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| マディソンアベニュー383 | |
|---|---|
 2021年4月のマディソンアベニュー383 | |
| 別名 |
|
| 一般情報 | |
| 状態 | 完了 |
| タイプ | 商業/オフィス |
| 位置 | マンハッタン、ニューヨーク、アメリカ |
| 座標 | 北緯40°45′20″ 西経73°58′37″ / 北緯40.75556° 西経73.97694° / 40.75556; -73.97694 |
| 建設開始 | 1999 |
| 完了 | 2001 |
| オープニング | 2002 |
| 所有者 | JPモルガン・チェース |
| 身長 | |
| 屋根 | 755フィート（230メートル） |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 47 |
| 床面積 | 1,200,000平方フィート（110,000 m 2） |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | デビッド・チャイルズ(スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル) |
| 構造エンジニア | ルメスリエ コンサルタント WSP カンター セインク |
| 主契約者 | ターナー建設会社 |
383 マディソンアベニューは、アメリカ合衆国ニューヨーク州ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区にある高さ 755 フィート (230 メートル)、47 階建ての超高層ビルで、以前はベアー・スターンズ・ビルとして知られていました。2002 年に金融サービス会社ベアー・スターンズのために建てられ、スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル(SOM)の建築家デイビッド・チャイルズによって設計されました。2008 年にベアー・スターンズが破綻し、 JP モルガン・チェースに売却されるまで、ここはベアー・スターンズの本社ビルでした。それ以来、JP モルガンの投資銀行部門がこのビルを使用しています。
383 マディソン アベニューは、マディソン アベニュー、47 番街、ヴァンダービルト アベニュー、46 番街に囲まれた 1 つの街区全体を占めています。建物の東側の 3 分の 2 は、近くのグランド セントラル ターミナルに続く 2 階建ての線路の上に建てられています。長方形の土台の上には、八角形の塔に向かって細くなるいくつかのセットバックがあります。ファサードはガラス パネル付きの花崗岩でできており、塔の上部には 70 フィート (21 メートル) のガラスの冠が載っています。敷地の下に鉄道の線路を収容するため、基礎と上部構造には大きな傾斜した桁とトラスが含まれ、エレベーターは建物の西側に配置されています。1 階には公共スペースとグランド セントラル ターミナルへの入り口もあります。上には 7 つのトレーディング フロアとオフィス フロアがあります。建物の使用可能床面積は 935,300 平方フィート (86,890 平方メートル)です。機械室を含めた延床面積は1.2 × 106平方 フィート（110,000m2 ）です。
G・ウェア・トラベルステッド、ファースト・ボストン、アルバブテイン家は1982年にこの土地を取得し、70階建て以上の建物を開発しようとした。トラベルステッドがグランド・セントラル駅の必要な空中権を取得できなかったため、計画は行き詰まった。その後、HROインターナショナルが再開発を提案したが、HROが土地を取得する前に、アルバブテインが1995年に完全な所有権を取得した。ベア・スターンズは、いくつかの潜在的なテナントがそこでのスペースのリースを断った後、1997年にこの土地の開発に同意した。作業は1999年に始まり、2002年初頭に完了した。 2019年にパークアベニュー270番地にあるJPモルガン・チェースの世界本社の解体工事が開始されると、銀行の本社は、パークアベニューの敷地に JPモルガン・チェース・タワーが完成するまで、一時的にマディソンアベニュー383番地に移転した。
サイト
マディソンアベニュー383番地は、ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区にあります。西はマディソンアベニュー、北は47番街、東はヴァンダービルトアベニュー、南は46番街に囲まれた1ブロック全体を占めています。 [1] [2]土地は約43,313平方フィート（4,023.9 m 2）あり、間口は両アベニューで200.83フィート（61.21 m）、両通りで215.67フィート（65.74 m）です。[1]近くの建物には、北西に旧ニューヨークマーカンタイル図書館とマディソンアベニュー400番地、北にパークアベニュー270番地、北東にパークアベニュー277番地、東にパークアベニュー245番地、南東にヘルムズリービルとメットライフビル、南にルーズベルトホテルがあります。[1]
