲渡法(ビクトリア州) に明示されています。権利の登録とその後の権利の権利証への記録により、登録所有者のその権利に対する権利は、同法第 42 条に列挙されている権利以外のすべての権利よりも優先されます。同条では、登録された権利保有者の権利証は、とりわけ以下の条件に従うと規定されています。

• タイトルに記載されているもの、
• 先行フォリオで土地を主張する者（第42条(1)(a)）、^[12]
• 土地が登記官の誤った説明によって含まれており、所有者が購入者から「有償」で所有権を取得していない、または取得していない場合（第42条（1）（b））、
• 「最優先の利益」（第42条(2)(a)-(f)） - これらの利益は、登録されていない可能性もあるが、登録されている利益よりも「優先」する。

さらに、次のような、不可侵性が無効になる可能性のある他の例外または状況もあります。

• 登録された利害関係者による詐欺行為[即時無効の原則]。例えば、ニュージーランドのEfstratiou、Glantschnig、Petrovic v Glantschnigの訴訟を参照。
• 登録当事者が未登録当事者に対して何らかの契約上の約束または約束をしていたことが証明できる場合の司法措置
• 矛盾した法律（その場合には最新の法律が優先される）
• ボランティアの場合、登録当事者は無償で権利を取得します（遺言で遺贈されるなど）。対照的に、ニューサウスウェールズ州では、ボランティアには譲渡不可の権利があります。

イギリス連邦全域におけるトーレンス登記所の採用とその法的背景については、1920年にジェームズ・エドワード・ホッグによって詳細に説明されている。^[13]

この制度下で登録された最初の土地売却は、1858年8月25日に牧場主ウィリアム・ランサム・モートロック（後に南オーストラリア州議会議員に選出^[14]）に対して行われたものであった^[15]。

1858年の不動産法（後に廃止され、 1886年の不動産法に置き換えられた）を皮切りに、オーストラリアのすべての植民地は1858年から1875年の間にトーレンズ制度を導入した。それ以来、各植民地、そして1901年以降は州または準州が独自の土地所有権登録簿を維持している。

トーレンズ制度はコモンロー制度に取って代わったわけではなく、管轄区域でトーレンズ制度が導入された後に行われた土地譲渡と、関連法に基づいて自発的に登録された土地にのみ適用された。オーストラリアでは現在、ほとんどの土地がトーレンズ制度に基づいて保有されているが、古い土地所有権制度の名残は「一般法土地」と呼ばれ、依然として残っている。オーストラリア首都特別地域のすべての土地は借地権（実質的にトーレンズ自由保有権）であるが、ノーザンテリトリーの大部分は国有地リースに基づいて保有されている。先住権は別の所有権形態として認められている。一部の土地は国有地として残っている。^[16]

世界で2番目のトーレンズ管轄区域は、1861年に当時のイギリス植民地であったバンクーバー島（現在はカナダのブリティッシュコロンビア州の一部）に設置されました。^[17]カナダは、1886年に連邦議会を通じて、ノースウエスト準州にトーレンズシステムを導入しました。^[18]このシステムは、ノースウエスト準州の南部が分割された3つのプレーリー州（アルバータ州、サスカチュワン州、マニトバ州）で引き続き使用されています。 ^[19]ブリティッシュコロンビア州は修正されたトーレンズシステムを使用しています。1885年以来、オンタリオ州は英国のシステムを使用しており、^[20]これはトーレンズシステムではありませんが、同様の目的を持っています。オンタリオ州では、電子登録に続いてこのバージョンがほぼすべての土地をカバーしていますが、過去の証書登録が依然としていくつかの問題を規定しています。まだ証書登録中の資産については、40年のルールが所有権を規定していましたが、政府は合理化されたプロセスでそれらを変換しました。^[21]ニューブランズウィック州とノバスコシア州は2000年代に証書登録システムからトーレンズタイトルシステムに移行し、変更費用は購入者に請求されました。^{[22] [23]}カナダでトーレンズタイトルを持たない唯一の州は、ニューファンドランド・ラブラドール州、プリンスエドワードアイランド州、ケベック州であり、ケベック州はコモンローではなく民事法の管轄であり、代わりに地籍簿システムを使用しています。

フィジーのトーレンス法は、1971 年の土地譲渡法です。

ドミニカ共和国は1920年からトーレンスタイトルシステムを採用しています。^[24]商業用不動産と主要都市内のほとんどの不動産はすべてこのシステムに登録され、保証されています。21世紀には、ドミニカ共和国の不動産市場をより効率的かつ効果的に促進するために、農村地域の土地登録の加速化が進められています。

