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 アパートメント アット シティ センター - 南棟 (2017 年 1 月) | |
| 位置 | ワシントン D.C. |
|---|---|
| 座標 | 北緯38°54′01″ 西経77°01′30″ / 北緯38.900343° 西経77.024959° / 38.900343; -77.024959 |
| 状態 | 完了（フェーズI） |
| 画期的 | 2011 |
| 完成予定日 | 2015年、ホテルは2019年にオープン |
| Webサイト | このサイトについて |
| 企業 | |
| 開発者 | ハインズ・アーチストーン |
| 技術的な詳細 | |
| 料金 | 9億5,000万ドル |
| 建物 | 6 |
| サイズ | 10.2エーカー（4.1ヘクタール） |
| 賃貸可能面積 | 2,000,000平方フィート（190,000 m 2） |
シティセンターDC（通称シティセンター）は、ワシントンDCのダウンタウンにある2棟のマンション、2棟の賃貸アパート、2棟のオフィスビル、高級ホテル、公共公園からなる複合開発です。 [1]敷地面積は200万平方フィート（19万m 2）で、5ブロック以上を占めています。[2] 9億5000万ドルの開発[3]は、2011年4月4日に、ニューヨークアベニューNW、9番街NW、HストリートNW、11番街NWに囲まれた10.2エーカー（4.1ヘクタール）の旧ワシントンコンベンションセンターの跡地に着工しました。[4]開発の大部分は2015年夏までに完了し、営業を開始しました。[5]高級ホテルのコンラッドワシントンDCは、2019年2月にオープンしました。[6]
この開発は、米国における21世紀のダウンタウンプロジェクトとしては最大級のものであり[7] [8] 、 2012年12月にマンハッタンのハドソンヤードが着工されるまでは米国東海岸最大の都市開発であった。[3] [9]ニューヨークタイムズのヘクター・ファルコナーはこれを「現代のロックフェラーセンター」と評した。[7]ワシントンポストの建築評論家スティーブン・パールスタインは2003年に、このプロジェクトがDCのダウンタウンを「作り変える」だろうと書いた[10]。
ワシントンD.C.の経済開発担当副市長は2004年にこのプロジェクトを「エネルギーの中心をモールからダウンタウンに移す取り組みの頂点」と評した。[11]ワシントンD.C.の アンソニー・A・ウィリアムズ市長 は2005年に「ダウンタウンの再生における最高の成果」と述べた。[12] 2007年、ワシントンD.C.のエイドリアン・フェンティ市長は、この開発を「ワシントンD.C.の他のどこにもない生活、仕事、遊びの環境」と呼んだ。[13]
市内で最も混雑する地下鉄駅の2つであるメトロセンター駅とギャラリープレイス駅は、開発地から3ブロック以内の距離にある。 [7]
地理
シティセンターはワシントンDCのダウンタウンにある10エーカーの敷地を占めており、西は11番街NW、北はニューヨークアベニューNW、東は9番街NW、南はHストリートNWに囲まれています。10番街NWはシティセンターを南北に走り、IストリートNWは9番街と10番街の間を走っています。シティセンターはメトロセンター駅とギャラリープレイス/チャイナタウンメトロ駅から数ブロックの距離にあります。[5]
パーマー・アリー
シティセンターのメインの背骨はパーマーアレーで、開発地区の中央を東西に走る3ブロックの歩行者専用モールです。パーマーアレーはワシントンDCで唯一の歩行者専用道路の1つで、自動車の通行は禁止されています。この通りにはパブリックアートが頻繁に飾られています[14]。
シティセンターのプラザ
9番街と10番街の間、パーマー・アレーはH通りとI通りの間を南北に伸びる広場を通っています。広場にはいくつかのレストランのテラス席、噴水、ビデオアートのインスタレーションがあります。[15]
シティセンターの公園
シティセンターの北西の角には公園があり、毎年75フィートのクリスマスツリー[16] 、夏のファーマーズマーケット[17]、その他のインタラクティブな展示など、定期的にイベントやアートインスタレーションが開催されています。[18]
テナント
シティセンターには多くの店舗やレストランのほか、オフィス、アパート、マンション、ホテルがあり、計画者の入居目標は達成されているが、歩行者が少ないという批判もある。[19]
オフィス
コヴィントン・アンド・バーリング法律事務所はシティセンターのオフィススペースの大部分を占めており、2つの建物に500人以上の弁護士が勤務している。[20]アメリカ病院協会もシティセンターにオフィスを構えており、[21]カタール財団も同様である。[22]
小売り
シティセンターには、ルイ・ヴィトン、ディオール、エルメス、バーバリー、グッチ、サルヴァトーレ・フェラガモ、ヒューゴ・ボス、デヴィッド・ユーマン、ロロ・ピアーナ、モーゲンタール・フレデリックス、ケイト・スペード・ニューヨーク、アクリス、キャロライナ・ヘレラ、アレン・エドモンズなど、多くの高級小売店が集まっています。 、ロンシャン、アークテリクス、トゥミ、ジョルジオ アルマーニ、ブリオーニ、ポール・スチュアート、ブルネロ・クチネリ、ジョー・マローン・ロンドン、ヴィンス。、クリスチャン ルブタン、ブルガリ、ブライトリング、シャネル、モンクレール。[5] [19]テスラのディーラーは 2017 年にオープンしました。[23]
ティファニーの店舗は2019年3月にコンラッドホテル内にオープンした。[24]
レストラン
シティセンターのレストランには、Momofuku CCDCやMilk Barなどがあります。[25]また、DBGB Kitchen & Bar、Del Frisco's Double Eagle Steak House、地中海料理レストランFig & Olive、イタリア料理レストラン兼マーケットCentrolinaもあります。[5]小規模なカフェには、Fruitive juice barやDolcezza Gelato & Coffeeなどがあります。[5]
2019年、ブライアン・ボルタッジョとマイケル・ボルタッジョはコンラッドホテルにエスチュアリーというレストランをオープンした。[24] [26]
ホテル
ヒルトン・コンラッドホテルは2019年に360室の客室と32,000平方フィートの会議室およびイベントスペースを備えてオープンしました。[24]
著名な居住者
シティセンターの著名な住人には、元ワシントン・ウィザーズ監督のスコット・ブルックス、元司法長官のエリック・ホルダー、クレア・マッカスキル上院議員などがいます。[19] ホワイトハウスの補佐官であるホープ・ヒックスとスティーブン・ミラーもシティセンターに住んでいました。[27]
計画
計画の第一段階
ワシントンコンベンションセンターはワシントンDCで2番目のコンベンションセンターで、1982年12月10日にオープンしました。[28]しかし、わずか8年後、施設の規模が小さく、全国的にコンベンションセンターの建設が急増したため、285,000平方フィート（26,500 m 2）のコンベンションセンターの売上は劇的に低下しました。[29] 1990年5月、市は6億8,500万ドルをかけて2,300,000平方フィート（210,000 m 2）の新しいコンベンションセンターの計画を発表しました。[30]新しいウォルターE.ワシントンコンベンションセンターの着工は1998年10月2日でした。[31]
既存のコンベンションセンターの跡地の再開発については、さまざまな計画が提案された。1998年、ジョン・F・ケネディ・センター、議会図書館、スミソニアン協会、連邦市議会の指導者らは、ホテル、音楽博物館、小売スペースを含む10億ドルの開発を提案した。[33] 1999年、DC政府の調査では、その場所に新しいメジャーリーグの野球場を建設することが提案された。 [34]
