カナダのコンドミニアム

カナダ統計局によると、カナダの世帯の8分の1は住宅用マンションに住んでおり、そのほとんどはいくつかの国勢調査都市圏に集中している^[1]。マンションはカナダ全土に存在するが、大都市で最も多く見られる。「コンドミニアム」は、カナダのほとんどの州で使用されている法律用語である。ブリティッシュコロンビア州では「strata title」と呼ばれ、ケベック州では「divided co-proprieété divisée」（フランス語：copropriété divisée）という用語が使用されているが、口語名は「コンドミニアム」のままである。

通常の分譲マンションでは、ユニット所有者は通常、内部ユニットスペースと共有財産の一部を所有します。一方、フリーホールド分譲マンション（または空き地分譲マンション）の場合、所有者は土地と建物に加えて、共有道路やアメニティなどの共有財産の一部を所有します。 ^[2]カナダ分譲マンション協会は、分譲マンション所有者と法人の非営利団体で、各州と準州に支部があります。^[2]オンタリオ州分譲マンション所有者協会COAは、分譲マンション所有者を代表する非営利団体で、州全体と各自治体の地区に支部があります。^[3]

1981年以前は、カナダで建設された住宅のうちコンドミニアムが占める割合は10％未満でした。^[4]

コンドミニアムは、アルバータ州エドモントンのタウンハウス複合施設であるブレントウッド ビレッジの開発により、1967 年に初めてアルバータ州に導入されました。アルバータ州のコンドミニアムは、コンドミニアム不動産法 (第 22 章、RSA 2000) によって規制されており、コンドミニアム不動産規制 (AR 168/2000) によって補足されています。トムソン ロイター カナダによる最近の報告によると、2022 年 9 月 29 日現在、アルバータ州では 8,000 件を超えるコンドミニアム プロジェクトに 250,000 人以上の居住者が住んでいます。

アルバータ州のマンションは選出された理事会によって自主規制されていますが、オンタリオ州で最初にモデルとなったマンション紛争裁判所を導入するために法律が変更されています。

2021 年 12 月 1 日に アルバータ州不動産協議会を通じてコン​​ドミニアム管理者が専門資格として認可されたことで、アルバータ州のコンドミニアムはより大きな保護を受けるようになりました。

2015 年に設立されたアルバータ州コンドミニアム所有者フォーラム協会の使命は、個人および企業のコンドミニアム所有者と居住者にネットワーキング、教育、擁護の機会を提供し、不動産の管理と価値の向上、企業のガバナンスの強化、コンドミニアム生活に対する一般の認識の向上、すべての利害関係者間のコミュニティ意識と協力の促進を図ることです。

1997 年に設立されたアルバータ州分譲マンション管理業者協会の使命は、キャリア志向の分譲マンション管理業者に質の高い専門能力開発を提供することです。教育、セミナー、会議を通じて、ACMA は、アルバータ州の分譲マンション管理会社の資産を、積極的で教育を受けた倫理的な管理者によって保護するという究極のビジョンを掲げ、分譲マンション管理の実践を向上させる新しいソリューションを会員に提供しています。

カナダ・コンドミニアム協会の北アルバータ支部は、北アルバータのコンドミニアム業界をサポートしています。

カナダ・コンドミニアム協会の南アルバータ支部は、南アルバータのコンドミニアム業界をサポートしています。

ブリティッシュコロンビア州では100万人以上が分譲住宅に住んでいます。分譲住宅は便利で、セキュリティやアメニティも充実しており、一戸建て住宅を購入するよりも費用が安いため、ブリティッシュコロンビア州では人気のある住宅です。^[5]

バンクーバーでは一戸建て住宅の価格が前例のないレベルまで高騰しており、価格とともに新築マンションの販売数も増加している。グレーターバンクーバー不動産協会によると、2016年7月のこの地域のマンションの基準価格は51万600ドルで、2015年の同月より27.4％上昇した。^[6]

この法律では、すべての区分所有者に対し、共用部分と当初建設されたユニットをカバーする最低200万ドル（財産および賠償責任）の保険契約を維持することを義務付けています。^[7]

