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税収増加融資（TIF）は、米国を含む多くの国で再開発、インフラ、その他の地域改善プロジェクトへの補助金として使用されている公的資金調達方法です。TIFプログラムの本来の目的は、経済再活性化が必要と指定された荒廃地域への民間投資を刺激することです。[1] 同様または関連する価値獲得戦略は世界中で使用されています。
TIF の使用により、自治体は通常、特定の地域または地区の将来の固定資産税収入の増加を、コミュニティの経済開発プロジェクトまたは公共改善プロジェクトに転用します。TIF 補助金は市の予算から直接割り当てられるわけではありませんが、市は税収の喪失により損失を被ります。[2]最初の TIF は 1952 年にカリフォルニアで使用されました。 [3] 2004 年までに、アリゾナ州を除くすべての米国州が TIF の使用を承認しました。カナダで最初の TIF が使用されたのは 2007 年です。[4]
使用
税収増加による補助金は、公的に補助された経済開発と自治体のプロジェクトの両方に使用され、[2] : 2 荒廃した土地の再開発や市役所、公園、図書館などの公共プロジェクトの承認を市や郡に提供してきました。荒廃の定義は、農地を含むほぼすべての種類の土地を広く含むようになり、多くの批判を引き起こしています。" [2] : 2
必要な補助金を支給するために、プロジェクトに必要な借入能力を提供するために、プロジェクト サイト以外の追加の不動産を囲むように都市再開発地区 (TIF 地区) が設定されることがよくあります。借入能力は、TIF 地区内のすべての区画から発生する通常の年間の将来の不動産税の増加 (20 ～ 25 年間、またはそれ以上) と、プロジェクト自体から最終的に得られると予想される新しい税収をすべて約束することで確立されます。プロジェクトが不動産税を支払わない公共施設の場合、返済はすべて TIF 地区内の隣接する不動産から行われます。
疑問視されることはあるものの、公共施設の改善によっても、投資が行われなかった場合の地区の税収を上回る増税が引き起こされると考えられる場合が多い。多くの管轄区域では、毎年の固定資産税の増額は制限されており、そうでない場合の増額を超えることはできない。
公共または民間のプロジェクトの完了により、周囲の不動産の価値が上昇し、追加の税収が生まれることがあります。売上税収入も増加し、雇用も増える可能性がありますが、これらの要因とその乗数は、通常、TIF の構造には影響しません。
地区全体で毎年定期的に増加し、公共および民間投資による土地価値の増加と合わせて、税収が増加します。これが「税収増加」です。税収増加融資は、特定の地区内での税収増加を、プロジェクトの支払いのために発行される債務の資金調達に充てます。TIF は、そうでなければ開発が行われない可能性のある、管轄区域内の不況、未開発、または未活用の部分の改善に資金を向けるために設計されました。TIF は、これらの固定資産税収入の将来の増加を担保に借り入れることで、公共または民間のプロジェクトのための資金を生み出します。[5]
歴史
税収増加融資は1952年にカリフォルニア州で初めて使用され、現在では米国では中小規模の都市から大都市圏まで数千のTIF地区が運営されている。2008年時点でカリフォルニア州には400を超えるTIF地区があり、年間収入は100億ドル以上、長期債務は280億ドル以上、土地評価額は6,740億ドル以上となっている。[6]カリフォルニア州は2011年に訴訟によりTIF融資の使用を中止し、カリフォルニア州財政緊急宣言2010を制定して、州内の約400の再開発機関への資金提供にTIFを使用することを含め、固定資産税収入を公的資金から流用することを終了した。[7] [8] RDAはこの決定に対して控訴したが、最終的には2011年の州予算が可決された後、2012年2月に廃止された。[9] [10]