コロンビア特別区のアンソニー・A・ウィリアムズ市長は、2000年7月にワシントン・コンベンションセンター跡地の再開発方法について市に助言するタスクフォースを設置した。[33]市長のタスクフォースは報告書を発表していなかったが、2000年11月14日、ウィリアムズは市全体の開発計画を発表し、その土地に新しい主要な公共施設（博物館など）を建設することを提案した。[35]この計画ではまた、市所有の駐車場を建設すること（ダウンタウンの深刻な駐車問題を緩和するため）、IストリートNWと10ストリートNW（どちらも旧コンベンションセンターによって塞がれていた）を再開すること、そしてその場所に1,000戸のアパートまたはマンションを建設することも提案された。[36]翌月、ウィリアムズは副市長室が再開発の設計作業を監督すると発表した。[37] 2001年5月までに、市当局はカリフォルニア州サンフランシスコのイエルバブエナガーデンやマサチューセッツ州ボストンのファニエルホールマーケットプレイスに似た開発を提案していた。[38]市は2002年にこのプロジェクトに関する入札を開始することを望んでいた。 [38] 2か月後、ウィリアムズ市長は、この場所のビジョンには住宅、博物館（必ずしも音楽博物館ではない）、公共公園、劇場が含まれていると述べた。[39]他の市当局者は当時、市がこの場所に建設する建物を指定する代わりに、市が提案依頼書（RFP）を発行して民間開発者にこの場所の使用に関する提案を行う機会を与える可能性があると述べた。[39] 2002年3月、スキャデン・アープス・スレート・ミーガー＆フロム法律事務所は、建設されるすべての開発でオフィススペースを取得する意向書に署名した。[40]
障害
2002年4月、開発は最初の障害にぶつかった。首都活性化公社（市が設立した準公的機関で、ダウンタウン地区での企業の開業と拡大を支援する）の役員会メンバーが、既存のコンベンションセンターをコンベンションセンター以外の用途に使用することに反対したのだ。[41] 1か月後、市当局と開発業者は、市内の地価が上昇しているため、コンベンションセンターの敷地を野球場として使用するのは法外な費用がかかると発表した。[34]
最終的に、2002年5月19日、ウィリアムズ市長は2年間にわたるタスクフォースの研究結果を明らかにしました。タスクフォースとウィリアムズは、600〜900戸（そのうち20パーセントは低所得者または家族向け）の高層アパートまたはマンションの建設、300,000平方フィート（28,000平方メートル）の小売スペース（小売店とレストランを含む）、1エーカー（0.40ヘクタール）の公共公園または広場、少なくとも1,100台分の地下駐車場、新しいメイン公共図書館、ホテル、音楽博物館、オフィスビル、劇場複合施設などの追加施設を推奨しました。[ 42] [43] 200人、750人、2,500人を収容できる3つの劇場が構想されました。[43]タスクフォースの報告書は、市の考え方に大きな変化をもたらしました。都市計画担当者は当初、この敷地は公共施設を1つだけ収容できる大きさだと考えていたが、タスクフォースは図書館と博物館が展示スペースを共有し、両方を収容できるように大部分を地下に建設することを推奨した。[43]ウィリアムズ氏は、タスクフォースのビジョンはダウンタウンを「作り直す」ことであり、このプロジェクトがワシントンDCの中心地となるように、インナーハーバーがメリーランド州ボルチモアの中心地となるようにすることだと述べた。[42]
提案依頼
ウィリアムズは2002年6月にRFPの草案をコロンビア特別区議会に提出し、2002年秋までにRFPが承認され、プロジェクト提案が受理されることが目標であると述べた。 [42] RFPは承認され、市は8月にそれを発行した。[43] RFPには、あらゆる提案が満たさなければならないガイドラインが含まれていた。これには、1,000戸の住宅、300,000平方フィート（28,000 m 2）の小売スペース、1つ以上の劇場（70,000平方フィート（6,500 m 2）のスペースと合計3,000以上の座席）、45,000平方フィート（4,200 m 2）のオープンスペース、50,000平方フィート（4,600 m 2）の公共図書館が含まれていた。[44] [45] RFPでは、オフィスビルやホテルの建設は、プロジェクトが経済的に実行可能である場合にのみ許可されていました。[44] 12社以上の開発業者がすでにこのプロジェクトに興味を示していたため、市当局は、応募者への面接、最終候補者の指名、最終候補者への再面接に9か月しかかからないと考えていました。[43] RFPでは、市が敷地を完全に売却する意思がないため、落札者は市と契約を結び、開発業者に敷地の独占的長期権利を与える必要があることも明記されていました。[43]市当局は、プロジェクトをさらに定義し、公共計画プロセスに参加し、プロジェクトを確定するにはさらに1年かかると述べました。[43]建設は2005年まで開始されないと予想されていました。 [43]
一時期、開発計画全体が野球場問題で脅かされた。2002年9月、RFPが発行されてからわずか1か月後、メジャーリーグのチームをDCに誘致しようとする支援者と市当局者の一部が、新しい野球場建設の候補地5か所のうちの1つとしてワシントンコンベンションセンターの敷地を提案した。[46]ウィリアムズ市長がコンベンションセンターをスタジアム候補地として却下したのは、2003年1月30日になってからだった。[47]
2002 年 12 月、RFP に応えて 7 件の開発提案が提出されました。10 億ドル規模のプロジェクトの提案は、District of Columbia Civic Development (Millennium Partners、Jonathan Rose Cos.、Gould Property Co.、EastBanc Inc. で構成)、East End Redevelopment Associates (Federal Development LLC、Rockefeller Group Development Corp.、Centex、Summit Properties で構成)、Forest City-Jarvis Group ( Forest City Washingtonと Jarvis Group で構成)、The Georgetown Co.、Hines Interests Limited PartnershipおよびCharles E. Smith Residential、Human Vision Partners (New Vision Properties LLC および Mesirow Stein Development Services Inc. で構成)、The Related Cos.、Boston Properties、MacFarlane Urban Realty Co.、および Dickie S. Carter から提出されました。[48] [49]市は、提案の検討と公共計画のプロセスを2003年6月までに完了させたいと述べた。 [48]最終候補者は、過去に大規模で複雑なプロジェクトを成功裏に完了したグループと、以前のプロジェクトで地方当局と良好な協力関係を築いたグループに基づいて選ばれる。[4]
この時、この場所に関するいくつかの新たな制限も公になった。第一に、ニューヨークアベニューNW、IストリートNW、10番街NWの交差点付近の10万平方フィート（9,300 m 2 ）の土地を管理していた国立公園局は、その土地を10番街とIストリートの再接続に使用することを要求した。 [48]第二に、この場所の広さは当初報告された10.5エーカー（4.2 ha）ではなく、9.5エーカー（3.8 ha）の広さだった。[48] 市当局は、国立公園局がHストリートNWの北、11番街NW沿いの6万平方フィート（5,600 m 2）の土地を管理していることを認めた。しかし、DC当局は、この場所の開発を許可するよう当局を説得したいと述べた。[48]
2003年3月29日、6億ドルをかけて建設されたウォルター・E・ワシントン・コンベンションセンターが正式にオープンした。[50]
提案ファイナリスト
2003年4月までに、ジョージタウン社は提案を取り下げ、ハインズ・インタレスト・リミテッド・パートナーシップ/チャールズ・E・スミス・レジデンシャルと提携した。[44]イーストエンド再開発アソシエイツとヒューマン・ビジョン・パートナーズの2つのグループは、市によって競争から排除された。[44]地区当局は、5月に残りの開発チームと会合し、6月に外部諮問委員会と会合し、[51] 6月下旬に優勝提案を選ぶと述べた。[44]彼らは、18〜24か月後に建設が開始されることを望んでいた。[44]市はまだ既存のコンベンションセンターをどうするかを決めていなかった。さまざまな個人やグループが施設を維持して改修することを提案した。しかし、ウィリアムズ市長は、RFPプロセスが終了し、建設開始の準備ができるまで、施設を取り壊してその場所に駐車場を建設するよう要求した。[44]
