土地利用計画

土地利用計画または土地利用規制とは、中央当局による土地利用の規制プロセスである。通常、これはより望ましい社会的および環境的成果、そしてより効率的な資源利用を促進するために行われる。より具体的には、現代の土地利用計画の目標には、環境保全、都市のスプロール現象の抑制、輸送コストの最小化、土地利用紛争の防止、汚染物質への曝露の低減などが含まれることが多い。これらの目標を追求するにあたり、計画立案者は、土地利用の規制が人間の行動様式を変え、これらの変化が有益であると想定している。土地利用の規制が人間の行動様式を変えるという最初の想定は広く受け入れられている。しかし、これらの変化が有益であるという2番目の想定は議論の余地があり、議論されている場所や規制によって異なる。

都市計画において、土地利用計画は、効率的かつ倫理的な方法で土地利用を秩序づけ、規制し、それによって土地利用の紛争を防ぐことを目指します。政府は、管轄区域内の土地開発を管理するために土地利用計画を使用します。そうすることで、政府機関は、天然資源を保護しながら、コミュニティのニーズを計画することができます。この目的のために、土地と水の潜在力、土地利用の代替案、経済的および社会的状況を体系的に評価し、最適な土地利用オプションを選択して採用します。^{[ 1 ]}包括的な計画の要素の1つであることが多い土地利用計画は、近隣地域、地区、都市、または定義された計画区域における将来の開発の可能性についてのビジョンを提供します。

米国では、土地利用計画、地域計画、都市計画、都市デザインという用語はしばしば互換的に使用され、対象となる州、郡、および/またはプロジェクトによって異なります。紛らわしい用語にもかかわらず、土地利用計画の本質的な機能は、どの用語が適用されても変わりません。カナダ計画協会は、土地利用計画とは、都市および農村コミュニティの物理的、経済的、社会的効率、健康、および福祉を確保することを目的として、土地、資源、施設、およびサービスを科学的、美的、秩序正しく配置することであると定義しています。^{[ 2 ]}アメリカ計画協会は、土地利用計画の目標は、現在および将来の世代のために便利で公平で健康的で効率的で魅力的な環境を創造することにより、人々とそのコミュニティの福祉を促進することであると述べています。^{[ 3 ]}イングランドおよびウェールズの土地利用計画は、 1947 年都市および農村計画法に基づいており、スコットランドおよび北アイルランドでも同様の法律が適用されます。

土地利用計画にはほぼ必ず土地利用規制が必要であり、それは通常、ゾーニングを含む。ゾーニングは、特定の土地で受け入れることができる活動の種類、それらの活動に割り当てられるスペースの量、および建物の配置と形状を規制する。^{[ 4 ]}

土地利用に関連する「計画」という用語の曖昧さは、歴史的にゾーニングの慣行と結びついています。米国におけるゾーニングは、19 世紀後半から 20 世紀初頭にかけて、不動産所有者の利益を保護するために始まりました。この慣行は、1926 年のVillage of Euclid v. Ambler Realty Co.の最高裁判所の判決により、憲法上正当であると認められました。 ^{[ 3 ]}その後まもなく、多くの州議会によって、州とその下部組織に土地利用を規制する権限を与える標準州ゾーニング権限付与法として知られるモデル法が制定されました。それでもなお、この慣行は今日でも議論の的となっており、特に経済的および人種的隔離への影響に関して、一部の批評家は、ゾーニングが特定の地域から特定の人々を排除するためにしばしば使用されてきたと主張しています。

合衆国憲法修正第5条の「収用条項」は、政府が正当な補償なしに私有財産を公共の用途のために収用することを禁じている。ドーラン対ティガード市事件は、収用とみなされる基準を決定する基準を示した。^{[ 5 ]}収用条項の解釈の一つは、ゾーニング規制による土地の開発可能性へのあらゆる制限が「収用」であるというものである。アメリカには、他人が自分の土地で何ができるか、何ができないかを指図する権利は誰にもないという、根深い反ゾーニング感情が存在する。皮肉なことに、人々は自分の土地をどのように開発するかを指図されることを嫌がることが多いにもかかわらず、提案された土地利用が望ましくない場合は政府が介入することを期待する傾向がある。