アイルランドで最初にトーレンズ タイトル システムが運用され始めたのは 1892 年です。いわゆる登録土地 (つまりトーレンズ タイトルの下で保有される土地) は、アイルランド共和国では番号付きの郡レベルのフォリオ システムを使用して記録されます。土地登記所は政府機関である不動産登記局によって運営され、自由保有権と借地権の両方のタイトル、地役権/利得権、抵当権、および土地に対するその他のあらゆる負担が記録されます。土地が売却/譲渡/分割された場合、複数階建ての建物が建設された場合、または新しいリース (5 年以上) が作成された場合は、土地登記所にフォリオを作成することが義務付けられています。アイルランドの土地の大部分 (エーカー数で) はトーレンズ タイトルの下で保有されています。これは、売却時に土地登記所に強制的に登録することが、長年にわたって地方で義務付けられてきたためです。 2010 年には、義務的な登録がコーク、ダブリン、ゴールウェイ、リムリック、ウォーターフォードといった (より都市的な) 郡に拡大され、トーレンズ タイトルの義務がアイルランド共和国の全域に拡大されました。

トーレンス登記制度は、イギリスによってパレスチナ委任統治領で導入され、1948年のイスラエル建国以来使用され続けている。2016年現在、国土の約4%が依然としてトーレンス以前の登記制度に基づいて登録されている。

マレーシアは、 Torrens システムの 3 つのバージョンを採用しています。

• マレー半島については、1965年法律第56号国家土地法典で制定されている。^[25]
• サラワク州の場合、これは1958年のサラワク土地法第81章で制定されています。
• サバ州では、これは土地条例（サバ州第68章）で制定されている。^[26]国家土地法典やサラワク土地法典とは異なり、土地条例（サバ州第68章）では所有権の不消失性は規定されていない。

ニュージーランドは、1870年から土地譲渡法に基づいて同様のシステムを採用しました^{[27] [28]} 1924年の土地譲渡（所有権の強制登録）法により、国内に残っていた土地のほとんどがトーレンスシステムの下にあり、1951年までに登録が完了していたと考えられていましたが、証書システムの下では小さな土地の残骸がまだ残っている可能性があります。^[29] 1952年の土地譲渡法は、トーレンスシステムをさらに実施しました。^[30] 20世紀には、学者と裁判官は、無効性について「延期」と解釈するか「即時」と解釈するかについて意見が一致しませんでした。^[31] 1967年、枢密院はフレイザー対ウォーカー事件で、登録所有者は、権利または不動産の登録所有者になるとすぐに、権利または不動産に対する無効性のない権利を取得すると決定しました（即時無効性の原則）。^[32]

1952年法は2017年土地譲渡法に置き換えられた。^[33] 2017年法は、「明白な不正」の場合に所有者の所有権登録を取り消す司法裁量を導入しており、これは即時不可侵性の原則の基礎と考えられている所有権の確実性をおそらく妨げるものである。^[34]

ニュージーランドでは、ほとんどの土地はトーレンス・タイトル制度に基づいて所有されているが、古い土地所有権制度の名残がまだ残っている。 マオリの慣習的所有権（先住民の所有権）は、別の所有権形態として認められている。一部の土地はクラウン・ランド（ニュージーランドでは公有地）として残っている。^[16]

トーレンス制度は、1902年11月6日に制定された法律第496号「土地登記法」によってフィリピンで確立されました。これは、1898年のマサチューセッツ州不動産法と実質的に同一でした。^{[35] [36]}

