ワシントン マリオット マーキス

マリオット マーキス ワシントン DC
2023年のワシントン・マリオット・マーキス
ホテルチェーン	マリオット ホテルズ＆リゾーツ
一般情報
位置	アメリカ合衆国
住所	901マサチューセッツアベニュー NW、ワシントンDC
座標	38°54′13″N 77°01′29″W / 38.903574°N 77.024654°W / 38.903574; -77.024654
オープン	2014年5月1日; 10年前 ( 2014-05-01 )
料金	5億2000万ドル
所有者	キャップストーン開発 コロンビア特別区 INGグループ マリオットインターナショナル クアドラングル開発株式会社
管理	マリオット・インターナショナル
技術的な詳細
階数	18（地上14、地下4）
設計と建設
建築家	Cooper Carryとtvsdesign、 BBGM（インテリア）
その他の情報
部屋数	1,175室
スイートルーム数	スイート49室
駐車場	400台
Webサイト
www.marriott.com/en-us/hotels/wasco-marriott-marquis-washington-dc/overview/

マリオット マーキス ワシントン DC は、米国ワシントン DC の NW、マサチューセッツ アベニューNWに位置する高級ホテルです。このホテルは、地下コンコースを介して NW 9 番街の向かいにあるウォルター E. ワシントン コンベンション センターとつながっており、コンベンション参加者から大きな支持を受けています。

ホテルには 100,000 平方フィート (9,300 m ² ) の会議室スペースがあり、これには 30,000 平方フィート (2,800 m ² ) のメイン ボールルームと 2 つの 10,800 平方フィート (1,000 m ² ) の小さめのボールルームが含まれます。建物の最上階には 18,800 平方フィート (1,750 m ² ) のガラス張りのペントハウスと 5,200 平方フィート (480 m ² ) の屋外イベント テラスがあります。

このホテルは、キャップストーン・デベロップメント、コロンビア特別区、INGグループ、マリオット・インターナショナル、クアドラングル・デベロップメント・コーポレーションが所有しており、運営はマリオット・インターナショナルが担当しています。2014年5月1日にオープンし、1,175室（うちスイート49室）、複数階のアトリウムがあるロビー、1階に4つの飲食店があります。ホテルは地上14階、地下4階建てです。

ワシントンコンベンションセンターはワシントンDCで2番目のコンベンションセンターで、1982年12月10日にオープンしました。^[1]しかし、1990年までに施設の小規模さと全国的なコンベンションセンター建設ブームにより、285,000平方フィート（26,500 m ²）のコンベンションセンターの売上は劇的に低下しました。1990年5月、市は6億8500万ドル、230万平方フィート（210,000 m ²）の新しいコンベンションセンターの計画を発表しました。^[2]新しいウォルターEワシントンコンベンションセンターの着工は1998年10月2日で、2003年にオープンしました。

新しいコンベンション センターの近くにホテルがほとんどなかったため、「コンベンション本部ホテル」が必要でした。1999 年 5 月、モニュメント リアルティは、ニューヨーク アベニュー NW、K ストリート NW、10 番街 NW に囲まれたほぼ三角形の区画に所有する 51,000 平方フィート(4,700 m ^{2 ) の土地に 1,000 室のコンベンション本部ホテルを建設することを提案しました。 [3]}モニュメントは、ホテルの建設費を 2 億 600 万ドルと見積もっていました。この事業を採算のとれるものにするには、コストを 1 億 6,900 万ドルに削減する必要があります。モニュメントは、税額増分融資(TIF) で 5,730 万ドルを申請しましたが、市から資金の承認を得ることができませんでした。^[4] 2000 年 10 月下旬、モニュメント リアルティは、この区画を 4,320 万ドルでボストン プロパティーズに売却しました。^[5]この場所には、ニューヨーク アベニュー 901 番地のオフィス ビルが建設されました。 1999 年秋、NW 9 番街と I 番街の交差点にあるワシントン ルネッサンス ホテルは、コンベンション本部ホテルに拡張するために 2,500 万ドルの TIF 資金を申請しました。しかし、市当局は、TIF を財政的に実行可能にする税収を生み出さないという大きなリスクがあるとして、この要求を却下しました。DC 市議会議員のジャック エバンスは、ワシントン ルネッサンス ホテルに TIF を与える法案を提出しましたが^[6]、可決されず、ホテルの所有者は拡張が行われる予定だった土地を売却しました。ホテルは、NW 7 番街と I 番街の北西角の空き地に拡張される予定でした。国際電気工事士協会の建物は、2004 年にこの 1/4 ブロックの敷地に建設されました。^[4]

コンベンション センター本部ホテルが経済的に実現可能かどうかを判断するために、2000 年に 2 つの調査が行われました。まず、市はシカゴの CH ジョンソン コンサルティング社に調査を依頼しました。ジョンソンの調査では、客室稼働率を 71%、1,500 室の平均宿泊料金を 1 泊 215 ドルと想定した場合、ホテルは初年度に 1 億 3,500 万ドルの総収入を生み出し、3,400 万ドルの赤字が生じると予測されました。しかし、ジョンソンの調査では、新しいコンベンション センターの規模、最大のホテルまでの距離 (約 2 マイル (3.2 km))、および近隣のホテ​​ルの規模が小さいことを挙げ、コンベンション本部ホテルを「必要な要素」と呼んでいます。ジョンソンの調査では、ホテルが市内の他のビジネスに与える経済的影響については考慮されていません。ワシントンコンベンション＆スポーツオーソリティ（WCSA）の委託を受けたプライスウォーターハウスクーパースによる別の調査では、コンベンションセンターの開業4年目には、市内の既存のホテルが収容できる客室数よりも55,500泊多い客室需要が発生することがわかった。プライスウォーターハウスクーパースは、新しいコンベンションセンターはやがて年間50万泊の客室需要を生み出すだろうと結論付けた。しかし、この調査では、コンベンション本部ホテルは、そのビジネスのかなりの部分をコンベンション以外の会議に頼らざるを得なくなり、市内の小規模ホテルと競争することになるだろうとも警告している。^[7]