2003年5月、リレイテッド社がコロンビア特別区大学（UDC）と提携したことで、ちょっとしたスキャンダルが勃発した。リレイテッド社は、UDCの学生向けに、建築、調理、不動産管理などさまざまな分野での見習いや教育クラスをUDCが開設することを認めたが、それはリレイテッド社がRFPを獲得した場合に限られていた。[52]不動産の専門家、RFPを争う他の企業、一部のDC当局者は、この提携には地区政府機関が関わっているため、懸念を表明した。[52]しかし、リレイテッド社とUDCのどちらに対しても何の措置も取られなかった。
ファイナリストの絞り込み
2003 年 7 月 3 日、地区当局は候補を Hines Interests/Charles E. Smith Residential/The Georgetown Co. と Forest City/Jarvis Co. に絞り込んだ。[53] 2 つの開発グループが最終候補に選ばれたのは、市の支援なしに自力でプロジェクトの資金を調達できたためである。[54] DC の計画当局は、8 月下旬までに 2 つのうちの 1 つをプロジェクト開発業者として選定したいと述べた。[54]最終候補は、今後 6 週間にわたってシャレットに参加するよう求められ、外部の設計者、一般市民、その他の関係者が提出された設計を見て、意見を述べ、改善を加えることができる。[54]市の計画担当者によると、敷地のマスタープランの承認は 2004 年末まで行われず、ゾーニングやその他の承認にはさらに 1 年以上かかる可能性がある。 [55]それでも、彼らは建設が 2005 年末か 2006 年初頭に開始されることを期待していると表明した。 [ 55 ]
市の決定は議論を呼ばなかったわけではない。2003年8月10日、リレイテッド社はRFPプロセスが「恣意的で気まぐれで不適切」だったと主張し、市はより明確な基準とそれを監督する新しいスタッフでプロセスをやり直すよう要求した。[56] ワシントンポスト紙は市当局に近い匿名の情報源を引用し、リレイテッド社が拒否されたのは、他の市の地方当局との協力関係が時々悪かったためだと報じた。[56]市が要求を満たさなかったため、リレイテッド社は9月7日にDC上級裁判所に訴訟を起こした。[57]同社は11月9日に2度目の訴訟を起こした。[55] 11月20日、コロンビア特別区企業顧問事務所は、リレイテッド社は選定プロセスに欠陥があったと主張する法的または事実的根拠を提示していないとして、訴訟却下動議を提出した。[58] 12月18日、DC上級裁判所のA・フランクリン・バーレス・ジュニア判事は市の申し立てを却下し、2004年1月12日に予備審問を予定した。[59]この審問は3月14日に再スケジュールされた。3月14日の審問は、市と開発業者が裁判なしで意見の相違を解決するために交渉に入ったため延期された。[60] 3月26日、市とハインズ・インタレストは、リレイテッド・コスにそれぞれ100万ドルを即時に支払い、さらに300万ドルをプロジェクトによる収益から支払うことに同意した。[45] [61]市議会議員は和解を批判し、和解で市が不正行為を認めなかったにもかかわらず、RFPプロセスに欠陥があったという印象を与えると主張した。[61]
決断
2003 年 9 月下旬、ウィリアムズ市長は数週間以内に RFP について決定を下すと述べた。[10]この時点で、ワシントン ポスト紙は、土地だけでも 3 億ドルの価値があり、公共広場が開発の「中心」となり、市は「世界で最も有名な建築家の 1 人が設計した派手な新しい市庁舎」を推進していると報じた。[10] 1 か月後、DC 当局は、このプロジェクトが 2008 年に着工すると予測していた。[62]しかし、連邦市議会がこの場所に国立音楽博物館を建設することを改めて推進したため、開発の最終的なデザインはまだ不透明であった。[62]また、このプロジェクトに関する政治的駆け引きも増加した。2003 年 10 月の時点で、フォレスト シティ入札の支持者にはウィリアムズ市長の著名な支持者が数人含まれ、ハインズ スミス レジデンシャル入札の支持者には DC の地元開発業者チャールズ E. スミスの裕福で政治的に活動的な友人が含まれていた。[62]
2003年11月6日、ウィリアムズ市長は、このプロジェクトがハインズ・インタレスト/アーチストーン/ジョージタウン社グループに委託されたと発表した。[63] [64]ハインズ・グループが選ばれたのは、その実績と提案に加え、少数民族所有の企業と協力した経歴があったためである。[64]同グループの財務内容も優れていた。[64]市は、このプロジェクトで得られる年間最大2千万ドルの税収を建設資金に充てる用意があった。[45]しかし、ハインズ率いるグループは市の援助なしに資金を確保することができ、これはコロンビア特別区にとってはるかに有利な財務条件であった。[64]（ただし、別のレポートで、ザ・ボンド・バイヤーは、プロジェクトに市の財政的支援が必要かどうかはまだ不明であり、開発内の個々のプロジェクトは資金調達のために市が発行する非課税債券を使用する可能性があると報じました。）[65]開発グループはまた、取引が承認され次第市に現金を支払い、市にプロジェクトの利益の一部を提供すると述べました。市当局者によると、合計収入は2億5000万ドルに上ります。[66]落札された提案には、350,000平方フィート（33,000 m 2）の地上階小売スペース、600戸のアパートと275戸の分譲マンション、50,000平方フィート（4,600 m 2）のオフィススペース、200〜300室のブティックホテルが含まれていました。そして、 3,000席の劇場を含む155,000平方フィート（14,400平方メートル）の「文化施設」（用途はまだ決まっていない）もあった。 [65] [67]（少なくとも1つの報告書では、文化施設の規模はわずか70,000平方フィート（6,500平方メートル）とされていた。）[65]このプロジェクトの各建物は11階建てで、[67]建設は2005年後半に開始される予定だった。 [65]ハインズの幹部は、プロジェクトの建設は間接的に地元経済に3億5000万ドルの貢献をし、完成すれば開発により市に年間1500万ドルから2000万ドルの固定資産税収入がもたらされると述べた。[67]
他にバンディ開発社とネイバーフッド開発社という2つの会社も共同開発者としてハインズ・アーチストーン・グループに加わった。[65]ハインズは、このプロジェクトの主任建築家としてイギリスの会社フォスター・アンド・パートナーズを選んだと述べた。[64]
土地の価格はまだ交渉されておらず、全体的な合意に対するDC議会の承認も必要だった。[64]しかし、ウィリアムズ市長は、ワシントンコンベンションセンターを解体し、建設が始まるまでその場所に臨時駐車場を建設するために1300万ドルを費やすことを提案した。 [67]政府当局はまた、1年分の計画がまだ必要であり、その後ゾーニングの承認には1年以上かかる可能性があると見積もった。[65]
プロジェクトの遅延
2003–04
2003年12月20日、ウィリアムズはワシントン市議会に、ワシントンコンベンションセンターを取り壊し、その場所に市所有の駐車場を一時的に建設することを提案する法案を提出した。ウィリアムズは、この施設の維持費は年間60万ドルで、法的責任になる可能性があると述べた。[68]解体と駐車場建設の費用は1600万ドルと設定されたが、駐車料金で相殺できる。[68] 3か月後の2004年3月、市とハインズグループは再開発契約の条件について交渉を開始した。[60]交渉は4月に終了すると予想され、建設は2007年後半または2008年初頭に開始されると見込まれている。[60]