19世紀後半までに、パークアベニュー鉄道はパークアベニューの中央、東に1ブロックのところを開削して走っていた。20世紀初頭、グランドセントラル駅の建設で線路は覆われ、周囲のターミナルシティの開発が促進された。[3]開発の中には、チャニンビル、バワリー貯蓄銀行ビル、ニューヨークセントラルビルなどのオフィスビルや、ビルトモア、コモドール、ウォルドルフアストリア、サミットなどのホテルがあった。[4] 1920年までに、このエリアはニューヨークタイムズが「素晴らしい市民の中心地」と呼ぶようになった。[5] 1950年代から1960年代にかけて、パークアベニューの住宅建築の多くは、主に商業用のインターナショナルスタイルの高層ビルに置き換えられた。[6] [7]
以前の建物
マディソン街383番地にあった元々の建物はナップビルで、クロス＆クロス[8] [9]が設計し、1923年に不動産会社ウェブ＆ナップのために建てられたオフィスビルだった。[9] [10]石灰岩でできたこの建物は14階建てで、延べ床面積は505,000平方フィート（46,900平方メートル）だった。[8]建物の北半分が最初に建てられたが、すぐに賃貸に出され、ウェブ＆ナップは南半分を同じスタイルで建てることにした。[11]ナップビルはその後、マンハッタン貯蓄銀行の本社として使われた。[12] 1980年代までには、この建物には広告会社BBDO [13]やCBS教育・専門出版のオフィスも入っていた。[14]
建物はブロック全体を占めていた。[12]ファサードは簡略化された古典的な宮殿に似ていた。地上階にはブロンズフレームの展示窓があり、 3階より上には連窓があり、中間階には一対の窓があり、最上階には単一の窓があった。上層階の窓の間には垂れ幕があり、建物の上部には平らなコーニスがあった。 [15]
ナップビルの屋上には、1952年にIMペイとウィリアム・レスケーズが設計したモダニズム建築の2階建てペントハウスがあった。 [16] [17]ペントハウスの受付エリアだけで、12,000平方フィート（1,100平方メートル）の下層階の約3分の1を占めていた。[18]このペントハウスの下層階には、幅25フィート（7.6メートル）の円形オフィスがあり、ウェブ＆ナップのウィリアム・ゼッケンドルフが使用していた。[16] [18] [19]ゼッケンドルフのオフィスにはオーク材の羽目板が張られ、隣にはプライベートテラスがあった。[18] [19]会社の秘書たちのオフィスもペントハウスの周りに配置されていた。[20]上層階には円形のダイニングルームがあり、円形エレベーター[16] [18] [21]と丸い階段でアクセスしていた。[21]ペントハウスの上には、中心部から片持ちで突き出た小さな円筒形の塔がありました。[18]
建築
マディソンアベニュー383番地は、スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル（SOM）のデイビッド・チャイルズが、今は亡き投資銀行ベア・スターンズのために設計したもので、高さ755フィート（230メートル）、47階建てである。 [22] [23] [a]ターナー・コンストラクションがゼネコン、ジャロス・バウム・アンド・ボレスとロバート・ディレクター・アソシエイツがメインエンジニア、カンター・セイヌクが構造エンジニアであった。[24]
フォームとファサード
建物は長方形の土台からそびえ立つ八角形の塔で構成されている。 [10] [22] [25]最下層の9階が敷地全体を占め、その広さは212×200フィート（65×61メートル）である。9階でセットバックした上部の10階と11階の断面は長方形で、広さは185×196フィート（56×60メートル）である。12階でさらにセットバックしており、建物は八角形に縮小し、広さは172×185フィート（52×56メートル）となっている。[26]八角形の塔は18階（14階）で再びセットバックし、そこから建物は頂上までまっすぐに伸びている。[26] [27]この設計により周囲の壁のサイズが最大化され、各階にプライベートオフィス用のコーナーが8つできた。[27]
ファサードは花崗岩で作られ、ガラスパネルがはめ込まれている。塔の先端は高さ70フィート（21メートル）のガラスの冠で、夜間はライトアップされる。[22] [28]ガラスの冠は高さ30～70フィート（9.1～21.3メートル）のパネルで構成されており、日中は太陽光を反射することもできる。[28]チャイルズは冠を「しわガラス」でできており、積層されて巻かれていると述べた。[10] [29]