2000年11月までに、民間開発業者と市による議論は、コンベンション本部ホテルを建設するかどうかではなく、どの程度の規模にするかということに焦点が当てられた。新しいホテルには1,200から1,500室の客室と少なくとも80,000平方フィート (7,400 m ² ) の会議室スペースが必要だった。また、新しいコンベンションセンターから徒歩圏内である必要もあった。市は、古いコンベンションセンター、マサチューセッツアベニューNW沿い、またはニューヨークアベニューNW沿いに4億ドルのホテルを建設することが経済的に実行可能かどうかを判断するためにコンサルティング会社を雇った。ハイアットやマリオットチェーンを含むいくつかの大手ホテル運営会社が新しいホテルの建設に関心を示した。^[8]しかし、その時点では追加の措置は取られなかった。

6ヵ月後の2001年4月、ワシントン市長 アンソニー・A・ウィリアムズは、旧コンベンションセンターの跡地近くに、1,100室、2億ドルのコンベンション本部ホテルを建設するための提案依頼書（RFP）を発行すると発表した。ウィリアムズは民間開発業者に、ホテル用に民間所有地を提案するよう依頼した。民間所有地が利用できない場合、ウィリアムズは旧コンベンションセンターの跡地にホテルを建設することを申し出たが、コンサルタントの報告書ではその跡地の開発可能性が制限されるとされていた。ウィリアムズは、提案に関する決定は年末までに行うと述べ、市がホテルの資金を補助する可能性を残した。不動産開発業者キングドン・グールド3世は、マサチューセッツ・アベニューNWと9番街NWの角に所有する85,000平方フィート（7,900 m ²）の土地にホテルを建設する用意があると述べた。同様に、開発者のダグラス・ジェマルは、 7番街NWとニューヨーク・アベニューNWに所有する土地を提供した。^[9]

1,000 室以上のホテルの建設費は 3 億ドルと見積もられており、2001 年 8 月の締め切りまでに 4 件の提案が提出されました。提案には次のものが含まれていました。

• ヒルトン・ホテルズ＆リゾーツ、ダグラス・ジェマル、ランドマーク・オーガニゼーション社（テキサス州オースティンに拠点を置く開発会社）が、7番街NWとニューヨーク・アベニューNWの北東角にホテルを建設する契約を締結
• オニキス・インターナショナルは、マサチューセッツ・アベニューNWの北側、4番街と5番街NWの間のホテルを建設する。
• モニュメント不動産は、KストリートNWの4番街と5番街の間にあるホテルを建設します。
• マリオット・インターナショナルとキングドン・グールド3世は、LストリートNWとマサチューセッツ・アベニューNWの間の9番街NW沿いのホテルを建設する。

市は2001年12月までに決定を下すことを目標としていたが、9月11日の同時多発テロによりワシントンDCで深刻な経済不況が起こり、市はRFPの決定を1年以上延期することになった。^[10]

大会本部ホテルの落札は2002年10月にマリオット・インターナショナルに決まった。落札が下されたのは2002年10月29日だった。市長室は、市がこの計画にTIF融資を行う可能性が高いと述べた。計画は現在、客室数1,500室、会議室スペース90,000平方フィート (8,400 m ² )、費用5億ドル、オープンは2006年後半または2007年前半と見込まれている。マリオット/グールドの入札が選ばれたのは、土地区画の広さ、コンベンションセンターに近い立地、およびパートナーが既に所有していた土地のためである。市当局は、TIF債券を販売してホテルを所有する非営利団体を設立するための法案を議会に求めるつもりであると述べた。マリオットは、JBGスミスが建設するホテルの所有権を取得するために債券2,400万ドルを購入すると述べた。市は、債券の利子を適正に保つために、ホテルがTIF債券の利子を支払うのに十分な収益を生み出さなかった場合に備えて、一般消費税収入から最大1,900万ドルを転用する権限を求めると述べた。^[11]

市のTIF融資提案は物議を醸した。ビジネスコンサルティング会社MBGインフォメーションサービスのチーフエコノミスト、チャールズ・W・マクミリオン氏などの批評家は、コンベンション本部ホテルは市内のホテル宿泊料金への圧力を軽減し、参加者を地元のレストランや小売店から遠ざけることで、売上税収入の減少につながると主張した。また、批評家は、コンベンション本部ホテルの来場者数が売上税収入の減少を補うほどにはならないと指摘した。他のホテルチェーンの幹部は、市の融資契約では売上税収入が年間4000万～4800万ドルと予測されているが、より妥当な見積もりは年間2500万～3000万ドルだと述べた。市当局は、2000年に実施された2つの調査が異なる結論に達したことを指摘し、コンベンションセンターは会場で大規模な会議を予約する人々に2007年までに本部ホテルをオープンすると約束していたことを指摘して反論した。ホテルがなければ、これらのグループは完全にキャンセルする可能性があると彼らは述べた。^[7]

2003年3月29日、6億ドルをかけて建設されたウォルター・E・ワシントン・コンベンションセンターが正式にオープンした。^{[12] [13]}

市がTIF案をまとめるのに1年以上かかった。2003年12月16日、市長室は​​ついに議会に、非課税債券を発行して10億ドルを借り入れる権限を持つ非営利団体を設立するよう要請した。計画では、債券発行額のうち4億6000万ドルがコンベンション本部ホテルの建設に充てられる。市は、ホテルを建設するのはJBGではなくティシュマン不動産建設社であると述べた。残りの債券発行額はコンベンションセンターの既存債務の借り換えに充てられ、はるかに低い金利を利用する。市長室によると、債券発行は1つの企業ではなく2つの企業からの収入に裏付けられているため、投資家にとってより魅力的なものとなった。債券がウォール街に受け入れられることをさらに確実にするため、市はホテルTIFで利息をカバーできない場合に備えて、一般売上税収入で債券の利息の一部を保証することに同意した。^[14]

市長と市議会は2004年3月時点ではまだTIF契約について交渉中だったが、両者とも5月までに法案が可決されることを望んでいた。展示会産業研究センターは、本部ホテルはコンベンションセンターの成功に重要だとしたが、市内の他のホテルからは、コンベンションセンターの宿泊客数が建設に見合うほど多くないのではないかという懸念があった。ワシントンポストのビジネスコラムニスト、スティーブン・パールスタインは2004年4月、市の資金提供が疑わしいこのような大規模なホテルが、コンベンションセンターを収益性の高いものにするために本当に必要なのか疑問を呈した。パールスタインは、民間資金のみで建設された500室のホテル2軒で十分だと主張した。

