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| ワンワールドワイドプラザ | |
|---|---|
 2007 年のワールドワイド プラザ複合施設。左の背景にはワン ワールドワイド プラザ、中央にはツー ワールドワイド プラザがあります。右側にはスリー ワールドワイド プラザの短い屋根が見えます (背景には1585 Broadwayがあります)。 | |
| 一般情報 | |
| タイプ | オフィスビル |
| 建築様式 | ポストモダニズム |
| 位置 | 825 8th Avenue マンハッタン、ニューヨーク市 |
| 座標 | 北緯40°45′44″ 西経73°59′13″ / 北緯40.76222° 西経73.98694° / 40.76222; -73.98694 |
| 建設開始 | 1986年11月12日 |
| 頂点に達した | 1988年5月20日 |
| 完了 | 1989年6月 |
| 所有者 | ニューヨークREIT |
| 身長 | |
| 屋根 | 778 フィート (237 メートル) |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 50 |
| 床面積 | 1,706,187平方フィート（158,510.0 m 2） |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリルのデイビッド・チャイルズ |
| 開発者 | ウィリアム・ゼッケンドルフ・ジュニア |
| 主契約者 | HRH建設 |
ワン・ワールドワイド・プラザは、ニューヨーク市マンハッタンのヘルズ・キッチン地区にある3棟の商業・住宅複合施設であるワールドワイド・プラザの中で最大のタワーである。スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル（SOM）のデイビッド・チャイルズが設計したワン・ワールドワイド・プラザは、高さ778フィート（237メートル）のオフィスビルで、別名8番街825番地でもある。ワールドワイド・プラザ複合施設の中で最も東側の建物であり、8番街、9番街、49番街、50番街に囲まれた街区全体を占め、ニューヨーク市で3番目のマディソン・スクエア・ガーデンの跡地に建てられている。ワン・ワールドワイド・プラザの西側には、公共広場と2棟の住宅ビルが隣接している。
クラシックな雰囲気の建物は、3階建ての花崗岩の土台、セットバックのあるレンガ造りの中央部分、ガラスのランタンが付いたピラミッド型の銅屋根で構成されています。建物内には店舗やニューヨーク市地下鉄50番街駅への入り口があり、3つの2階建てのロビーはそれぞれ異なるオフィスフロアにつながっています。
ワールドワイドプラザは、1980年代後半にウィリアム・ゼッケンドルフ・ジュニア率いるシンジケートによって開発されました。オープン時には、ワン・ワールドワイド・プラザはほぼ満室で、広告代理店のオグルヴィ・アンド・メイザーと法律事務所のクラバス・スウェイン・アンド・ムーアの2つのアンカーテナントが入居していました。1990年代半ばには、オフィススペースは非常に低価格でリースされていました。ブラックストーン・グループが1996年にこの複合施設を取得し、1998年にエクイティ・オフィス・プロパティーズに売却しました。ブラックストーンは2007年にエクイティ・オフィスを買収した際、オフィスビルをハリー・マクロウに売却しましたが、マクロウは差し押さえによりビルを失いました。ジョージ・コンフォート・アンド・サンズは2009年にワン・ワールドワイド・プラザを引き継ぎました。アメリカン・リアルティ・キャピタル・ニューヨークは2017年に支配所有権を取得し、非支配株式をRXRリアルティとSLグリーン・リアルティに売却しました。
サイト