機械的および構造的特徴
財団
建物の基礎の約3分の2は、グランドセントラル駅のすぐ北にあるメトロノース鉄道の線路の2層上に位置し、岩盤自体に固定されていません。[30] [31] [b]建物の下部構造の柱は、地表から50フィート（15メートル）下まで下がっている線路を避けるように配置する必要がありました。また、線路の下15フィート（4.6メートル）下にユーティリティトンネルがあり、20世紀初頭に建設され、厚さ3〜10インチ（76〜254ミリメートル）の補強されていないコンクリートの壁があります。基礎の路床の支持力は3,800 kPa（40ショートトン/平方フィート、550 psi）です。 [30]
ゼネコンはナップビルの既存の柱の多くを補強し、必要に応じて新しい基礎を追加した。さらに、ユーティリティトンネルの上に新しい基礎が置かれた。ビルの建設中、敷地の下の線路は一時的に閉鎖された。[30]ゼネコンは保管のために線路床のほとんどを撤去したが、1本の線路はそのまま残された。その後、ゼネコンは新しい基礎壁を設置した。[31]新しいコンクリート壁はそれぞれ厚さ30インチ（760 mm）で、55,160 kPa（576.0ショートトン/平方フィート、8,000 psi）の荷重に耐えることができる。長さ4～17フィート（1.2～5.2 m）、幅18フィート（5.5 m）の鋼鉄格子が壁の下に配置され、荷重を岩盤に分散している。[30]
上部構造
最初の 18 階の上部構造は直交グリッド上に配置されている。[32]エレベーターピットは、敷地の東側に線路があるため、1 階より下に降りることができなかった。そのため、構造エンジニアはエレベーターと下層階の構造コアを敷地の西側に配置し、これにより床面積は広くなったが、建物の横方向の支柱の有効性も低下した。[26]下層コアの北と南には厚さ 18 インチ (46 cm) のコンクリートせん断壁があり、建物の西側の立面まで伸びている。 [ 33]オフセットされたコアを補うために、建物の東側の立面には、柱の間隔が 10 フィート (3.0 m) ごとに配置したフィレンデール トラスが含まれている。 [32]
2階建てのロビーの上には、それぞれ長さ85フィート（26メートル）のトラスが2つあります。これらのトラスは、ロビーを柱のない空間として設計できるようにしながら、上層階全体を支えています。 [34]地上レベルでは、建物には各コーナーに柱のある店舗があります。地上レベルでは、建物のコーナーには柱のない役員室があります。これにより、各コーナーに斜めの桁と、反対側のコーナーを接続するスパンドレル梁を設置する必要がありました。 [35]ロビーと店舗の真上にあるトレーディングフロアには、通常よりも柱が少なく、上層階を複雑なトラスで支える必要があります。[26] [31]トレーディングフロアでは、各階の東端60フィート（18メートル）と西端30フィート（9.1メートル）に柱がありません。[36]
地下には十分なスペースがないため、HVACと機械設備は中間階のいくつかに配置されています。建物は、4台の7,500kW（10,100馬力）の非常用発電機、独自の蒸気タービン、109,000米ガロン（410,000リットル、91,000英ガロン）の非常用水を貯蔵できるタンクにより、外部電源なしで4日間稼働するように設計されました。 [31]機械スペースは14階から17階にあります[26] [27]（10階から13階と表示）。[31]上層階のコアは敷地の中央にあります。そのため、斜めの桁が機械階内に設置され、上部コアと下部コアの間で最大42フィート（13メートル）の荷重を西側にシフトします。傾斜した桁は、幅が最大24×20インチ（610×510mm）で、最大22.2 × 10 6 N（5,000,000 lb f）の荷重を支えることができます。桁は節点で交差しており、節点は厚さ4インチ（10cm）の鋼板を複数層重ねた構造になっています。各節点は最大4本の桁を接続します。[26]
18階より上では、八角形の塔の周囲の柱は30フィート（9.1メートル）の間隔で配置され、剛性モーメントフレームを形成している。八角形の各コーナーには柱がない。さらに、周囲の柱は下の鉄骨フレームと一直線に並んでいないため、下層階に荷重を分散させるために18階と19階に2倍の高さのリングトラス壁を使用する必要があった。[32] 18階と19階には、入居者用の技術設備がある。[27]合計で、上部構造には18,000ショートトン（16,000ロングトン）の鉄鋼が使用されている。[31]
インテリア