2004 年 4 月、DC 市議会は、コンベンション本部ホテルを旧コンベンション センターの跡地に建設すべきかどうかの議論を開始しました。この提案は、地元の建築家テッド マリアーニが発案したもので、新しいコンベンション センターとトンネルで結ばれた、広々とした会議室を備えた 1,500 室のホテルを建設することを提案しました。マリアーニは、これが土地の最適な利用法であると市議会の複数のメンバーを説得しました。ウィリアムズ政権はマリアーニの計画に強く反対しました。その後 1 か月間、ウィリアムズ政権のメンバーと市議会のスタッフがマリアーニの提案について話し合うために集まりました。ダウンタウン DC ビジネス改善地区の責任者であるジョー スターンリーブ、市長の計画補佐官であるジェームズ A. ジェミソン、および都市開発コンサルタントのロン カプランは、市議会のスタッフと週 3 回、1 日 2 ～ 3 時間会合し、市議会が 6 月下旬までに取引を承認する限り、ホテルと会議スペースの建設に同意すると申し出ました。しかし、市議会議長のリンダ W. クロップと市議会議員のジャック エバンス (敷地が位置する選挙区) は、どちらもマリアーニの計画を支持しました。 2004年7月15日、両者は既存のウィリアムズ計画を進めることで合意した。^[15]しかし、市議会議員とWCSAの一部は合意に反対した。WCSAはさらに一歩進んで、コンサルティング会社コンベンションズ、スポーツ＆レジャーインターナショナル（CSIL）に旧コンベンションセンターの敷地の調査を委託した。WCSAは報告書が2004年8月に完成すると述べた。^[15]

CSIL の報告書は 2004 年 10 月に完成した。当局は 2004 年 10 月 13 日にコンサルタントの報告書を受け入れる投票を行う予定だったが、ウィリアムズ市長が解決策を交渉するためにもっと時間が欲しいと要請したため、投票は延期された。翌日、クロップは市のホスピタリティ業界の支援を受けて、旧コンベンション センターの敷地を 4 億 5000 万ドルで 1,500 室のコンベンション本部ホテルに使うことを再度提案した。^[16]両者の交渉が行き詰まったように見えたため、地元のデベロッパーで DC 建築業界協会の元会長であるグレッグ ファザケリーが 10 月末に介入し、両者が合意に達するのを支援した。その後、WCSA はコンサルタントの報告書の投票を 11 月 4 日に予定した。^[17]

WCSAは再び投票を12月まで延期したが、紛争の他の当事者からの圧力を受けて11月4日にCSILの報告書を発表した。報告書は、コンベンション本部ホテルの候補地として6つの候補地と資金調達オプションを分析した。12月3日、WCSA理事会はウィリアムズ候補地に賛成票を投じたが、ニューヨークアベニューNWのどこかにホテルを建設する検討を続けると述べた。^[18] WCSAは、3つ目の選択肢として、旧コンベンションセンターの北東の角にホテルを建設すると述べた。^[18]クロップはWCSAの行動に不満で、^[18]市議会はTIF計画の行動を延期し続けた。^[19]

紛争の解決は、1年以上の遅れの後、2005年6月に行われました。2005年4月までに、市議会の過半数がウィリアムズ提案を支持するようになり、市議会は5月4日にウィリアムズ計画を承認する予定でした。^[20]しかし、クロップは、法案は依然として市長に大会本部ホテルの建設場所に関する絶対的な裁量を与えていると主張して、市議会に投票を延期するよう説得しました。^[21]ウィリアムズは5月24日に改訂された合意書を提出し、市議会は2005年6月6日に旧コンベンションセンターの敷地を再開発する計画を全会一致で承認しました。^[22]合意書には、旧コンベンションセンターの北東隅にある12万平方フィート（11,000 m ²）の土地は、市議会がその土地をどうするかの決議をするまで未開発のまま残されると書かれていました。計画では、市議会はいつでも大会本部ホテルの場所を変更する権限を保持していました。^[22]

さらに事態を複雑にしたのは、フィラデルフィアを拠点とする不動産開発会社、ルバート＝アドラー・マネジメントが2005年8月に、9番街NWとマサチューセッツ・アベニューNWの角にある0.5エーカー（2,000平方メートル）の土地を3,000万ドルで買収しようとした入札だった。この土地は労働組合、配管工見習い組合（パイプフィッターズ）が所有しており^、組合のアメリカ労働総同盟ビル、つまり築90年の歴史的な本部ビルがこの土地を占めていた。マリオット、グールド、市は、パイプフィッターズがホテル開発のためにビルを売却するよう説得しようとした。ルバート＝アドラーによる買収を阻止するため、WCSAはパイプフィッターズの土地に90万ドルの保証金を支払い、歴史的な建物は取り壊さずに新しいホテルに組み込むことを約束した。 8月22日、パイプフィッターズは145,000平方フィート（13,500平方メートル^）の土地をWCSAに3,000万ドルで売却することに合意した。^{[23] [24]}この売却により、ウィリアムズが希望する敷地の魅力が大幅に強化された。

大会本部ホテルの提案は、2005 年 9 月 11 日に CSIL による 2 回目の報告書で、4 億 1,700 万ドル、1,200 室、100,000 平方フィート (9,300 m ² ) の会議スペースと 600 台分の駐車スペースを備えたホテルが経済的に実行可能であると結論付けられ、大きな後押しを受けました。CSIL は、旧大会センターの敷地にホテルを建設すると、建設に 12 ～ 15 か月長くかかり、費用も 1,200 万ドル余計にかかると述べました。この報告書は、旧大会センターの敷地にホテルを建設するさらなる試みを阻止するものと思われました。