しかし、2004年4月、DC市議会は再開発契約の破棄を提案した。地元の建築家テッド・マリアーニは、古いコンベンションセンターの場所に1,500室のホテルとコンベンション展示ホール（地下で新しいコンベンションセンターとつながっている）を建設することを提案し、市議会の何人かの議員を、これが土地のより良い利用法であると説得した。[69]ウィリアムズ政権はこの計画に強く反対した。[69]次の1か月間、ウィリアムズ政権のメンバーと市議会のスタッフは、マリアーニの提案について会議を始めた。[70]ダウンタウンDCビジネス改善地区の責任者であるジョー・スターンリーブ、市長の計画担当補佐官であるジェームズ・A・ジェミソン、都市開発コンサルタントのロン・カプランは、マリアーニの提案が不適切であることを市議会のスタッフに納得させるため、週3回、毎日2〜3時間会議を行った。[70]市長のスタッフは、市議会が6月下旬までに開発契約を承認する限り、地下にホテルといくつかの会議スペースを建設することに同意できると述べた。[70]しかし、リンダ・W・クロップ議長とジャック・エバンス議員（敷地が位置する選挙区）は両者ともマリアーニ案を支持した。[70]クロップ氏は、新しいコンベンションセンターの建設に賛成票を投じたのは、古いコンベンションセンターが存続し、市に展示スペースを提供すると信じていたからに過ぎないと述べた。[71] 2004年7月15日、両者は、少なくとも1,200戸の住宅と新しい市の主要な公共図書館を含むが、コンベンション展示ホール、大規模ホテル、または音楽博物館を含まないという条件で、ウィリアムズ氏が支持する既存の計画を進めることで合意した。[71]この合意では、図書館の建物の上に個人オフィスまたはブティックホテルを建設することが認められた。[71]また、ハインズ率いる開発グループが、固定の年間数百万ドルの賃料とプロジェクトの利益の25％を受け取る代わりに、99年間敷地をリースすることも認められた。[71]しかし、市議会議員、ワシントンコンベンション＆スポーツ局、連邦市議会の一部は合意に反対した。[71]さらに一歩進んで、ワシントンコンベンション＆スポーツ局（WCSA）は、旧コンベンションセンターの敷地の調査を委託し、2004年8月に完成する予定であると述べた。 [71]
意見の相違は2004年後半まで続いた。WCSAコンサルタントの報告書は2004年10月に完成した。当局は10月13日にコンサルタントの報告書を受け入れるかどうかの投票を行う予定だったが、ウィリアムズ市長が解決策を交渉するためにもっと時間を欲しいと要請したため、投票は延期された。[72]翌日、クロップは市のホスピタリティ業界の支援を受けて、ウィリアムズ政権が支持する敷地（LストリートNW、9番街NW、マサチューセッツアベニューNWに囲まれた場所）の代わりに、古いコンベンションセンターの敷地を4億5000万ドルで1500室の「コンベンション本部ホテル」に使うことを提案した。[73]地元のデベロッパーでDC建設産業協会の元会長であるグレッグ・ファザカーリーが10月末に介入し、両者が合意に達するのを支援した。[74] WCSA理事会は11月4日の投票を12月まで延期した。[72]しかし、市はコンサルタントの報告書を発表した。報告書では、本部ホテルの建設場所を特定しなかったが、様々な規模のホテルが入居する6つの場所と、それらの資金調達オプションを特定した。[72] 12月3日、WCSA理事会はウィリアムズの場所に賛成票を投じたが、ニューヨークアベニューNW901の三角形の土地にホテルを建設することについては引き続き検討すると述べた。[75] WCSAは、3番目の選択肢は旧ワシントンコンベンションセンターの北東の角にホテルを建設することだと述べた。[75]クロップはWCSA理事会の行動に不満だったが、ウィリアムズは市はハインズグループとの交渉を進めると述べた。[75]ハインズ・インタレストのワシントン事業部長ウィリアム・B・アルサップ3世は、たとえ428戸の住宅を犠牲にすることになるとしても、同社はホテル建設のために7万平方フィート（6,500 m 2 ）の土地を確保できると述べた。 [75]紛争は正式に解決されなかったが、ハインズ・インタレストは2005年2月に、同社が構想している建物の詳細を発表した。772戸のマンションとアパート、地上階の小売スペース275,000平方フィート（25,500平方メートル）、オフィススペース300,000平方フィート（28,000平方メートル）、公共図書館50,000平方フィート（4,600平方メートル）である。[76]連邦市議会が依然として音楽博物館の建設を推進しているため、開発業者は、市がそのスペースに何を置くかを決定するまで、1.75エーカー（0.71ヘクタール）の土地は未建設のままになると述べた。[76]この時までに、建設は2008年に始まり、2010年に終了する予定であった。[76]2005年3月初旬、ウィリアムズ市長は意見の相違を解決するため、市のプロジェクト収入から新しい市立図書館の建設費を支払い、残りの収入を市立図書館システム全体の再活性化に充てると提案した。[77]ウィリアムズ市長は市議会に本部ホテルをめぐる論争を早急に解決するよう求め、さらに遅れればプロジェクトで創出される7,500の臨時建設雇用と5,000以上の常勤雇用が危うくなると警告した。[77]
旧ワシントンコンベンションセンターは2004年12月18日に爆破された。[78]跡地のコンクリートはリサイクルされ、後にその場所に建設された新しい臨時駐車場の安定層として使用された。[78]市は、その場所に美化された駐車場を建設した。色付きガラスが駐車場を縦横に走る歩道に埋め込まれ、木や低木が駐車場の周りに植えられ、紫色の街灯が夜間の照明を提供した。幅60フィート（18メートル）の合成緑のカーペットの道が駐車場を南北に横切り、NW10番街の両端をつないだ。カーペットの両側には、地元アーティストによる抽象画が12組、高さ10フィート（3.0メートル）のポールに取り付けられていた。[79]
2005
紛争の解決は、ほぼ1年の遅れの後、2005年6月に行われました。DC市議会経済開発委員会は、2005年4月18日にこの問題に関する公聴会を開催しました。[80]市議会は、市とハインズ率いるグループとの間の当初の合意を承認する最終投票を5月に行う予定でした。[80]しかし、追加の遅延により、建設は2009年まで開始されず、2011年まで終了しないことになりました。[80]しかし、クロップは市議会の過半数を説得して、予定されていた5月4日の投票を延期しました。[81]彼女は、合意により、旧コンベンションセンターの場所にホテルを建設するかどうかについて市長に完全な権限が与えられているが、市議会はそのような権限を与えるべきではないと主張しました。[81]ウィリアムズは5月24日に改訂版の合意書を提出した。[82] 2005年6月に再度の投票が予定された。 [81]最終的に、2005年6月6日、DC市議会は満場一致で[83]、市とハインズ率いる開発業者グループとの取引を承認した。[84]合意書には、旧コンベンションセンターの北東隅にある12万平方フィート（11,000平方メートル）の土地が、市議会の決議でその土地をどうするかが決まるまで確保されると書かれていた。[84]計画には依然として公共公園やその他のスペース（市ではなく不動産管理者が管理）が含まれていたが、収益を生み出す活動を優先して音楽博物館は市議会によって明確に除外されていた。[83]
計画の詳細は不明のままだった。AP通信は、現在この場所には1,372戸の住宅が建てられ、オフィス、小売、駐車場のスペースは合計550,000平方フィート（51,000平方メートル）になると報じた。 [ 12]しかし金融業界の出版物であるボンドバイヤーは、住宅は772戸のみで、オフィスと小売スペースだけで575,000平方フィート（53,400平方メートル）以上（小売スペース275,000平方フィート（25,500平方メートル）とオフィススペース300,000平方フィート（28,000平方メートル））になると報じた。[83]また、この出版物は、2,000台分の駐車スペースがプロジェクトに含まれており、小売スペースの少なくとも30％はチェーン店ではなく独立系店舗にリースする必要があると述べた。[83] AP通信によると、建設は2008年に開始される予定である。[12] AP通信とボンドバイヤーによると、市は99年間のリース契約を結ぶことになるが、これによって得られる利益は年間約200万ドルにとどまる。[12] [83]さらに年間1000万ドルが所得税と固定資産税で発生する。[83]
マスタープランの最終決定
計画の最終段階
