住宅信託基金

住宅信託基金は、アメリカ合衆国政府によって創設された、手頃な価格の住宅建設やその他の関連目的のための確立された資金源です。住宅信託基金 (HTF) は、1970 年代後半に手頃な価格の住宅に資金を提供する方法として始まりました。それ以来、米国のすべてのレベルの政府 (国、州、郡、地方) の選出された政府関係者は、低所得世帯の住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅の建設、取得、保存、および関連サービスを支援するために住宅信託基金を設立しました。理想的には、HTF は、定期的な予算プロセスに依存するのではなく、安定した資金の流れを確保するために、不動産譲渡税や文書登録料などの専用収入を通じて資金を調達します。2016 年現在、米国全土に 400 の州、地方、郡の信託基金が存在しています^[2]

信託基金は、通常、専用の収入源から資金が調達されますが、一般予算配分から資金が調達されることもあります。また、国債に裏付けられた資本金から資金が調達されることもあります。収入の規模も基金によって異なります。145の信託基金を調査したところ、5分の1が年間1,000万ドル以上を受け取っていますが、大多数（82%）は500万ドル未満、またはまったく資金を受け取っていないことがわかりました。^[3]以下は、米国のさまざまなタイプの住宅信託基金の資金源の一覧ですが、網羅的ではありません。^[4]

州住宅信託基金 の資金源には以下のものがあります。

郡住宅信託基金 の資金源には以下が含まれます。

地方住宅信託基金 の資金源には以下のものがあります。

各信託基金は、地元住民のニーズや政治的志向に基づいて異なる目的と目標を持っており、各管轄区域は、住宅信託基金の資金の使用方法と資金提供の資格がある人を決定する責任があります。資金提供を受ける活動には、新築、買収、または改修活動が含まれます。基金はまた、移行住宅、頭金援助、教育、カウンセリングなどの低所得および中所得の住宅購入者への支援、緊急修理、住宅開発業者の設計費ローン、または家賃補助を支援することもあります。信託基金は通常、地域の平均所得（AMI）の80％以下を稼ぐ世帯を対象としていますが、ホームレスの個人または家族、または低所得者を対象としたプロジェクトにのみ資金を提供する基金もあります。また、通常、資金提供を受けるプロジェクトは、一定期間、手頃な価格で維持する必要があります。^{[5]これらの要件と優先事項は、認可}立法または行政機関によって確立される場合があります。これにより、どのプロジェクトが資金提供される可能性が高いか、信託基金から最も恩恵を受けるのは誰かが決まります。時間の経過とともに、住民の住宅ニーズは変化する可能性があり、基金の規制は新しい目標や目的に合わせて変更される可能性があります。^[6]

管理またはガバナンスのルールは、信託基金の認可法によって確立されます。通常、それらは政府機関によって管理され、貸し手、地域住民、住宅開発業者、低所得者向け住宅の擁護者、労働組合、または手頃な価格の住宅の居住者のいずれかで構成される取締役会の監督下に置かれます。監督委員会は、真の管理責任を負う場合もあれば、単に顧問として機能する場合もあります。ガバナンス戦略は、特に競争の激しい管轄区域では、どのプロジェクトが信託基金から資金を得るかを決定するために主に重要です。^{[7]管理機関は}管轄区域ごとに異なります。^[8]

管理機関は次のとおりです。

• 州、郡、市の 住宅当局
• 州、郡、または市 の行政機関
• 州 住宅局、コミュニティ開発局、コミュニティサービス局、経済開発局、または商務省
• 市 の住宅、計画、人事、近隣、コミュニティサービス、または経済開発部門
• 郡の住宅およびコミュニティ開発部門
• 州住宅金融機関、法人、当局、または委員会
• 州 コミュニティ開発公社
• 郡または市の住宅委員会
• 州住宅委員会および/または保全委員会
• 市営住宅資源委員会
• 都市住宅・再開発公社
• 市役所住宅課
• コミュニティ財団