議会がウィリアムズ用地を承認した後、市とキングドン・グールド3世はグールドの土地をめぐる交渉に没頭し、解決までに2年近くを要した。交渉の理由は明らかではない。グールドはマリオットによるホテル建設の当初の提案に賛同し、ホテル建設のために自分の土地を使用する用意があったようだった。しかし、2002年10月から2006年1月の間のある時点で、土地所有者が多すぎるため、大会本部ホテルの民間資金を調達できないことが明らかになった。グールドは最小の土地所有者であり、プロジェクトに資本を提供していなかったため、土地の取得交渉が始まった。

当初、市とグールドは2つの選択肢を話し合った。グールドの土地を完全に買い取るか、グールドに彼の土地を他の市有地と交換することを許可するかである。^[25]両者は土地交換で合意したが、グールドが自分の土地（7,260万ドル相当）の方が旧コンベンションセンターの北東隅にある市有地（7,590万ドル相当）よりも価値があると主張したため、交渉は行き詰まった。^[24]さらに、グールドは旧コンベンションセンターの敷地の区画変更を望んでいた。市の区画法では、その敷地に200戸の住宅を建設することが義務付けられていた。グールドはこの規制の免除を受けるという保証を求めていた。^[26]

2006年1月26日、グールドは9番街NWとマサチューセッツ・アベニューNWの南東角にある1.5エーカー（0.61ヘクタール）の土地を、旧コンベンションセンターの跡地にある市有の同規模の土地と交換することに同意した。^{[23] [25]}しかし、この取引には市議会の承認が必要だった。^[24]この合意ではまた、一部に、市が旧コンベンションセンターの敷地に対する制限的なゾーニング規制の変更を求めるとも述べられていた。地元のゾーニング規制では、旧コンベンションセンターの敷地に200戸の住宅を建設することが義務付けられていた。両者が署名した意向書には、グールドの会社で、ワシントンDC首都圏最大級の駐車場および駐車場会社であるPMIパーキングが、新しいコンベンション本部ホテルの駐車場の管理者となり、市が迅速に対応して交換を完了させなかった場合の延滞金の支払いも盛り込まれた。ウィリアムズが希望した敷地は計画中のホテルを建てるには広すぎず、その地域の市有地は隣接していなかったため、グールドの土地交換により、所有者の少ない、より統一された敷地が生まれた。^[23]

2007 年 2 月になっても、土地交換契約は未だに成立していなかった。市当局は予定通り行うと約束していたが、区画変更は行われていなかった。駐車場管理に関する契約も締結されていなかった。市はホテルの運営に関与することを拒否し、駐車場管理についてグールドにマリオットと交渉するよう助言した。交渉が長引いたことで遅延料金条項が発動し、市はグールドに 220 万ドルを支払うことになった。これもまた交換を遅らせた。100 万ドルを超える料金の支払いには市議会の承認が必要だったためである。9 月、グールドと市当局は、取引を遅らせていると互いに非難した。

グールドの土地交換取引は、2007年11月1日に市議会で最終的に承認されました。地元のゾーニング規制を変更するのに22か月かかり、その結果、グールドは新しい敷地に住宅を建設する必要がなくなりました。^[27]

市はホテルの敷地の他の部分の所有権を取得するのにも苦労した。9番街とL通りNWの2つの小さな区画は2007年初頭にはまだ所有者の手に残っていた。市は土地収用権（2006年6月に承認）を使うこともできたが^[28] 、代わりに土地の価格交渉を行った。この交渉には2年近くかかった。市が土地収用権を使って土地を確保したのは2006年12月になってからだった^{[29] 。}

2005年6月に市議会が立地計画を承認したことで、市議会は大会本部ホテルの資金調達パッケージを承認するよう圧力を受けた。しかし、この問題はほとんど進展がなく、マリオットと、億万長者のケーブルテレビ幹部でヘッジファンドのオーナーであるロバート・L・ジョンソンが所有する開発ファンドであるRLJデベロップメントは、2005年9月11日に、ホテルの資金調達を民間で行い、市議会の介入を一切避ける計画を進めていると発表した。しかし、民間の資金調達もうまくいかなかった。^[30]

2006 年 2 月、ウィリアムズ市長は 3 年前の提案を市議会に再提出し、大会本部ホテルの建設に公的資金を投入しました。ホテルの建設費用が 6 億 5,000 万ドルになると見込まれる中、ウィリアムズ市長は市に 1 億 8,700 万ドルの TIF 債券を WCSA に売却するよう要請しました。WCSA は、自社の収入と TIF の収入に基づいて WCSA 債券を売却します。WCSA は自社の債券売却でホテル建設費用の 1 億 8,700 万ドルを支払い、残りはマリオットと RLJ 開発が民間資金で賄います。ウィリアムズ市長の提案では、公有地をマリオットとそのパートナーに 99 年間、3,700 万ドルでリースすることも定められまし^た。さらに、マリオットは、WCSA に 50,000 平方フィート (4,600 m ² ) の会議センターを敷地内に建設する許可を与える予定でした。 (WCSA は、このセンターの資金を WCSA の債券販売とは別に調達すると発表しました。) 市の最高財務責任者であるナトワール・ガンディーは、ホテルが TIF のニーズを満たすのに十分な税収を生み出すかどうか疑問視していましたが、マリオットのコンサルタントである MuniCap は、ホテルが完成後 3 年で 4,420 万ドルの税収を生み出すと見積もっていました。 2008 年までに建設が開始されるようにするため、この法律には、市がまだ取得していない区画内の 2 つの小さな不動産の所有権を取得することを許可する土地収用条項も含まれていました。^[24]

この資金調達パッケージの承認は比較的迅速だった。2006年6月、議会はウィリアムズの提案を可決した。TIF債は1億3500万ドルのみが承認されたが、土地収用条項は提出されたとおりに含まれていた。^[28]

2006 年 11 月、アンソニー・ウィリアムズが 3 期目の出馬を辞退したため、 エイドリアン・フェンティがワシントン D.C. の市長に選出されました。フェンティは 2007 年 1 月に就任宣誓を行いました。

