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Kelo v. City of New London , 545 US 469 (2005) [ 1 ]は、米国最高裁判所による画期的な判決であり、同裁判所は 5 対 4 で、経済発展を促進するために土地をある私有者から別の私有者に移転するための収用権の使用は、合衆国憲法修正第 5 条の収用条項に違反しないと判示した。この訴訟では、原告の Susette Kelo は、コネチカット州ニューロンドン市が「包括的な再開発計画」の一部として土地を使用するために収用権を使用して彼女の家の土地を取得しようとしたことで、市民権を侵害されたとして同市を訴えた。 [ 2 ]ジョン ポール スティーブンス判事は、5 人の判事の多数意見を代表して、市の収用権の使用は、地域社会が経済成長から享受する一般的な利益が「公共の使用」に該当するため、収用条項の下で許容されると述べた。 [ 1 ]
裁判所の判決後、市は民間開発業者に計画を進めることを許可したが、開発業者は資金調達ができずプロジェクトを放棄し、係争地は未開発の空き地となった。[ 3 ] [ 4 ]
この判決は論争を巻き起こし、47州が土地収用権限を拡大し、12州が州憲法を改正して土地収用が私人に利益をもたらすのを阻止した。[ 5 ]
この訴訟は、コネチカット州最高裁判所がニューロンドン市に有利な判決を下したことを受け、米国最高裁判所に上訴された。8 East Streetの所有者であるスゼット・ケロ氏をはじめとする原告らは、市が土地収用権を濫用したとして、コネチカット州の裁判所で市を訴えた。土地収用権は、合衆国憲法修正第5条の収用条項と修正第14条の適正手続条項によって制限されている。収用条項は、「…正当な補償なしに、私有財産を公共の用に供するために収用してはならない」と規定している。修正第14条の適正手続条項の下では、この制限は州政府および地方自治体の行為にも適用される。原告らは、土地収用とその後のニューロンドン開発公社への土地譲渡の目的とされていた経済開発は、修正第5条の下での公共の用に供するものではないと主張した。
コネチカット州最高裁判所は2002年12月2日に弁論を聴取した。州裁判所は2004年3月9日に判決（268 Conn. 1, SC16742）を下し、4対3の多数決で市側に有利な判決を下した。多数意見はフレミング・L・ノーコット・ジュニア判事が執筆し、デイビッド・M・ボーデン判事、リチャード・N・パーマー判事、クリスティン・ヴェルテフイユ判事が賛同した。[ 6 ]ピーター・T・ザレラ判事が反対意見を執筆し、ウィリアム・J・サリバン首席判事とジョエット・カッツ判事が賛同した。[ 7 ]
州最高裁判所は、経済開発のための土地収用権の使用は、州および連邦憲法の公共利用条項に違反しないとの判決を下した。同裁判所は、立法機関が経済プロジェクトが新たな雇用を生み出し、税収やその他の市の歳入を増加させ、衰退した都市部を活性化させる（たとえその地域が荒廃していなくても）と判断した場合、そのプロジェクトは公共の目的を果たし、公共利用に該当すると判断した。同裁判所はまた、政府が土地収用権を民間団体に委任することは、コネチカット州憲法の下で合憲であるとの判決を下した。合衆国最高裁判所は、バーマン対パーカー事件、348 U.S. 26 (1954)および後にハワイ住宅公社対ミッドキフ事件、467 U.S. 229 (1984)で提起された問題を審理するために、上訴受理を決定した。[ 8 ]すなわち、「公共の目的」が、合衆国憲法修正第5条の収用条項「正当な補償なしに私有財産を公共の用に供するために収用してはならない」の目的における「公共の用用」を構成するかどうか。具体的には、修正第14条の適正手続き条項を通じて各州に適用される修正第5条（主記事：権利章典の組み込みを参照）は、バーマン事件のようにスラム街や荒廃地の除去のためではなく、経済開発のための収用から土地所有者を保護するのか。