建物の総床面積は1.2 × 10 6 平方フィート（110,000 m 2）である。[24] [25] [36]使用可能床面積はわずか935,300平方フィート（86,890 m 2）で、容積率（FAR）は21.6である。建物の計画当時、これはニューヨーク市のどの建物にも許可された最大のFARであった。[37]これには、開発者が追加のゾーニング規定なしに「権利として」建設できる650,000平方フィート（60,000 m 2 ）のスペースと、ターミナル上部の285,866平方フィート（26,557.8 m 2）の空中権が含まれる。[38]建物の約26パーセントは機械室であり、FARの計算にはカウントされない。[36]これは、マディソンアベニュー383番地のゾーニング地区に高さ制限がないため許可されました。[39]通常のゾーニング規制では、タワーの敷地内の建物の最大FARは15でしたが、開発者は20パーセントずつのボーナスを2つ受け取り、FARは21.6になりました。開発者は最初のボーナスのために建物の土台に私有の公共スペースを含める必要があり、2つ目のボーナスのために交通機関の入り口を建設しました。[40]
1階
建物の北西角近くにはエスカレーターと階段があり、グランド・セントラル駅への入口がある。[40]この入口の工事は1997年にグランド・セントラル北通路システムの一部として始まり、 [41] [42] 1999年に完成した。[43]グランド・セントラル北入口は707フィート（215メートル）に及ぶ。[40]グランド・セントラル北入口の上には、ワールドトレードセンターが建設される前のマンハッタンのスカイラインを描いたモザイクパネルがある。このパネルは1950年頃にマンハッタン貯蓄銀行が発注した3つのパネルのうちの1つで、当初はナップビルの入口の上に設置された。[44]各パネルの幅は約10フィート（3.0メートル）であった。[45]モザイクパネルはベア・スターンズビルに再設置される前に修復と清掃が行われ、壊れた破片の代わりに新しいモザイク片が製作された。 14×11フィート（4.3×3.4メートル）の新しい白い背景が作成され、スカイラインの後ろに設置されました。[44]
また、合計1,300平方フィート（120平方メートル）の凹んだ角の入り口がいくつかあり、5,031平方フィート（467.4平方メートル）の公共交通機関のアクセスポイントと5,706平方フィート（530.1平方メートル）の「ブロック貫通接続」があります。 [40]ブロック貫通通路は、建物の東側に沿って46番街と47番街を結び、46番街からグランドセントラルノースへのアクセスを提供します。[10] [40]ゾーニング規制に準拠するため、建物のマディソンアベニュー側にはショップもあります。[10]ロビーには28フィート（8.5メートル）の高さの天井があり、24フィート（7.3メートル）の高さの柱と黒いセキュリティデスクがあります。[31]ロビーでは、クリスマスパーティー、役員会議、さらには従業員同士の結婚式が開催されたこともあります。[46]
オフィス
開業当時、この建物には23台のエレベーターがあり、[31] 2020年現在[アップデート]、建物には30台のエレベーターがあります。[22]さらに、建物には450席の講堂、従業員用ダイニングエリア、放送スタジオ、従業員用フィットネスセンターがあります。[24]講堂と従業員用ダイニングエリアは、建物の最下層9階にあります。[36] 12階と13階には役員用ダイニングルームがあります。[26]オフィスには、マルチメディアルーム、電子「データウォール」、リモートデータセンターもあります。[47]各階には、3つの電気室と2つの通信室もあります。[31]内装には10,000平方フィート（930平方メートル）のモールディング、37,000平方フィート（3,400平方メートル）のテラゾー、30,000平方フィート（2,800平方メートル）のメイン州産花崗岩、中密度繊維板の天井が使用されています。[31]
建物が開発されていたとき、建物の最下部には7つの長方形のトレーディングフロアが設けられ、2,000人のトレーダーを収容できる予定でした。[10] [36]建設された3階から11階がベア・スターンズのトレーディングフロアとして使用されました。[31] [26]トレーディングフロアは当初4階建てで、株式部門と債券部門がそれぞれ2階ずつありました。[47]各フロアは44,000平方フィート（4,100 m 2）で、285人のトレーダーを収容できます。[31]トレーディングフロアにはそれぞれ約23,000平方フィート（2,100 m 2）の使用可能スペースがあります。 線路の間にコンクリートの基礎壁を配置するため、トレーディングフロアをベイに分割する必要があり、各ベイの幅は42.5フィート（13.0 m）×長さ30フィート（9.1 m）でした。[26]
歴史
トラベルステッドの計画
初期の提案