ワン・ワールドワイド・プラザは、ニューヨーク市マンハッタンのヘルズ・キッチン地区にある、 8番街、9番街、49番街、50番街に囲まれた街区全体を占めるワールドワイド・プラザの一部である。[1]ワールドワイド・プラザは、ウィリアム・ゼッケンドルフ・ジュニア率いるシンジケートによって1980年代後半に開発された。 [2]複合施設の最も東にある建物であるワン・ワールドワイド・プラザは、スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル（SOM）のデイビッド・チャイルズによって設計された。 [2] [3]西側には、フランク・ウィリアムズによって設計されたツー・ワールドワイド・プラザとスリー・ワールドワイド・プラザの2つの住宅ビルがある。[4] [5]これらはそれぞれ、39階建てのタワーと、5階建てと6階建ての一連のタウンハウスで構成されている。[6] [5]さらに、この複合施設には57,000平方フィート（5,300平方メートル）の小売スペース[7]や劇場、ガレージも含まれる。[6] [8]ゼッケンドルフによると、ワールドワイドプラザは「自己完結型のコミュニティであり、市内の他の人々にとっての目的地でもある」ことを目指していた。[9]
ワールドワイドプラザ複合施設は、ニューヨーク市で3番目のマディソンスクエアガーデン（MSG）の跡地に建設されました。[10] 34番街に現在のマディソンスクエアガーデンアリーナがオープンした後、以前のアリーナは1968年に閉鎖され、取り壊されました。[11] 1980年代までに、周辺地域は主に低所得者向けのアパートと小さな小売店の建物で構成され、ニューヨークタイムズはこの地域を「ポルノと安いバーで最もよく知られている地域」と表現しました。[12]
建築
ワン・ワールドワイド・プラザは、高さ778フィート（237メートル）の50階建てのオフィスビルで、頂上にはピラミッド型の屋根がある。[13] [14]ワン・ワールドワイド・プラザの建築上の細部のいくつかは、1930年代初頭の古典的デザイン、[3]特にアールデコ様式に触発されている。[14] [15]建物は水平に3つのセクション、すなわち土台、シャフト、キャピタルに分かれている。[16]建設に使用された資材は、様々な場所から調達された。レンガは、ペンシルバニア州の工場でグレン・ゲリー社によって製造された[17] [18] [19] [20]一方、窓はウィスコンシン州で作られた。[19] [21]対照的に、屋根とプレキャストコンクリートはカナダで製造され、[19] [22]構造用鋼はルクセンブルクで購入され、[19] [23]このプロジェクトではブラジルの花崗岩とイタリアの大理石が使用された。[19] [24] HRH建設がこの建物のゼネコンだった。[25] [26]
住宅棟を含めると、複合施設は200万平方フィート（190,000 m 2 ）をカバーする予定であり、これはゾーニングボーナスなしで許可された最大サイズを超えていた。[7] [27]通常のゾーニング規制では、ワールドワイドプラザの敷地内の建物の最大容積率（FAR）は10であったが、開発者はそれぞれ2 FARのボーナスを2つ受け取ったため、FARは14になった。 [28]開発者は最初のボーナスとしてブロック中央の広場を追加し、2つ目のボーナスとして隣接する50番街駅を改装した。[7] [28]
ファサード
建物の基礎部分は3階建てで[16]、近隣の住宅ビルと調和するように設計されています。[29]灰紫色の花崗岩で覆われ、4面すべてに外側に湾曲したエントランスがあります。[30] [31]これらの湾曲した部分には、花崗岩のピラスターを備えたルネッサンス風の列柱があり、その後ろにはアーチ型天井の楕円形の通路があります。[15] [30] [32]建物の当初の2つの主要テナントである広告代理店のオグルヴィ・アンド・メイザーと法律事務所のクラヴァス・スウェイン・アンド・ムーアには、独自のエントランスがありました。[33]これは、オグルヴィ・アンド・メイザーが建物の建設中に専用のエントランスを要求したためです。オグルヴィ・アンド・メイザーのエントランスは49番街に面しており、クラヴァス・スウェイン・アンド・ムーアのエントランスは8番街に面していました。他のテナントのエントランスは西向きでした。[34] 50番街に面した北側の入り口は、オフィスロビーではなく小売店として使用されています。[31]