ケロ事件は、1984年以来最高裁判所で審理された最初の主要な土地収用事件でした。その間、多くの州や自治体は、経済開発目的を含む土地収用権の使用を徐々に拡大してきました。ケロ判決の時点で、カンザス州、メリーランド州、ミネソタ州、ニューヨーク州、ノースダコタ州の最高裁判所はすべて、単に税収を増やして雇用を創出することは公共の目的であり、私的開発を目的とした土地収用は合憲であると判断していました。[ 9 ] [ 10 ] [ 11][12 ] [ 13 ]一方、アーカンソー州、フロリダ州、イリノイ州、ケンタッキー州、メイン州、ミシガン州、モンタナ州、サウスカロライナ州、ワシントン州の州最高裁判所は、経済開発のための土地収用は許されないと判断していました。[ 14 ] [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ]ケロ事件では、コネチカット州には荒廃がない場合でも「経済開発」のために土地収用を認める法律があった。さらに、開発会社が表向きは民間団体であったため、原告は、政府が単に収用によって税収が増加する用途に土地を転用するからという理由で、個人または法人から私有財産を奪って別の個人または法人に与えるのは憲法違反であると主張した。
ケロは活発な議論の的となり、双方から多くの支持者を集めた。この訴訟では約40件の法廷助言書が提出され、うち25件は原告側からのものであった。 [ 23 ]スゼット・ケロの支持者は、リバタリアンの司法研究所（この訴訟の主任弁護士）から、 NAACP、AARP、南部キリスト教指導者会議、サウスジャージー法律サービスまで多岐に渡った。後者のグループは、土地収用権は少数派や高齢者が集中する政治的に弱いコミュニティに対してしばしば行使されてきたと主張する法廷助言書に署名した。
この訴訟は2005年2月22日に審理された。原告側はワシントンDCの司法研究所のスコット・G・ブロック氏が、被告側はコネチカット州ハートフォードのホートン・シールズ＆ノックス法律事務所のウェズリー・W・ホートン氏が口頭弁論を行った。この訴訟は7人の裁判官のみで審理された。ウィリアム・レンクイスト判事とジョン・ポール・スティーブンス判事（サンドラ・デイ・オコナー判事より上級）が欠席したため、オコナー判事が口頭弁論を主宰する最上級判事となり、最高裁で口頭弁論を主宰した最初の女性となった。[ 24 ]
裁判中、アントニン・スカリア判事は、市に有利な判決が「私的使用と公的使用の区別を破壊する」ことになるのかと問いかけた。また、州に付随的な利益しか提供しない私的使用は「収用権の行使を正当化するのに十分ではないのか」とも問いかけた。[ 25 ]
2005年6月23日、最高裁判所は5対4の判決でニューロンドン市に有利な判決を下した。ジョン・ポール・スティーブンス判事が多数意見を執筆し、アンソニー・ケネディ判事、デビッド・スーテル判事、ルース・ベイダー・ギンズバーグ判事、スティーブン・ブライヤー判事がこれに賛同した。ケネディ判事は補足意見を執筆し、スティーブンス判事の多数意見よりも経済開発による収用に対する司法審査の基準をより詳細に示した。これにより、ケネディ判事は、政府の政策は正当な政府目的と合理的な関係を持つだけでよいという「最小限の審査」という考え方を、事実に基づく審査へと転換させるという最高裁の傾向に貢献した。
ケネディ判事は、ケロ判決における補足意見の中でこの原則を詳細に説明し、政府の目的の主張に対する異議申し立てという文脈で、民事上の証拠開示の手順を示した。しかし、彼はこれらの基準を土地収用権や最低限の審査に限定せず、審査制度におけるすべての保健福祉規制に一般化できる可能性を示唆した。彼は次のように記している。
私的当事者に対する不当な優遇行為というもっともらしい告発に直面した裁判所は、開発計画が実際に私的当事者に対する不当な優遇行為であったかどうかについて、慎重かつ広範な調査を行うべきである。
[1.]は、開発業者と、将来的に計画区域内に進出する可能性のある民間企業にとって主な利益となる。
[2.] そしてその点においては、都市にとって付随的な利益に過ぎない…」
ケネディはまた、政府に関して、
[3.] 経済状況の悪化に対する認識、およびこの懸念の妥当性を裏付ける証拠…
[4.] 公的資金の多額の投入…民間受益者のほとんどが判明する前に…
[5.]政府が様々な開発計画を検討したという証拠…
[6.] [政府は]事前に特定の譲受人を選ぶのではなく、応募者グループの中から民間開発業者を選び、…
[7.] このプロジェクトの他の民間受益者は、建設予定のスペースがまだ賃貸されていなかったため、政府には知られていなかった。[ 26 ]