1980年代までに、グランド・セントラル・ターミナルには未使用の空中権が約2 ×106平方フィート（190,000平方メートル）あり、所有 者（旧ペン・セントラルの子会社）はこれを売却しようとしていた。ターミナルは市のランドマークであったため、所有者は空中権を使ってターミナルを拡張することはできなかった。ペン・セントラル交通会社対ニューヨーク市（1978年）で、米国最高裁判所は、たとえ指定によってペン・セントラルが空中権を使用できなくなるとしても、市政府にはターミナルをランドマークとして指定する権利があるとの判決を下した。その後、ペン・セントラルは空中権を他の開発業者に売却することを計画したが、多くの開発候補地は遠すぎるという理由でグランド・セントラルの空中権を受け取ることができなかった。[48] [c]マンハッタン貯蓄銀行も1980年代初頭にマディソン・アベニュー383番地のナップ・ビルの売却を検討していた。[12] [50]
ファースト・ボストン・リアル・エステートを率いた開発業者のG・ウェア・トラベルステッドは、1982年10月にマンハッタン貯蓄銀行から古いビルを7,775万ドルで買収した。[51]トラベルステッドとファースト・ボストンには、サウジアラビア人のパートナー[52]であるアル・バブテイン家が加わった。 [53]開発業者は、その場所の代替ビルの設計をSOMに依頼した。当初の計画は、当時世界一高いビルだったシアーズタワーよりも高い、220万平方フィート（20万m2）、140階建てにまで達した。 [8] [9]当時、ナップビルのすべてのリースは3年で失効する予定だった。[8]このプロジェクトのために、ファースト・ボストンはグランド・セントラルから少なくとも1.5 × 106 平方フィート（14万m2 ）の空中権を購入する手配をした。[8] [54] 1984年までにトラベルステッドは50階から70階建てのより低いタワーを建設する計画を立て、「非常に高い建物に8ドル、10ドル、または12ドルのプレミアムを支払いたいと思う人がいるとは思えない」と述べた。[55]その後、トラベルステッドはコーン・ペダーセン・フォックス（KPF）を雇ってプロジェクトの再設計を行った。[56] [57] KPFは構造エンジニアのウィリアム・ルメスリエの助けを借りて建物の新しい計画を作成した。[57] [58]
トラベルステッドは、高さ1,000フィート（300メートル）を超える約70階建てのタワーを提案した。[59] [d]この建物はニューヨーク市で最も高い建物の一つとなり、[e]床面積は1,400,000平方フィート（130,000平方メートル）となる予定だった。[56]オフィスフロアは十字形に配置され、グランドセントラル駅の地下線路を避けるために建物の中心部に柱が設けられる予定だった。[56] [57] [58]線路の間にコンクリート基礎が入らなかったため、地下構造は鋼鉄製となる予定だった。[58]外部から中心部への荷重を再分配するため、8階ごとに斜めの梁が設置される予定だった。[58]地上10階に相当し[58]コンクリート製のトレーディングフロアと、肩部トラスで覆われた一連のオフィスフロアが設けられる予定だった。最上階20階はトラスの上に建てられる予定だった。[56] [58] [65]近くの建物と調和するように、下層階は花崗岩のファサードが使用され、上層階は金属とガラスで作られる予定だった。[65]王立英国建築家協会は、この提案を20世紀のベストデザイン10の1つとして賞賛した。[66]建築作家のエイダ・ルイーズ・ハクスタブルは、これを「メソポタミア・モトローラ様式とも言える、巨大なスケールと重量感を持つスキースライドタワー」と揶揄した。[66] [67]
空中権紛争
1986年までに、トラベルステッドは翌年にタワーの建設を開始する予定だった。[60]この敷地は650,000平方フィート（60,000 m 2）の区画にしか指定されておらず、トラベルステッドは希望する面積を達成するにはグランドセントラルターミナルから800,000平方フィート（74,000 m 2）の空中権を購入する必要があった。[68]空中権を分配できる区画区分がなければ、ターミナルの空中権は通常、1つの例外を除いて隣接する敷地にのみ譲渡できる。ペンセントラルは、自社も所有する隣接する建物を通じてグランドセントラルから空中権を譲渡することができ、こうして「所有権の連鎖」を形成した。[66] [63] [69]グランドセントラルとマディソンアベニュー383番地の間のこのような連鎖は、ペンセントラルが2つの敷地を結ぶはずだったビルトモアホテルとルーズベルトホテルを売却したため、地上にはもはや存在しなかった。 [69]トラベルステッドとペン・セントラルは、ペン・セントラルが所有していた地下線路を通じて所有権の連鎖があると主張した。[66] [63] [69]市当局は、地下の土地や鉄道線路が所有権の連鎖の一部であるとは信じておらず、もしそのような連鎖が有効であれば、グランド・セントラルからの空中権はパーク・アベニュー線を経由してニューヨーク市境まで移転できると主張した。[70] [71]