オンタリオ州には587,000戸以上のマンションがあり、130万人以上のマンション所有者や居住者が暮らしている。2013年の新築物件の半分はマンション関連だった。^[8]近年、カナダではマンション産業が活況を呈しており、毎年数十棟の新しいタワーが建設されている。トロントはこのブームの中心地で、2005年には17,000戸の新築物件が販売され、2位のマイアミの7,500戸の2倍以上となった。^[9]トロント・コンド・ニュースによると、トロントのマンション人口は2011年の978,125人から2016年には147万8000人に増加し、市の人口の54.7%を占めている。^[10]

トロント以外では、高層ビルよりもタウンハウスが最も一般的なコンドミニアムの形態となっていますが、これらの地域での「グリーンフィールド」（グリーンフィールド ランドを参照）開発に制限が課せられると、この傾向は変化する可能性があります（その結果、開発者は外側ではなく上方に拡大し、新築住宅ではなくコンドミニアムへの転換を検討することを余儀なくされます）。特に成長している地域は、キッチナー/ウォータールー、バリー、ロンドンです。実際、カナダ コンドミニアム協会のゴールデン ホースシュー支部は、トロントに次いで、この組織で最も活気のある支部の一つです。[1]

オンタリオ州コンドミニアム管理局（CAO）は、州内のコンドミニアム生活と管理に関する懸念に対処するため、2017年にオンタリオ州によって設立されました。その目標は、コミュニティの構築を支援するために、紛争になる前に問題を最小限に抑えることです。これを実現するために、教育、義務付けられた報告と情報開示、発生した紛争を処理するための裁判所という3つの柱を実施しました。^[11] 2018年3月のトロントコンドミニアムニュースの記事で、オンタリオ州コンドミニアム管理局のエグゼクティブディレクターは、「コンドミニアムの所有者、取締役、居住者の消費者保護を強化するという包括的な目標があります。これは、セルフヘルプツール、取締役の義務的なトレーニング、新しいオンライン紛争解決サービスであるコンドミニアム管理局裁判所（CAT）など、コンドミニアムの所有権に関する包括的な情報提供を通じて可能になります。」と説明しています。^[12]

2015 年 12 月まで、オンタリオ州の分譲マンションは1998 年オンタリオ分譲マンション法^[13]によって規制されており、各開発は日常業務 (メンテナンス、修理など) を扱う法人を設立していました。開発におけるユニットの所有者 (または共用部分の分譲マンション法人の場合は、共用部分の共有権益の所有者) によって少なくとも年に 1 回理事会が選出されます。理事会の選出と監査人の任命 (または監査の免除) を扱うために、毎年総会が開催されます。その他の事項も年次総会で扱うことができますが、理事会はいつでも臨時の所有者会議を招集することができ、場合によっては所有者自身によって招集されることもあります。^[14]

1998 年オンタリオ州分譲マンション法は、標準、段階的、空き地、共用部分、借地権付きマンションなど、実質的に幅広い開発オプションを規定しています。既存のマンションの一部は合併でき、既存の物件はマンションに転換できます (自治体の要件を満たしている場合)。したがって、分譲マンションの概念が拡大して使用されるようになったことで、開発業者や自治体は、社会的ニーズを満たすために、より新しく興味深い開発形態を検討できるようになりました。^{[引用が必要]}

この問題について、オンタリオ州の分譲マンション弁護士マイケル・クリフトンは次のように書いている。「分譲マンション開発はここ数年、オンタリオ州で着実に増加している。分譲マンションは一般的に、購入者にとって魅力的なライフスタイルと住宅所有の選択肢となるが、重要なことに、オンタリオ州の住宅建設業者と自治体認可当局にとって、コミュニティ計画への新しいアプローチも導入する。…[分譲マンションには]、開発業者が建築において創造的かつ収益性を高める機会があり、自治体は持続可能なコミュニティとなる開発の計画と認可においてより柔軟で想像力豊かな機会がある。」^[15]

積立金の拠出額は、徴収されたマンション管理費の10%以上である。^[要出典]アルバータ州などの他の管轄区域とは異なり、オンタリオ州は、小規模マンション管理組合が独自の積立金調査を実施したり、大規模管理組合に求められる頻度よりも低い頻度で更新したりする柔軟性を提供していない。小規模マンション管理組合の管理者は、小規模な建物の管理にとって負担となるため、オンタリオ州消費者サービス省にこの要件の見直しを要請している。