ケロ対ニューロンドン市事件は、土地収用に関する全く新しい法を確立したわけではない。この判決は物議を醸したが、最高裁判所が「公共の利用」を「公共の目的」と解釈したのはこれが初めてではなかった。多数意見の中で、スティーブンス判事は「裁判所は、収用された財産を一般市民のために利用しなければならないという文字通りの要件をずっと以前に否定してきた」（545 US 469）と述べている。このように、判例は最高裁判所の5対4の判決において重要な役割を果たした。合衆国憲法修正第5条は、ミッドキフ事件（467 US 229）やその他の以前の土地収用事件と同様に解釈された。
主な反対意見は、2005年6月25日にオコナー判事によって発表され、レーンクイスト首席判事、スカリア判事、トーマス判事がこれに賛同した。反対意見では、この収奪権をロビン・フッドの逆バージョン、つまり貧しい者から奪って金持ちに与えるという形で行使することが、例外ではなく常態化するだろうと示唆された。
いかなる財産も、他の私人の利益のために収用される可能性があるが、この決定による影響は無作為に生じるものではない。恩恵を受けるのは、大企業や開発会社など、政治プロセスにおいて不均衡な影響力と権力を持つ市民である可能性が高い。[ 27 ]
オコナーは、この判決は「私的使用と公的使用の区別をなくし、それによって事実上、合衆国憲法修正第5条の収用条項から『公的使用のため』という文言を削除する」と主張した。[ 28 ]
トーマス判事はまた、原典主義的な反対意見も別途発表し、裁判所の判決が依拠した判例には欠陥があると主張した。彼は多数派が憲法修正第5条の「公共利用」条項を、全く異なる「公共目的」基準に置き換えたと非難している。
この言い回しの丁寧な変化により、裁判所は常識に反して、新規雇用と税収増加という漠然とした約束を掲げているものの、ファイザー社にも疑わしいほど好意的な高額な都市再開発プロジェクトが「公共の利益」のためであると判断することができるようになった。[ 29 ]
トーマスはさらに次のように述べている。
この裁判所の憲法解釈には重大な誤りがある。市民は自宅では政府から安全だが、家そのものは安全ではない。[ 30 ]
トーマス氏はまた、ニュージャージー州 での再開発に反対する3つの低所得者層住民団体を代表してNAACP/AARP/SCLC/SJLSが提出した意見書で提示された主張を利用し、次のように述べた。
政府が公共目的のためだけに財産を収用することを認めるだけでも問題だが、公共目的の概念をあらゆる経済的に有益な目標にまで拡大すると、これらの損失が貧困層に不均衡に及ぶことが保証される。貧困層は、土地を最も有効かつ最良の社会的用途に活用する可能性が体系的に低いだけでなく、政治的にも最も弱い立場にある。[ 31 ]
判決後、原告の多くは、自宅の差し押さえに異議を唱え続けるための他の手段を見つける意向を表明した。[ 32 ] 判決後まもなく、市当局は、収用手続きが始まってから5年間の滞納家賃を住民に請求する計画を発表した。市は、住民は5年間市の所有地に住んでおり、数万ドルの家賃を滞納していると主張した。2006年6月、M・ジョディ・レル知事はニューロンドン市の当局に介入し、訴訟に関与した住宅所有者が自宅を維持できるよう、フォート・トランブル地区の土地を譲渡することを提案した。[ 33 ] [ 34 ]ニューロンドンの住民グループは、収用に対抗するために、地元の政党「ワン・ニューロンドン」を結成した。
論争は最終的に、市が住宅所有者に多額の追加補償を支払い、ケロの家を新しい場所に移設することに同意したことで解決した。[ 35 ] 土地は元の住宅所有者に返還されることはなく、彼らのほとんどはニューロンドンを離れて近隣のコミュニティに移った。[ 3 ]最高裁判所の判決から3年後、ケロの家はニューロンドンのダウンタウンに近いフランクリン通り36番地に移設され、献堂された。[ 36 ] [ 37 ]しかし、スゼット・ケロはコネチカット州の別の地域に引っ越した。
度重なる努力にもかかわらず、再開発業者（年間1ドルで91エーカー（37万平方メートル）のウォーターフロントの土地を取得できるはずだった）は資金調達ができず、再開発プロジェクトは放棄された。2010年初頭の時点で、元のケロの土地は空き地となり、市に税収をもたらさなかった。[ 3 ] 2011年のハリケーン・アイリーンの後、現在閉鎖されているニューロンドン再開発地区は、木の枝やその他の植物などの嵐の残骸のゴミ捨て場となった。[ 38 ] しかし、2022年5月の時点で、民間開発業者が100戸のアパート、100室のホテル、コミュニティセンターをその土地に建設する予定だった。2024年7月の時点で、着工されたプロジェクトはコミュニティセンターのみである。[ 39 ]