しかし、2015年にカリフォルニア州コミュニティ再活性化投資局法が制定され、増税融資によって資金を調達するコミュニティ再活性化投資局（CRIA）の設立が規定されました。CRIAの主な目的は、低所得世帯と中所得世帯向けの手頃な価格の住宅の開発または保全（TIF資金の最低25％は手頃な価格の住宅基金に投入されなければならない）と、法律の規定で定義されている経済的に恵まれない地域の公共インフラの構築またはアップグレードです。[11] [12]さらに、カリフォルニア州では、TIFによって強化インフラ融資地区（EIFD）が設立され、資金を調達することができます。[13]
アリゾナ州を除くすべての州とコロンビア特別区では、税収増加融資に関する法律が制定されている。[14]イリノイ州など一部の州では数十年にわたってTIFが使用されているが、他の州ではごく最近になってTIFが導入された。[15]メイン州にはTIFというプログラムがあるが、この名称はほとんどの州とは非常に異なるプロセスを指している。[16]
1970 年代以降、開発業者によるロビー活動、再開発関連活動 (支出増加を含む) に対する連邦政府資金の削減、地方債(非課税 債) に対する制限、都市政策の地方政府への移管、州が課す地方自治体の固定資産税徴収の上限、州が課す都市支出の額と種類に対する制限などの要因により、地方政府(市、郡など) は税収増加融資を検討するようになりました。これらの要因を考慮して、多くの地方政府は税基盤を強化し、民間投資を誘致し、経済活動を増やす方法として TIF を選択しました。
都市再生
2015年の都市再生のベストプラクティスに関する文献レビューでは、開発業者が郊外に進出し続ける中、米国全土の都市が失業、人口減少、中心街の投資撤退の傾向を逆転させる方法を模索している。中心街の再投資には、複合開発や新設または改良された交通システムが含まれる。再活性化が成功すると、不動産価値と税金の上昇を伴う高級化と、低所得者の流出が伴う。[17] [18]
都市の再活性化を成功させるには、象徴的な建物やスタジアム、その他の集中的な開発努力といった大規模プロジェクトだけでは不十分です。むしろ、「都市の再活性化は多面的で、都市の物理的環境、経済基盤、住民の社会的・経済的条件の改善を網羅する必要があります。」
— マラックとブラクマン 2013
予期せぬ結果
他の経済ツールと同様に、TIFにも欠点がある。再開発改革のための市当局者（MORR）などの組織や、シカゴの33区労働者家族などの地域組織は、再開発の濫用に関する定期的な会議を開催している。[19] [20]
- 効率的市場理論が予測し、現在では経済研究からの経験的証拠が示すように、TIFを採用した都市は、採用していない都市よりも成長が遅いことが示唆されている。[21] イリノイ大学シカゴ校の教授であるデイビッド・メリマンによる文献レビューでは、TIFは「開発を都市のある場所から別の場所に移動し、開発のタイミングを変えるかもしれないが、そうでなければ行われていたであろう開発が増えるわけではない」と結論づけている。[22]
- TIFは、[課税対象不動産総額]を減らすことで、TIF地区に隣接する地域の固定資産税を引き上げます。[23] マイク・クイグリー下院議員は 計算を簡略化し、[税率] = [増収額] / [課税対象不動産総額]の場合、分母の[課税対象不動産総額]を減らすと[税率]が上昇することを示しました。[23] [24] [25] 不動産所有者の[税額]は通常、[税率] x [評価された不動産総額]であるため、新しいTIF地区によって[課税対象不動産総額]が減少すると、TIF地区付近の不動産所有者の[税率]と[税額]が増加します。[23] [24] [25]モンタナ州議会議員ケネス・ノードヴェットは、この計画を次のように言い換えた。「市、郡、学校、州のすべての固定資産税は、TIF地区の増加資産に対して免除され、その後、地区はそれらの資産に対して金銭的に同額の料金を課す。郡の財務官が税金として徴収するが、その料金はTIF地区開発委員会に支出される。学校区、郡政府、さらには市政府の一般基金などの悪影響を受ける課税管轄区域は、TIF地区の増加資産から失われた収入を補うために、TIF地区外の資産に対する課税を引き上げることで、自らの利益を補うよう法律によってひっそりと指示される。」[24]
- ある地域への投資が増加すると、不動産価値が上昇し、高級化が起こることは珍しくありません。