コンベンションセンター本部ホテルの実現可能性に関する懸念は、2007年に再び浮上した。ワシントンDCのコンベンションホテルの客室予約は2006年に13%減少し、2007年にさらに24%、2008年に29%減少すると推定され、本部ホテルの必要性が疑問視された。^[31]メリーランド州ボルチモアでは、2006年に承認されたコンベンションセンター本部ホテルは、コンベンションの予約数を押し上げることはできなかった。さらに、ゲイロード・エンターテインメント社は、市境を越えたメリーランド州プリンスジョージズ郡のゲイロード・ナショナル・リゾート＆コンベンションセンターに、2,000室のホテルと会議施設を建設中だった。ワシントンポスト紙は、ゲイロードの施設は、提案されているDCのコンベンション本部ホテルから顧客を奪う可能性が高いと報じた。テキサス大学サンアントニオ校の行政学教授ヘイウッド・サンダースは、これらの展開を振り返り、「ホテルを建設しても、（ウォルター・E・ワシントン・コンベンションセンターの）パフォーマンスが向上するという保証はない」と結論付けた。^[31]しかし、コンベンション本部ホテルの必要性を擁護する人々もいた。コンベンションセンターの役員とワシントン・コンベンション＆ツーリズム社（市内のコンベンションと観光を推進する非営利団体）の社長兼最高経営責任者ウィリアム・ハンバリーは、予約数の減少は本部ホテルがないせいだとした。ハンバリーは、コンベンション事業の損失は2億ドルと見積もった。さらに、ワシントン・ポスト紙は、市内のホテル稼働率が依然として非常に高いため、通常受けられる大幅な割引料金をコンベンションに提供するホテルはほとんどないと報じた。これもまた、コンベンションセンターの予約数に悪影響を及ぼしていた。^[31]

その他の問題もホテルのコストを引き上げ、その実行可能性を疑問視する恐れがあった。新たな難題は、ホテルが毎晩コンベンション事業用に何部屋確保しなければならないかであった。マリオットとその金融パートナーは、営業利益率を高めるために、コンベンション事業用の部屋数を減らしたいと考えていた。マリオットはまた、少数の大きな宴会場ではなく、中規模の会議室を複数建設したいと考えていた。数ヶ月に及ぶ交渉にもかかわらず、2007年2月までにこれらの問題に関する合意には至らなかった。しかし、両者は、ホテルの地下部分に少なくとも1つの宴会場と複数の会議室を含む75,000平方フィート (7,000 m ² ) の会議センターを含めることでは合意した。RLJ Development の幹部によると、長期にわたる交渉はコストの上昇につながり、マリオットとそのパートナーがより多くの公的資金を求めることにつながる可能性があるという。しかし、交渉が建設の妨げにはならなかったようである。ホテルの建設は、2011年後半のオープンに間に合うように、2010年初めに開始される予定であった。

ホテルの必要性についての疑問があったにもかかわらず、2007 年 2 月までに民間の資金調達が整いました。マリオットと RLJ 開発は、クアドラングル開発会社がホテルの資金調達パートナーとしてプロジェクトに参加することを発表しました。ホテルの建設費は 5 億 5,000 万ドルにまで下がりました。市は路地の閉鎖、歴史的建造物の保存、地下 80 フィート (24 メートル) までの掘削、または区画の変更を承認していませんでしたが、ホテルへの民間投資の追加は前向きな兆候と見なされました。

2008年に既存の融資契約が破綻しただけでなく、プロジェクトのコストも上昇した。開発業者が追加の公的資金を求めたため、市の債務上限が交渉に影響を及ぼし始めた。

2007年2月、RLJ開発の役員は、プロジェクトの承認が過度に遅れたためにコストが上昇し、マリオットとそのパートナーが追加の公的資金を求めることになるかもしれないと警告した。市のCFOナトワール・ガンディーは2007年6月に、このプロジェクトが市の自主債務上限である総支出の12%を破るリスクがあると警告した。ワシントンDCの法的債務上限は支出の17%だった。市の悲惨な債券格付けと低利支払いを改善するために、市は自主債務上限を12%に設定した。^[32]

マリオットは 2007 年 9 月初旬に追加の公的資金を要請しました。施設のコストは 7 億 5,000 万ドルにまで上昇し、経済情勢の悪化により融資を受けることができなくなっていました。マリオットと RLJ 開発は、追加の公的資金がなければホテルで利益を上げることはできないと述べました。これに対して、市議会議員のジャック エバンス (長年ホテルを支持していた) は、市にプロジェクトを中止するよう提案しました。

副次的な問題として、2006年2月に合意された5万平方フィート（4,600平方メートル）の会議センターの建設があった^。当時、マリオットは、大会本部ホテル敷地のすぐ北にあるマリオット所有の土地の一部に市がこの会議センターを建設することに同意した。マリオットは、残りの土地にゾーニング要件を満たす住宅を建設する予定だった。しかし、マリオットは考えを変え、市に5,000万ドルでその土地を購入するよう求めた。市はこれを拒否したため、2006年2月の建設協定は危うくなった。たとえ市が土地を購入したとしても、マリオットは大会本部ホテル用にその土地をリースバックせざるを得なかった。市は年間500万ドルでリースバックすると述べたが、マリオットは躊躇し、年間50万ドルから60万ドルを支払うことを申し出た。

プロジェクトを救うため、マリオットはホテルの規模を縮小することに同意した。公共資金の増額を要請した直後、ディストリクトはマリオットに対し、客室数を約 1,000 室に減らして施設のコストを削減するよう求めた。マリオットは、1,150 室のみを建設し、地下の宴会場と会議室を廃止することに同意した (推定 1 億ドルの節約)。マリオットと市は、コンベンション事業用に確保する客室をめぐる紛争も解決した。この問題は、2007 年初頭、フェンティ市長がマリオットに対し、コンベンション センター事業が 3 年先に予約されていることを条件に、客室の 80% をコンベンション センター用に確保するという、受け入れるか拒否するかの選択を迫って以来、決着がつきつつあった。マリオットは 9 月に 80% の確保に同意した。

マリオットの譲歩は功を奏した。2007 年 9 月 24 日、マリオット、WCSA、市は 1,150 室のホテルの共同資金調達契約を締結した。

マリオットは、建物の仕様が市に承認されてから1年以上経った2008年10月に、ホテルの進行中の設計作業の詳細を発表した。同社は、大会本部ホテルは2009年に着工し、2012年にオープンすると述べた。マリオットは、ホテルに6つのレストランを建設する計画で、そのうち5つは地上階にある。1階のレストランには、伝統的なレストラン、コンセプトレストラン、カフェ、スポーツバー、高級酒場が含まれる予定だ。^[33]マリオットは、2008年11月にDCゾーニング委員会に計画を提出し、承認を求めた。