従業員がフォート・トランブル再開発プロジェクトの顧客となるはずだったファイザーは、2009年1月に判決が下されてから42か月後に、ワイエスの競合企業を買収すると発表し、その結果、両社の研究施設が統合されました。この取引は同年10月に完了しました。ファイザーはテムズ川東岸のグロトンキャンパスを維持することを選択し、2010年後半にニューロンドン施設を閉鎖し、1,000人以上の雇用が失われました。これは、ファイザーの固定資産税が400%近く増加するはずだったニューロンドンの敷地の税制優遇措置の期限切れと重なりました。[ 40 ] [ 41 ]
ファイザーの発表後、 2009 年 11 月のサンフランシスコ・クロニクル紙は、主説でケロの決定を悪名高いと呼んだ。
しかし、再開発業者の周到な計画はうまくいかなかった。スゼット・ケロの小さなピンクの家がかつて建っていた土地は未開発のままだ。計画されていたホテル・商業施設・コンドミニアムの「アーバンビレッジ」は建設されていない。そして今月初め、ファイザー社はニューロンドン再開発計画の中核となる3億5000万ドルの研究センターをニューロンドンで閉鎖し、約1500人の雇用を移転すると発表した。[ 42 ]
クロニクル紙の社説はニューヨーク・タイムズ紙の記事を引用した。
「彼らは経済発展のために私たちの家を奪った」と、立ち退きを強いられた家主のマイケル・クリストファロはニューヨーク・タイムズに語った。「すべてはファイザーのためだったのに、今になって彼らは立ち去ろうとしている。」[ 42 ]
かつて私有地だった土地の購入とブルドーザーによる整地にかかる市と州の最終的な費用は7800万ドルだった。[ 43 ]約束されていた3169人の新規雇用と年間120万ドルの税収は実現せず、その土地での本格的な開発が始まるまでには20年近くが経過した。
この判決に対する反対は、 AARP、NAACP、リバタリアン党、司法研究所などの団体から広範囲に及んだ。アメリカ保守連合はこの決定を非難した。[ 44 ]国民の多くは、この判決を財産権の重大な侵害であり、憲法修正第5条の誤った解釈であり、その結果、個人住宅所有者や地域社会を犠牲にして大企業が利益を得ることになると考えた。[ 45 ]家族経営の農場の所有者の多くも、この判決を、都市が私的開発のために土地を収用する手段と見なしたため、この判決に反対した。[ 46 ]判決に対する反対が非常に広範であったため、アメリカのジャーナリスト、チャールズ・C・W・クックは2015年に、法学教授イリヤ・ソミン[ 47 ]が起草したような憲法修正案が、進歩派、無党派、保守派の超党派連合から十分な支持を集め、ケロ対ニューロンドン市事件における最高裁判所の判決を覆す可能性があると主張した。[ 47 ]
法曹界の一部の人々は、世間の怒りは、この事件に関わる法的原則の解釈ではなく、一般的な結果の広範な道徳的原則に向けられていると解釈した。[ 48 ]連邦控訴裁判所のリチャード・ポズナー判事は、ケロに対する政治的反応は「（判決の）実用的妥当性の証拠である」と書いた。ポズナー判事は、政治的プロセスが問題を解決できるため、司法措置は不要であると示唆した。[ 49 ] [ 50 ]
その結果、ほとんどの州が土地収用法を改正した。ケロ判決以前は、荒廃地の除去を除き、経済開発のための土地収用を明確に禁止していたのはわずか7州だけだった。判決以降、45州が土地収用法を改正したが、これらの変更の中には表面的なものもある。[ 51 ] [ 52 ]
ニューヨーク・タイムズの編集委員会は判決に同意し、「公共の利益のために行動する都市の能力を擁護する歓迎すべき判決だ」と述べた。[ 53 ]ワシントン・ポストの編集委員会も判決に同意し、「裁判所の決定は正しかった。ニューロンドンの計画は、欠点はあるものの、長年経済的に衰退してきた都市の発展を支援することを目的としている」と書いた。[ 54 ]しかし、Reasonは、当時建設中だった本社ビルが経済再開発のために収用された土地に建設されていたため、ニューヨーク・タイムズがケロ対ニューロンドン市を支持したことは利益相反にあたると反論した。 [ 55 ]