ロシアはソ連の成立後すぐにトーレンス制度を採用した。^[37]現在、ロシアの不動産権利の会計および登録制度は、トーレンス制度の要素と原則の一部を採用した2つの連邦法によって規定されている。土地、建物、自然遺産の会計は、2007年連邦法第221-FZ号「国家不動産地籍について」に基づく不動産地籍データベースに記録される。 ^[38]これらの施設の口座保有者の取引は、1997年連邦法第122-FZ号「不動産権利および不動産権利取引の国家登録について」に基づく「不動産権利および不動産権利取引の統一国家登録簿」という別のデータベースに記録される。^[39]両法により、地籍および登記情報の公開が確立され、それらの管理を単一の組織である Rosreestr が担当することになった。不動産権の統一国家登録簿への登録は、不動産に対する所有権の出現に必要かつ十分な条件である。地籍簿と登記簿に含まれる不動産に関する情報は、十分に詳細かつ構造化されており、公開地籍図で対象物に関するほとんどの重要な情報が網羅されている。^[40]かなりシンプルなウェブフォームを使用して、任意の対象物に関する情報の一部を検索して読むことができる。^[41]ただし、これらの法律は、データベースに含まれる情報の正確性について国家が直ちに全面的な責任を負うことを規定するものではない。2015年、国家院は、不動産所有者に関する情報への一般公開を規定する法案を登録した。^[42]この法案は政府によって支持された。^[43]一部の専門家によると、情報の公開を制限すると、違法な利得の公的な事例を特定する機会が減少し、ビジネスリスクが増加する。^[44]

サウジアラビアは、2002年に王令第6号9/21423Hにより不動産現物登録法が公布され、トーレンス制度を導入した^[45]。

シンガポールは、 1960年に土地所有権法第157章でトーレンス制度のバージョンを採用しました。^[46]すべての所有権の変換は2001年に完了しました。^[47]

スリランカは、1998年土地登記法第21号に基づき、ビム・サヴィヤとして知られるトーレンス制度のバージョンを導入した。スリランカ測量局は、ビム・サヴィヤ登録への登録のために政府所有地と私有地の測量を開始した。現在までに、土地測量と土地所有者の原証書の権利証書への変換のプロセスは完了していない。このプログラムは、1840年王領侵略防止条例第12号に基づくセイロンの英国植民地政府による王領の埋め立てを反映しているという主張があり、占有者が所有権を証明できない土地の所有権を政府が引き継ぐこと、詐欺の可能性が高いこと、ビム・サヴィヤ・プログラムに基づいて発行された権利証書が承認されないこと、共同所有の規定がないことなどが大きな物議を醸している。^{[48] [49] [50]}

タイは、 1901年にチュラロンコン王がタイ王国測量局を設立した後、トーレンス制度を採用しました。タイ王国測量局はタイ王国軍の特別部隊であり、土地登記と公平な課税のために特定の土地区画の所有権を定義する地籍調査に従事していました。 ^[51]

米国でトーレンスタイトルシステムを導入する提案は、タイトル保険業界から激しく反対されている。トーレンス登録の初期費用が高いことも、このシステム導入の障壁となっている。^[52]

トーレンズシステムは米国領グアムで使用されています。^[53]限定的に実施されている州には、ミネソタ州、 ^[54] マサチューセッツ州、^[55] コロラド州、^[56] ジョージア州、ハワイ州、ニューヨーク州、ノースカロライナ州、^[57]オハイオ州などがあります。^[56]以前はバージニア州とワシントン州で実施されていましたが、これらの州ではその後このシステムは廃止されました。^{[58] [59]}

イリノイ州は、シカゴ大火後にクック郡で限定的なトーレンズ制度を採用したトーレンズ権利書法を採用した最初の州であったが、^[60]この制度は貸し手やその他の機関に不評であることが判明し、1992年1月1日に失効した。^[61]

カリフォルニア州は、1914 年に住民発議法に基づいてトーレンズ システムを採用しました。このシステムへの参加は任意でしたが、所有者が土地を登録すると、システムから脱退することはできませんでした。カリフォルニア州で採用されたトーレンズ システムでは、連邦税の差し押さえ、連邦破産手続き、または売り手に影響する無能力、離婚、遺言検認手続きによって生じた欠陥から買い手を保護することはできませんでした。このシステムは住民発議によって採用されたため、議会にはこれらの欠陥を修正する権限がありませんでした。^[62] 1954 年に採択された住民発議により、議会はシステムを修正または廃止する権限を与えられ、1955 年に廃止されました。^[63]

バージニア州はトーレンズ制度オプションを制定した。^[64] しかし、普及することはなく、トーレンズ法は2019年に廃止された。 ^{[65]現在、バージニア州では} 記録タイトルが唯一の土地所有権登録形式となっている。ワシントン州では2022年6月まで任意のトーレンズ登録が行われていたが、その時点で新規登録は中止された。既存の登録は2023年7月1日に終了した。^{[66] [67]}

• フランス民法における同等の概念である地籍
• Strata title は、アパートや戸建て住宅向けの Torrens Title の拡張版です。

• 「Torrens Title の説明」オーストラリア不動産協会。