市は最終的にプロジェクトの発注を承認したが、詳細のほとんどはまだ決まっていなかった。市当局は2005年6月にマスタープランの完成には6〜9か月かかると述べた。[83] 2005年11月、計画経済開発担当副市長室とハインズ率いるグループは一般からの意見を聞くための最初の会議を開催した。[85]
計画プロセスは、追加の不動産取引によって複雑化したため、予想よりも長くかかった。2005年1月26日、キングドン・グールド3世（地元の開発業者）は、9番街NWとマサチューセッツ・アベニューNWの南東角にある1.5エーカー（0.61ヘクタール）の土地を、旧コンベンションセンターの跡地にある同様の広さの土地と交換した。[86] [87]この土地交換は、新しいコンベンションセンターの「本部ホテル」を建設するために不可欠だった。ウィリアムズ市長が好み、彼のタスクフォースが推奨した土地は、計画中のホテルには広さが足りず、隣接していなかった。グールドの土地は、本部ホテルに十分な広さの統合された敷地となる。取引は、DC市議会がRFPの授与を承認した後、2005年8月に具体化し始めた。 WSCA は、その土地（配管・パイプ継手産業の熟練工および見習い組合の歴史的な旧本部と隣接する小さな土地を含む）に 90 万ドルの頭金を支払った。[87]市とグールドは、グールドの土地の価格、および支払いまたは土地の交換が必要かどうかについて長い交渉を行った。[86]土地の交換が合意され、市はワシントン マリオット マーキス（市が長い間望んでいた 1,430 室の「本部ホテル」）の建設計画を進めることができた。 [86]グールドの土地交換取引により、旧コンベンション センターの敷地の北東端の区画はハインズ率いるグループの管理下から外されたが、マスター プランの制限はそのままであった。土地の交換には、市議会の承認が必要であった。[88 ]
土地交換交渉によりマスタープランの詳細の決定が遅れていたが、ハインズ・インタレストの役員らは2005年春に最終マスタープランの草案を市に提出すると発表した。[86] 10億ドルの計画では、小売スペース275,000平方フィート（25,500平方メートル）、オフィススペース400,000平方フィート（37,000平方メートル）（2004年6月時点の300,000平方フィート（28,000平方メートル）から増加）、アパートとマンション772戸、駐車スペース1,200台（2004年6月時点の2,000台から減少）が求められている。[86]マスタープラン策定プロセスが続くにつれ、開発にはさらなる変更が加えられた。2006年5月下旬までに、ワシントン・ポスト紙の建築評論家ベンジャミン・フォージー氏は、大規模な公共広場は計画からほぼ消えたと述べた。[89] 1ヵ月後、ワシントンポスト紙は、この名前のないプロジェクト（現在は2011年に完成予定）について、772戸のコンドミニアム、275,000平方フィート（25,500平方メートル）の小売スペース（2006年1月から変更なし）、300,000平方フィート（28,000平方メートル）のオフィススペース（2006年1月の100,000平方フィート（9,300平方メートル）から減少）、 1,900台分の駐車スペース（2006年1月の1,200台から増加）、屋外アイススケートリンク、1億8,700万ドルの図書館があると報じた。 [79] 2006年9月には、開発業者からの下請け工事を求める建築会社やエンジニアリング会社向けの説明会が開催された。[ 90 ]
承認
市当局は2006年11月20日に最終マスタープランを承認した。このプロジェクトには、686戸の住宅（2006年6月の772戸から減少）、280,000平方フィート（26,000平方メートル）の小売スペース（2006年6月の275,000平方フィート（25,500平方メートル）から増加）、415,000平方フィート（38,600平方メートル）のオフィススペース（2006年6月の300,000平方フィート（28,000平方メートル）から増加）、1,700台の地下駐車場（2006年6月の1,900台から減少）、および公立図書館用の110,000平方フィート（10,000平方メートル）の土地が含まれていた。[ 91]分譲マンションの20%は低所得者向けの価格になる予定である。[91]公立公園は（以前に報道されたように）消滅したわけではなかったが、現在「セントラルプラザ」と呼ばれる場所のために21,780平方フィート（2,023 m 2 ）が確保されただけだった。 [91] [92] NW 10番街が再開通し、NW 9番街と10番街の間にある狭められたIストリートNWが再開通し、小売スペースの30％が非チェーン店のために確保された。[91] [92] NW 9番街とHストリートの角には2棟のマンションが建ち、NW 10番街とHストリートの角には2棟のより大きなアパートが建っていた。[92]その間には南北に伸びるオープンエアの広場があった。[92] NW 10番街と11番街の間のブロックの南端には2棟のオフィスビルが建ち、北端には噴水のあるオープンエアの公立公園があった。[92]幅24フィート（7.3メートル）の[93]屋根付きの「歩行者専用道路」が両ブロックの建物の間を東西に走っていた。[94]フォスター・アンド・パートナーズが開発の設計を監督し、地元企業のシャローム・バラネス・アソシエイツが主任建築家だった。[91]ワシントン・ビジネス・ジャーナルとワシントン・タイムズはプロジェクトの総費用を6億5000万ドルと報じたが、 [91] [95]ワシントン・ポストは6億3000万ドルと見積もった。[96]市当局は開発により7,500人以上の臨時建設雇用[92]と5,200人の常勤雇用が創出され、年間3000万ドルの所得、売上、固定資産税収入がもたらされると見積もった。[95]建設は2008年後半に開始され、2011年半ばまでに完了する予定だった。[95]市は、残りの11万平方フィート（1万m2）の土地をどうするかまだ決めていなかった。）区画は、ニューヨークアベニューNWに接する三角形のブロックの西端、NW9番街と10番街の間に位置し、市当局は依然としてその場での公共図書館の設置を推進していた。[92]
2006年に市がハインズ・アーチストーンと締結した99年間の賃貸契約では、両当事者がこのプロジェクトのために以下の種類と数の小売店を求める意向が表明されていた：レストラン5軒、食品市場（一般および/または専門店）10軒、カフェ14軒。[97]
予備設計
2007 年 4 月、ハインズ率いる開発グループは、承認を得るために予備設計図を市に提出した。[98]提出内容は、敷地の北西角にある公園の再開発、10 番街と I ストリート NW の再開通、およびオフィスビルと住宅用の 6 区画の土地に焦点が当てられていた。[98]すべての建物は、既存のゾーニング規制を満たすように設計された。[98]設計図の承認と土地のリース契約の締結は、その秋に建設を開始できるように、2007 年 5 月に行われる予定だった。[98]設計図によると、464 戸の住宅ユニットがアパート、222 戸が分譲マンションとなる。[98]各建物は 11 階または 12 階建てで、ガラスとスチールで覆われていた。[99]
予備設計に関するさらなる詳細は2週間後に明らかになった。ワシントンポスト紙は、北西部の公園は29,000平方フィート（2,700平方メートル）と若干拡大し、オフィススペースは465,000平方フィート（43,200平方メートル）に急増し（2006年11月の415,000平方フィート（38,600平方メートル）から増加）、地下駐車場は1,640台のみの計画となった（2006年11月の1,700台から減少）。[99]住宅ユニット数は2006年11月の686戸から665戸に減少し、その中には70万ドルから140万ドルの価格帯のコンドミニアムが211戸含まれていた。[99]小売スペースも縮小し、250,000平方フィート（23,000平方メートル）となった（2006年11月の280,000平方フィート（26,000平方メートル）から）。[99] 4つの建物は3階建てで小売スペースがあり、他の2つは2階建てであった。[99]グールドの敷地の北東隅の計画はまだ決まっていなかったが、ハインズとアーチストーンの幹部は、そこはオフィススペースとブティックホテルに適していると述べた。[98]
ファサード
