不動産

英語の慣習法では、不動産、不動産、または米国とカナダでのみ、不動産は、個人の所有物である土地区画および関連する構造物を指します。構造物 (改良物または固定物とも呼ばれる) が不動産の一部とみなされるためには、その構造物が土地と一体化しているか、土地に固定されている必要があります。これには、作物、建物、機械、井戸、ダム、池、鉱山、運河、道路が含まれます。この用語は歴史的なもので、現在は廃止された訴訟形態から生じたもので、不動産紛争と動産紛争を区別していました。動産、または動産は、過去も現在も、不動産以外のすべての財産です。

不動産の個人所有権を認める国では、不動産市場における不動産の地位は民法によって保護されており、不動産市場では不動産業者が不動産の売買市場で活動しています。スコットランドの民法では不動産を相続財産と呼び、フランス法ではimmobilier (「不動産」) と呼ばれています。

「real」という単語はラテン語のres (物) に由来する。ヨーロッパの民法では、財産権の公式な承認を求める訴訟は、actio in rem (物に関する訴訟) として知られている。これは、原告が特定の人物の行為に対する救済を求めるactio in personamとは対照的である。この区別は微妙である。中世の訴訟disseisinは、土地の回収を目的としていたが、土地を奪ったとされる人物に対して起こされたため、actio in rem ではなかった。 ^[1]

ヘンリー・ド・ブラクトンの『イングランドの法律と慣習に関する論文』は、イングランド法における「不動産」に特別な意味を与えたとされている。ブラクトンは、民法における区別について論じた後、動産訴訟は本質的に救済訴訟であり、したがって不動産訴訟は不動産に対してのみ提起できると提案した。^{[2] [3]}この見解は大陸の民法では受け入れられていないが、ブラクトンの存命中の法的発展の文脈で理解できる。13世紀のイングランドでは、教会法の裁判所は遺言を解釈する広範な権限を主張したが、土地の相続は王室裁判所の問題のままであった。土地の譲渡と動産の譲渡を規制する法律は、その後、異なる道をたどって発展した。^[4]

英国の慣習法に由来する現代の法制度では、不動産か動産かという財産の分類は、管轄によって多少異なる場合があり、また管轄内でも、財産に課税されるかどうか、課税される場合は課税方法など、目的によっても異なる場合がある。たとえば、ハウスボートは動産と不動産の間のグレーゾーンを占めており、管轄や状況に応じてどちらとしても扱われる可能性がある。Bethell (1998) には、不動産と財産権の歴史的変遷に関する多くの情報が含まれている。

不動産は動かすことができません。所有者は、売却のために土地を他の都市など、より良い場所に移動させることはできません。したがって、土地の固定された場所は、その土地の価値に直接影響し、その価値を決定する主要な要因となります。^[5]

ただし、鉱物や作物などの土地の産物は輸送できます。

近くで起こる変化は、不動産の価値に直接影響します。不動産は不動の性質上、外部要因の影響を受けやすいです。不動産の外部要因は、近隣住民や建設現場が発する騒音など、不動産の価値に影響を与えます。

望ましい資源がある場所は、その場所に注目を集めるでしょう。自然の魅力には、水の供給、気候、土壌の肥沃さ、水辺、鉱床などがあります。地域がそのような自然資源を中心に発展するにつれて、これらの開発は土地利用と不動産価値を決定する際に考慮すべき要素になります。市場や交通路などの周囲の開発と近接性も不動産価値を決定します。

土地の総量（面積で）は固定されていますが、特に都市部の土地の供給は変化する可能性があります。 以前は農地だった土地が都市部の土地として作られることもあります。 通常、都市部の土地は農地よりも価値が高いため、非都市部の土地を都市部に転換する動機が生まれます。 土地の価値はその用途に直接関連しています。 多階建ての開発に関するゾーニング規制は、より多くの物理的スペースを占有するのではなく、都市部の利用を強化するように変更されます。

いかなる財産に対する権利主張も、その価値を有させるためには、検証可能で法的な財産説明を伴っていなければなりません。そのような説明では通常、海岸、河川、小川、尾根の頂上、湖岸、幹線道路、道路、鉄道の線路などの自然または人工の境界、またはケアン、測量士の支柱、鉄のピンやパイプ、コンクリートの記念碑、柵、政府の公式測量標（国立測地測量局によって設置されたものなど）などの目的にかなった標識が使用されます。多くの場合、説明は、公的記録に保管されている財産境界の地図であるプラット上の 1 つ以上の区画を指します。