- 一般的には荒廃した地域の再開発の手段として議会に売り込まれているが、都市の外れの理想的な開発地域など、いずれにしても開発が行われる場所に地区が設定されることもある。カリフォルニア州は、この乱用を抑制するために設計された法律を可決した。[26] [27]
- 都市部を「荒廃地域」として指定することは、ほとんどのTIF実施に不可欠であり[28]、土地収用法を通じて政府による財産の収用を可能にする。有名なケロ対ニューロンドン市合衆国最高裁判所の訴訟では、住宅が民間開発のために収用されたが、これはTIF地区内の行動をめぐって起きたものである。
- TIF プロセスは、政治的につながりのある開発業者、実施弁護士、経済開発担当者、およびプロセスに関与するその他の関係者を優遇することになると考えられます。ただし、ほとんどの都市再開発当局は公示を義務付け、競争入札を義務付けています。
- 場合によっては、TIF を使用しているコミュニティ内の学区は、そのようなコミュニティにない学区よりも州からの援助が大幅に増加しています。これは、政府が「TIF を過剰に」使用し、結果としてよりリスクの高い開発プロジェクトに取り組む動機となっている可能性があります。地方自治体には、TIF の指定が学区の財政状態に悪影響を与えることを認識する義務はなく、その結果、一部の学校の質が損なわれる可能性があります。
- 不動産価値の通常のインフレ上昇は、不十分に作成されたTIFの地区で捕捉される可能性があり、これは、資金提供された改善がなくても公金に投入されていたであろうお金を表しています。
- 地区を過度に大きく設定することで、TIF の指定に関係なく価値が上昇したであろう地域から収益を獲得することができます。
- 地区の承認により、ある団体の将来の税金が正式な入力なしに捕捉されることがあります。たとえば、学区の税金は市の措置により凍結されます。
- 税増分全額を徴収して開発債の返済に充てるということは、不動産価値の増分には公共サービスの提供を増やす必要があるという事実を無視している。公共サービスの提供を増やすには、経済的にあまり繁栄していない地域からの補助金など、他の場所から資金を調達する必要がある。大規模な住宅開発を行うために税増分融資を利用するということは、学校から公共の安全まで公共サービスの拡大が必要になるが、開発債の返済に税増分全額を充てれば、他の資金を使わなければならない。[29] [30]たとえば、ミズーリ州セントルイスの調査では、TIF により低所得の学生は郊外の裕福な学生の 91 倍もの損失を被り、障害を持つ学生は 2 番目に大きな打撃を受けたグループであることが判明した。[31]
例
シカゴ
イリノイ州クック郡のシカゴ市には、多数のTIF地区があり、TIF地区の利点と欠点を調査する主要な場所となっている。市は131の地区を運営しており、2006年の税収は合計5億ドルを超えている。[32] 2005年に市の計画開発局長に任命されたロリ・ヒーリーは、第一副局長としてTIF地区の承認プロセスに尽力した。
シカゴの週刊新聞「シカゴ・リーダー」は、シカゴとその近郊の税収増分融資地区に関する記事を掲載した。ベン・ジョラフスキー記者が書いた記事は、シカゴで実施されている税収増分融資地区を批判している。[33]
クック郡書記官のデイビッド・オール氏は、シカゴとクック郡の税収増加融資地区の透明性を高めるために、シカゴ地域の地区に関する情報を事務所のウェブサイトに掲載し始めた。[34]掲載されている情報には、シカゴ市の年ごとの税収増加融資地区、シカゴとクック郡郊外自治体の税収増加融資地区の地図などが含まれている。
イリノイ州シカゴの非営利団体である近隣資本予算グループは、地域住民の資本プログラムへの参加を主張した。同グループはまた、シカゴのTIF地区の拡大について調査と分析を行った。[35]
2009年4月、スコット・ワグスパック市会議員とマヌエル・フローレス市会議員（当時第1区市会議員）が提出した「TIFサンシャイン条例」が市議会を通過した。この条例により、すべてのTIF再開発契約と添付書類が市のウェブサイトで検索可能な電子形式で閲覧可能となった。この提案は、TIF契約の全体的な透明性を向上させ、それによって公的説明責任を大幅に強化することを目的としていた。[36]