ケロ事件は最終的に納税者に数千万ドルの損失を与え、何の成果も得られなかった。最高裁判所の判決の根拠となった「慎重に精査された」市計画は幻想であることが判明した。[ 56 ]最終的にニューロンドン市はスゼット・ケロと近隣住民に謝罪した。2011年、市に有利な4対3の多数決で投票したコネチカット州最高裁判所判事の1人であるリチャード・N・パーマーも謝罪し、自分は違う投票をすべきだったと述べた。 [ 56 ] [ 57 ]ジョン・ポール・スティーブンス判事は判決を否定しなかったが、弁護士会での講演で、ニューロンドンでの土地収用権の行使は「賢明ではない」と考えていると説明した。[ 58 ]スティーブンス判事は、多数意見の中で、実質的適正手続きではなく収用条項に依拠した判例を誤って引用したことを認め、この間違いを「認めるのは少々恥ずかしい」と述べた。[ 59 ]しかし、彼は依然として、この意見は正しく決定されたと信じていた。[ 59 ]
2006年6月23日、最初の決定から1周年を迎えた日に、ジョージ・W・ブッシュ大統領は連邦政府に対し、土地収用権の使用を制限するよう指示する大統領令[ 60 ]を発令した。
…一般市民の利益のためであって、単に私人の経済的利益を促進し、収用された財産の所有権や使用権を与えるためではない。[ 60 ]
しかし、土地収用権は地方政府や州政府によって行使されることがほとんどであるため、この大統領令は象徴的な意味合いが強かった。
2005年6月27日、ジョン・コーニン上院議員（共和党、テキサス州選出）は、ビル・ネルソン上院議員（民主党、フロリダ州選出）の共同提案を得て、経済開発のための土地収用権の使用を制限する法案「2005年住宅・中小企業・私有財産保護法」（SB 1313）を提出した。その主な内容は以下のとおりである。
その後、同様の法案が下院でデニー・レーバーグ議員（共和党、モンタナ州）、トム・ディレイ議員（共和党、テキサス州）、ジョン・コニャーズ議員（民主党、ミシガン州）とジェームズ・センセンブレンナー議員（共和党、ウィスコンシン州）によって提出された。小規模な土地収用（特にケロ事件など）は決定と資金の両方において地方レベルで行われることがあるため、この法案が成立した場合にどれほどの効果があるかは不明である。[ 61 ]この法案は何度か再提出されている。
2006年以降の年次歳出法には、当該歳出法に基づく連邦政府の財政支援は、公共の利益のためにのみ土地収用権を行使する場合を除き、連邦、州、または地方のいかなるプロジェクトに対しても、土地収用権の行使を支援するために使用してはならないという一般条項が含まれている。この歳出法の条項はさらに、「公共の利益」には、主に民間団体に利益をもたらす経済開発は含まれないと明確にしている。
2008年、土地利用学教授のダニエル・R・マンデルカーは、ケロに対する世論の反発は、都市再開発法制の歴史的な欠陥に根ざしていると主張した。[ 62 ]特に、この記事では、都市再開発法制に土地利用計画と荒廃の明確な定義が組み込まれていないことが問題であると指摘した。2009年、サンノゼ州立大学のエドワード・J・ロペス教授は、可決された法律を調査し、経済的自由度が高く、新築住宅建設の価値が高く、人種的および所得格差が少ない州ほど、より厳しい規制をより早く制定する傾向があることを発見した。[ 63 ]
ケロ判決に対する厳しい批判は、ロサンゼルスのロヨラ・ロースクールのギデオン・カナー教授から寄せられた。カナー教授は、「ケロ判決の主な欠点は、重要な先例として依拠しようとしている判例法を誤って解釈し、その判決によって通常の憲法分析の方法を阻害している点にある」と述べている。同教授は、多数意見の文言（「『公』は『私』を意味し、『使用』は『目的』、あるいは『予測される自治体の繁栄』を意味する」）を、ジョージ・オーウェルの『1984年』における言葉の濫用になぞらえた。[ 64 ]
Kelo判決以前には、9つの州が、荒廃地の除去を除き、経済開発のための土地収用を明確に禁止していた。アーカンソー州、フロリダ州、カンザス州、ケンタッキー州、メイン州、ミシガン州[ 65 ] 、ニューハンプシャー州、サウスカロライナ州、ワシントン州[ 66 ] である。2019年4月現在 45州がケロ判決を受けて何らかの改革法を制定した。[ 52 ]これらの州のうち、22州はケロ判決で認められた収用を厳しく制限する法律を制定し、残りの州は経済開発のために自治体が土地収用権を行使する権限に一定の制限を設ける法律を制定した。残りの5州は経済開発のための土地収用権を制限する法律を制定していない。[ 63 ] [ 67 ]
2006年に可決された私有財産権保護法、提案207号。
カリフォルニア州の現行法では、（私的利益を偶発的にもたらす可能性のある公共利用ではなく、私的当事者への譲渡を目的とした）収用は既に違法であった。
