家賃規制

家賃統制は賃貸住宅の質と量を低下させるという点で、経済学者の間で意見が一致している。^{[ 7 ]：1 [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 13 ] [ 14 ] [ 16 ] [ 17 ]}

家賃統制が広く行われた歴史的な例の一つは、第二次世界大戦中の米国で起こった。1941年には、賃貸住宅の約80%が家賃統制の対象となった。その結果、家主は統制された価格で賃貸するよりも、統制されていない価格で物件を売却することを選び、持ち家率の上昇と賃貸物件の減少につながった。^{[ 18 ]}

新古典派経済学者やケインズ派経済学者の多くは、家賃統制規制の中には、賃貸市場への民間投資を阻害することで住宅市場の不足を悪化させるものがあると述べている。[ ^{19 ]さらに}、価格上限による損失の一部は二度と取り戻せないため、死荷重損失と非効率性が生じる。^{[ 20 ] [ 21 ]}この分析は名目家賃の凍結を対象としており、実施された研究は主にマンハッタンまたは米国の他の地域の家賃に焦点を当てていた。^{[ 22 ]}

1971年、住宅専門家であるスウェーデンの経済学者アッサール・リンドベックは、「家賃統制は、爆撃を除けば、現在知られている中で最も効率的な都市破壊の手法であるようだ」と述べた。^{[ 23 ] [ 24 ]} 1989年、当時のベトナム外務大臣グエン・コー・タックは、「アメリカ人はハノイを破壊できなかったが、我々は非常に低い家賃によって都市を破壊してしまった。我々はそれが愚かなことであり、政策を変えなければならないと気づいた」と述べた。^{[ 25 ]}

1992年に実施された、米国の経済学者、経済学大学院生、および米国経済学会会員464名を対象とした層化無作為抽出調査では、93%が「家賃の上限設定は、利用可能な住宅の量と質を低下させる」という意見に「概ね同意」または「条件付きで同意」した。 ^{[ 26 ]：204 [ 27 ]：1}

ブレア・ジェンキンスがEconLitを通じて2009年に発表した経済文献のレビュー^{[ 28 ]：106では}、第一世代と第二世代の家賃統制制度の両方について、住宅の入手可能性、維持管理と住宅の質、賃料、政治的および行政的コスト、再分配など、この問題の複数の側面に関する理論的および実証的研究を網羅し、「経済学界は稀なコンセンサスに達した。家賃統制は解決する問題よりも多くの問題を生み出す」と結論付けている。^{[ 28 ]：105 [ 29 ]：1 [ 30 ]：1 [ 31 ]：1}。

2012年にグローバル市場イニシアチブ（IGM）経済専門家パネルが41人の経済学者を対象に行った調査では、「ニューヨークやサンフランシスコなどの一部の賃貸住宅の賃料値上げを制限する地方条例は、過去30年間、それを採用した都市の広く手頃な価格の賃貸住宅の量と質にプラスの影響を与えてきた」という声明に対する意見を尋ねたところ、13人が強く反対、20人が反対、1人が賛成、7人が無回答、未定、または意見なしと回答した。^{[ 32 ] [ 2 ]：1 [ 33 ]：1}。

デビッド・シムズが2007年にマサチューセッツ州ケンブリッジの住宅市場の規制緩和について行った研究では、「家賃統制は新規住宅の建設にはほとんど影響を与えなかったが、所有者が賃貸物件を転用することを促し、家賃を大幅に引き下げた」ことがわかった。^{[ 34 ]}

ポール・クルーグマンは、家賃統制は新規住宅の建設を阻害し、テナントと家主の関係を悪化させ、すべてのアパートが家賃統制の対象となっていない市場では、統制対象外の物件の家賃上昇を引き起こすと述べている。^{[ 27 ]}

トーマス・ソウェルは2008年に、家賃統制は住宅供給を減少させると述べ^{[ 35 ]：4} 、また家賃統制は都市の荒廃を悪化させるとも述べている^{[ 35 ]： 5 [ 36 ]：1}

