土地登記

土地登記とは、土地の所有権、占有権、その他の権利に関する事項を（通常は政府機関または部署に）正式に記録し、所有権の証拠を提供したり、取引を円滑にしたり、違法な処分を防止したりするさまざまなシステムのいずれかです。記録される情報と土地登記によって提供される保護は、管轄区域によって大きく異なります。

コモンロー諸国、特に英連邦諸国の管轄区域では、証書登録制度に代わる権利登録は、トーレンス権利登録制度とトーレンス制度の修正版である英国制度の2つの基本的なタイプに大別されます。 ^[1]

地籍制度と土地登記はどちらも土地の記録の一種であり、互いに補完し合っています。^[2]

フォークランド諸島の登記所には1844年からのすべての王室特許状写しが保管されている。^[3]

土地登録は、米国では各州の問題です。したがって、各州は、その州内の土地の所有権に関する役人、当局、およびそれらの機能と義務を定義します。これについては、指定されたメイン記事で詳しく説明されています。不動産を購入するプロセスは、不動産登録なしでは完了しません。不動産を合法的に所有するには、必要な書類をすべて揃える必要があります。あなたと売り手の間に契約はありますが、所有権の変更は、不動産が政府のデータにあなたの名前で法的に登録されて初めて発生します。不動産登録のプロセスは米国では必須であり、州によって異なります。住宅を購入するプロセスは、不動産登録なしでは完了しません。住宅を合法的に所有するには、必要な書類をすべて揃える必要があります。

フィンランドは、フィンランド国土調査局^[4]（フィンランド語：Maanmittauslaitos、MML） が運営する地籍システムを運用している。

フランスの制度では、フランスの公的土地登記所が管理する土地台帳が使用されています。この図には土地区画の境界が記載されていますが、土地所有者の詳細や正確な境界は記載されていません。^[5]

ドイツ民法典第 873.1 条は、土地の所有権の移転、権利を伴う土地の担保、およびそのような権利の移転または担保は、土地登記簿 ( Grundbuch ) に登録する必要があると規定しています。法律で明示的に規定されている場合を除き、それぞれの契約は登録された時点で初めて拘束力を持ちます。公共の利益の目的で使用される土地はこの要件から除外されます。

アイルランド共和国では土地登記が義務付けられており、土地登記簿 (アイルランド語でClárlann na Talún ) と権利書登記簿 ( Clárlann na nGníomhas ) の2 つの並行登記簿が維持されています。

アイルランドの制度はイギリスの制度を踏襲しているが、トーレンス制度の典型的な特徴を備えている（例えば、誰でも登記簿を閲覧できる）。ロバート・トーレンス自身が、譲渡された権利を記録するために、1865年にアイルランド権利記録法を起草した。土地財産裁判所は「権利記録」という登記簿を作成している。記録は一般に公開されていなかったが、索引は誰でも閲覧できた。今日では、索引とフォリオは管理手数料を支払えば誰でも閲覧できる。この法律に基づく権利の記録は任意であり、これがこの法律が効果を発揮しなかった理由の1つであった。^[1]

土地登記所は、1892年以来、登録された土地に関するすべての取引（購入、販売、抵当、再抵当、その他の負担）の登録を扱っており、2007年1月1日までは登録所有者の正当な権利に対する国の保証である土地証明書を発行していました。土地証明書は、2006年の証書および権利証書登録法第23条に基づいて廃止されました。郡ごとに整理された登録簿にあるすべての土地には、フォリオ番号が付与され、その番号に基づいて、要求に応じて、現在5ユーロの手数料を支払った後（2020年6月現在）、土地に関連するすべての取引を調べることができます。面積で約90％の土地と権利証の85％が登録されています。

登記所は 1708 年以来、遺言、婚姻契約、所有権証書、抵当証書、土地の所有権付与に関するその他の文書の登録を扱ってきました。登記所はもともと、カトリック教徒による土地の所有権に関する法律を施行するために設立されました。登記された証書は、登記されていない証書よりも優先されます。登記所は、原本の証書とそのスケジュールを保管しませんが、代わりに、譲渡証書と抵当証書の詳細な要約 (「覚書」と呼ばれる) が登記官によって押印され、保管されます。これらの文書は通常、当事者の少なくとも 1 人と証書の証人の 1 人によって署名されます。所有権の証明書や保証は発行されません。登記所は、特定の不動産に対して提出された証書に関する情報 (そして、重要なことに、提出された順序、たとえば最後に名前が挙がった所有者や、最後に提出された抵当証書など) を提供するよう努めるだけです。