提案90は2006年11月の選挙で否決された。[ 68 ]このイニシアチブには、規制によって重大な経済的損失を被ったと主張することに成功した不動産所有者に対し、政府が金銭的補償を支払うことを義務付ける条項も含まれていた。その後、提案99が2008年6月の選挙で可決された。これは州憲法を改正し、（いくつかの例外を除き）以下の行為を禁止するものである。
州政府および地方自治体は、所有者が居住する住宅（所有者が少なくとも 1 年間居住している場合）を、個人または事業体への譲渡のために収用権を行使して取得することを禁じられる。
2012年、カリフォルニア州は再開発機関を廃止した。[ 69 ]
フロリダ州は2006年の住民投票で、フロリダ州憲法を改正し、土地収用権の行使を制限する法案を可決した。[ 70 ]この改正案には、一部抜粋すると以下の通りである。
収用によって取得された私有財産は、議会の各院の議員の5分の3の賛成票によって可決された一般法で規定されている場合を除き、自然人または私的団体に譲渡することはできない。
—フロリダ州憲法第10条第6項(c) [ 71 ]
アイオワ州議会は2006年に経済開発のための土地収用権の使用を制限する法案を可決した。トム・ヴィルサック知事（民主党）はこの法案に拒否権を行使し[ 72 ]、40年以上ぶりにアイオワ州議会の特別会期が開かれることになった。拒否権はアイオワ州下院で90対8、アイオワ州上院で41対8の賛成多数で覆された[ 73 ] 。
ケロ判決を受けて、カンザス州議会はKSA 26-501aおよびKSA 26-501bを制定し、KSA 26-501を改正した。
KSA 26-501a. 収用権; 公共利用に限定; 私的団体への譲渡は禁止; 例外。2007 年 7 月 1 日以降: (a) 私有財産は、公共利用の場合を除き、収用権によって取得されてはならず、正当な補償なしに取得されてはならない。(b) 私有財産を売却、賃貸、またはその他の方法で私的団体に譲渡する目的で収用権によって取得することは、KSA 2009 Supp. 26–501b およびその改正で規定されている場合を除き、禁止される。(c) この条項は、収用権手続法の一部であり、これを補足するものである。沿革: L. 2006、ch. 192、§ 1; 5 月 25 日。
KSA 26-501b. 土地収用; 民間団体への移転が認められる場合。2007 年 7 月 1 日以降、私有財産を売却、賃貸、またはその他の方法で民間団体に移転する目的で土地収用により私有財産を収用することは、収用が次のとおりである場合に認められます。(a) カンザス州運輸局または市町村による収用であり、当該財産が、公共道路、橋梁、または公共施設、公園、レクリエーション施設、給水事業、廃水および廃棄物処理事業、雨水事業、洪水制御および排水事業を含むがこれらに限定されない公共改良事業の通行権の取得に合法的に付随して収用された余剰不動産とみなされる場合。 (b) KSA 66-104 およびその改正で定義される公共事業体、KSA 55-1,101 およびその改正で定義されるガス収集サービス、パイプライン会社、鉄道、および法人化されているか否かを問わず、この州内で人または財産の輸送のために公共の目的でそのような機関を運営するすべての個人および団体による場合。ただし、当該財産がサービスの提供に必要な施設の運営に使用されている場合に限る。(c) 私有財産の所有者が書面で収用に同意した場合の自治体による場合。(d) 所有権に瑕疵や欠陥がある、または所有権が不明であるなど、所有権に欠陥または異常な条件がある財産を取得する目的での自治体による場合。(e) 構造物が所在する管轄区域の建築基準法の下で、人間が居住するのに安全でない財産を取得する目的での自治体による場合。 (f) 2007年7月1日以降に、収用される特定の土地を特定する法律の制定により、議会によって明示的に承認されている場合。議会が私的経済開発目的で土地収用を承認する場合、議会は、土地所有者に対して公正市場価格の少なくとも200%の補償を要求することを検討しなければならない。(g) この条項は、土地収用手続法の一部であり、それを補足するものである。[ 74 ]
ミシガン州は2006年11月に、土地収用権の使用を制限する提案4を80％対20％で可決した。[ 75 ] 住民投票の条文は以下のとおりである。[ 76 ]
政府が特定の私的目的のために私有財産を収用することを禁止する憲法改正案。この憲法改正案は以下のとおりである。