トラベルステッドは1986年に特別許可申請書と環境影響評価書の草案を市政府に提出したが、市は2年間この件について何の行動も起こさなかった。[72]トラベルステッドが70階建ての計画を主張し続けている間にも、1987年に計画IIIと呼ばれる縮小された提案が発表された（名前にもかかわらず、計画IIは存在していなかった）。この提案は、KPFの70階建ての提案に似た質量を持つ48階建てのタワーを求めていたが、頂上にはマンハッタンの古い超高層ビルを彷彿とさせる複数の尖塔が含まれることになっていた。[36]ナップビルは1980年代後半には空になっていた。[73]トラベルステッドは1988年にファーストボストンを去ったが、プロジェクトには関わり続けた。[52]彼は1988年初頭に市を訴え、州最高裁判所の判事は市が30日以内に計画を進めるかどうか決定しなければならないと判決を下した。[72]
計画中の建物に対する6か月間の公開レビュープロセスは1989年4月に開始されました。[66] トラベルステッドは空中権の譲渡を試みた際に反対に遭いました。[54] [68] マンハッタンコミュニティボード5は1989年6月に全会一致で譲渡を拒否しました。 [59] [62]コミュニティボードの反対に続いて、ニューヨーク市計画委員会（CPC）もその年の8月に譲渡を不承認にしました。[71] [61]その後、トラベルステッドは州最高裁判所に市を訴えました。[36] [74] 1990年後半までに、メトロポリタン交通局（MTA）はグランドセントラルを購入し、ファーストボストンに代わって383マディソンを建設しようとしました。MTAの職員は、同局がゾーニング免除の資格を得ることができると考えました。その計画では、MTAはタワーの土台に私道を建設し、グランドセントラル内の新しいトラック積み込みドックに接続する予定でした。[75]
一方、CPCは1989年11月にゾーニング小地区の創設を提案し、グランド・セントラルの1.7 × 10 6 平方フィート（160,000 m 2）の空中権を地区内のどの建物にも譲渡できるようにした。[76] [77] 1991年、CPCはグランド・セントラル小地区の提案に関する報告書を発表し、ペン・セントラルが7ブロックのエリアにあるどの建物にも空中権を譲渡できるようにするものだった。これらの場所の中にはマディソン・アベニュー383番地があり、トラベルステッドは州最高裁判所での訴訟の判決が出てから1年以内に空中権の購入を完了しなければならなかった。[68]その見返りとして、ペン・セントラルとMTAは提案された地区を大幅に拡大することを提案した。[78]その年に地区が創設されたとき、それは22ブロックをカバーしていた。[37] 1991年に最高裁判所が空中権の譲渡を拒否する市の決定を支持した後、[36] [79]トラベルステッドは決定を控訴した。[68]当時、ニューヨーク市のオフィス需要は大幅に減少しており、マディソンアベニュー383番地は市内の他のいくつかの大規模オフィスプロジェクトとともに保留となった。[80]ファーストボストンは1992年にトラベルステッドをプロジェクトから外し、[52]ナップビルは10年以上空きビルのままだった。[73]
ロンソン/HROとアルバブタインの計画
英国の不動産開発業者ハワード・ロンソン率いるHROインターナショナルは、1994年にファースト・ボストンからこの土地を購入するオプションを取得した。 [81] [82] HROはパーク・アベニュー・プレイスと名付けた24階建て、2億ドルの建物を計画し、敷地面積は80万平方フィート（74,000平方メートル）だった。[ 83]これらには、トレーディングフロアとワークステーション用の柱のないスペース、高い天井、古い建物の2倍の電力供給が含まれていた。[36] [83] HROは古い建物の基礎を再利用する計画で、市政府に税制優遇措置も要請した。[ 83] ニューヨーク・タイムズ紙は、新しい計画を市の経済復興の象徴と評した。[ 84] HROはこの建物を投機的な開発にするつもりだった。[85] [86]建物の半分が事前リースされた後、ロンソンは1億ドルの建設ローンを申請する予定でした。[87]ロンソンは1平方フィートあたり50ドル（ 1平方メートルあたり540ドル）の家賃を請求しようとしましたが、多くの入居希望者はその高額な価格に躊躇しました。[81]