2008年、議会はジョージ・W・ブッシュ大統領が署名して法律となった住宅経済復興法（HERA）の一環として、国家住宅信託基金を承認した。信託基金は、手頃な価格の住宅に対する既存の連邦資金源を補完することを目的としている。法律により、基金の90％は、低所得および極低所得世帯向けの賃貸住宅の建設、維持、修理、運営活動を支援することに充てられる。基金の最大10％は、頭金や手続き費用の援助、金利引き下げのための資金など、初めて住宅を購入する人向けの住宅所有サービスを支援することができる。ファニーメイとフレディマックによって生み出された余剰収入からの資金が、このプログラムの資金となる予定だった。しかし、連邦政府がそれらを管理下に置いたため、これらの支払いは停止されている。2016年4月4日、米国住宅都市開発省（HUD）長官のフリアン・カストロは、国家住宅信託基金の初めての割り当てを通じて約1億7,400万ドルが利用可能になると発表した。^[9] オバマ大統領の2011年度予算では、国家住宅信託基金に10億ドルを充当するよう要求したが、この要求は承認されなかった。^[10]支持者たちは、配分が年間予算プロセスの対象とならないように、専用の収入源を確立することを望んでいる。^[11]

2014年3月27日、カリフォルニア州第43選挙区のマキシン・ウォーターズ下院議員は 、2014年住宅機会促進経済前進法案（通称HOMEフォワード法案）の討議草案を提出した。^[12]この法案の重要な条項には、「担保証券を担保とする未払い住宅ローン1ドルにつき」10ベーシスポイントを徴収することが含まれており、これは年間約50億ドルと推定される。これらの資金は、手頃な価格の住宅イニシアチブを支援する3つの基金に振り向けられ、75％が国立住宅信託基金に送られる。国立住宅信託基金は、最低所得世帯、高齢者、障害者、低所得労働者などのグループにとって手頃な価格の賃貸住宅の建設、維持、改修、運営に主に使用されるブロック助成金を各州に提供することが提案されている。ウォーターズ議員の提案は、国立住宅信託基金の資金源となる可能性がある。^[13]

米国住宅都市開発省（HUD）は、国家住宅信託基金の管理を担当しています。資金が提供されると、州またはその指定機関（住宅金融委員会など）は、人口とニーズに基づいた定式助成金を通じて資金を受け取る資格があります。その後、州は助成金やローンを通じてプロジェクト申請者に資金を分配します。資金提供を受けたすべてのユニットは、30年間手頃な価格を維持する必要があります。^[14]

資金援助の対象となる活動には以下が含まれます。

• 不動産取得
• 新築
• 復興
• リハビリテーション
• 移転費用
• 資金調達費用
• 運営費（年間資金の最大20％）

州全体の住宅信託基金は、全国の手頃な価格の住宅のための重要な資金源であり、20％が年間2,500万ドル以上の資金を受け取っており、いくつかの州は1億ドルを超えています。現在、米国の50州のうち47州に少なくとも1つの住宅信託基金があります。最も一般的な収入源は不動産譲渡税ですが、州法や政治的制約に応じて他の多くの選択肢が存在します。^{[15]とはいえ、}アラバマ州、アーカンソー州、カリフォルニア州、アイダホ州、ロードアイランド州の5つの州は、法律で信託基金が存在しているにもかかわらず、現在資金を受け取っていません。平均して、州の信託基金は、資金1ドルにつき7ドルの外部の公的資金と民間資金を活用しています。^[16]以下は、州の住宅信託基金の例です。

1985年、カリフォルニア州は国内で最初の州営住宅信託基金を設立した。この信託基金は沖合石油掘削からの収益を回収することを目的としていた。しかし、支持者たちは年間2000万ドルの収益が得られると予想していたが、実際にはその10分の1しか得られなかった。そのため、2002年に有権者は提案46、住宅および緊急シェルター信託基金法を可決し、州が21億ドルの一般債務債券を売却して手頃な価格の住宅に役立てることを許可した。これらの債券は、2002年から2005年の間に年間約4億ドルの収益をもたらした。しかし、これらの収益は2007年までに完全に使い果たされた。^[17]