- 政府が経済発展や税収増加を目的として、私有財産を収用し、他の個人または企業に譲渡することを禁止する。
- 個人の主要な居住地が公共の用途のために政府によって収用された場合、その個人には当該不動産の公正市場価格の少なくとも125％が支払われなければならない。
- 政府が私有財産を収用する場合、その収用が公共の利益のためであることを証明することを義務付ける。また、荒廃地の除去を目的とした収用の場合は、その財産の収用が公共の利益のためであることを証明するために、より高い水準の立証を求める。
- 不動産所有者の既存の権利を保護する。
州は、土地収用権を公共の用途に限定している。ミネソタ州法117.025条11項(b)（2006年制定）は、「税基盤の増加、税収、雇用、または一般的な経済健全性を含む経済発展の公共の利益は、それ自体では公共の用途または公共の目的を構成するものではない」と明確に述べている。[ 77 ]
2011年11月8日、ミシシッピ州住民発議第31号（土地収用権を制限するもの）が有権者の73対27％で承認された。[ 78 ]発議第31号の本文は以下のとおりである。[ 79 ]
ミシシッピ州の法律に基づき収用権を行使して取得した財産は、取得後10年間は、以下の例外を除き、いかなる個人、非政府組織、官民パートナーシップ、法人、またはその他の事業体にも譲渡または譲渡してはならない。
（１）上記の規定は、排水施設及び堤防施設及びその使用、公共輸送用の道路及び橋梁、堤防部分を有する治水事業、防潮堤、ダム、有料道路、公共空港、公共港、公共港湾、公共中継港、公共運送業者又は公共事業の施設、その他電話、電気通信、ガス、二酸化炭素、電気、水、下水、天然ガス、液化炭化水素又はその他の公益事業製品の発生、送電、貯蔵又は配給に使用される事業体には適用されない。
（２）上記の規定は、収用権の使用が、（a）公衆の迷惑を取り除く場合、（b）修復不可能な、または人間の居住や使用に適さない建造物を取り除く場合、（c）放棄された財産を取得するために使用する場合、または（d）現在の状態の財産によって引き起こされる公衆の健康または安全に対する直接的な脅威を取り除く場合には適用されない。
2008年11月25日、ネバダ州最高裁判所の審査を経て、有権者の承認を得たネバダ州憲法改正案（通称「我々の土地の収奪を阻止するための人民イニシアチブ」、略称PISTOL）が発効した。[ 80 ] この改正案には、他の条項に加えて、以下の条文が含まれていた。
公共利用には、収用手続きにおいて取得された財産に関する権利を、ある私人から別の私人へ直接的または間接的に移転することは含まれない。すべての収用手続きにおいて、政府は公共利用を証明する責任を負う。
この改正では、不動産所有者が受け取る金銭的補償を決定するために使用される「公正市場価格」の定義も変更され、不動産が公開市場で売却される最高額を表すようになり、押収された不動産は「政府が当初定めた目的で5年以内に使用されなかった場合」には元の所有者に返還されることになった。[ 81 ]
ニューハンプシャー州では、この判決を受けて、様々なリバタリアン活動家が、ニューハンプシャー州ウェアにあるデイビッド・スーテル判事の農家を収用し、その場所にホテル（「ロスト・リバティ・ホテル」）を建設するために、土地収用権を行使しようとした。[ 82 ]この提案は、町の5人の選任委員によって支持されず、ウェアの有権者は、スーテル判事の農場を収用するための提案を住民投票にかけようとする活動家の試みを否決した。[ 83 ]
2006年、ニューハンプシャー州議会は州憲法の改正案を提出し、「個人の財産のいかなる部分も、私的開発または財産のその他の私的使用を目的とする収用であれば、直接的または間接的に他人に収用されてはならない」と規定した。[ 84 ]この改正案は、2006年11月の選挙でニューハンプシャー州の有権者によって圧倒的に承認された。[ 85 ]ニューハンプシャー州の一部の評論家は、ケロ判決への反発の中で、州が収用権の行使を制限しすぎたと指摘した。[ 86 ]
土地収用権の行使の試みが、ノーウッド市対ホーニー事件としてオハイオ州最高裁判所に持ち込まれた。2006年7月、オハイオ州最高裁判所は、土地の収用はオハイオ州憲法に違反するとして、土地所有者側に満場一致で有利な判決を下した。[ 87 ] [ 88 ]