2009年に「財産税評価・管理ジャーナル」に掲載された記事によると、シカゴでのTIFの利用増加により、「シカゴの財産税基盤と土地面積の相当な部分」がこれらの課税区域に取り込まれることになり、「市の土地面積の26％と商業用不動産の総価値のほぼ4分の1がTIF地区にある」と2007年までに報告されている。この研究では、TIFの有効性を確立することの難しさを指摘している。[3]
アルバカーキ
現在、アメリカで 2 番目に大きい TIF プロジェクトは、ニューメキシコ州アルバカーキにある5 億ドルのMesa del Sol開発です。Mesa del Sol は、提案されている開発が現在ほとんど税収を生んでいない「未開発地域」に建設され、税収の増加があれば税収増分融資基金に振り向けられるという点で議論を呼んでいます。この「増分」により、政府機関は、政府機関の運営に必要な開発地域からの資金を得られなくなります。
デトロイト
2014 年 7 月、デトロイトのダウンタウン開発局は、デトロイト レッド ウィングスの新しいアリーナを建設するための TIF 融資を発表しました。小売業や住宅への追加の民間投資を含むプロジェクトの総費用は 6 億 5,000 万ドルと見積もられており、そのうち 2 億 5,000 万ドルは、州の経済開発部門であるミシガン戦略基金が購入した 30 年間の非課税債券の返済に TIF キャプチャーを使用して調達されます。
カリフォルニア
1998 年にカリフォルニア公共政策研究所が発表した論文で、マイケル・ダーディアは、再開発は増税融資によって元が取れるという、再開発を管轄する機関 (RDA) の想定に異議を唱えた。その主張は、RDA が「プロジェクト エリアの固定資産税収入の増加 (インフレ率 2% 以上) を受け取るのは、そのエリア改善への投資が資産価値の増加に寄与しているからである」というものである。[37] : ii ダーディアは、固定資産税収入が増税融資に回されると、「郡、学校、特別区などの他の地方自治体」の収入が失われる結果となり[37]、RDA が「資産価値の増加に大きく寄与していないのであれば、これらの自治体は事実上、収入の使い道について発言権を持たずに再開発を補助していることになる」と主張した。[37]
1994 ～ 1995 年度 (数字が入手可能な最新の年度) に、再開発局 (RDA) はカリフォルニア州で徴収された固定資産税収入の 8 パーセント、15 億ドルを受け取りました。この収入は、RDA がなければ、州や郡などの他の公共機関に支払われていたはずです。
— マイケル・ダーディア 1998
2010年12月6日までに、アーノルド・シュワルツェネッガー知事は財政非常事態を発令し[38] 、ジェリー・ブラウン知事は2011年12月に「カリフォルニア州の膨大な財政赤字に対処するための即時立法措置の必要性」を強調するためにこれを再確認した。ブラウン知事は、学校区を含む公共部門からRDAへの固定資産税の流用を削減または排除することで、学校資金を安定させる措置を制定した。議会法案26号および議会法案27号を含む新しい法律が可決され、カリフォルニア州の約400の再開発機関が廃止され、固定資産税収入の公共資金からの流用が停止された。RDAは判決に控訴したが、最終的には廃止された。[9]州は2015年にコミュニティ再生投資局（CRIA）の資金調達に増税融資の選択肢を再導入しました。CRIAは、インフラを建設またはアップグレードし、低所得および中所得世帯向けの手頃な価格の住宅を建設または維持するために地方自治体によって設立された機関です。[11] [12]州の強化インフラ融資地区（EIFD）も増税債によって資金調達されており、その目的はほぼ同じですが、使用要件と対象となるプロジェクトは多少異なります。[13]
アラメダ
2009年、カリフォルニア州アーバインに拠点を置く開発業者サンカル・カンパニーズは、アラメダ海軍航空基地跡地の再開発計画と、公共施設の費用を賄うための約2億ドル相当の増税融資を一部ベースとした財務計画を具体化した住民投票イニシアチブを導入した。サンカルは、公共施設の提供が増税融資の受領と、開発地域内の不動産所有者に特別（追加）税を課すコミュニティ施設（メロ・ルース）地区の創設を条件とするようにイニシアチブを構成した。[39]アラメダ市議会がサンカルとの独占交渉契約を延長しなかったため、このプロジェクトは前進しない。カリフォルニア州では、コミュニティ再開発法が公共機関による増税融資の使用を規定している。[40]