両方の登記所は不動産登記局によって管理されています。登記所は1か所、すなわちダブリン市ヘンリエッタ通りのキングス・インズビルの半分を占めており、土地登記所はダブリン、ウォーターフォード、ロスコモンに事務所を持ち、本部はダブリン市フォー・コーツにあります。COVID-19以前は、両方とも一般の人が自由にアクセスでき、訪問に予約は必要ありませんでしたが、現在は必要です。アイルランド共和国が1922年に独立して以来、その登記所は26の州（旧アイルランド自由国、1922～37年）に含まれる土地のみを扱ってきました。1922年以来、北アイルランドの残りの6つの州には独自の土地登記所があり、現在は北アイルランド財務人事省の土地財産サービスによって管理されています。しかし、ダブリンの登記所には、1708年から1922年までの期間の北アイルランドの6つの州に関する記念碑が今も保管され、提供されています。

最近の法律改正により、所有権の登録が義務化されました。索引とフォリオへの一般公開は、不動産登録局にアカウントを持つ個人に限定されています。

アイルランドの不動産登録局は、欧州土地情報サービスEULISに接続されています。

土地台帳（nekilnojamojo turto registras）には、土地や建物などの不動産に関する事実データ（面積、高さ、容積、建築年、所有者名）と法的データ（共有所有契約、裁判所の判決、地役権、抵当権）が記載されています。^[6]

不動産売買契約は、土地登記簿に登録されていなくても法的拘束力を持ち、公証人による認証のみが必要となる。ただし、新所有者が不動産を売却または譲渡したり、抵当権を設定したりするには登録が必要である。さらに、登録によってのみ、第三者に対して譲渡に対抗することができる。^{[7] [8] [9]}

この編集の内容は、既存のロシア語版Wikipediaの記事ru:Титул Торренсаから翻訳されたものです。帰属については履歴を参照してください。

トーレンス制度の利点は、ロシアでその出現直後から見られていたが^[10]、臨時政府の打倒と制憲議会の解散によりロシアの法制度は廃止され、ロシア帝国の法学者が考えたすべてのアイデアは歴史に葬り去られた。現在ロシアで運用されている不動産権利の登録と記録のシステムは、その要素と原則の一部がトーレンス制度に一致しているとはいえ、完全なシステムまたはトーレンス地籍システムとは言えない。ロシアの土地、建物、自然遺産の記録は、2007年の連邦法第221-FZ号「国家不動産地籍について」に基づいて、国家の不動産地籍データベースに整理されている。^[11]これらの施設の記録は、1997年の連邦法第122-FZ号「不動産権利とそれに関連する取引の国家登録について」に基づいて、別のデータベースである不動産権利とそれに関連する取引の統一国家登録簿で管理されている。^[12]両法は、地籍簿と登記簿情報の公開を確立し、それらの管理を単一の組織である Rosreestr に委託しました。不動産権の統一国家登記簿への登録は、不動産に対する所有権の出現に必要かつ十分な条件です。地籍簿と登記簿に含まれる不動産に関する情報は、十分に詳細かつ構造化されており、物件に関するほとんどの重要な情報を網羅しています。公開地籍図は、非常にシンプルな Web フォームで見つけることができます。^{[13]かなりシンプルな Web フォームを使用して、任意の物件に関する情報の一部を検索して読むことができます。 [14]}ただし、これらの法律は、データベースに含まれる情報の正確性について、国家が直ちに全面的に責任を負うことを規定するものではありません。2015 年、国家院は、不動産所有者に関する情報への一般公開を規定する法案を登録しました。^[15]この法案は政府によって支持されました。^[16]一部の専門家によると、情報公開の制限により、違法な利益の公的ケースを特定する機会が減少し、ビジネスリスクが増大します。^[17]

英国には、イングランドおよびウェールズのHM 土地登記所、スコットランドの登記所、北アイルランドの土地および財産サービスなど、いくつかの土地登記所があります。

土地登記の全国的な制度は、1862年土地登記法に基づいてイングランドとウェールズで初めて試みられ、ミドルセックス州（ロンドン市を除く）で1709年以来登録が行なわれていた。 ^{[18]この自主的な全国的な制度は効果がなかったため、1875年と1897年のさらなる試みの後、} 1925年土地登記法によって現在の制度が施行された。^{[19]これは}HM土地登記所によって運営されている。

時間の経過とともに、国内のさまざまな地域が命令によって強制登録地域に指定され、強制登録が他の地域よりも長く続いている地域もあります。最後の命令は 1990 年に出されたため、現在では事実上すべての土地取引で強制登録が行われています。違いの 1 つは、死後に土地の所有権が変わることです。つまり、土地は売却されるのではなく贈与されるということです。これは 1998 年 4 月に強制登録が可能になりました。同様に、1998 年には、土地に抵当権が設定された場合の登録も義務付けられました。