従来のゾーニングでは、建物同士の関係や周囲の公共空間との関係は考慮されず、許可された土地利用に応じて管轄区域をマッピングする実用的なシステムが提供されてきました。このシステムは、州間高速道路網、住宅ローンの普及、自動車産業の成長、第二次世界大戦後の全体的な経済拡大と相まって、アメリカの都市に独自性を与えていた特徴のほとんどを破壊しました。20世紀半ばにアメリカのほとんどの都市で発生し始めた都市のスプロール現象は、土地利用規制に対するフラットなアプローチによって部分的に引き起こされました。計画のないゾーニングは、不必要に排他的な区域を作り出しました。これらの区域を広範囲にわたって無思慮にマッピングしたことが、郊外のスプロール現象の大きな要因でした。^{[ 4 ]}この慣行の欠陥から、開発が引き起こす変化を予測し、そのような変化の悪影響を軽減するために、土地利用計画が発展しました。

アメリカが成長し、都市のスプロール現象が蔓延するにつれ、古くからの町や都市、路面電車沿いの郊外といった、多くの人に愛されてきたアメリカは、ゾーニングによって事実上違法となった。^{[ 6 ]}比類のない成長と規制のない開発は、景観やコミュニティの見た目や雰囲気を変えた。商業回廊に負担がかかり、住宅価格に影響を与え、市民は生活の質を規定する社会的、経済的、環境的属性の低下を恐れるようになった。^{[ 7 ]}開発業者、議員、市民が、すべての関係者が受け入れられる形でゾーニングマップを変更しようと争ったため、ゾーニング規制は政治的に論争の的となった。土地利用計画の実践は、これらの課題を克服しようとする試みとして発展した。それは、市民と政策立案者が、以前よりも意図的、先見性があり、コミュニティに焦点を当てて開発を計画することを促した。

持続可能な開発の観点から、土地利用計画は、開発中の土地の秩序ある占有と持続可能な利用のために、社会的、経済的、政治的、技術的要因と合意された政治的、技術的行政的意思決定プロセスと見なされています。一方、環境的、経済的、社会文化的、制度的、地政学的基準を考慮した潜在力と限界の特定に基づいて、人間の居住地、経済活動、社会活動、空間的物理的開発の場所と持続可能な開発の規制と促進を目指しています。^{[ 13 ]}概して、これらのパラメータは、土地利用または土地開発中に環境が保護されることを確実にするために設定されています。実際、国連のハビタット会議の勧告に基づいて、土地は人間の生活の発展にとって非常に重要であり、その永続性と発展の基本的な支えであり、これが人間の居住政策の最も重要な目標です。つまり、土地資源は、社会の社会的、政治的、経済的形成を支える不可欠な要素として認識されています。前述のとおり、土地利用とは、特定の地域をその農業能力、ひいてはその開発可能性に応じて占有することを指し、立地によって都市部または農村部に分類されます。土地利用は、都市とその住民の発展にとって不可欠な要素であり、都市構造はそこから形成され、その機能が規定されます。そのため、都市計画から得られる恩恵を私たちが引き続き享受し、将来の世代もこれらの恩恵を享受し続けられるよう、持続可能性を確保する必要があるのです。

これを保証するため、土地利用計画が重要になります。より広い意味では、これは国家が都市などの居住地における土地の利用形態を規定し、同時にその利用に関するガイドラインを定めて、有効性と持続可能性を確保するための手段です。この場合、土地利用は都市構造における物理的および機能的な特性に基づいて割り当てられ、空間を秩序正しく、かつ物理的容量に応じて占有すること（都市開発と環境の持続可能性に適した区域の占有）を目的としており、最終的には都市の調和のとれた成長につながります。この手段は、国レベルおよび地方レベルの計画システムを通じて構築され、都市開発の発展において考慮すべき一般的なガイドラインを定めています。ここで、関係当局は、例えば河川沿岸地域や国立公園における土地開発を禁止するなど、持続可能性を保証するための多くの制限を設けることができます。基本的に、ここでの目標は環境を保護することです。