アイオワ
2002年、アイオワ州立大学経済学部の経済学者は、「既存の納税者、その世帯主、賃金労働者、退職者は、アイオワ州のTIF指定地域の事業成長と人口増加を積極的に補助している」と主張した。[41]
ウィスコンシン
TIFは1975年にウィスコンシン州で設立されました。2001年に批評家は、税増分融資地区の45％がオープンスペースの土地開発に使用されていると述べた2000年の1,000 Friends of Wisconsinの報告書を引用して、TIFが開発者の緑地開発を支援していると主張しました。[42] [43]
デンバー
1995 年から 2005 年にかけて、デンバーの納税者は 5 億ドルを超える TIF 補助金を約束することで、50 億ドルを超える民間投資を活用することができました。当時検討されていた新しい TIF 補助金プロジェクトには、「I-25 とブロードウェイにある古いゲイツ ラバー ファクトリー コンプレックスの再開発、およびデンバーのダウンタウン ユニオン ステーション エリアに対する野心的な計画の実現」が含まれていました。[2] : 6 デンバーの都市景観は、1995年から2005年にかけて、TIF補助金を受けたプロジェクトを通じて変貌を遂げた。そのプロジェクトには、デンバー・ドライ・グッズ・ビル、アダムス・マーク・ホテル、デンバー・パビリオンズ、REI旗艦店、ブロードウェイ・マーケットプレイス・ショッピングエリアの「ランドマーク的な復活」、旧ウールワース・ビルの解体、エリッチのシックス・フラッグス・エリッチ・ガーデン遊園地への移転と拡張、ローリー空軍基地の再開発、旧ステープルトン空港の再開発などがあり、「国内最大の都市インフィル・プロジェクト」となった。[2] : 6
2005 年までに、デンバー市は既に「民間開発業者への既存の TIF 補助金の返済のために将来の税収 5 億ドル以上を担保にし」ており、「今後 5 年間でいくつかの新しい TIF プロジェクトを実施してその額を大幅に増やす」準備をしていた。2005 年には、「TIF 補助金の支払いに充てられた税収は、デンバーの納税者に年間約 3,000 万ドルの負担をもたらし、急速に増加していた」。[2] : 57 2007 年までに、税収の喪失という形での TIF 税支出は「年間約 3,000 万ドルに達し、これはデンバーの一般会計歳入全体のほぼ 7% に相当」し、当時その額は急速に増加していた。[2] : 6 2005 年の調査では、TIF プロジェクトでの賃金調査を通じて「そこでの雇用はデンバーの平均賃金よりも大幅に低く、同等の職種の平均賃金よりも 14% ～ 27% 低い」ことが明らかになった。[2] : 2
3部構成のシリーズの第1部では、研究者らは「TIFの歴史と仕組みを説明し、TIFプロジェクトでは賄えない公共サービスの負担増加による「隠れた」コストを含め、デンバーの納税者にかかるTIFの総コストを分析した」[44]。「TIF補助金で利益を得るのは誰か？」では、研究者らは「TIFを通じてデンバーが誘致するビジネスの種類、TIFプロジェクトを実現するためにデンバーが提携する開発業者の利益率、TIF承認プロセスの透明性を調査した」[45] 。研究の第3部では、「TIF補助金対象プロジェクトにおける住宅の質と手頃さ」を調査した[2] 。
アプリケーションと管理
都市はTIFを利用して、公共インフラ、土地取得、解体、公共事業および計画コスト、および下水道拡張と修理、縁石と歩道の工事、雨水排水、交通規制、道路建設と拡張、街路照明、給水、造園、公園の改良、環境修復、橋梁建設と修理、駐車場構造などのその他の改善に資金を提供します。
州の法律により、地方自治体は税収増分融資地区を指定する権限が与えられている。地区は通常20年間、または改善資金として発行された債券を返済するのに十分な期間続く。取り決めはさまざまだが、市政府が行政の役割を担い、このツールをどのように、どこで適用するかを決定するのが一般的である。[46]