これらの法的説明は通常、2つの異なる方法、つまり、測量と境界、および区画とブロックで説明されます。3つ目の方法は、米国で使用されている 公共土地測量システム^[6]です。

• メッツ。「メッツ」という用語は、各直線の測定値によって定義される境界を指し、終端点間の距離と方位または方向によって指定されます。方向は、単純なコンパス方位 (磁気) の場合もあれば、正確な測量方法によって決定されるより正確な方位の場合もあります。
• 境界。「境界」という用語は、より一般的な境界の説明、つまり、特定の水路、石垣、隣接する公道、隣接する土地所有者、または既存の建物に沿った境界や境界を指します。このシステムは、正確な定義が必要ないか、または非常に高価になる、または以前に指定された境界を説明に組み込むことができる、より大きな土地 (農場など) や行政区画 (町の境界など) を定義するためによく使用されます。
• 区画とブロックのシステムは、3 つの主要な測量システムの中でおそらく最も理解しやすいものです。区画とブロックのシステムでの法的説明では、説明に次の事項を明記する必要があります。
  • 個々のロット、
  • 該当する場合、区画が位置するブロック
  • 区画された区画またはその段階への参照、
  • 引用された地図を見つけるための参照（ページ番号や巻数など）
  • 地図の公式記録場所の説明（例：郡技術者のファイルに記録されている）。

• 

  公有地測量システム(PLSS) は、米国で開発され、売却や入植のために不動産を分割するために使用されている測量方法です。PLSS では、分割に名目上長方形を使用します。PLSS の基本単位は、通常 1 マイル四方の土地区画です。6 x 6 マイルの土地区画のグリッドは、タウンシップと呼ばれます。タウンシップは、主子午線の東西、および基線の南北に配置されます。

法律では、不動産において、地所と呼ばれるさまざまな種類の権利を認めています。地所の種類は通常、その地所が取得された証書、賃貸借契約書、売買契約書、遺言書、土地譲渡書などの文言によって決まります。地所は、それぞれに付与されるさまざまな財産権によって区別され、さまざまな地所の存続期間と譲渡可能性を決定します。地所を享受する当事者は「借地人」と呼ばれます。

土地内の重要な種類の不動産には次のようなものがあります。

• 単純所有権: 自由に譲渡できる無期限の不動産。最も一般的で、おそらく最も絶対的なタイプの不動産であり、借主は不動産の処分に関して最大​​限の裁量権を持ちます。
• 条件付き単純所有権: 証書の譲渡人が規定した 1 つ以上の条件が発生しない限り、永久に存続する不動産。そのような条件が発生した場合、不動産は譲渡人に戻るか、残余の権利が第三者に譲渡されます。
• フィーテール：借地人の死亡時に相続人に譲渡される財産。
• 終身所有権: 受益者の生涯にわたって存続する所有権で、「終身所有者」と呼ばれます。終身所有権が売却可能な場合、売却によって存続期間が変わることはありません。存続期間は元の受益者の生涯によって制限されます。
• 終身所有権は、ある人が別の人の生涯にわたって保有するものです。このような所有権は、元の終身所有者が自分の終身所有権を他の人に売却した場合、または終身所有権が元々、終身所有権として付与された場合に発生することがあります。
• リースホールド: リースホールドを与えられた当事者 (借主) と、その不動産に長期の所有権を持つ別の当事者 (貸主) との間で、リースと呼ばれる契約で定められた、期間限定の不動産。たとえば、1 年間のリース契約を結んでいるアパート居住者は、アパートにリースホールドの所有権を持っています。借主は通常、貸主に定められた家賃を支払うことに同意します。リースホールドは不動産に関連していますが、リースホールドの権利は歴史的に動産として分類されています。

限定された期間の不動産の終了後、ある不動産の分割されていない不動産を享受する借地人は、「将来の権利」を持っていると言われます。将来の権利には、次の 2 つの重要な種類があります。

• 返還: 返還は、借地人が自身の最長期間よりも短い期間の土地を譲渡するときに発生します。譲受人の土地の有効期限が切れると、土地の所有権は元の借地人に戻ります。元の借地人の将来の権利は返還です。
• 残余地: 残余地は、単純所有権を持つ借地人が誰かに終身所有権または条件付き単純所有権を付与し、終身所有権が終了するか条件が発生したときに土地が渡される第三者を指定する場合に発生します。第三者は残余地を持つと言われます。第三者は、終身所有権を持つ借地人の土地の使用を制限する法的権利を持つ場合があります。