HROは1994年7月に5700万ドルで敷地を購入することに同意した。[88]当時、タワーは1996年に完成する予定だった。 [83] [89] HROは、管理権を取得した後、1995年に敷地の整地を開始する予定だった。[90] [89]ファースト・ボストンが売却を延期した後、HROは予定されていた完成日を1997年に延期した。[89] HROは最終的に購入を確定することはなかった。[86] 1996年1月、ファースト・ボストンは、パーク・アベニュー245番地のリースが期限切れになるベア・スターンズに土地を売却する契約を締結した。[91] [92]ロンソンは、すでに敷地に800万ドルから1000万ドルを費やしていると主張して、売却に異議を唱えた。[81]翌月、アル・バブタイン家はファースト・ボストンの株式を購入し、[53] [86] 5500万ドルで敷地の完全管理権を取得すると発表した。[53] [93]ベア・スターンズのCEOジェームズ・ケインが、この場所の空中権のオプションを1000万ドル分購入していたため、アル・バブテイン家の弁護士はケインを不法行為で告発した。[94]その後、ケインはその空中権のオプションをわずかな手数料でアル・バブテイン家に売却し、家族は彼との連絡を絶った。[94]
その後、ベア・スターンズは代わりに別のビルのスペースを交渉した。[95]ロンソンは、マディソン383番地にモルガン・ギャランティを誘致することを望んだが、同社は1996年半ばにその場所を検討していないことを表明した。[96] JPモルガン・チェースのもう一つの前身である チェース銀行は、パーク・アベニュー270番地の既存の本社の隣に新しいタワーを開発することを望んで、1996年10月にアル・バブテイン家との交渉に入った。[86] [97]チェース銀行は最終的に1997年4月に計画をキャンセルしたが、[93]チェースのCEOウィリアム・B・ハリソン・ジュニアがアル・バブテイン家との会議に出席しなかったためとされている。 [98]それにもかかわらず、観測者は、計画中のビルがグランド・セントラルに近いため、年末までにテナントを誘致すると予想した。[99]
開発と開放
1997年半ばまでに、ベア・スターンズは再びアル・バブタイン家と土地の交渉をしていた。[98] [100]その年の8月、銀行はマディソン・アベニュー383番地に新しい本社ビルを建設することに合意した。[101] [102]引き換えに、ルディ・ジュリアーニ市長政権は、ベア・スターンズが今後50年間で5,800人の従業員を維持し、ニューヨーク市に13,300人の新規雇用を創出するという条件で、ベア・スターンズに最大7,500万ドルの売上税免除を与えることに同意した。[101] [103]銀行は、本社ビルと4,500人の従業員のほとんどを新しいビルに移転する計画だった。[10]超高層ビルには、それらの機能に対応するために大きなトレーディングフロアが設けられる予定だった。[104] [37]彼らは、ちょうど作られたばかりのグランドセントラル地区の空中権を使用した最初の開発業者でした。[36]アルバブタイン家は、ベアスターンズの超高層ビルを開発するためにスターリングエクイティーズを雇うことに同意しましたが、[102] [105]ハインズインタレストが最終的に開発プロセスを管理しました。[106] [107]
1998年5月に旧ナップビルの解体が始まり、マンハッタン貯蓄銀行のモザイク画が保存のためビルのファサードから取り除かれた。[45]ベア・スターンズは1998年8月にビルの下の土地を99年間リースした。[108]ベア・スターンズはリース期間中ビルを管理する。[109]同年後半、建設作業員が瓦礫に頭を打って死亡した。[110] 1999年半ばまでにビルの構造用鋼の建設が始まり、[111] [112]ビルは2002年に完成する予定だった。 [111]当時、市内では熟練した建設作業員が不足していた。[112]現場の複雑さから、ターナー建設は85社の下請け業者を雇った（同様のプロジェクトでは50社だった）。建設プロセスでは、最大1,500人の労働者が常時雇用されていました。[31]ケインはプロジェクトの細かい部分も監督し、すべての請求書をチェックする検査官を雇い、請負業者と協力できなかったため検査官を解雇しました。[113]
2001年半ば、9月11日の同時多発テロの前、銀行はロビーにマンハッタン貯蓄銀行のモザイク画の一つを再設置した。[44]テロ攻撃があったにもかかわらず、ベア・スターンズは2001年10月から新ビルへの従業員の移転を開始した。[47]ビルの完成間近、冠部分の木材の一部が雨にさらされてカビが生えた。[113]この問題は解決されたものの、ケインと長年の協力者であるフレッド・ウィルポンの間で論争を巻き起こした。仕事の質に欠陥があったため、ウィルポンはケインへの2000万ドルの裁量ボーナスの承認を拒否した。[114]冠が初めてライトアップされたのは2002年4月4日で、式典にはケイン、米国上院議員チャック・シューマー、ニューヨーク州知事ジョージ・パタキが出席した。当時、ビルには4200人の従業員がいた。[28]建物の建設には5億ドル以上かかり、その半分は設備費でした。[31] [115] [116]銀行は脱税対策として、建物の総合リース契約を結び、その価値は5億7000万ドルでした。[115] [117]
手術