この時、新しい建物の外観も公表された。フォスター・アンド・パートナーズがオフィスビルとコンドミニアムビルの両方を設計し、シャローム・バラネスがアパートビルを設計した。[93]すべての建物は「ガラスと金属で流線型に」なっていた。[94]オフィスビルは、太陽光を反射するように動くように設計されたガラスと金属の二重層で覆われていた。[93]コンドミニアムビルにはガラスのカーテンウォールがあり、バルコニーはファサード全体に途切れることなく伸びていた（ただし、金属格子が各ユニットのバルコニーを隣のバルコニーから分離し、プライバシーを確保していた）。[93]プレキャストコンクリートの垂直スラブがファサードに垂直に伸び、単調なガラスの壁を打破するのに役立った。[93]アパートの建物（主任建築家ロバート・M・スポンセラー設計）にもガラスのカーテンウォールが採用されていたが、バルコニー（ファサード全体には広がっていない）はテラコッタで覆われ、建物の角は22ウェスト（22番街とMストリートNWに位置し、2008年に完成した高級コンドミニアム）を彷彿とさせるリズミカルなパターンの釉薬をかけたタイルで覆われていた。[93] 歩行者用内部空間に沿った上層階にはセットバックが使用された。 [93]「歩行者専用道路」（建築家によって「9 1/2ストリート」と名付けられた）は花崗岩で舗装され、各店舗の正面は異なる深さで道路に突き出ており、さまざまな看板が飾られていた。[93]目標は、異なる時期に異なる建築様式で建設された道路を模倣しながらも、店先を視覚的に統一する統一された建築様式を完全に失うことはなかった。歩行者エリアの狭さは、ニューヨーク市に似た、より人間的なスケールの都市体験を生み出すことを意図していた。[100] [101]マンションとアパートの建物の間にある内部広場には、中央に噴水が配置された。[100]
ワシントンポスト紙は、シャローム・バラネスの設計に対する一般の反応は否定的だったと報じた。地元諮問地区委員会の委員であるアレクサンダー・パドロは報道陣に「何の価値もない。機会を逃しただけだ。印象的な建築的声明の代わりにガラスの箱の山を思いついたのはショックだ」と語った。[99]パドロはオープンプラザを強く批判し、市内の同様のスペースは意図したとおりに機能せず、「スケートボードの避難所とホームレスの野営地」になっていると指摘した。[99]ワシントンタイムズの建築評論家デボラ・ディーチュは、マンションを「がっかり」し、圧迫感があり、場違いで、「1960年代のアパート」を思い起こさせると評した。[93]彼女はアパートのデザインの方が「新鮮」だと思った。[93]ディーチュはまた、景観建築会社ガスタフソン・ガスリー・ニコルが設計した公共スペースが、平坦すぎ、硬すぎ、「穏やかというよりは厳格すぎる」のではないかと懸念した。[93]しかし、ワシントンポストの建築評論家フィリップ・ケニコットは「9 1/2ストリート」を称賛し、再開発計画の「最も特徴的な部分」と呼んだ。[100]
サイト
2007年11月1日、開発業者グールドとの土地交換契約（最初に2005年1月に締結）がついに承認された。[102]市議会は2005年6月に契約を承認していたが、市はグールドが新しい敷地に住宅を建設することを免除されるよう（契約で義務付けられているように）地域のゾーニング規制を変更するのにさらに25ヶ月を要した。[102]グールドは、そこに何を建てるべきかまだ決めていないと述べた。[102]この承認は、グールドが自分の土地にどのようなプロジェクトを置くか検討を始めることができないことを意味した。
市も、グールドの区画に隣接する53,700平方フィート（4,990平方メートル）の敷地をどうするかについては未決定のままだった。[ 103 ]市当局は、その区画に何も建設しないと決めた場合、ハインズ率いる開発グループにはその区画の使用に関する長期リースの交渉権があると述べた。[103]開発業者はそれほど未決定ではなかった。彼らはHストリートとNW9番街の北西角にある60,000平方フィート（5,600平方メートル）の土地を完全に購入する交渉をしており、専門小売店とスーパーマーケットがすでにそこの1階の小売店のリースに興味を示していると報告した。[103]両方の土地の運命の決定が遅れたため、プロジェクトは2012年1月まで完成予定ではなかった。[103]
2007年12月17日、ワシントンDC市長エイドリアン・フェンティ（2006年11月に選出され、2007年1月に就任）とハインズ率いる開発グループは、旧コンベンションセンターの敷地に対する最終的な管理権をハインズ-アーチストーンに与える8億5000万ドルの最終契約に署名した。[13]ハインズ-アーチストーンは、オフィスビルとアパートの下の土地を年間50万ドルで99年間リースしたが、コンドミニアムの下の土地を購入した。[104] [105]最終契約では、小売スペースは25万平方フィート（23,000平方メートル）、オフィススペースは46万5000平方フィート（43,200平方メートル）（どちらも2007年4月から変更なし）と設定されたが、住宅ユニット数は760（4月の665から増加）となった。[13]賃貸契約では、小売スペースの30％を全国に6店舗未満の事業所を持つ企業のために確保することが義務付けられていた。[104]開発業者は、住宅ユニットの134（17.6％）を低所得者でも購入可能なものにするために約5,500万ドル、インフラ（水道、下水道、電気、道路）の改善に4,800万ドル、開発地の公共スペースでの娯楽の提供に1,400万ドル、その他改善に5,500万ドルを費やすことを約束した。[13]市は、年間約2,850万ドルの家賃と、[13]一定水準を超える利益の25％を受け取る。[104]市は、53,700平方フィート（4,990 m 2 ）の区画をどうするかについて未だ決定していないが、ハインズ・アーチストーンは、区画が利用可能になれば大型店を建設すると述べている。 [13]市当局は、2008年春にその区画の提案を募集したいと述べた。[93]ハインズ・アーチストーンは、アパート、マンション、オフィスビルの建設が2009年1月に始まり、最初の建物は2011年に入居可能になると述べた。[104]このプロジェクトにはまだ正式名称がなかったが、フェンティとハインズ・アーチストーンの両当局は「シティセンター」という用語を使用した。[13]
2007年12月下旬、ワシントン・タイムズ紙は、このプロジェクトの建設は2009年に始まり、2011年に終了すると報じた。 [93] 12月24日、ワシントン・ビジネス・ジャーナル紙は、開発地の北側にある市有地53,700平方フィート（4,990平方メートル）の区画に新しい中央図書館を建設する計画が「頓挫した」と報じた。 [106]同紙は、市が現在この区画をハインズ・アーチストーンに売却する見込みであり、2008年の最初の3か月間に決定が下されるだろうと報じた。[106]
マスタープランと建築設計の詳細がほぼ完成し、国立首都計画委員会(NCPC) が開発の検討を開始した。NCPC は首都 DC 地域の連邦所有地の計画権限を持ち、土地利用の決定に関してコロンビア特別区に助言を行っている。NCPC は 2008 年 3 月 6 日にコンベンション センター開発プロジェクトについて説明を受け、[107] 4 月 3 日に北西公園の最終的な敷地計画と 10 番街と I 番街 NW の再開通を承認した。[108]委員会は「9 1/2 通り」に懸念を表明し、この通りは市の既存の広い通りのパターンに反すると結論付けた。[100]
ネーミング
2008年5月11日、ワシントン・ビジネス・ジャーナル紙は、開発業者らが最終的にプロジェクト名をシティセンターDCに決めたと報じた。[109]同紙はまた、コロンビア特別区とハインズ・アーチストーン社が、400室の高級ホテルと10万平方フィート（9,300 m 2）の小売スペースを建設するため、敷地北端の市の区画を99年間リースすることに合意したと報じた。[109] [110]建物の建設費は1億5000万ドルで、[110]小売スペースはホテルの1階と2階を占める（地下の小売階も可能）。[109]リース価格は、どの小売業者が建物に入ることに同意するかによって決まるため、未定であった。[109]開発グループは、ノードストロームやブルーミングデールズのような「大規模小売店」を探しており、6ヶ月以内に小売スペースの入居者を発表したいと述べた。[110]ハインズ・アーチストーンは、2009年第2四半期に着工し、2011年に完成することを望んでいると述べた。[109]