これに対応して、カリフォルニア州の有権者は2006年に提案1C、2006年緊急シェルター信託基金法を可決しました。このイニシアチブにより、州は、下水道、公園、交通機関などの地域インフラ、頭金支援や低金利ローンまたは助成金のための住宅所有支援、集合住宅の建設または改修のための低金利ローン、ホームレスシェルターや農場労働者住宅へのローンや助成金など、いくつかの種類の住宅関連プログラムに資金を提供するために、さらに28億5,000万ドルの資本債を発行する権限を与えられました。^[18]

1986年に設立されたデラウェア州の信託基金は、州住宅局によって管理されています。信託基金が1ドル使うごとに、7ドルの一般経済活動が生み出されます。通常、この基金は文書登録料と州の一般財源から配分されます。しかし、2011年にデラウェア州は州の資本予算から1000万ドルを開発基金内の住宅保存基金に割り当てました。州は、2000年から2008年の間に9,460戸の手ごろな賃貸住宅が失われて以来、手ごろな住宅の保存を優先してきました。 ^[19]

1987年に設立されたバーモント州の住宅・保全信託基金は、低価格住宅の建設、農地の保全、その他の地域プロジェクトの開発に2億4,700万ドルの融資と助成金を割り当ててきました。この資金は、外部の民間および公的資金9億5,000万ドルによってほぼ4倍に活用されました。バーモント州の信託基金は、バーモント州住宅・保全委員会（VHCB）によって管理されています。法律により、信託基金は不動産譲渡税の収入の半分を受け取ることになっています。2000会計年度の予算は、法定資金要件に達した最後の予算でした。それ以来、3,500万ドルを超える不動産譲渡税が、信託基金に資金を提供するはずだった他のプログラムに流用されました。バーモント州は、これにより1,050戸の低価格住宅の建設に資金を提供できたと見積もっています。 2011年、バーモント州はピーター・シュムリン知事の強力な支援を受けて、住宅・保全信託基金に1,200万ドル以上を割り当てた。そのうち800万ドルは不動産譲渡税（法定要件の95％）から、400万ドルは資本予算からであった。^[20]

ワシントンの住宅信託基金は、1987 年に RCW 43.185.030 によって設立されました。^[21] RCW 43.185.050 は、信託基金が新築、買収、改修の提案、家賃または住宅ローンの補助、初めて住宅を購入する人への頭金または決済費用の援助、住宅ローン保険のマッチング基金、特別なニーズを持つ住宅居住者への社会サービス、技術支援、ホームレスの人のためのシェルター、および障害を持つ世帯が住宅にアクセスしやすくするためのプロジェクトに資金を提供することを認めています。^[22]資金提供のより詳細な優先順位は、主に知事によって任命された 22 人のメンバーで構成される手頃な価格の住宅諮問委員会の支援を受けて商務省によって作成されます。^[23]資金提供は、郡の平均収入の 80% 未満の収入がある世帯、身体障害や発達障害などの特別なニーズを持つ世帯、および保健省と社会保健サービス局がサービスを提供する世帯を対象としています。^[24]

法律により、基金は、議会が割り当てた一般歳入、民間寄付、ローン返済、または議会が法律で定めるその他の財源から収入を得ることができます。現在、信託基金は、RCW 18.85.285 で定められた不動産取引の手付金の利息から得た収入を受け取っています。 ^[25]しかし、信託基金は、資本債からの収入に大きく依存しています。これらの資金は、新築、買収、改修、または初めて住宅を購入する人の頭金と決済費用の支援にのみ使用できます。資本債資金は、管理費に使用することはできません。^[26]過去数年間、資金は、2008 年と 2009 年の年間 9,000 万ドルから 1 億ドルの高値から、2011 年にはわずか 5,000 万ドルと予想されています。^[27]

2009年現在、全米に131の郡住宅信託基金が存在し、13の州に41の郡信託基金が存在する。さらに、ペンシルバニア州には51の郡信託基金があり、ワシントン州には39の郡信託基金がある。これら90の基金は、州の法律によって設立された。2007年、これらの郡信託基金は合わせて年間約1億3800万ドルの収益を得た。その年、これらの基金は、資金1ドルにつき10.46ドルの外部公的および民間寄付を活用した。^[28]最も一般的には、これらの基金の収益は文書登録料から生じている。^[29]