ビルがオープンした当時、7つのトレーディングフロアのうち4つが稼働しており、[28] [47] 1,250人のトレーダーにスペースを提供していた。[47]服飾雑貨店のチャールズ・ティアウィットは、このビルの元々の小売テナントの1人だった。[118]攻撃後の安全上の懸念から、ベア・スターンズは当初、従業員の同伴がない限り、訪問者が上層階に行くことを禁止した。[119]ケインは、13ブロック離れたアパートから歩いて行けるという理由で、このビルの立地を気に入っていた。[116]ビルがオープンしてからわずか5年後の2007年、ベア・スターンズはサブプライム住宅ローン危機に巻き込まれ、サブプライムヘッジファンド2社がほぼすべての価値を失った。[120]
ヘッジファンドの崩壊に続いて、ベア・スターンズは2007年から2008年の金融危機の最中の2008年3月に突然の破産に直面した。JPモルガン・チェースは当初、ベア・スターンズに1株2ドルで買収を提案したが、これは後者を2億5000万ドルと評価していたことになる。[121] [122 ] [123 ]不動産専門家はビルの価値を11億ドルから14億ドルと見積もっていたため、[115]マディソンアベニュー383番地はベア・スターンズ自体の5倍の価値があったことになる。[115] [117] [123] 2008年5月末、JPモルガン・チェースはベア・スターンズを1株10ドルで買収した。[124] [125]マディソンアベニュー383番地を売却する代わりに、JPモルガン・チェースは投資部門をそこに移転することを計画していた。[126]銀行はすぐにベア・スターンズの看板を、前身の投資銀行であるJPモルガンに似たロゴに置き換え始めました。[127]これにより、JPモルガン・チェースは他の建物で占有するスペースを減らすことができました。[128] [129]
2014年までに、JPモルガン・チェースは、ハドソンヤード開発地区に新しい企業キャンパスを開発し、270パークと383マディソンから移転することを検討していました。[130]銀行は、市政府と州政府から税免除を確保できなかったため、計画を断念しました。[131] [132] 2016年、SLグリーン・リアルティは、JPモルガン・チェースに、270パークと383マディソンを、SLグリーンが5ブロック南に建設中の超高層ビルであるワン・ヴァンダービルトと交換することを提案しました。JPモルガン・チェースはこの提案を検討しましたが、2社は正式な交渉に入ることはありませんでした。[133] 2018年2月、JPモルガン・チェースは、同じ場所にほぼ2倍の高さになるJPモルガン・チェース・タワーを建設するために、270パークを取り壊すと発表しました。[134] [135] [136] 270パークの解体工事は2021年半ばに完了し、[137] [138] 2022年時点では[アップデート]新しい建物は2025年に完成すると予想されている。[139] [140]
受付
建物のデザインは、概して賛否両論の評価を受けた。ニューヨークのジョセフ・ジョヴァンニーニは「カクテルパーティーで近づきたくないような建物だ。頭からつま先まで陰気な花崗岩で覆われ、幾何学的にもきちんとしているが、硬直していて退屈で気絶するほどだ」と述べた。[116] [141]ジョヴァンニーニは、この建物を「陰気」で「予想通り」と総括した。[29] [141]建築評論家のカーター・B・ホースリーは、クライスラービルやエンパイアステートビルの尖塔と比較すると、「この灯台は優美ではなく、非常に明るい」と書いた。[25] ニューヨークタイムズのハーバート・マスチャンプは、SOMの作品について「スキッドモアは、マンハッタンのミッドタウンにある新しいベア・スターンズビルのような、アールデコの高層ビルの時代物の模倣版を専門としている」と述べた。[142] 2010年、ニューヨーク・デイリー・ニュースは383マディソンをニューヨーク市で最も醜い建物10選の1つに挙げた。[143]
参照
参考文献
注記
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- ^ 情報源によると、この提案は72階建て、[59] 73階建て、[60] 74階建てのいずれかであるとされている。[61]高さは1,029フィート（314メートル）、[62] 1,030フィート（310メートル）、[60] 1,040フィート（320メートル）、[59] 1,080フィート（330メートル）とされている。[63] [64]
- ^ もしビルの高さが1,040フィート以下だったら、ツインタワー、エンパイアステートビル、クライスラービルに次いで5番目に高かっただろう。[61]ビルの高さが1,080フィートだったら、クライスラービルを抜いて4番目に高かっただろう。[63]
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外部リンク
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