マリオット マーキスの設計は、 2008 年後半に国立首都計画委員会に提出されました。設計では、ガラスと鋼鉄のファサードを備えた 14 階建て、100 万平方フィート (93,000 m ² ) のホテルの概要が示されました。1916 年に建てられた歴史的なパイプフィッターズ ビルのファサードがファサードに組み込まれる予定でした。設計では、地下 100 フィート (30 m) を掘削して 1,000 台分の駐車スペースと、100,000 平方フィート (9,300 m ² ) の宴会場と会議室スペース (プロジェクトに復元済み) を収容する 2 階分の使用可能スペースを建設する必要がありました。計画では、ホテルとコンベンション センターを結ぶ NW 9 番街の下にトンネルを掘ることも求められていました。開発の承認権限を持つ委員会は2月4日に好意的な報告を行った。 ^[34]同月、WCSAは今後発行される1億8,700万ドルの債券（うち1億3,400万ドルはホテル建設に充てられる）の引受会社を発表した。 ^{[35] [36]}

不況が深刻化し、債務危機が悪化するにつれ、ホテル開発業者はさらなる公的資金を懇願した。しかし、2008年7月、市のCFOガンジーは、そうすることで市が債務上限を破ることになるという2007年6月の警告を繰り返した。市はすでに、サウスウェストウォーターフロントの再開発、Oストリートマーケットの多目的プロジェクト、スカイランドショッピングセンターの買収に公的資金を投入することを約束しており、ガンジーは、これらのプロジェクトやその他のプロジェクトから資金を転用する必要があるかもしれない、さもなければ市は2008年から2014年の間に開発とインフラに費やすことができるのはわずか1億2200万ドルになってしまうだろうと警告した。 ^[32]マリオットは、民間資金を求めるために資本市場にまだアプローチしておらず、少なくとも2009年4月まではそうしないと述べて、市の不安を和らげようとした。^[33]

ホテルへの民間融資は2009年6月に破綻した。RLJ Developmentは2007年9月から2009年6月の間にプロジェクトから撤退したが、Marriottは元Marriott幹部が率いるCapstone Developmentを新たな融資パートナーとして加えた。しかし、Marriott、Capstone、Quadrangle Developmentは建設開始に必要な資金を調達できなかった。プロジェクト救済のため、5月29日、WCSAはホテル代金の支払いに7億5000万ドルの債券の発行を承認した。これらの債券を発行するには、WCSAは市議会の承認が必要だった。しかし、市は2010年度に8億ドル、2011年度に10億ドルの赤字に直面しており、そのような承認はありそうになかった。^[37]

市議会は2009年6月、市がさらに1億ドルを融資すれば、貸し手や投資家がプロジェクトに参加するよう説得できるかどうか検討し始めた。6月7日、キャップストーンは1億3500万ドルの自己資本があるが、その自己資本をコミットするには3億ドルの融資が必要だと発表した。^[38] 6月中旬、市議会は市の債務上限に違反することを拒否したため、市が支援する他の7つの開発プロジェクトから資金を移してホテルに資金を提供することを検討した。^{[39]しかし、匿名の市議会議員数名は、2006年3月に新しい}ナショナルズパークの建設に7億ドルを費やした後、市がホテルの株式をさらに取得することに消極的だった。

2009年6月17日、市議会とWCSAは、市のCFOナトワール・ガンディーが作成した新しい資金調達計画で合意に達した。この計画では、市はマリオットに8000万ドルを貸し付ける代わりに、マリオット、キャップストーン、クアドラングルの出資額を1億3500万ドルから3億2000万ドルに引き上げる予定だった。追加の出資金を得るために、INGクラリオン・リアル・エステート・インベストメントがプロジェクトの新しいパートナーとして加わった。出資額が増額されたことで、マリオットは契約の一環として民間融資を求める必要がなくなり、銀行融資を求める際に生じる長い遅延なしに建設を進めることができるようになった。^[40]市の出資総額は2億6700万ドル（出資額1億3500万ドル、融資額8000万ドル、WCSA債の借り換え額5200万ドル）で、すべて市とWCSAの共同債券発行によって調達される。

DC市議会は2009年6月29日、新しい資金調達パッケージに賛成票を投じた。この契約は6月17日の合意から多少修正された。市は、マリオットに1億5900万ドルの株式融資（1億3500万ドルから増額）を提供するために、2億2500万ドルの債券（2億6700万ドルから減額）を発行することに合意した。^[41]ホテルプロジェクト自体からのTIF収入は1億3500万ドルの株式融資に充てられ、残りの2400万ドルの株式資金は市内の他のTIF収入源から調達される。^[42] WCSAは、ホテル建設のために2500万ドルの融資（25年間で返済）と2200万ドルの一時補助金を拠出する。市はまた、ホテルの近くに駐車場を建設するという要件を廃止することに合意した。^[41]

6月29日の資金調達契約は、2009年7月14日に市議会で2度目かつ最終の投票を通過した。市の債券発行に200万ドルのトレーニングプログラム（債券発行で支払われる）が追加された。調達された資金は、ホテル建設中に失業中の市の労働者をさまざまな熟練建設作業に訓練するための建設請負業者に支払われた。^{[42] [43]}マリオットの役員は、資金調達が最終的に整ったため、2010年後半に着工し、42か月後にホテルがオープンすると述べた。

JBGスミスの子会社であるウォードマン・インベスターLLCは、2009年初頭に市の契約審査委員会に通知書を提出し、プロジェクト全体を「無効な単独調達」として保留にするよう求めた。JBGは、当初の提案ではホテルを私有地に建設し、私費で賄うことが求められていたと主張した。JBGはこれらの条件を満たすことができなかったため、提案書を提出しなかった。その後、市はマリオットとのみ交渉し、私的投資要件を廃止し、公的資金を2億7200万ドル追加し、マリオットに「非常に有利な」リースを与えた。JBGは、これらの変更によりプロジェクトの条件が大きく変更されたため、再度入札にかけるべきだと主張した。審査委員会は2009年7月、JBGは入札を一度も行っていないため、受注に抗議する権利がないと述べた。たとえ同社に権利があったとしても、2006年に議会がプロジェクトを通常の契約プロセスから除外する法案を可決したため、抗議する権利を失ったと審査委員会は述べた。^[44]