不動産は、生存者権利を持つ共有所有者として、または共有所有者として共同で保有される場合があります。土地の不動産のこれら 2 つの共有所有権の違いは、基本的に不動産の相続可能性と各所有者が所有する権利の共有です。

生存権証書または JTWROS 付きの共同借地権では、借地人の 1 人が死亡すると、生存する借地人がその不動産の唯一の所有者になります。死亡した借地人の相続人には何も渡されません。一部の管轄区域では、「生存権付き」という具体的な言葉を使用する必要があります。そうしないと、借地権は生存権のない共有借地権とみなされます。共同所有者は常に JTWROS 証書を均等に取得するため、購入価格への貢献度に関係なく、各借地人は不動産を均等に所有する必要があります。不動産が将来売却または分割された場合、収益は均等に分配され、共同所有者の 1 人が不動産の購入に貢献した超過分は控除されません。

共有者証書（TIC）の共同所有者が死亡した場合、譲渡証書に別段の記載がない限り、すべてのテナント間で平等とみなされる所有権の割合に応じて遺産の相続分が発生します。ただし、TIC 資産が売却または分割された場合、一部の州、県などでは、購入価格への不平等な貢献に対して自動的にクレジットが付与される場合があります（JTWROS 証書の分割とは異なります）。

不動産は、マンション、住宅協同組合、ビル協同組合などの手段を通じて、複数の借主で共同所有されることがあります。

財産は、「権利の束」または「棒の束」と呼ばれるものから構成されます。その束の中で最も重要な「棒」は、譲渡権、排除権、使用権、および破壊権です。

譲渡権は譲渡可能性とも呼ばれ、所有者が自分の財産を誰にでも自由に譲渡または譲渡できることを意味します。この権利の範囲は公共政策上の理由で制限される可能性があり、誰が譲渡できるか、何を譲渡できるか、財産の譲渡方法が規制される場合があります。たとえば、精神異常者は不動産を譲渡することも取得することもできません。特定の種類の財産はまったく譲渡できない場合があります。また、一部の財産は譲渡できますが、売却することはできません。詐欺、不確実性、その他の法的問題を回避するために、財産の譲渡方法を規制することができます。 ^[7]

所有者は、自分の土地から他人を排除する権利を有する。これは、米国最高裁判所によって「最も重要な権利の 1 つ」と説明されている。^[8]一般的に、土地の所有者は、他人がその土地に入るのを阻止することができる。この権利は、不法侵入の不法行為によって強制される。いくつかの例外が適用される。たとえば、ニュージャージー州の農場所有者は、収穫期にその土地に住む移民労働者を数人雇用していた。ニュージャージー州最高裁判所は、所有者には、その土地に住む移民労働者にサービスを提供するために、社会福祉サービスや法律顧問がその土地に入ることを阻止する権利はない、と判決を下した。^[9]

歴史的に、土地所有者は他人の権利を侵害しない限り、自分の所有物を好きなように使用する絶対的な権利を持っていました。この概念はラテン語の格言sic utere tuo ut alienum non-laedasに具体化されており、これは大まかに翻訳すると「自分の所有物を他人の所有物に損害を与えない方法で使用しなさい」となります。原則として、土地所有者は自分の土地を適切と思われる方法で使用する権利があります。この権利の範囲はいくつかの点で制限されています。たとえば、所有者は隣人の土地の使用に実質的に影響を与える「悪意のあるフェンス」を建設することはできません (例: ホテルの所有者が、隣接するホテルの所有者の窓を遮る長さ 85 フィート (26 メートル)、高さ 18 フィート (5.5 メートル) の壁を建設しました)。^[10]

ほとんどの財産は最終的に破壊されるのは避けられません。耐用年数を過ぎたシロアリに侵食された家は、新しい家を建てるために取り壊される可能性があります。ただし、この権利の範囲は制限される場合があります。たとえば、ほとんどの管轄区域では、新しい邸宅など、かなりの価値のあるものを所有者が破壊することを認めていません。あるケースでは、住宅所有者が遺産執行者に、死後に歴史的な家を破壊するよう指示しました。ミズーリ州の裁判所は、家の破壊を許可することは公共政策に違反すると判断しました。^[11]