ほとんどの管轄区域では、想定される税収増加の一部（通常は 50% が上限）に基づいてのみ債券を発行できます。たとえば、開発で年間 500 万ドルの税収増加が見込まれ、5000 万ドルの債券の資金調達コストをカバーできる場合、通常は 2500 万ドルの債券のみが許可されます。プロジェクトが適度に成功すれば、予想される年間税収のかなりの部分（この場合は 200 万ドル以上）が債券の返済以外の公共目的に充てられることになります。
カナダのコミュニティ活性化税（CRL）
2015年までにカナダの主要都市はすでにコミュニティ再活性化税（CRL）（カナダではTIFの用語として使われている）を導入していた。[4]
アルバータ州
2012年4月、アルバータ州政府は、コミュニティ再活性化税（CRL）を「民間開発業者が負担する」修復費用に適用できるように規制を変更することが提案されました。[47] : 18
CRL では、現在、民間開発業者が負担する修復費用に課税金を使用することはできません。CRL は、あまり広く使用されていない非常に包括的なアプローチですが、規制を変更して、課税金を修復費用に適用できるようにすることで、該当する状況でブラウンフィールドの再開発を促進することが示唆されています。
— 2012年4月13日 アルバータ州ブラウンフィールド再開発ワーキンググループ
カルガリー市土地公社 (CMLC) は、カルガリー市の独立した子会社で、2007 年に設立され、ボウ川沿いの東ダウンタウン中心部の長年放置されていた土地の土地利用を再検討しました[48] 。カルガリー市土地公社は、CRL を使用してダウンタウン イーストビレッジを開発し、カルガリーはCRL を使用する最初のカナダの都市となりました。[4] CMLC は「イースト ビレッジのインフラと開発に約 3 億 5,700 万カナダ ドルを投じた」と述べ、「計画されている開発に 24 億カナダ ドルを誘致し、CRL に 7 億 2,500 万カナダ ドルの収益が戻ってくると見込まれている」と主張しています。[4] リバーズ地区 CRL の指定課税地域はイースト ビレッジよりも広く、58 階建てのボウ タワーを中心とする建物と、近くのビクトリア パーク (カルガリー) の開発から 20 年間税金を徴収するため、財政的に健全です。[28]
2015年2月のカルガリー・サン紙のインタビューで、CRLの社長兼CEOであるマイケル・ブラウンは、イースト・ビレッジの修復に使用されたものと同様のCRL [28]をウエスト・ビレッジの開発に検討していると述べた。8月には、カルガリーネクスト・スポーツ複合施設が課税区域の潜在的なアンカーとして提案された。地元の政治家は、市が予測コストの4億4000万ドルから6億9000万ドルを前払いし、その大部分が長期間にわたって回収されるという資金調達モデルに懸念を示した。[49]ナヒード・ネンシ市長は、カルガリーネクスト提案の多くの課題の1つは、コミュニティ再活性化課税の要件と、市からの土地提供の必要性、「およびウエスト・ビレッジを完全で活気のあるコミュニティにするためのインフラへの多額の投資」であるとコメントした。[50]アルバータ州エドモントンは、新しいアリーナ、公園開発、下水道を含む改修を含む総額約5億カナダドルの大規模な開発プロジェクトでダウンタウンを活性化するためにCRLを創設しました。[4]市は「中程度の成長シナリオで約9億4100万ドルの収益を生み出す」ことを期待しています。[4]
オンタリオ
2015年現在、トロント市長ジョン・トリーは、 53キロメートルに及ぶ27億カナダドルのスマートトラック地上鉄道プロジェクトの資金調達のために課税区域を設けることを計画している。[4]
参照
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外部リンク
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- Weber らによる「増税による資金調達は都市の工業用不動産価値を高めるか?」 (2003) の要約。
- Kenneth Hubbell、Peter J. (1997 年 6 月)。ミズーリ州の税収増分ファイナンス MSCDC 経済レポート(PDF) (レポート)。イートン経済情報センター、ミズーリ大学カンザスシティ校。
- 企業福祉：怒りはどこにあるのか？ – ヨハン・ノーバーグによる個人的な探求 - 映画にはTIFに関する詳細な部分が含まれています