世界中で、都市や近隣地域の開発と電力供給における不純なエネルギーの使用により、環境悪化のレベルが上昇しています。20世紀には、農村部から都市部へ仕事を求めて移住してくる人々に対応するため、大都市を急速に開発するという世界的な動きがありました。 ^{[ 14 ]}このために使用されたエネルギーは石炭または石油燃料であり、多くの都市開発プロジェクトによって環境が無視され、破壊されたことを意味します。^{[ 14 ]}今日、国連は、世界の人口の半分以上がまだ成長している都市に住んでいることを発見しました。^{[ 15 ]}環境的に持続可能な都市景観を作るために、国連はグリーンエネルギーの使用と、環境に優しい交通を促進する都市開発を提唱しました。米国では、使用されるエネルギーの約75%が建物と交通機関の電力供給に割り当てられています。土地利用計画は、住民と生態系の両方に有益な方法でエネルギー使用のこれらの側面を変えるための有用なツールになり得ます。^{[ 14 ]}

持続可能な都市開発には以下が含まれます。

• 住民が容易に利用できるリサイクルや堆肥化プログラムなど、廃棄物を削減する方法。^{[ 14 ]}
• 汚染を制限するには、必需品への普遍的なアクセスを保護したり、自動車の使用を必要としない方法で施設、商品、サービスへのアクセスを促進したりするなどの技術を用いる。^{[ 16 ]}
• 都市内における公共交通機関の利用促進と普及。^{[ 17 ]}

2009 年に米国住宅都市開発省、米国運輸省、米国環境保護庁によって設立された持続可能なコミュニティのためのパートナーシップは、持続可能な土地利用計画を促進することを目的としていました。このパートナーシップは、連邦政府の住宅プロジェクト、交通、その他の近隣インフラが、通勤時間が短縮されることで汚染が軽減されるとともに、住民が職場に近い場所に住むのに役立つことを保証するのに役立ちます。過去 10 年間、この連邦政府のパートナーシップは、50 州、ワシントン DC、プエルトリコで 1,066 のプロジェクトに資金を提供してきました。^{[ 17 ]}これらのプロジェクトに提供された助成金の総額は約 46 億ドルに達しています。^{[ 17 ]}このパートナーシップが後援するプログラムには、住宅都市開発省の「持続可能なコミュニティ地域計画」と「コミュニティ チャレンジ グラント プログラム」などがあります。^{[ 17 ]}これらのプログラムは、持続可能な都市計画において重要な進歩を遂げており、現在では米国市民の約 40 % がこれらの助成金を受けたコミュニティを利用できるようになっています。これら2つのプログラムは、地方の土地利用計画の取り組みに対する連邦政府の投資として2億4000万ドルを占めている。^{[ 16 ]}

20世紀を通じて、様々なタイプの都市計画が登場しました。以下は、デイビッド・ウォルターズが著書『コミュニティの設計』（2007年）で定義した、都市計画の主な6つの類型です。

• 伝統的または包括的計画：第二次世界大戦後の米国で一般的であり、政治的に中立な専門家が新しい都市開発について合理的な見解を持つのが特徴。新しい開発の形態と内容について明確な声明を作成することに重点が置かれる。
• システム計画：1950年代から1970年代にかけて、第二次世界大戦後のアメリカの予想外の成長に対応できなかった包括的計画の失敗から生まれた。計画領域を複雑なプロセスの集合体としてより分析的に捉え、物理的な計画にはあまり関心を示さなかった。^{[ 18 ]}
• 民主的な計画策定：1960年代。社会における階級や人種の壁が緩んだ結果生まれたもの。より多くの市民が地域社会の将来計画に発言権を持つようになった。
• 擁護と公平性計画： 1960年代と70年代。コミュニティ計画における不平等と不正義の社会的問題に特に対処しようとした民主的計画の流れ。 ^{[ 19 ]}
• 戦略的計画：1960年代～現在。小規模な目標と現実的な制約を認識する。
• 環境計画：1960年代～現在。地球規模の開発に伴う生態学的および社会的影響の多くが初めて広く理解されるようになったことで発展した。 ^{[ 6 ]}

今日、計画を成功させるには、既存の状況と制約の分析、広範な市民参加、実践的な計画と設計、そして財政的にも政治的にも実現可能な実施戦略をバランスよく組み合わせる必要がある。^{[ 7 ]}

現在のプロセスには、戦略的計画と環境計画の組み合わせが含まれています。土地のどのセクターにも、人間、動物、植物の生命を調和的に支える一定の能力があり、このバランスを崩すと環境に深刻な影響があるということが、より広く理解されるようになってきています。計画担当者と市民は、公共政策に影響を与えようと、計画プロセス中に擁護者の役割を担うことがよくあります。^{[ 6 ]}