しかし、JBGが訴訟を起こした動機は、大会本部ホテルの建設に異議を唱えるためではなかったかもしれない。この訴訟は、JBGとマリオットの間で、JBGとCIMグループが2005年にセイヤーロッジングから購入したマリオット・ワードマン・パークの一部をコンドミニアムに転換することを阻止する紛争がきっかけだったのかもしれない。^[45]

マリオット マーキスの建設は 2009 年 9 月 4 日に中断されました。

訴訟は2009年秋から2010年まで続いた。DC司法長官は10月11日に裁判所に訴訟の棄却を求めたが^[46]、裁判所は11月18日に却下した。^[47]市は12月1日にその申し立ての再考を求めたが^[48]、裁判所は2010年1月6日に却下した。^[49]

マリオットは2010年1月14日にJBGを反訴し、JBGが契約関係に不法干渉したと訴えた。マリオットは、その主張を裏付けるために、JBG社の役員が、ウォードマンパークの取引を再交渉しなければコンベンションセンター訴訟を起こすとマリオットを脅迫し​​たと裁判所に述べた。 ^[50]この訴訟により、プロジェクトの資金調達が大幅に遅れた。2010年1月中旬までに債券は発行されず、さらに遅延が発生した場合、INGクラリオンがプロジェクトから撤退する兆候があった。行き詰まりを打破するために、市議会議員のジャック・エバンス（元不動産弁護士）が紛争の調停を試みた。^[51] 1月21日、WCSAもJBG社を不法干渉で訴えた。^[52]市は2月18日にさらに別の不法干渉の訴えでこれに続いた。^[53]

2010年3月29日、DC上級裁判所のナタリア・コームズ・グリーン判事は、マリオット、市、WCSAに対し、部分的な略式判決と却下動議を認めた。当事者間ではすでに部分的な法廷外和解が成立しており、JBG社はコンドミニアムプロジェクトを進めるための限定的な権限を与えられていたが、裁判所の判決を考えると、その合意は不要に思われた。^[54]公務員は裁判所の判決に満足しており、大会本部プロジェクトは迅速に前進するだろうと考えた。修正命令はここで閲覧できる。市当局はホテルの着工は2010年5月か6月になると述べ、^[55] WCSA当局は建設債券は60日から75日以内に市場に投入できると述べた。^{[56] [57]}

しかし、2010年6月になってもJBG社の訴訟については合意に至らなかった。地方裁判所が交渉の機会を与える決定を下す3週間前に、すべての当事者は互いに訴訟を中断していた。しかしJBG社は、交渉を中止させた地方裁判所の判決に対して控訴することができた。解決の見通しが立たないため、市は6月3日、合意が得られなければ2日以内に訴訟を再開すると発表した。^[58]解決には至らず、訴訟は6月8日に再開された。^[59]

さまざまな訴訟の当事者は、2010年7月1日に法的紛争を解決しました。^[60]合意により、大会本部ホテルの建設を進めることが認められましたが、その他の条件は明らかにされませんでした。合意により、すべての当事者による法的控訴は禁止されました。^[61]

法廷闘争により、大会本部ホテルの建設はさらに9か月遅れた。プロジェクトを再開するため、WCSAは2010年8月末までにマリオットとそのパートナーに2200万ドルの助成金を支給し、すぐに敷地の整備を始められるようにすると発表した。^[62]

WCSAの債券は2010年11月に市場に上場された。債券発行には、6,650万ドルの非課税ビルドアメリカ債券（BAB）復興ゾーン施設債券、9,000万ドルの課税BAB復興ゾーン経済開発債券、2,010万ドルのBAB直接支払い債券が含まれており、そのすべてが大会本部ホテルの資金に充てられた。さらに7,180万ドルの課税債券は、既存のWCSA債務の借り換えに使用された。^[61]

2010年11月10日、マリオット・マーキス・ワシントンDCの建設が開始された。当局は、この4つ星ホテルが2014年春にオープンすると発表した。地下階とコンベンションセンターとの接続トンネルに必要な深い掘削のため、建設には通常より丸1年かかると予想された。建設費は5億2000万ドルと見積もられた。^[63]

マリオット・マーキス・ワシントンDCのビジネス環境は、着工後劇的に改善した。2011年5月3日、アメリカ陸軍協会が2014年、2015年、2016年にホテルのスペースを借りることに同意し、ホテルは最初の会議関連のビジネスを獲得した。 ^[64] 2012年8月までに、ホテルは2021年までの約21万室泊の契約を15件獲得した。^{[65] 2011年9月、マリオットは、キャップストーン・デベロップメントと共同で、マリオット・マーキスの北にあるマリオット所有の土地に}コートヤード・バイ・マリオットとレジデンス・イン・バイ・マリオットを建設すると発表した。両ホテルは合わせて500室を提供する。マリオットは、1億7200万ドルのプロジェクトのために市に3500万ドルのTIF資金を要請したが、借入上限に近づいていた市は「現時点では新たなTIF申請は受け付けていない」と述べた。 2012年6月、マリオットはゲイロード・エンターテインメントが所有する4つのホテルを運営する2億1000万ドルの契約を締結しました。この契約により、マリオットはナショナルハーバーのゲイロードリゾートホテルを管理できるようになり、同ホテルの競争への影響を軽減することができました。PKFホスピタリティリサーチは2012年7月、ワシントンDCのホテル客室の需要は、マリオットマーキスワシントンDCやその他の計画中および建設中のホテルを加えても、2016年まで供給を上回ると予測されていると報告しました。