ファサードの残りの部分は主にレンガで作られており、ゴシックリバイバル様式を彷彿とさせるデザインになっています。[2]レンガの製造をグレン・ゲーリー社に依頼したのは、開発者が希望していた着色レンガを製造できる数少ない請負業者の1社だったからです。[18]建物の主要部分はトウモロコシ色のレンガで覆われていますが、各立面の中央にある窓は錆色のレンガの縦縞で強調されています。[30] [32]ファサードには元々一枚ガラスの窓があり、フラットなファサードのような効果がありました。建物にはいくつかのセットバックがあり、石の外観を想起させるように設計された白いレンガで装飾されています。[15] [30] [32]建物のセットバックが浅いため、ニューヨーク市の古いアールデコ様式の高層ビルよりもはるかに広い床面積が得られています。ニューヨーク市の古いアールデコ様式の高層ビルはセットバックが深く、その結果内部空間が狭くなっています。[14] [15]
塔の頂上には、丸いドーマー窓が付いたピラミッド型の銅屋根がある。[30]ピラミッドは8面あり、高さは150フィート（46メートル）である。[31]屋根のデザインは、ニューヨークライフビルやヘルムズリービルなど、20世紀初頭のニューヨーク市の他のいくつかのオフィスビルのピラミッド型の屋根からインスピレーションを得たものである。[2]建物の頂上には、ピラミッド型のガラスのランタンが置かれている。[2] [30] [35]
インテリア
チャイルズはワン・ワールドワイド・プラザに3つのロビーを建設し、それぞれに独立した入口があった。[34]各ロビーはもともとフィオーレ・ディ・ペスコの大理石で装飾されていた。 [24 ] 3つのロビーに隣接する地上階の列柱沿いには店舗があり、[31] [35]各ロビーの両階にも店舗がある。[24]さらに、アーケードの西側にはトイレがある。[36] 8番街の2階建てのロビーはクラバス・スウェイン・アンド・ムーアが使用していたが、同社はロビーの両階にセキュリティチェックポイントを設置したため、そこにある小売スペースの量が削減された。[34]両側で、訪問者は地上階から上のロビーまでエスカレーターに乗り、そこからエレベーターにアクセスできる。[34] [37]各ロビーにはエレベーターバンクへのアクセス権があった。[24]エレベーターバンクは全部で4つあり、[31]乗客用エレベーター22台とトラック用エレベーター2台で構成されている。[38]建物の土台には、従業員の子供たちのためにクラヴァス・スウェイン・アンド・ムーアが後援するデイケアセンターもあった。[39] [40]ロビーの北西には50番街にトラック用エレベーターがある。[31]
この建物には、19,000ショートトン（17,000ロングトン、17,000 t）の鉄骨上部構造があります。各床スラブはコンクリート製で、金属製デッキの上に注がれています。[41]床スラブの寸法は165 x 165フィート（50 x 50 m）です。[42]各柱の最大構造荷重は平均2,000ショートトン（1,800ロングトン、1,800 t）でした。[41]これらの荷重は、建物の基礎にあるコンクリートのスプレッドフーチングに伝わりました。[41] [43]上部構造は、建物の周囲にあるモーメントフレームによって補強され、エレベータコアに補強されました。次に、上部構造の最も外側の梁の周りにコンクリートブロックユニットが設置され、防水が行われました。[41]