1990年代以降、活動家/環境保護主義者の計画アプローチは、より持続可能で環境へのダメージが少ない開発形態に焦点を当てたスマートグロース運動へと発展しました。 ^{[ 6 ]}さらに、土地利用計画の要件も時間とともに変化しています。たとえば、ほとんどの都市計画家は、住宅団地を建設する際の埋立地からの距離を提案しますが、風向きも考慮に入れなければなりません。^{[ 20 ]}

スマートグロースは、より良い生活環境を実現するための重要な要素として、複合的な土地利用をコミュニティに統合することを支持しています。用途を互いに近接させることは、自動車以外の交通手段、セキュリティ、コミュニティの結束、地域経済、および一般的な生活の質の問題にメリットをもたらします。スマートグロースは、現在国内のほとんどの地域で複合的な土地利用を違法としている計画の枠組みをコミュニティが変える手段を提供することを目指しています。^{[ 22 ] [ 23 ]}

専門の都市計画家は、公共部門では政府機関や非営利団体、民間部門では土地、地域、経済開発に関連する企業で働いています。都市計画家は、調査、設計、データ分析を通して、地域社会の何らかの側面に関する計画を作成します。このプロセスには通常、地域社会のビジョンと目標を策定するために、住民の意見を収集することが含まれます。

シャレットとは、専門のプランナーがクライアントや一般市民からプロジェクトに関する情報を収集するために用いる、ファシリテーター主導の計画ワークショップのことです。シャレットでは、多様な関係者を計画プロセスに参加させることで、最終的な計画が調査対象地域を包括的に網羅することを保証します。

地理情報システム（GIS）は、土地利用計画において非常に有用かつ重要なツールです。GISは航空写真を使用して、土地の区画、地形、道路名、その他の関連情報を表示します。GISシステムには、グラフィック情報のレイヤーとそれらの関係データベースが含まれており、これらを地図に投影することで、ユーザーは特定のエリアの合成図を表示でき、計画プロセスにさまざまなグラフィック指向の意思決定ツールを追加できます。^{[ 7 ]}

計画において用いられる横断線は、農村部や保護された土地から都市中心部まで、土地の特性に基づいて土地を区分する階層的な環境ゾーンの尺度である。計画手法として、横断線は土地の物理的特性に基づいて土地利用を計画することで、成長と持続可能性を管理するためのツールとして使用される。これにより、地域社会は環境の自然と歴史的性質を保全しながら成長を計画することができる。^{[ 7 ]}

都市景観システムというアプローチでは、都市の自然生態系と歴史的アイデンティティを地形と調和させることで、気候変動の影響を緩和し、場所の存在論を通して都市のブランディングを向上させることを目指している。

土地利用計画のもう 1 つのアプローチは、「伝統的および地域的知識」、つまり TLK、つまり地域固有の知識方法を使用することです。TLK のカテゴリーには、1) 環境に関する知識、2) 地域の現在の利用に関する知識、3) 管理システムに関する知識、4) 環境に関連する価値観 (つまり、精神性と文化) が含まれます。土地利用および管理計画に TLK を効果的に組み込み、表現する方法に関する文献が増えています。^{[ 24 ]}

警察権は、アメリカ合衆国における土地利用計画権限の根拠となっている。この権限は通常、州政府から郡や市などの地方自治体に委任される。土地利用計画問題において警察権を行使するのは、これらの地方自治体が最も頻繁に行っている。警察権に基づく土地利用の規制は、政府が収用権によって私有財産を収用することとは異なる。土地利用の規制が警察権に基づいて行われる場合、私有財産の所有者は、収用権に基づいて財産が収用された場合とは異なり、通常は補償を受ける権利はない。コモンウェルス対アルジャー事件の判決は、土地利用計画に関連しており、ボストン港周辺の私有干潟に埠頭を建設することに関するものであった。^{[ 25 ]}

• 交通と土地利用に関するジャーナル
• 環境と計画
• 土地利用と環境法ジャーナル
• アメリカ都市計画協会誌
• 計画理論

• アメリカ都市計画協会、イリノイ州シカゴ
• 「計画とは…」、カナダ都市計画協会、オタワ、オンタリオ州
• スマートグロースオンライン、国立適正技術センター、モンタナ州ビュート
• 「バージニア州アーリントン郡」、米国環境保護庁、ワシントンD.C.
• 「アジア・ヨーロッパ諸国における空間政策の概要」、国土交通省、日本