仮設テニススタジアム
この場所で建設が始まる前に、2008年から2010年シーズンにワールドチームテニスのワシントンカストルズのホームコートとして使用するために仮設スタジアムが建設された。このスタジアムはシティセンターDCのカストルズスタジアムと呼ばれていた。 2008年に拡張されたチームであるカストルズは、この場所で2009年のリーグチャンピオンシップを開催し、優勝した。[111] [112] [113]
資金調達
2008年5月時点で、ハインズ・アーチストーンは、2000年代後半の不況により信用市場が逼迫していたにもかかわらず、プロジェクトの資金調達を行っていなかった。[110]ハインズ・アーチストーンは9月に資金調達を開始したが、資金の調達は困難であることが判明した。アーチストーンはリーマン・ブラザーズによって部分的に所有されていたが、[114]同社は2008年9月15日に破産を宣告した。アーチストーンは、この投資貸し手の破産はシティセンターDCに影響せず、リーマン・ブラザーズ以外の資金調達源にもアクセスできると述べた。 [ 114 ]しかし、同社は、進行中の不況により資金の調達が困難になっていることを認めた。 [114] 12月初旬までに、ハインズ・アーチストーンは必要な5億ドルの資金調達をまだ行っておらず、2009年までさらなる取り組みを延期することを決定した。[115]
2009年1月に予定されていた着工は、2009年7月、場合によっては12月に延期された。 [115] 2009年3月になっても、資金調達はまだ行われていなかった。ハインズ・アーチストーンの役員は、資金調達までに通常の2倍の投資家と交渉しなければならないと述べた。[116]資金不足は請負業者を心配させ始めた。構造エンジニアリング会社ソーントン・トマセッティ、コンサルティングエンジニアリング会社TOLK、Inc.、シャローム・バラネス・アソシエイツなどの企業は、プロジェクトがすぐに開始されなければ従業員を解雇せざるを得ないと述べた。[116]
2010年秋にようやく資金調達の糸口が見えてきた。10月20日、DC評議会のジャック・エバンス議員は、ハインズ・インタレストとジャービス・カンパニーの役員から、資金調達はできたが資金源は明らかにしなかったと伝えられたと発表した。[117]ハインズ・インタレストは当時、投資家の身元を明らかにすることを拒否したが、DCの役員は、7億5000万～9億5000万ドルの費用全額を賄うのは「外国企業」だと述べた。[3]ハインズ・アーチストーンの役員は、まだビルのスペースに大口テナントが契約していないにもかかわらず、計画を進めるつもりだと述べた。スカデン・アープス・スレート・ミーガー・アンド・フロム法律事務所は、2002年3月にオフィスビルのスペースを占有する意向書に署名していたが、2010年7月に撤退した。[117]
工事
画期的
2010年10月21日、ハインズ・アーチストーン社は2011年4月4日に着工すると発表した。[3]ハインズ率いるグループは、建物を1つずつ建設するのではなく、アパート、マンション、オフィスビルを同時に建設すると発表した。[117]北側の区画（大型小売店と400室のホテルを含む）は後で建設される。[3]ワシントンDCに拠点を置く大手建設会社のクラーク建設グループとシャーマン・R・スムート社は、開発に建設サービスを提供するためにクラーク/スムートという合弁会社を設立した。[117]クラーク/スムートは2010年10月10日に下請け業者の入札募集を開始し、2011年2月か3月までにこのプロセスを締め切ると発表した。[117]資金調達と開発のニーズにより、プロジェクトには新たな参加者も集まっていた。ワシントン・ビジネス・ジャーナル紙は、トライデン・デベロップメント・グループとメイフッド社が開発のパートナーになったと報じた。[117]プロジェクトの費用は9億5000万ドルと見積もられている。[3]
このプロジェクトの着工は4月4日に正式に開始された（実際には作業員は10日前に着工していた）。[8] DC当局者は報道陣に対し、このプロジェクトの身元不明の投資家はカタール政府の政府系ファンドであるカタール投資庁が管理するカタール・ディア不動産投資会社であると語った。[8]カタールの銀行であるバルワ銀行が資金調達を支援した。[8]投資総額は6億2000万ドルで、カタール・ディアがこの開発プロジェクトの主要所有者となった。[105]これはカタール・ディアにとって米国における初の投資であり、[105]組織の当局者はこの取引が600億ドルのポートフォリオの中で最も重要な取引であると考えていると述べた。[118]シティセンターDCへの投資以来、カタール投資庁は最近、2016年から2021年の間に350億ドルを投資するという以前の発表に加えて、米国のインフラプロジェクトに100億ドルを投資する意向を表明した。[119]アリ・ビン・ファハド・アル・ハジリ駐米カタール大使とジョセフ・ルバロン駐カタール米国大使が起工式に出席した。[105]ハインズ・アーチストーンの関係者は、不況中に米国企業がこのプロジェクトへの投資に消極的だったため、同社は世界的に資金提供者を探さざるを得なかったと述べた。[8]新しく選出されたDC市長のヴィンセント・C・グレイ[120]は、このプロジェクトにより推定1,700人の臨時建設雇用と3,700人の常勤雇用が創出され、年間2,980万ドルの税収と年間940万ドルの売上税がもたらされると述べた。[8]地元報道によると、開発の主要段階の工事は2014年に完了する予定だが、北側の区画の小売店とホテルの建物の建設は2015年まで完了しないという。 [105] 100社以上の下請け業者が雇用された。[105]
着工時に開発の諸側面が再度見直された。オフィススペースは515,000平方フィート（47,800 m 2）（2007年12月の465,000平方フィート（43,200 m 2 ）から）に増加し、小売スペースは185,000平方フィート（17,200 m 2）（2007年12月の250,000平方フィート（23,000 m 2 ）から）に減少し、住宅ユニット数は674（2007年12月の760から）に減少した。[105]これには216戸の分譲住宅（全住宅ユニットの約32パーセント、2007年4月に報告された前回のユニットの混合と同じ）が含まれていた。[105] [121]ハインズ・アーチストーンの関係者は、1,000平方フィート（93平方メートル）のマンションの価格は75万ドルから90万ドルになると述べ、[105]これらのユニットの販売は2012年4月に開始される予定である。[122] 459のアパートユニットのうち92ユニットは低所得者向けに価格設定されており、2006年に最後に報告されて以来、低所得者向けユニットの割合が増加している。[105]駐車スペースの数は報告されていないが、開発者は地下駐車場が4階あると述べた。[105]ハインズ・アーチストーンは、近隣開発認証としてLEEDを取得する予定であると述べた。[123]
問題が発生する
2011年6月21日、ニューヨークタイムズ紙は、このプロジェクトは2013年後半までにほぼ完了するだろうと報じた。 [7]開発業者は、アップル社のような高級小売店に開発地のスペースを借りるよう働きかけていた。[7]しかし、銀行は人通りが少なく夜間営業していないため、スペースを借りることには消極的だったが、他の報道によると、この決定は主にカタール・ディアールのシャリーア（イスラム法）遵守の要件を満たすためになされたという。[7] [124]
一部の個人やメディアは、カタールの関与を懸念している。カタール・ディアが関与していたため、プロジェクトはシャリーア（イスラム法）の規制に従う必要があった。これには利息の徴収禁止も含まれていた。カタール・ディアはプロジェクトに現金（利子付きローンではない）を提供しただけでなく、[97]当初は銀行も入居を許可されなかった。[7]アルコール、豚肉、タバコの販売や、ギャンブル、ホテル、映画館、ヌードエンターテインメントなどの事業も禁止されるのではないかとの懸念があった。[7]ハインズ・アーチストーン・グループは、銀行、ギャンブル、酒屋を許可するつもりはなかったと述べ、ワインバー（または同様の事業）を入居者として求めていたが、カタールはシャリーアの解釈ではそのような施設は許可されていると述べた。[97]カタールはまた、レストランは酒類や豚肉の提供はできると述べた。なぜなら、そのような品物の販売はレストランの主な事業ではないからである。[7] 現金自動預け払い機も許可され、ハインズ・アーチストーンとカタール・ディアの間の合意では、将来的に銀行が入居することを禁じていなかった。[97]シティセンターDCにおけるカタールの役割に対する懸念は、保守系シンクタンク の安全保障政策センターと、人気保守系ブログ「アトラス・シュラッグス」の著者パメラ・ゲラーによって表明された。両者とも、イスラム法がアメリカ人の同意なしに押し付けられていると信じていた。[97]このプロジェクトに対する保守派の懸念は、ワシントン・シティ・ペーパーでも報じられた。[97]