ワン・ワールドワイド・プラザには、150万平方フィート（140,000 m 2）のオフィススペースがあります。 [7]上層階にはそれぞれ20,000～72,000平方フィート（1,900～6,700 m 2）の賃貸スペースがあります。各階はオープンプランで、各階のスラブ間の高さは13フィート（4.0 m）です。[38]トイレ、階段、エレベーターは建物の中心部の近くに集まっています。エレベーターの列は上層階に行くほど少なくなっています。たとえば、21階と28階には3列のエレベーターを置くスペースがありますが、これらの階にサービスを提供しているのは2列のエレベーターだけです。[44]クラバス、スウェイン＆ムーアはもともと38階から49階を占めていました。ニューヨークタイムズ紙は、このオフィスには50ショートトン（45ロングトン、45t）の大理石と1,285,000平方フィート（119,400m2）のマホガニーが使用されていると報じた。 [ 39]
その他の機能
公共広場
ブロックの中央にある公共広場が、ワン・ワールドワイド・プラザとツー・ワールドワイド・プラザ、スリー・ワールドワイド・プラザを隔てている。[31] [45]ニューヨーク市都市計画局( DCP) は、オフィスタワーの増築と引き換えに、公共広場の建設と維持を承認していた。[45]広場はもともと 26,800 平方フィート (2,490 m 2 ) の広さだったが、所有者は 2002 年に訴訟和解の一環として広場の面積を 10 パーセント縮小した。[45]夏の間、広場ではワールドワイド・プラザ・サマー・コンサート・シリーズが開催されている。[46]ジェロルド・S・ケイデンは建物の広場について次のように書いている。「半エーカーの広さ、多数の可動式椅子、快適な棚状の座席、北端と南端のフードサービス、装飾的な噴水、木々や低木の造園により、多様な観客にとって非常に機能的になっている。」[36]
広場の景観には40本以上の樹木、多数の植栽、座席が含まれています。[36]広場には、彫刻家シドニー・サイモンによって設計された「ザ・シーズンズ」と呼ばれる噴水もあります。[47] [48] [49]それぞれ季節を表す裸婦のブロンズ像4体が地球儀を支えています。地球儀の下には男性の頭の形に彫られた4つの噴水があります。[36]
アメニティ
この複合施設には35,000平方フィート（3,300平方メートル）の広さを誇るヘルスクラブもあります。 [ 6]このヘルスクラブはもともとバリー・ヘルス・アンド・テニスによって運営されていました。[50]プラザの下には450台収容可能な駐車場があり、450台[6] [7]または473台分の駐車スペースがあります。[38]
公共広場の下には、もともと6つのスクリーンを備えた複合映画館があり、[7] [51]シネプレックス・オデオン・コーポレーションが運営していた。[52]複合映画館のロビーは地下1階にあり、観客席自体は地下2階にあった。[51]映画館は2001年まで営業し、2004年に5つのオフブロードウェイ劇場からなる複合施設、ニューワールドステージに改装された。 [53] [54]複合映画館はそのプロジェクトの一環として完全に改築された。[55]この近代的な劇場複合施設には2階建てのロビーがあり、50番街からエスカレーターでアクセスできる。[55]
地下鉄入口
ワン・ワールドワイド・プラザの地下には、ニューヨーク市地下鉄50丁目駅（C線とE線が通る）の南行きプラットフォームへの入口が2つある[31] [36] 。 [56] 49丁目にはエレベーターの入口があり、50丁目にはエスカレーターの入口がある。[36]これらの入口は、162,000平方フィート（15,100 m 2 ）の追加スペースと引き換えに建設された。入口には中二階、エスカレーター、エレベーター、階段がある。[56]ゼッケンドルフ夫妻はまた、アーティストのマット・マリカンに駅用のエッチング加工した花崗岩の壁画の制作を依頼した。費用は15万ドルだった。[57] [i]高さ70フィート（21 m）の壁画には、この場所の歴史を描いた黒いレリーフパネルが含まれている。[58] 49番街の閉鎖された階段もこのプロジェクトの一環として改修された。[56]
歴史
初期の提案