1994年、サンフランシスコの有権者は、市の既存の家賃統制法を1980年以前に建てられた4戸以下の小規模集合住宅（当時、市内の賃貸住宅ストックの約30%）にも拡大する住民投票案を可決した。 ^{[ 37 ] : 7 [ 38 ] : 1 [ 39 ] : 12019年の調査では、}サンフランシスコの家賃統制法により、家主が家賃統制対象ユニットの30%を賃貸市場から撤去（コンドミニアムやTICへの転換）し、その結果、市全体の賃貸ユニット総数が15%減少し、市全体の家賃が7%上昇したことが判明した。^{[ 40 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 41 ] [ 42 ] : 1 [ 43 ] : 1 [ 44 ]}

2013年にアーバン・インスティテュートのピーター・タティアンが行った家賃統制に関する経済研究の分析では、「家賃安定化は、その恩恵の対象が非常に無秩序であるため、本来の受益者である貧困層や脆弱な賃借人を十分に保護できていないという結論に至っているようだ」と述べ、さらに「現在の研究を踏まえると、家賃統制を支持する根拠はほとんど見当たらない」と結論付けている。^{[ 29 ] : 1 [ 2 ] : 1 [ 45 ] : 1}

ニューヨーク大学のファーマンセンターによる2016年の研究では、特にジェントリフィケーションを遅らせる手段として、家賃規制についてより肯定的な見解を示している。「家賃規制は、純粋な再分配プログラムとして見れば的を外しているが、家賃規制の恩恵を受けるテナントのために、たとえ家賃が高騰している市場であっても、長期的に低家賃の賃貸を促進するプログラムとしては成功しているようだ」と、この研究の3人の著者は述べている。^{[ 46 ]}

2021年のコロンビア・ビジネススクールの研究では、家賃規制には利点があることが分かりました^{[ 47 ]。}同研究では、「家賃規制によってもたらされる住宅の安定性は、低所得世帯に不均衡な利益をもたらす。こうした保険的な利点は、こうした政策に伴う住宅市場や労働市場における全体的および空間的な歪みとトレードオフの関係にある」と主張しています。

ローマでは、ユダヤ人住民を価格の吊り上げから守るため、早くも1470年には家賃統制が実施されていた。教皇領のユダヤ人は財産を所有することが禁じられていたため、キリスト教徒の地主に依存しており、地主はユダヤ人に高額な家賃を請求していた。1562年、ピウス4世教皇はユダヤ人に1,500ローマ・スクード相当までの財産を所有する権利を与え、家賃の安定化を制定した。1586年、シクストゥス5世教皇は地主に対し、ユダヤ人の借家人に適正な料金で家を貸すよう命じる勅書を発布した。^{[ 51 ] [ 52 ]}

賃貸規制は州政府および準州政府によって管理されています。家賃統制と家賃凍結は、第一次世界大戦と第二次世界大戦、世界恐慌、COVID-19パンデミックの初期段階の特徴でした。^{[ 53 ]}

カナダでは、各州に家賃規制法が存在する。例えば、オンタリオ州の2006年住宅賃貸借法では、賃貸物件の価格は毎年2.5％以上上昇してはならない、または政府大臣が定めるそれ以下の割合を超えてはならないと規定されている。

中国は2021年8月に、全都市部における年間家賃上昇率の上限を5％に制限する新たな全国的な家賃規制を発表した。都市部は人口の3分の2以上を占め、国内の約2億5000万人の賃貸居住者の大半が含まれる。^{[ 67 ]}

家賃統制は、第一次世界大戦後の住宅不足を受けて、1920年代に一時的に導入されました。第二次世界大戦中に住宅不足が価格の吊り上げを引き起こした後にも、借主の権利を保護するために同様のことが起こりました。^{[ 68 ]}この統制により、既存の契約の家賃は一定の割合で減額され、新規契約は価格統制の対象外とされ、新築を阻害しないようにしました。一時的な統制は、1947年法律121号で恒久化され、所有者がユニットを自己使用するために必要とする場合、建物が倒壊した場合、支払いが滞った場合、またはその他の契約違反があった場合にのみ終了できる賃貸期間を制限しないことで、立ち退き統制も追加されました。^{[ 69 ]}また、統制により空室の報告も可能になり、借主が要求すれば未使用の物件を賃貸できるようになりました。これらは俗に「古い家賃」として知られるようになりました。

1996年、より広範な新自由主義的構造調整の中で、新家賃法として知られる1996年法律4号が導入され、大規模な立ち退きや騒乱のリスクを理由に、すべての新規契約の家賃規制を撤廃する一方で、旧家賃（家賃統制）契約はそのまま残された。^{[ 70 ]}

