Loading article…
アイルランドとイギリスでは、住宅協会は、住居を必要とする人々に「社会住宅」を提供する民間の非営利団体です。予算の余剰金は、既存の住宅の維持と新しい住宅の資金調達に使用され、役員や株主の個人的な利益のために使用することはできません。 [ 1 ]独立しているものの、国によって規制されており、一般的に公的資金を受けています。現在、英国では賃貸住宅の主要な供給者となっており、多くは住宅を全額購入する余裕のない人々を支援するために共有所有制度も運営しています。 [ 2 ]
住宅協会は幅広い種類の住宅を提供しており、中には家族向けの大規模な住宅団地を管理している協会もあれば、高齢者向けの住宅を1つだけ管理している小規模な協会もあります。英国の支援付き住宅の多くも住宅協会によって提供されており、精神疾患や学習障害のある人、薬物乱用問題（アルコールや違法薬物）のある人、元ホームレス、若者、元犯罪者、亡命希望者、家庭内暴力から逃れてきた人などを対象とした専門的なプロジェクトを実施しています。
オーストラリアでは、「住宅協会」という用語は、規模が大きく、成長志向の「配当を目的としない」コミュニティ住宅提供者を指します。小規模なコミュニティ住宅提供者には、信託団体や協同組合などが含まれます。州および準州が所有する公営住宅は、オーストラリアの社会住宅の約80%を占めています。これらの公営住宅団体は、長年にわたり、「住宅委員会」や「住宅信託」など、さまざまな名称で呼ばれてきました。
住宅協会は、産業革命後の中産階級の拡大に伴う慈善団体やボランティア団体の増加の一環として、19世紀後半に初めて登場した。初期の例としては、ギネス・トラスト、ピーボディ・トラスト、メトロポリタン勤勉階級の住居改善協会などが挙げられる。
20世紀後半、サッチャー政権による公営住宅制度の変更により、これらの組織の重要性は増した。サッチャー政権時代には、地方自治体が地方税から住宅を補助することを禁じ、新たな公営住宅建設のための補助金を住宅協会に振り向け、公営住宅の入居者が大幅な割引価格で住宅を購入できるようにする規則が導入された。これに加え、地方自治体の経費削減策や、地方自治体よりも住宅協会に有利な住宅手当制度が相まって、多くの自治体が住宅ストックを住宅協会に移管するに至った。これらの組織は、大規模自主移転組織、あるいは地方住宅会社と呼ばれることが多い。
1985年と1988年の住宅法により、公営住宅が非営利の住宅協会に移管されることが容易になった。1988年の法律では、住宅協会が非公的機関として再定義され、民間資金へのアクセスが可能になった。これは、公的部門の借入が厳しく制限されていたため、移管の大きな動機となった。これらの新しい住宅協会は、新しい公営住宅の大部分も提供していた。2003年までに、社会賃貸住宅ストックの36.5%が住宅協会によって保有されていた。[ 3 ]現在、英国最大の住宅協会には、クラリオン・ハウジング・グループ、サンクチュアリ・ハウジング、L&Q、ピーボディ・トラストなどがある。一部の住宅協会は、不動産投資信託と提携している。シビタス・ソーシャル・ハウジングは、15の住宅協会と提携している最大の社会住宅不動産投資信託である。[ 4 ]
住宅協会は、さまざまな法的形態で設立されることがあります。多くは産業共済組合ですが、信託、協同組合、企業などもあります。登録慈善団体である場合もあれば、そうでない場合もあります。
登録社会住宅事業者（RSL）は、イングランドではかつて住宅公社に、ウェールズではウェールズ政府に登録されていた社会住宅事業者の正式名称です。2010年から2012年までは、協会は、その形態（民間、公的、営利、非営利）に関わらず、2008年住宅再生法に基づく登録事業者と呼ばれていました。 2012年現在登録社会住宅所有者および登録社会住宅民間提供者という用語は、住宅協会の別名として両方とも使用されています。[ 5 ]
住宅協会は一般的に、国が所有または直接管理していない民間団体とみなされています。しかし、この地位は多くの法的判決によって異議を唱えられてきました。2004年、英国政府は、登録社会住宅所有者は調達の目的において公法によって統治される団体であるとした欧州委員会の意見を受け入れました。[ 6 ]その結果、住宅公社、ウェールズ国民議会、スコットランドコミュニティ、北アイルランド社会開発省はそれぞれ、公共調達指令をRSLの物品およびサービスの取得に適用するためのガイダンスを発行しました。[ 7 ]
