共用エリア

共用エリアとは、不動産法または不動産所有権法において、「複数の人が使用できるエリア」のことである^[1]。 共用エリアとは、すべての入居者、または入居者のグループとその招待客が共同で使用できるエリアである。^{[2] [3]}テキサス州および米国の他の地域では、「住宅開発地内の居住者全員または各入居者に維持管理費を請求する総合管理構造によって所有されるエリア」である^{[4] [5] 。}

共用エリアは、アパート、ゲートコミュニティ、マンション、協同組合、ショッピングモールなどによく存在します。^[6]

共有地がある場合には、共有地の所有者全員が共同で共有部分を所有します。つまり、どの所有者も他の所有者よりも土地に対する支配力を持たないということです。^[7]

これは、英国法で使用されているコモンズまたは共有地とは異なります。コモンズは 1 人の個人によって所有されますが、複数の個人によって使用される場合があります。

共用エリアの例としては、次のようなものがあります。

• ロビー、^{[3] [8]}
• 廊下、^{[3] [8]}
• 階段、^{[3] [1]}
• 駐車場、駐車スペース、スロープ、その他の同様の場所、^[9]
• 洗濯機または洗濯室、^{[9] [10]}
• アパートの屋上、^[11]
• エレベーター、^[3]
• ロビーエリアの洗面所、^{[3] [8]}
• 車道、^[1]および
• 倉庫^[1]
• リビングルーム
• キッチン
• フィットネス施設
• レクリエーションエリア
• クラブハウス

メリーランド州対ギャリソン事件で、米国最高裁判所は、警察が捜索令状を執行する際には共用エリアに立ち入ることができるとの判決を下した。^{[12] [13]} また、イリノイ州対ロドリゲス事件では、米国最高裁判所は、「警察が立ち入り時にその敷地に対して共通の権限を有していると合理的に信じるが、実際にはそうではない第三者の同意に基づく令状なしの立ち入りは有効である」との判決を下した。^[14] さらに、裁判所は次のように判決を下した。

他の人に「ほとんどの目的で共同でアクセスまたは管理する」ことを許可した人は、「共有エリアを捜索されることを[そのような人々]が許可するかもしれないというリスクを[引き受け]ます。」^[15] 415 US, at 171, n. 7; また、Frazier v. Cupp、394 US 731, 740 (1969) も参照(ダッフルバッグを他人の家に置き、そのバッグの共同使用を許可した被告は「[その人]が他の誰かに中を覗かせるというリスクを引き受けた」と判決)。裁判所のリスク引き受け分析が明らかにしているように、第三者の同意は、その人が自分の財産へのアクセスや管理を他の人と共有することで自発的にプライバシーの期待の一部を放棄したという理由だけで、捜索の合理性に異議を唱える人の能力を制限する。

—  ^[16]

大学の学生寮では、共用エリアは寮内の全学生が利用できるスペースです。共用エリアに壁画を描いたり、備品を設置したり、その他の変更を行うには、寮長の許可が必要な場合があります。 ^[17]法的には、共用エリアの家具や装飾などが障害に直接影響しない限り、入居者が承認できないものはありません。宗教や信念に関するものはすべて公正住宅法の対象となります。この点で共用エリアを規制できる唯一の方法は、重大な脅威がもたらされた場合のみです。国立大学は、適切と判断した場合（装飾、家具、物理的な使用など）、共用エリアの使用を禁止する権限を持っています。営利目的の住宅では、これらのことをある程度までしか制限できません。前述の公正住宅法により、共用エリアの使用のあらゆる側面を法的に規制することはできません。

共用エリアは、複数の企業が運営するショッピング モールやストリップ モールなどの組織にも適用されます。^[5]多くの場合、ビジネス パーク、モール、その他の複数の企業が運営する施設には共用エリアがあります。これは、上記の例のいずれかである場合もあれば、「休憩室」の形をとる場合もあります。これらのエリアは通常、中央に位置し、関係する企業内のすべての人が使用できます。共用エリア内での行動や共用エリアの利用に関する規定がある場合があります。企業内に共用エリアがある場合もあります。通常、共用エリアを持つ企業は、そのビジネス タイプ、ポリシー、および企業ビジョンに合わせた独自のルールを持っています。

不動産税の目的で共用部分に課税する方法は州によって異なります。マンションか共同住宅かによって課税方法が異なります。たとえば、アリゾナ州では住宅開発における「居住用共用部分」に一律課税ですが、マンションやゴルフ場の共用部分は別途課税されます。^[18]

共用エリアのタイプ（ビジネス、住宅、国有）に応じて、それらを利用する際には特定の予防措置を講じる必要があります。^[要出典]リースが必要なものもあれば、契約が必要なものもあり、口頭での誓約のみで済むものもあります。たとえば、さまざまな背景を持つベンダーを受け入れる店舗では、企業が共用エリアを共有する場合があります。リースまたは契約では、これらのさまざまなベンダーとスペースを共有することが理解されています。アパートの場合、開発者が持つことができる共用エリアには2つの異なるタイプがあります。1つは契約に基づくもので、もう1つはリースに基づくものです。ユニットごとに借りるアパート（つまり、従来の住宅）は、1人の個人によって署名されます。その1人が、将来ルームメイトが増えた場合に備えて、共用エリアの使用を法的に決定します。アパートの複合施設が寝室ごとにリースする場合、スペースをすべてのリース所有者間で平等に使用する方法を詳述する条項または段落があります。最後に、国有および義務付けられた共用エリアがあります。要塞や基地、政府運営の施設、さらには刑務所にも共用エリアがあります。賃貸契約書には、これらのエリアをどのように使用するかについての合意事項は記載されていません。共用エリアにはさまざまな種類があり、それぞれに異なるルールと規定があります。これらのエリアで何かが起こった場合の法的手続きはそれぞれ異なります。^[要出典]

米国の商業用不動産では、建物の損失係数は、建物のテナントが共有する面積または建物の共用部分に割り当てられたスペースの割合であり、純（使用可能）面積と総（請求可能）面積の差を計算するために使用されます。^[19]

この部分のスペースは直接賃貸することができず、維持管理費や運営費は他の賃貸可能スペースで賄わなければならないため、「失われた」スペースとみなされる。^[20]

損失係数は荷重係数と混同されることが多いが、それぞれの項の計算式は異なる。^[21]

損失係数は次のように計算されます。

${\displaystyle {\text{損失係数}}={\frac {\text{(賃貸可能面積 – 使用可能面積)}}{\text{賃貸可能面積}}}}$

ビル所有者・管理者協会は、アメリカ規格協会と共同で、床面積の測定、総賃貸可能面積と損失率の計算に関する 規格ANSI/BOMA Z65.1-2010を制定した。 ^[22]

• 共用部管理費
• 共有地、別名「コモンズ」
• コモンロー
• コモンロー
• 共通旅行エリア
• コンドミニアム
• 庭木
• ケルヴォッヘ
• 損失要因（不動産）
• 共同利益開発のための準備金

ウィキメディア・コモンズには、アパートの共用部分に関連するメディアがあります。