2025年に、家賃統制制度を廃止する法律164/2025が批准され、エジプトの全世帯の7%を占める160万世帯が差し迫った立ち退きの危機に瀕し^{[ 71 ]} 、既存の住宅問題が悪化する恐れがある。旧家賃制度の下では、約3分の1が月額1米ドル（50エジプトポンド）未満の家賃を支払っている^{[ 71 ]} 。家賃規制アパートの家賃は、最初の1年間で10～20倍に上昇し、その後6年間は15%ずつ上昇し、最終的に市場価格に跳ね上がる^{[ 72 ]} 。例として挙げられているのは、1984年から同じアパートに住んでいるテナントの月額家賃が（米ドルで）0.82ドルから123.60ドル（40エジプトポンドから6,000エジプトポンド）に上昇するというものである^{[ 72 ] 。}

フランスでは、家賃規制は家賃基準指数に基づいて決定され、これは家主が年間家賃をどれだけ値上げできるかの基準となる。^{[ 73 ]} 2022年7月、フランスは年間家賃の値上げ上限を1年間で最大3.5%とする新たな制限を導入した。^{[ 74 ]}

ドイツの賃貸借に関する規制は、「民法典」（Bürgerliches Gesetzbuch）の第535条から第580a条に規定されている。^{[ 75 ]}ドイツ法ではよくあることだが、規制は、特定の種類のすべての契約に適用される抽象的でより一般的な部分と、その種類の契約の個々の適用分野に関するより具体的なセクションに構成されている。アパートの賃貸借契約に関する具体的な規制は、BGBの第549条から第577a条に及ぶ。

ドイツの法律では、契約開始時の賃料と契約期間中の賃料の値上げを区別しています。一般的に、契約開始時の賃料は当事者間の契約合意によって決定されます。住宅市場が逼迫している指定地域でのみ、賃貸契約開始時の賃料は法律で上限が定められています。賃貸契約期間中の賃料の値上げは、「賃料水準」（Mietspiegel ）に従う必要があり、これは地域の基準賃料のデータベースです。このデータベースには、過去4年間の新規賃貸契約の賃料がすべて収集されており、家主は同じ地域の賃料に合わせてのみ物件の賃料を値上げすることができます。高利貸し賃料は全面的に禁止されており、3年間で20%を超える賃料の値上げは違法です。^{[ 76 ]}

テナントは、正当な理由があれば裁判手続きによって本人の意思に反して立ち退きを命じられることがあり、通常の場合、最低 3 か月の予告期間が必要です。^{[ 77 ]}テナントは、明示的に停止されない限り、賃貸契約の期間に制限はありません。実際には、賃料がインフレ率を超えて上昇することが制限されているため、家主はテナントを変更するインセンティブがほとんどありません。賃貸期間中、個人の賃貸契約は、非常に正当な理由がある場合にのみ終了できます。賃貸物件を家主が維持する権利の制度は、住宅の質を確保するために設計されています。ベルリンなどの多くの州では、適切な住宅に対する憲法上の権利があり、建物は一定のサイズと天井高の居住空間を作ることを義務付けています。^{[ 78 ] [ 79 ]}

2020年、ベルリンはドイツの住宅市場では前例のない家賃凍結を実施した。これは既存の賃借人には恩恵をもたらしたが、新規住宅の供給を大幅に減少させ、住居を探している人々に悪影響を与えた。家賃凍結は2021年に撤廃された。^{[ 80 ]}

メキシコシティは1942年に家賃凍結令を発布し、それは今日まで続いているが、1976年までに市内の住宅の1%未満にしか影響を与えなかった。1943年にはプエブラ州が家賃の値上げをする家主に対する特別税を導入し、ハリスコ州では1942年に一部の家賃が凍結された。^{[ 81 ]}