2011年6月、このプロジェクトをめぐって連邦最低賃金法をめぐる大きな意見の相違が勃発した。この紛争は、全米大工組合に属する地域組合である中部大西洋岸地域大工組合が2009年に米国労働省（DOL）に提出した請願書に関するものだった。組合は、市がシティセンターDCを支援するために増税に同意し、公共公園と市が補助する低価格住宅が開発に含まれているため、このプロジェクトは連邦デイビス・ベーコン法の条項に違反すると主張した。同法では、公共事業には最低賃金を支払うことが義務付けられている。 [125]賃金時間管理局は2010年8月に請願を却下したが、組合は控訴し、2011年6月にプロジェクトに最低賃金を適用する判決を勝ち取った。[125]賃金時間管理局の判決では、プロジェクトに組合員を雇うことは義務付けられていなかったが、組合員の請負業者の競争力を高める効果があった。[125]市とハインズ/アーチストーンは労働省の審査委員会に上訴し、判決は覆された。この判決はコストが2000万ドル増加し、サウスウェストウォーターフロント、セントエリザベス病院のキャンパス、旧ウォルターリード陸軍医療センターのキャンパスにおける市の資金による主要な建設プロジェクトが危うくなるか中止されると主張した。[125]賃金時間課は市が賃金引き上げの責任を負うと述べたが、市はハインズ/アーチストーンがそれを支払う必要があると述べた。[125]地元の労働組合とAFL-CIOは市の上訴決定（グレイ市長が個人的に承認していた）に反対した。[125]ワシントンポストは、 2011年6月の労働省の決定に強く反対する社説を掲載した。[126]
フェーズIの完了とオープン
2013年後半までにフェーズIの最初の建物の建設が完了し、12月にテナントがアパートに引っ越しました。[127] 2014年春には小売店がオープンし始めました。[128] 2014年6月、ヴィンセント・C・グレイ市長との式典で電子アートのインスタレーションが発表されました。 [129]その年の後半にはオフィスビルがオープンし、最大のテナントが2014年12月に引っ越しました。[20] 2015年夏までに開発の大部分が完了し、レストランと小売店のテナントが営業を開始しました。[5]
フェーズII
2013年2月、ヒルトン・ワールドワイドは、 6棟の複合施設の第2フェーズとして、925 New York Avenue, NWに370室のコンラッド・ホテルをオープンするために、シティセンターDCの開発業者と交渉中であると発表した。 [130] 2014年初夏、コンラッド・ホテルの建設契約が締結された。この高級ホテルの建設は2016年半ばに着工し、ハインズとカタールの提携で開発された7棟目の建物となる。カタール・ディア・アメリカの最高経営責任者ファビアン・トスカーノは、これは「滞在や訪問客全員の体験を向上させ、仕事、生活、遊び方の選択を刺激するように設計された目的地」であるため、将来の世代にとって重要なマイルストーンであると述べた。[131]
グールド空間
2012年10月、キングストン・グールド3世は、シティセンターDCに隣接する北東の空き地にオフィスタワーを建設すると発表した。ニューヨーク・アベニューNWと9番街NWに面して計画されている900ニューヨーク・アベニューNWは、620,000平方フィート（58,000平方メートル）のオフィススペースと13階建ての建物となる。グールドによると、ケンドール/ヒートン・アソシエイツが主導する建築会社で、ピカード・チルトン社が設計を担当する。アトリエ・テン社は建物の持続可能性を高める手助けをし、シアトルを拠点とする景観建築会社ガスタフソン・ガスリー・ニコル社は内外の造園を担当する。建物は「クラスA」のオフィススペースとなり、高級アメニティ、市街地の景色を望む最上階の部屋、13階建てのガーデンアトリウムを備える。ファサードはガラス張りで、内外の造園が広範囲に施される予定である。[132] 2ヵ月後、グールドはオックスフォード・プロパティーズ・グループ（巨大年金基金OMERSワールドワイドの子会社）が資金を提供し、2013年に着工する可能性が高いと述べた。[133]
カタールのディアール所有権に対する懸念
シャリア法違反疑惑
一部の個人やメディアは、カタールの関与を懸念している。カタール・ディアは主要株主であったため、開発全体で許可される様々なテナントや用途について強い発言権を持っていた。また、このプロジェクトは、利息を課さないことを要求するシャリーアの金融規制を遵守する必要があり、そのためカタールは自己資本のみを投資し、融資は行わなかった。 [97]アルコール、豚肉、タバコの販売、ギャンブル、ホテル、映画館、ヌードエンターテインメントなどの事業も禁止されるのではないかとの懸念があった。[7]ハインズ・アーチストーン・グループは、銀行、ギャンブル、酒屋を許可するつもりはなかったが、テナントとしてワインバー（または同様の事業）を探していると述べた。 [97]ハインズ・アーチストーン・グループは、レストランは酒類を提供できるようになるが、酒類の販売を主な事業とする酒屋などのテナントは求めないと述べた。[7]現金自動預け払い機も許可され、ハインズ・アーチストーンとカタール・ディアの間の合意では、将来的に銀行がテナントになることを禁じていなかった。[97]
ワシントンポスト紙は、市当局がイスラム法に従って銀行やバーを排除することが実際は提携協定の条件であったことを確認したと報じ、ヴィンセント・C・グレイ市長（民主党）は「開発を行わないか、一定の条件付きで開発するかの選択を迫られた」と述べ、また、銀行やバーはプロジェクト周辺の地域のビジョンに合わないため、開発には望んでいなかったと述べた。[134]ハインズの幹部が「シャリーア法順守」構造はプロジェクトにほとんど影響しないと述べたとき、混乱したメッセージは続いた。[124]
シティセンターDCにおけるカタールの役割は、保守系シンクタンク の安全保障政策センターから「イスラム帝国主義の一形態」であると批判された。[97]
イスラム文化センターとカタール財団国際本部
開発工事の期間中、ワシントンポスト紙は、プロジェクトの主要所有者に加えて、非営利のカタール財団インターナショナル（QFI）がオフィスビルの1つに15,188平方フィートの大規模な文化センターを開設すると報じた。このセンターは「アメリカ大陸におけるアラビア語と文化の知識と理解を高めるために設計」され、その名前はアラビア語で「家」を意味する「アル・バイト」となる予定である。[124]
QFIの主な寄付者は、カタール王室のターニー家によって設立されたカタール財団である。 [ 135] [136]ナショナル紙は、文化センターに加えて、カタール財団がアラビア語学習用のウェブサイトを開発しており、「今年[2013年]に米国の学校でのアラビア語授業の支援に少なくとも450万ドルを投資した」と報じた。[137]
800 10th Street NWにある新しいセンターはQFIのオフィス本部としても機能します。[22]
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文献
- オーウェン、デイビッド。『グリーン・メトロポリス：なぜ小さく暮らし、近くで暮らし、車の運転を減らすことが持続可能性の鍵となるのか』ニューヨーク：リバーヘッド・ブックス、2009年。
- トランクィク、ロジャー。失われた空間を見つける：都市デザインの理論。ニューヨーク：ワイリー、1986年。
外部リンク
ウィキメディア・コモンズには、 CityCenterDCに関連するメディアがあります。
- CityCenterDC 公式ウェブサイト