2012年、バージニア州議会は、11月の総選挙に向けて、州憲法を改正して政府が私益のために土地を収用する権限を大幅に制限する住民投票案を承認した。この案は、有権者の約75%が土地収用改革を支持し、可決された。[ 89 ]この改革により、ケロのような事態を防ぐことを目的としたバージニア州権利章典の改正が行われ、その一部には次のように記されている。「私有財産の収用または損害は、その主な用途が私的利益、私的便益、私的企業、雇用の増加、税収の増加、または経済発展である場合、公共の用途ではない。ただし、その土地に存在する公共の迷惑行為の除去は除く。収用者は、その用途が公共のものであると推定されることなく、その証明責任を負う。」[ 90 ]
2006年3月29日、ジム・ドイル知事は、非荒廃地を私的団体に譲渡するために収用することを禁止する2005年ウィスコンシン州法233号に署名し、これを法律として成立させた。非荒廃地は、「公衆衛生、安全、または福祉」に悪影響を及ぼす可能性のある条件のリストによって定義される。その2日前、知事は、公示や公聴会の要件など、不動産所有者を保護するための手続きを定める2005年ウィスコンシン州法208号に署名し、これを法律として成立させた。[ 91 ]
ウィスコンシン州の法律は、経済開発のための不動産収用に対する保護は提供しているものの、荒廃地の広範な定義に基づく不動産収用を認めているため、不動産所有者に対する実質的な保護がほとんど、あるいは全くない法律として批判されている。[ 92 ] [ 93 ]
ケロ判決が下されて以来、いくつかの州最高裁判所は、土地収用権の行使を制限するケロ判決を否定している。これには、アイオワ州、オハイオ州、オクラホマ州、サウスダコタ州などが含まれる。
ジェフ・ベネディクトは、2009年に『リトル・ピンク・ハウス：反抗と勇気の真実の物語』という本でこの事件について記述した。[ 94 ]ベネディクトの記述は、 2018年に公開された映画『リトル・ピンク・ハウス』に翻案された。 [ 95 ] [ 96 ] [ 97 ]
{{cite news}}: CS1メンテナンス: アーカイブサービスは非推奨になりました (リンク)工業用地およびターゲット配送センターのための収用。
{{cite news}}:欠落または空欄|title=(ヘルプ)この家はかつてスゼット・ケロの所有で、彼女はニューロンドン市がコンドミニアム、ホテル、オフィスを建設するために土地収用権を乱用していると声を上げた。彼女は土曜日、移築された家は、彼女が放棄せざるを得なかった近隣地域を市がどのように変えたかを思い出させるものになるだろうと述べた。「ニューロンドン市は、フォート・トランブル地区に何をしたかを覚えていると思う」と彼女は言った。
リトル・ピンク・ハウスとしても知られるケロ・ハウスは、1890年にニューロンドンの住宅街に、地元の著名な大工であるジョン・ビショップによって建てられました。1893年に大工が亡くなった後、所有者が何度か変わり、数年後にニューロンドンのフォート・トランブル地区に移築されました。1980年代後半、リトル・ピンク・ハウスとその隣の家は、保存活動家のアヴナー・グレゴリーによって修復されました。長年売りに出されていたこの家は、1997年にスゼット・ケロが入居するまで誰も住んでいなかった。ニューロンドン市が、より多くの税収をもたらす民間開発のために、土地収用権を行使して近隣地域を取得しようとした際、法廷闘争が始まり、2005年には最高裁判所まで争われた。
製薬大手ファイザーは、ニューロンドンにある大規模な研究開発本社を閉鎖し、そこで働く1,400人の従業員のほとんどをグロトンに移転すると月曜日に発表した。この動きは、ファイザーが最近ワイスと合併したことに続くもので、両社の研究業務のグローバルな統合の一環である。
長官が承認公聴会で述べたものである。
{{cite web}}: CS1メンテナンス: アーカイブサービスは非推奨になりました (リンク)映画『リトル・ピンク・ハウス』は、ジェフ・ベネディクト著の『リトル・ピンク・ハウス：反抗と勇気の真実の物語』を原作としています。ベネディクトは、フォート・トランブル地区に住むスゼット・ケロとその近隣住民たちの物語を綴りました。 … 映画『リトル・ピンク・ハウス』の世界初上映は、4月15日（日）午後5時より、ニューロンドンのガード・アーツ・センターで行われます。ベネディクト氏をはじめ、ケロさんやフォート・トランブル地区の元住民も出席予定です。本作は4月20日より全国で限定公開されます。
脚本はジェフ・ベネディクトの著書『リトル・ピンク・ハウス：反抗と勇気の真実の物語』を基にしている。
WikisourceにあるKelo対ニューロンドン市に関する著作物