2002 年土地登記法は、 1925年のシステムを実質的にそのまま残していますが、将来的には、電子署名を使用して資産の譲渡と登録を行う電子譲渡の強制導入を可能にします。

土地登記所は、欧州土地情報サービスEULISに接続されています。

登録の詳細は、規定の料金を支払えば誰でも閲覧できます。近年、所有権記録を変更しようとする人の身元を確認するための予防措置が導入されました。関連する取引が記録されていない土地については、詳細は記録されません。これは、たとえば、特定の地域で強制登録が導入される前に所有権が最後に譲渡された場合によく発生します。PDF 形式の所有権と登録済みプランへの一般公開は、イングランドおよびウェールズ土地登記所で有料で利用できます。航空写真の境界のデジタル バージョンへの一般公開は、Land Registry UK - Map Search で利用できます。

法的境界は、土地の所有権の正確な分離を扱います。これは、ある人の土地を別の人の土地から分離する目に見えない線です。この線には厚みや幅はなく、通常は壁、柵、生垣などの物理的な境界要素の中またはそれに沿ったどこかにありますが、常にそうであるとは限りません。法的境界の正確な位置は、登録された権利図にはほとんど示されておらず、陸地測量地図にも示されていません。

土地登記所（イングランドおよびウェールズ）と陸地測量局の共同声明では、次のように述べられている。^[20]

このタイトル プランは、境界のおおよその位置を示しています。境界の正確な線を示すものではありません。このプランからスケールされた測定値は、地上の同じポイント間の測定値と一致しない場合があります。

スコットランドは、世界で最初に土地登記制度を導入した国の一つです。スコットランドでの土地登記は、1617 年登記法により 「サシネス登記簿」が作成されたことにより始まりました。

詳しい説明については、土地登記（スコットランド法）を参照してください。

北アイルランドの土地登記は、北アイルランド財務人事省内の執行機関である土地・財産サービスによって運営されています。2007 年 4 月 1 日以前は、北アイルランド政府機関である土地登記所が担当していました。

香港 土地登記局は、土地登記条例を管理し、公共および政府部門が土地登記簿および関連記録を検索するための機能を提供します。また、建物管理条例に基づく所有者法人の登録を担当しています。

土地登記はインドの各州の問題である。したがって、各州は、その州内の土地の所有権に関する役人、当局、およびそれらの機能と義務を定義する。^[21]各州にはそれぞれ異なる記録および管理システムがある。近年、インド連邦政府と多くの州政府は、州レベルの土地記録を近代化するためのさまざまなプログラムを開始している。^[22]ウッタル・プラデーシュ州政府は、住民が土地記録を取得しやすくした。UP Bhulekhはウッタル・プラデーシュ州政府が住民が土地や財産の記録をオンラインで保管できるようにするために開始したデジタルサービスである。^[23]他の州も土地記録と土地登記のデジタルサービスを提供している。現在、どの州でも簡単に土地関連情報を確認することができる。

ニュージーランドは、 1870年に制定された登記証書制度に代わるトーレンズ登記制度を採用している。^{[24]土地登記は}1952年の土地譲渡法によって規定されている。^[25]

証書制度は1841年に導入され^{[26] [27]}、トーレンス制度は1870年に導入されました。 ^[28]両方の方法は、1924年に土地譲渡法（トーレンス制度）による登録が義務付けられ、すべての財産に権利証を発行するプロジェクトが開始されるまで並行して実行されました。^[29]所有権や調査に疑問がある場合は、 権利証は「権利に関して限定」または「区画に関して限定」で発行される可能性があります。

• 土地登録局(フィリピン語: Pangasiwaan sa Patalaan ng Lupain )

• Arruñada, B. (1996)。非人格的交換の制度的基礎：契約登録の理論と政策。シカゴ。{{cite book}}: CS1 メンテナンス: 場所が見つかりません 発行者 (リンク)
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• Rowton-Simpson, S. (1976)。土地法と登記。ケンブリッジ。{{cite book}}: CS1 メンテナンス: 場所が見つかりません 発行者 (リンク)

• フォートスキュー・ブリックデール、チャールズ (1911)。「土地登記」 。ブリタニカ百科事典。第 16 巻 (第 11 版)。162 ～ 166 ページ。— 歴史的な詳細が満載
• 土地登記所（イングランドおよびウェールズ）
• アイルランド共和国の土地登記所および証書登記所
• スコットランドの登録簿
• 国際不動産登記協会 (IPRA-CINDER)
• 欧州電子司法ポータル - 加盟国の土地登記簿