1985年2月、新たな法令により家賃の値上げは最低賃金の上昇率の85％に制限された。^{[ 82 ]}

オランダでは年間家賃の値上げはインフレ率＋1％を上限とし、2022年には3.3％と計算されている。^{[ 83 ]}

スペインのカタルーニャ地方は2020年9月に家賃規制法を可決した。^{[ 84 ]}

家賃規制は1915年から1980年まで、英国の民間賃貸市場全体を対象としていた。しかし、1980年の住宅法以降、保守党は家賃規制の緩和と廃止を政策として掲げるようになった。 1988年の住宅法により、すべての新規賃貸契約に対する規制は廃止され、基本的な規制枠組みは、家主が自由に価格を設定できる「契約の自由」となった。家賃規制は、ごく一部の公営住宅にのみ残っており、地方自治体が設定する家賃は、規制されていない民間市場の価格上昇を反映している場合が多い。

2025年借家人権利法は、2026年5月1日からイングランドの民間賃貸住宅部門に限定的な賃料規制を導入し、家主は年間1回の賃料値上げに制限され、所定の様式による少なくとも2か月前の通知が義務付けられる。借主は、過剰な値上げに対して第一審裁判所を通じて異議を申し立てることができる。^{[ 85 ]}

アメリカ合衆国における家賃規制は各州の問題である。1921年、米国最高裁判所はブロック対ハーシュ事件^{[ 86 ]}において、コロンビア特別区における家賃規制は一時的な緊急措置として合憲であると判決を下したが、その直後の1924年、チャストルトン社対シンクレア事件^{[ 87 ]}において、同じ法律は最高裁判所によって全員一致で違憲とされた。1930年代のニューディール政策の後、最高裁判所は社会経済立法への干渉をやめ、多くの州が規則を採用した。 1986年のフィッシャー対バークレー市事件^{[ 88 ]}において、米国最高裁判所は家賃統制とシャーマン法の間に矛盾はないと判断した。

1970年から1994年まで、マサチューセッツ州のいくつかの地域で家賃統制が実施されていた。この間、ケンブリッジの家賃統制対象アパートの少なくとも20%は富裕層が居住していた。^{[ 89 ]}大多数は中所得者と高所得者が居住していた。^{[ 89 ]}その中にはデンマークのフレデリック皇太子も含まれていた。^{[ 89 ]}

2018年現在、4州（カリフォルニア州、ニューヨーク州、ニュージャージー州、メリーランド州）とコロンビア特別区には、住宅賃料規制（通常の建物で、移動住宅を除く）が実施されている地域がある。^{[ 5 ] [ 6 ]} 37州は賃料規制を禁止または先占しており、9州は市町村が賃料規制を制定することを認めているが、実際に実施している市町村はない。^{[ 5 ] [ 6 ]} 家賃規制のある地域では、その都市の賃貸住宅の大部分が家賃規制の対象となっていることが多い。例えば、 2011年のニューヨーク市では、賃貸住宅の45%が「家賃安定化」または「家賃規制」の対象であった（これらはニューヨーク市では異なる法的分類である） ^{[ 90 ] : 1} 。 2014年のコロンビア特別区では、賃貸住宅の50%強が家賃規制の対象であった ^{[ 91 ] : 1。} 2014年のサンフランシスコ では、全賃貸住宅の約75%が家賃規制の対象であった ^{[ 92 ] : 1。} 2014年のロサンゼルス では、集合住宅の80%が家賃規制の対象であった ^{[ 93 ] : 1。}

2019年、カリフォルニア州は今後10年間、年間家賃上昇率を地域インフレ率プラス5％に制限する州全体の家賃上限法を可決した。^{[ 94 ]}

2019年、オレゴン州議会は、州全体で家賃規制政策を採用した全米初の州となる法案を可決した。この法律は、年間家賃上昇率をインフレ率プラス7%に制限し、空室時の規制解除（テナント間の市場価格）を含み、新築物件を15年間免除し、地方自治体による家賃規制政策の州による禁止（州レベルの先占）を維持している。 ^{[ 95 ]：1 [ 96 ]：1}

2021年11月、ミネソタ州セントポールの有権者は、年間家賃値上げを3%に制限し、空室率規制を含み、新規建設を免除せず、許容される値上げ率にインフレ率を加えることを認めない家賃規制の住民投票案を可決した。[ ^{97 ] [ 98 ]これ}を受けて、新しい集合住宅の許可申請は80%減少したが、隣接するミネアポリスでは、有権者が市議会に家賃規制条例の作成を承認したが、まだ施行されておらず、新規建設を家賃規制の上限から除外する可能性があり、許可件数は68%増加した。^{[ 97 ] [ 99 ]}