ナパ郡は1992年に信託基金を設立し、手頃な価格の住宅を建設および改修しました。^[30]この基金は主に、郡のインクルーシブゾーニング法で義務付けられている手頃な価格の住宅を建設する代わりに、開発業者（商業用または住宅用）が支払う手数料から資金を調達しています。^[31]設立以来、基金は28のプロジェクトの開発を支援するために1,200万ドル以上の融資を行い、郡全体で合計725戸以上の手頃な価格の住宅を建設しました。 手頃な価格の住宅の建設に資金を提供するだけでなく、基金はナパ郡で働き、地域の平均収入の120％未満の収入がある住宅購入者に、住宅価格の最大10％の頭金援助ローンを提供しています。 申請者の新しい家は職場から15マイル以内にある必要があり、引っ越しによって通勤距離が短縮される申請者は、節約したマイル数に基づいて援助を受けるための競争力が高くなります。 基金はナパ郡執行部の住宅および政府間問題課によって管理されています。^[32]しかし、2002年に郡はナパ郡コミュニティ手頃な価格の住宅諮問委員会を設立し、郡信託基金と郡全体の都市の基金の取り組みを調整しました。^[33]

デイド郡は、低所得世帯（郡法で平均所得の80%未満と定義）および中所得世帯（平均所得の80-140%）向けの手頃な価格の住宅の建設と改修に資金を提供するため、1984年に住宅信託基金を設立しました。この信託基金は、文書に関連する100ドルごとに0.45ドルの文書税を通じて資金が調達されています。 ^[34]フロリダ州法第201.02条および第201.031条は、一戸建て住宅は免除され、不動産の利子を譲渡する文書に追加税を課すことを郡に許可しています。プログラムの開始以来、信託基金は7,000人以上の初めての住宅所有者に低金利の2番目の住宅ローンを支援し、15,000戸の手頃な価格の賃貸住宅の建設を支援しました。^{[35]信託基金は、1番目または2番目の住宅ローン、}手頃な価格の住宅協同組合の不動産取得、または新築のプログラムに資金を提供します。しかし、新築は毎年の資金配分の50％以上を占めることはできない。資金の少なくとも50％は中所得者層ではなく低所得者層に恩恵をもたらすものでなければならない。^[36]プログラム開始以来、信託は7,000人以上の初めての住宅購入者に低金利の2番目の住宅ローンを提供し、15,000戸の手頃な賃貸住宅の建設を支援してきた。^[37]

デイド郡ホームレス信託は、ホームレスの人々に住宅とサービスを提供するために 1993 年に設立されました。この信託は、食品と飲料の 1% のレストラン税、住宅都市開発省 (HUD) の割り当て、およびその他の公的および私的寄付によって共同で資金が賄われています。^[38]レストラン税だけで、信託の年間予算 4,000 万ドルのうち 1,200 万ドルから 1,400 万ドルが毎年差し引かれます。信託からの 1 ドルごとに、外部の公的および私的資金 5 ドルが活用され、その資金はシェルター、暫定住宅、および支援サービス付きの恒久住宅に割り当てられます。信託は、資金の割り当てとマイアミデイド郡の継続ケアコミュニティホームレス計画の実施を担当するデイド郡ホームレス信託によって管理されています。信託は、緊急住宅、暫定住宅、および恒久住宅を 5,000 床設置し、その監視下でホームレスの数を 8,000 人から 800 人に減らしたと主張しています。^[39]