• アロディアル タイトル: 上位地主から独立した不動産。アロディアルとは、「領主や上位者のものではなく、自分自身の権利で絶対的に保有されている土地。封建的な義務や負担の対象とならない土地。絶対的な所有権によって保有され、その土地に関して義務を負う上位者を認めない土地」のことである。^[12]

ほとんどすべての国の法律では、国家が主権者、つまり最高立法機関であるため、その管轄下にあるすべての土地の最終的な所有者です。自然人や法人には土地所有権はなく、土地を所有するのではなく、土地内の財産権を享受するだけです。

多くの国では、不動産所有権のトーレンス所有権制度が政府によって管理・保証されており、煩雑な所有権の追跡に取って代わっている。^[要出典]トーレンス所有権制度は、「所有権の登録」ではなく「登録による所有権」（登録された権利の不変性）の原則に基づいて運営されている。この制度により、所有権の連鎖（一連の文書による所有権の追跡）の必要性がなくなり、そのような調査の不動産譲渡費用もなくなる。国が所有権を保証し、通常は国の運営により所有権を失った人々に対する補償制度によってサポートされている。この制度は、1858年から1875年の間、オーストラリアのすべての州とニュージーランドで実施されており、最近では階層所有権にまで拡大され、多くの州、県、国で採用され、米国の9州では修正された形で採用されている。

英国では、国王が王国内のすべての不動産の最終的な所有者とみなされています。この事実は、たとえば、不動産が以前の所有者によって放棄された場合に重要となり、その場合には没収法が適用されます。他の一部の法域（米国を除く）では、不動産は絶対的に とみなされます。

英国法は、コモンロー上の不動産と動産の区別を維持していますが、民法では「動産」と「不動産」を区別しています。英国法では、不動産は、不動産とその上に建つ建物（しばしば「土地」と呼ばれる）の所有権に限定されません。不動産には、個人または土地所有者間の、純粋に概念的な多くの法的関係も含まれます。そのような関係の 1 つが地役権で、ある不動産の所有者は隣接する不動産を譲り渡す権利を持ちます。もう 1 つは、利益譲渡などのさまざまな「無形の相続」で、個人は他人の財産の一部である土地から作物を取る権利を持つ場合があります。

英国法には、アドボウソン、チャンセル修繕責任、荘園領主権など、他のコモンローの法域ではほとんど知られていないいくつかの形式の財産が残っています。初期のコモンローでは、これらはすべて不動産として分類されており、実際の訴訟によって保護されていたはずです。

ルイジアナ州を除く米国の各州には、慣習法に基づいた不動産とその中の不動産財産を規制する独自の法律がある。アリゾナ州では、^[要出典]不動産は一般に土地と土地に恒久的に付属する物と定義される。土地に恒久的に付属する物 (改良物とも呼ばれる)には、住宅、ガレージ、建物などがある。プレハブ住宅は、付属物の宣誓供述書を取得できる。

土地利用、土地評価、および土地所有者の所得の決定は、経済理論における最も古い問題の一つです。土地は農業にとって不可欠な投入物（生産要素）であり、農業は工業化以前の社会において群を抜いて最も重要な経済活動でした。工業化の到来とともに、工場、倉庫、事務所、および都市集積地の用地として、土地の重要な新しい用途が出現しました。人工の構造物や機械の形をとる不動産の価値は、通常、土地のみの価値と比較して低下します。工業、農業、および商業の不動産価値は、それぞれ汚染、採掘、および予想される損耗の結果として下落しますが、住宅の不動産価値の低下は、より頻繁で手頃なメンテナンスと改良によって緩和されます。

1960 年代から、法と経済学という新興分​​野の一環として、経済学者と法学者は、さまざまな地所における借地人の財産権と、さまざまな地所の経済的利益とコストを研究し始めました。その結果、以下の点についての理解が大幅に深まりました。

• さまざまな地所の下で借地人が享受する財産権。これには以下の権利が含まれます。
  • 不動産の使用方法を決定します。
  • 他人がその財産を楽しむことを排除する。
  • 相互に同意できる条件でこれらの権利の一部または全部を他者に譲渡（譲渡）する。
• 不動産の変更および譲渡時の取引コストの性質と結果。

財産法の経済分析の入門書としては、Shavell (2004) および Cooter と Ulen (2003) を参照してください。関連する学術論文集としては、Epstein (2007) を参照してください。Ellickson (1993) は、歴史と民族誌から得たさまざまな事実を用いて、不動産の経済分析の範囲を広げています。

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