その後、英国高等裁判所は、Weaver v. London and Quadrant Housing Trust [2008] EWHC 1377 (Admin)において、住宅協会は公的機関であり、その結果、特定の状況下では司法審査の対象となる可能性があるとの判決を下した。[ 8 ]裁判所は、住宅協会セクターは「手頃な価格の住宅に関する政府の目標を達成するために国家の管理と影響が浸透しており、その中で RSL は地方自治体と並んで活動し、非常に現実的な意味で地方自治体の代わりを務めていると言える」と述べた。
この問題は、住宅協会の借入額（2006年には約300億ポンド）[ 9 ]が英国の公共部門の借入要件に寄与しないため、より広範な政治的意義を持っていた。公共部門の借入要件の管理は、政府の明示された目標であると同時に、欧州単一通貨への加盟のためのEUの基準の一部でもある。
住宅協会の特徴の一つは、規模の大きな協会には通常有給職員がいるものの、ボランティアや有給の非常勤役員で構成される委員会または理事会が組織全体の運営責任を負っている点です。理事会には、住民、地方自治体や地域団体の代表者、実業家、政治家などが含まれる場合があります。イングランド全土の住宅協会では、3万人を超えるボランティア理事が運営に携わっています。
住宅協会の日常的な活動資金は、その所有物件に居住する人々、または彼らの代理人が支払う家賃やサービス料によって賄われています。この意味で、住宅協会は営利団体として運営されており、その大半は一般的な活動資金を寄付に頼っていません。
新築住宅は一般的に経済補助金を受けており、その補助金の出所は協会の所在地によって異なる。
新築住宅への補助金（しばしば「社会住宅補助金」と呼ばれる）は、相当な公的投資に相当する。住宅公社は、2008～2011年の事業計画書で、2011年までの3年間の投資額は「少なくとも80億ポンド」になると述べている。[ 11 ]このうち大部分は、住宅協会が開発プロジェクトに利用するために使われる。2003年以降、費用対効果を高めるため、住宅公社による新築住宅建設への資金の多くは、パートナープログラム協定を通じて「パートナー資格」を獲得した80未満の「開発中の住宅協会」に振り向けられている。住宅協会は過去に長期貸付オプション借入オプションローン（LOBO）を利用してきた。 [ 12 ] [ 13 ]
住宅協会は、新築住宅や改修工事の費用を賄うために資金を借り入れます。1988年の住宅法以降、新築住宅の建設費のうち政府から補助金として支給される割合が削減されたため、投資資金の主な源泉は借入となりました。その多くは銀行や住宅金融組合からの借入でしたが、2008年の金融危機以降、これらの機関は長期融資の提供を停止したため、開発中の協会は拡張資金を調達するために社債に頼るケースが増えています。 [ 14 ]
HCAは2011年から2015年の資金提供ラウンドで「手頃な家賃」という新たな政府政策を実施し、協会が家賃を市場家賃の最大80%に設定することで、必要な初期資本補助金を減らすことを義務付けた。2013年9月、ロンドンの複数の区がこの政策に異議を唱えるため司法審査を開始した。[ 15 ]
家主の義務は、 1961年以降に締結された賃貸借契約に適用される1985年家主借家人法を含む複数の法律で定められています。要約すると、第11条では、家主は以下の義務を負うと規定されています。
家主が賃貸物件の修繕を拒否した場合、借主は必要な修繕工事の実施を求め、損害賠償を請求する訴訟を起こすことができる。
英国で活動する住宅協会を代表する業界団体は4つあり、それぞれが担当地域をカバーしています。それらは以下のとおりです。
NHF （旧称：全国住宅協会連盟）は、2003年初頭の時点で、約1,400の非営利住宅団体が加盟しており、イングランド全土で約180万戸の住宅を所有または管理していると主張した。
2000年代には、政府機関へのロビー活動などの目的で、より規模の大きな団体が地域グループを結成した。ロンドン最大の団体のグループであるG15 [ 17 ]に続き、イースト・アングリアではイースト・セブンが結成された[ 18 ] 。
{{cite web}}: CS1メンテナンス: アーカイブサービスは非推奨になりました (リンク){{cite news}}: CS1メンテナンス: アーカイブサービスは非推奨になりました (リンク){{cite web}}: CS1メンテナンス: アーカイブサービスは非推奨になりました (リンク){{cite web}}: CS1メンテナンス: アーカイブサービスは非推奨になりました (リンク)