1968年に第3マディソン・スクエア・ガーデンが取り壊された後、この場所は20年近く駐車場として使われた。[59] [60]この場所を再開発するいくつかの提案は、資金不足のためにすべて失敗に終わった。[61] 1966年、この場所に2つのオフィスタワー、2つのブロードウェイ劇場、4つの映画館、いくつかの映画スタジオとレコーディングスタジオを備えた「シネマシティ」が提案された。[62] [63] 3年後、ニューヨークシティセンターは、この場所に4つの劇場の複合施設、映画制作センター、およびアメリカ映画協会の新しい本拠地を開発することを提案した。[64] 1973年、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドとスキッドモア・オーウィングス・アンド・メリルは、シカゴのマーチャンダイズマートやアトランタのアメリカズマートに似た大規模な商業ショールーム複合施設をこの場所に建設する可能性を調査するために雇われた。この複合施設の上にはタワーが建てられる予定だった。[65]
1976年12月、ワールドワイド・グループの開発者フランク・スタントンとビクター・エルマレは、3000万ドルの屋内遊園地ヒッポドローム・パークを提案した。[66] [ii]この名前は、かつてのニューヨーク・ヒッポドロームに敬意を表したものだ。[67]この遊園地はランドール・デュエルが設計し、様々な乗り物、レストラン、映画が含まれる予定だった。[66]建物はガラスで囲まれ、年間を通して運営可能だった。また、地下には500席の駐車場も設けられる予定だった。[67] [68]ニューヨーク市は、近くのタイムズスクエアを清掃する取り組みの一環として、このプロジェクトを支持した。[69]最終的に、開発者は、この場所のオプションに1200万ドルを費やすことを選択しなかった。[70] [iii]
複合企業のガルフ・アンド・ウエスタン・インダストリーズは、 1977年にマディソン・スクエア・ガーデン・コーポレーションの買収の一環としてこの敷地の経営権を獲得した。[71]同社は1980年にこの敷地での多目的プロジェクトの計画を立案し、8番街のオフィスビルと9番街のアパートを建設した。いずれもSOMが設計した。[71]同社の提案では、52階建てのオフィスビルと2棟の60階建てアパートを支える3階建ての小売り用地が求められており、開発は合わせて230万平方フィート（21万m 2）に及ぶ予定だった。[27]ガルフ・アンド・ウエスタンはその間、この敷地を駐車場として運営した。[70] [72]同社は長期戦略に旧マディソン・スクエア・ガーデンの再開発が含まれていなかったため、1984年までにこの敷地を売却することを決定していた。[72]
発達
ガルフ・アンド・ウエスタン社は1984年12月、ウィリアム・ゼッケンドルフ・ジュニア率いるグループに1億ドルでこの土地を売却した。[72] [73] [iv]このプロジェクトのパートナーには、独立系不動産投資家のアーサー・G・コーエン、ワールドワイド・リアルティ・コーポレーションの代表であるビクター・エルマレとフランク・スタントン、[7]および日本の熊谷組の子会社であるKGランド・ニューヨーク・コーポレーションが含まれていた。[74] [75]グループは1250万ドルの信用状を調達し、18ヶ月以内に売却を完了する必要があった。[7] [v]ゼッケンドルフとパートナーは1985年1月、新しい複合施設の設計にSOMを選んだと発表した。[59] [2]ゼッケンドルフは、4ブロック北東にあるアクサ・エクイティブル・センターの建設が7番街の改善を意図していたのと同様に、この開発によってヘルズ・キッチンと8番街の特徴が改善されることを期待していた。[76] [77]これはヘルズ・キッチン内で計画されたいくつかの開発計画のうちの1つであり、[78] [79]当時は物理的な荒廃と高い犯罪率で特徴づけられていた。[80]ゼッケンドルフはヘルズ・キッチンについて次のように述べている。「10年後、人々は過去を振り返り、この地域がいかにひどかったかを驚くだろう。」[81]
計画