ホテルの建設は、建設スケジュールの半ばにあたる2012年8月に地上で始まりました。技術者たちはまだ15フィート（4.6メートル）掘る必要があったものの、基礎と地下の宴会場と会議室のスペースの大部分は完成していました。当局によると、ホテルは合計で地下90フィート（27メートル）を掘る必要がありました。建設当局は、地上での建設だけでなく地下での建設も継続できるよう、プラットフォームを地上に建設すると述べました。^[65]マリオットは、2012年11月に建設現場の北側の未使用の敷地に17台の移動式トレーラーを置く許可を得ました。トレーラーは、建設現場の監督とリーダーの臨時オフィスとして使われました。グランドオープンの日付は2014年5月1日に決まりました。^[66]

このホテルは、 2014年10月にアメリカ家庭医学会（出席者総数6,500人）、2015年7月にアメリカ家族・職業・地域リーダー協会（出席者総数5,000人）、2015年11月にアメリカ歯科医師会（出席者総数40,000人）の年次総会を予約したと報告した。 ^{[67] [68]}

ホテルのゼネコンであるヘンセル・フェルプス建設会社は、ホテルの建築士であるクーパー・キャリーが構造を適切に設計しなかったと主張した。ヘンセル・フェルプスは、地下構造、天井材、ドア金具、ダクト工事、入口キャノピーの雨どいと縦樋システム、煙制御システム、階段、客室の壁の上部、窓など、20の懸念事項を特定した。ヘンセル・フェルプスはまた、クーパー・キャリーが期限内に仕事を遂行せず、請負業者に期限を守らせなかったこと、および基本的な「注意義務」に違反したと主張した。両者は調停を行ったが、合意に達することができなかった。2015年10月、ヘンセル・フェルプスは連邦裁判所にクーパー・キャリーに対して850万ドルの訴訟を起こした。^[69]

このホテルは2014年5月1日にオープンし、6週間後に開館式が行われた。マリオット・インターナショナルにとって4,000軒目のホテルであり、1,175室を有するワシントンDC最大のホテルである。^{[70] [71] [72] [73]}

15階建ての建物には、5,200平方フィートの屋外イベントテラスと、イベントスペース、400台分の駐車スペース、ウォルター・E・ワシントン・コンベンションセンターへのトンネルを備えた地下7階が含まれています。^[74]

ネオモダン建築の外装はガラスとスチールでできており、 1916年に建てられたシカゴ校舎のレンガと石灰岩でできた歴史的な旧アメリカ労働総同盟本部ビルのファサードも取り入れられている。^[75]

ホテルにはガラスの天窓のあるアトリウムと、高さ56フィート（17メートル）のロビー彫刻がある。中二階の約18,000平方フィート（1,700平方メートル^）のスペースからアトリウムを見渡すことができる。中二階には6つのホスピタリティスイートがある。その他のアメニティには、屋外パティオ付きのコンシェルジュレベルラウンジ、2階建ての8,000平方フィート（740平方メートル^）のフィットネスセンターがある。ホテルには46のスイートを含む1,175の客室がある。2つのスイートは非常に広い「プレジデンシャルスイート」で、6つは中サイズの「バイスプレジデンシャルスイート」である。^[65]

ロビーには大きなバーとラウンジエリアがあり、4つの独立したレストランスペースがあります。^[65]オープン時のレストランは、アンセム、ザ・ディグニタリー、ハイ・ベロシティの3つで、最後のレストランスペースは空きでした。^[76]

アンセムはホテルのロビーからアクセスできる朝食とランチのみのダイナーで、マリオット・コーポレーションの前身であるJ・ウィラード・マリオットが共同設立したホットショップス・レストランにインスピレーションを得たハンバーガー、サンドイッチ、シェイクを提供しています。^[77]

ディグニタリーは、古いパイプフィッターズユニオンの建物内にあるカクテルラウンジで、ウイスキーを中心としたメニューを提供しています。^[78]

ハイ・ベロシティは、Lストリートと9番街から見える、36台のフラットスクリーンテレビと最新のスポーツスコアを流すティッカーテープを備えたスポーツバーです。^[76]

アロスは最近閉店したスペイン料理レストランです。有名シェフのマイク・イザベラは2016年にマーキスにレストランをオープンする契約を結びました。 ^{[79]オープン後、レストランは}ワシントンポスト紙の料理評論家トム・シエツェマから3つ星を獲得しました。^[80]レストランの運営者は2018年12月に破産を申請しました。^[81]

地下には4つの会議フロアがあります。

• 1 階のすぐ下にあるミーティング レベル 1 には、小さな会議室があります。
• その下のミーティング レベル 2 には、柱がなく天井の高さが 22 フィート (6.7 メートル) の 30,000 平方フィート (2,800 平方メートル⁾の部屋である Marquis Ballroom があります。ボールルームのホワイエには、上のアトリウムから自然光が差し込みます。後方の広い搬入エリアからは、大型展示物や自動車がボールルームにアクセスできます。この階からは、地下コンコースを経由してWalter E. Washington コンベンション センターにもアクセスできます。
• ミーティング レベル 3 には追加の会議室スペースがありますが、これらの部屋はミーティング レベル 1 の部屋よりも広くなっています。
• ミーティング レベル 4 には、Independence Ballroom と Liberty Ballroom の 2 つのボールルームがあります。各ボールルームは、柱のない 10,800 平方フィート (1,000 m ² ) のスペースと 20 フィート (6.1 m) の天井高を備えています。このレベルには、多数の小さな会議室もあります。

侯爵は結婚式、^[82]、慈善イベント、政治フォーラム、^[83]、宗教会議、^[84]、就任舞踏会など、多くのイベントを主催してきました。^[85]

マーキスは従業員の51%をワシントンDCの住民から雇用することに合意し、マリオットはグッドウィル・オブ・グレーター・ワシントンと提携してホスピタリティ職のトレーニングプログラムを作成し、オープン日までにプログラムを通じて178人の地区住民を雇用した。 ^[86] マリオット・マーキス・ワシントンDCの約900人の従業員は、オリエンテーション中にカードチェック中立選挙で、ワシントンDC首都圏のホテル労働者を代表するローカル25、UNITE Hereへの加入を投票で決定した。 ^[87]

2017年3月、イベント運営会社Cventは、会議に最適な米国のホテルの年間リストでワシントン・マリオット・マーキスを72位にランク付けした。 ^[88]

ウィキメディア・コモンズには、ワシントン・マリオット・マーキスに関連するメディアがあります。

• 公式サイト