地方住宅信託基金の最も一般的な資金源は、民間の建設に課される手数料である。これには、地方影響料または「代替料」（またはインクルーシブゾーニングに基づいて、手頃な価格の住宅ユニットを建設する代わりに支払われる料金）が含まれる。ニューヨーク市、シカゴ、ロサンゼルス、フィラデルフィア、サンフランシスコ、シアトルなど、米国の大都市のいくつかには、都市信託基金がある。これらの基金には、都市ごとに年間1,000万ドル以上が支払われる。^[40] 9つの州（アリゾナ州、カリフォルニア州、アイオワ州、インディアナ州、マサチューセッツ州、ミズーリ州、ニュージャージー州、ペンシルベニア州、サウスカロライナ州、ワシントン州、ウィスコンシン州）では、地方自治体が公的資金を手頃な価格の住宅に充てることを奨励または可能にする法律が採択されている。現在、マサチューセッツ州だけで141の地方住宅信託基金があり、ニュージャージー州の282の管轄区域に住宅信託基金がある。合計で、米国全土で494の都市に住宅信託基金がある。 2007年時点で、これらの管轄区域は毎年2億7000万ドルを住宅信託基金に割り当てています。これらの基金は、平均して1ドルあたり6.50ドルの外部公的資金と民間資金を活用しています。^[41]以下は地方住宅信託基金の例です。

1983 年、ボストンは商業建築と低価格住宅開発の建設のバランスを取るために最初の連携プログラムを確立しました。ゾーニングの軽減を必要とする 100,000 平方フィートを超えるすべての商業建築プロジェクトは、連携料を支払うか、低価格住宅を建設するか、職業訓練プログラムに資金を提供する必要があります。2006 年 4 月の時点で、市の低価格住宅の連携料は 1 平方フィートあたり 7.87 ドル、雇用の連携料は 1 平方フィートあたり 1.57 ドルでした。1986 年以来、近隣住宅信託が低価格住宅の連携料の支出を管理してきました。8,100 万ドルを超える連携料が、平均所得の 80% 未満の世帯向けの 6,000 戸を超える持ち家住宅、賃貸住宅、または共同住宅の新規建設または保存に充てられました。その他の適格な使用方法として、資金は放棄された不動産を開発したり、非居住用不動産を居住用に転用したりするために使用できます。すべての開発は、所有住宅の場合は 50 年間、賃貸住宅の場合は永久に低価格を維持する必要があります。^[42]

シアトルの住宅基金は、有権者の承認を得た債券収入で1981年に始まりました。それ以来、シアトルの有権者は7年ごとに固定資産税の課税を承認および更新しており、合計4回実施しています。最新の更新は2009年にシアトルの有権者によって承認され、7年間で1億4500万ドル、年間2000万ドル以上の専用課税が承認されました。この更新では、賃貸住宅の新築および保存のための資本補助、既存住宅の運営および維持のための資金、家賃補助、住宅購入者への支援、および買収およびその他の関連機会のためのローン基金の5つのプログラムが承認されました。^[43]新築および保存のための資金の半分以上は、地域の平均収入の30％未満（2010年の個人の場合、年間18,000ドル）の世帯に充てられています。住宅購入者プログラムでは、地域の平均所得の80%未満（2010年の個人の場合、年間45,100ドル）の収入がある初めての住宅購入者に、頭金として低金利のローンを提供しています。シアトル課税によって投資される1ドルごとに、約4ドルが外部の公的資金と民間資金から調達されます。^[44]

複数の管轄区域にまたがる、または地域的な信託基金は、都市が協力して地域全体の住宅需要を満たすのに役立ちます。これにより、管轄区域間で「公平な負担」を果たさなければならないという同調圧力が生まれます。^[45]ワシントン州東キング郡の地域住宅連合 (ARCH) という地域信託基金は、支出 1 ドルにつき 9 ドルの外部公的および民間資金を活用しています。ARCH の資金は、個々の加盟管轄区域によって割り当てられます。リソースは、コミュニティ開発ブロック助成金 (CDBG) の資金、開発者の手数料、または基本一般基金から得られます。^[46]オハイオ州のコロンバス郡とフランクリン郡、カリフォルニア州のサクラメント郡と市にも地域住宅信託基金があります。オハイオ州の地域信託基金は、一般基金とホテル/モーテル税からも資金を受け取っています。サクラメントの基金は、基金を管理する地域再開発当局によって評価される影響料によって支えられています。^[47]

• コミュニティ変革センター住宅信託基金プロジェクト
• 不動産業者のための住宅信託基金に関するフィールドガイド
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