オンタリオ州には、コンドミニアムを管理するさまざまな協会があります。

カナダ コンドミニアム協会は1982年に設立され、コンドミニアムの問題を専門に扱う全国的な独立非営利団体です。教育、情報発信、出版、ワークショップ、会議、技術支援を通じて会員を支援します。コンドミニアム運営のあらゆる側面に関して、専門家や政府機関による客観的な調査を奨励し、提供します。州政府や連邦政府と協力して、法律の改善に努めます。コンドミニアムの顧客に対するすべてのサービスにおいて、より高い基準を提唱します。CCI はカナダ全土に支部を持っています。会員は、コンドミニアムのユニット所有者、コンドミニアム コーポレーション、コンドミニアム業界にサービスを提供する専門家やビジネス パートナーです。https://www.cci.ca/about/what-is-cci

オンタリオ州マンション管理士協会は、オンタリオ州全域の専門マンション管理士の協会です。^[16]

コミュニティ協会協会は国際的な組織であり、カナダ支部もマンションコミュニティにサービスを提供しています。

オンタリオ州のコンドミニアム所有者協会 (COA) は、トロント/ミシサガの不動産業者である創設者 Linda Pinizzotto によって 2010 年 3 月に設立されました。Pinizzotto のビジョンは、オンタリオ州全体のコンドミニアム所有者をあらゆるレベルの政府に代表するまとまりのある統一された声を提供する非営利団体を設立し、オンタリオ州のコンドミニアム法を更新および近代化するためのコンドミニアム法の見直しを提唱することでした。

2015年5月27日、オンタリオ州のデイビッド・オラジエッティ政府・消費者サービス大臣は、「2015年分譲マンション所有者保護法」という新しい法案を提出した。この法案は、個々の分譲マンション所有者と分譲マンション開発業者から徴収する月額1ドルの手数料で賄われる新しい分譲マンション管理局の設立を求めており、同局は分譲マンション所有者に助言を提供し、騒音苦情、条例違反、理事会から財務諸表を入手できないことなどに関する所有者と理事会間の紛争解決を促進する。この法案の批判者は、この法案により手数料が値上げされ、特別評価額が増えると述べた。この法律の目的は、紛争解決にかかる費用を削減することである。この法律は、理事会に対し、保険や訴訟手続きなどについて所有者に報告書を発行することを義務付ける。明確な文言により、適切な準備金調査の金額が明記され、各ユニットに課される分譲マンション手数料や特別評価額の予想外の値上げを排除するのに役立つだろう。^{[17] [18]} 2015年12月2日、この法律の第三読会が分割審議され、2015年12月3日に 国王の裁可が得られた。^[19]

この法律は、オンタリオ州コンドミニアム管理規制当局という新しい機関を導入する。コンドミニアム管理会社と個人に対するトレーニングとライセンス付与が行われ、数百万ドル規模のコンドミニアム企業の運営を任された人々が詐欺や管理ミスのリスクを減らすために十分なトレーニングを受けていることが保証される。この法律はまた、コンドミニアム管理者の倫理規定を導入する。オンタリオ州では、70万戸の個別ユニットを含む1万件のコンドミニアム開発を2,500人が管理していた。^{[20] [21]}

サスカチュワン州では、マンションはユニット所有者が所有する特別なタイプの非営利法人として登録されており、所有者は取締役会を選出し、法人の運営は1993年のマンション不動産法によって規制されています。^[22]

Macleanによると:

カナダのマンションでは、マンション管理組合、所有者、投資家、入居者、不動産管理者の複雑なネットワークに起因する内部政治、近隣住民間の争い、権力闘争が蔓延している^[23]

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Wikiquote には、カナダのコンドミニアムに関する引用があります。

• (アルバータ州) マンション不動産法
  • (アルバータ州) マンション不動産改正法
• （ブリティッシュコロンビア州）区分所有不動産法
  • （ブリティッシュコロンビア州）規制
• (ヌナブト準州) マンション法
• (オンタリオ州) 1998 年マンション法
  • (オンタリオ州) 2015 年マンション所有者保護法案第 106 号
  • (オンタリオ州) 2015 年マンション管理サービス法、SO 2015、c. 28、Sched. 2
• (サスカチュワン州) 1993 年分譲マンション法
• (ユーコン準州) マンション法