SOMは1985年初頭にプロジェクトの設計を開始した。建物の大規模なスペースのリース交渉をしていた広告代理店オグルヴィ・アンド・メイザーが設計に関わった。 [82]ゼッケンドルフのシンジケートは1985年11月にMSGの敷地に5億ドルの費用をかけて多目的複合施設を建設すると発表した。[27] [83] [84] [vi]この複合施設には、8番街の45階建てのオフィスビル、38階建てのコンドミニアムタワー、西側に6階と7階建ての住宅ビルがいくつか含まれる。[27] [84]また、地下には6つの映画館、ヘルスクラブ、450台収容の駐車場も設けられる予定だった。[2]オグルヴィはオフィスビルの60万平方フィート（56,000 m 2 ）を占有する。[85]オグルヴィは、 17パーセントの株式[33]とワンワールドワイドプラザの収入の一部と引き換えに、複合施設の建設に追加資金を提供した[27] [ 86] [ 87] 。 [87] [88]さらに、複合施設は8年間で6000万ドルの減税を受けることとなった。[27]開発者は、ミッドブロックプラザを追加し、50番街駅を改修することで、この敷地に2つのゾーニングボーナスを獲得した。[7]
地元のマンハッタンコミュニティ委員会のメンバーは、建物の高さと低所得者・中所得者向け住宅の不足を理由に、ゼッケンドルフのプロジェクトに反対した。[27]コミュニティのメンバーはまた、開発により低所得者層の入居者や家族経営の企業が追い出され、高級化が進むのではないかと懸念を示した。 [27] [86]一部の住民は、オグルヴィ・アンド・メイザー社にプロジェクトからの撤退を要請して、プロジェクトに抗議した。[86]ゼッケンドルフ社の役員は、委員会が反対を発表した「翌日」からコミュニティ委員会のメンバーと交渉を開始し、[89]ゼッケンドルフは1986年初頭に、近隣に手頃な価格の住宅を追加すると発表した。 [90] [91]彼は、これらのアパートを新しい開発に追加するのではなく、近隣の他の場所にある132のアパートを改修することを提案した。[80] [92] [93]ゼッケンドルフは、近隣住民の生活の質を向上させるために、地元の商店の店先、デイケアセンター、職業訓練など、プロジェクトに6つの変更を加えました。[91]
1986年7月、ニューヨーク市予算委員会はゼッケンドルフの開発を承認した。[92] [93]プロジェクトの支持者であるマンハッタン区長のデイビッド・ディンキンスは[94] 、開発業者は低価格住宅がすべて売れるまでは、複合施設の高級住宅60戸を販売できないと述べた。[93]開発業者は、複合施設に十分な低価格住宅を供給するために、さらに70戸の低価格住宅を取得する必要があった。[95]彼らは最終的に、南側のブロックにある6つの建物を取得することでこの要件を満たした。[96]その年の10月、ガルフ・アンド・ウエスタンは、ゼッケンドルフ、コーエン、KGランド、ワールドワイド・ホールディングス社の合弁会社に敷地の売却を完了した。 [97] [98]ゼッケンドルフはまた、劇場複合施設をシネプレックス・オデオン・コーポレーションにリースした。[52]
工事
複合施設の起工式は1986年11月12日に行われた。[60] [99]その月、作業員は地下17フィートまでの掘削を開始し、掘削は1987年2月に完了した。 [100] ニューズデイ紙は、ワールドワイドプラザの開発により、マンハッタンのミッドタウンの西側境界が西の8番街に移されると報じた。[7] 1987年6月、ゾンネンブリック・ゴールドマン・コーポレーションは、米国、日本、カナダ、ヨーロッパの15の銀行[c]からなるシンジケートから5億4500万ドルの建設ローン[101] [102] [vii]を確保した。 [101]この融資は、ニューヨーク市史上最大級の不動産ローンの1つであった。[102] [103]融資を受ける見返りに、開発グループは1億ドル相当の信用状と個人保証を提供した。[104] [viii]ウォールストリートジャーナルは、この融資を「ゼッケンドルフプロジェクトの話題だけで銀行家たちが融資を申し出るために競い合う」傾向の一部だと評した。[105]
ワールドワイドプラザの開発当時、ニューヨーク市のオフィス需要は1987年のブラックマンデー以降低下していた。 [106] [107]ワンワールドワイドプラザの地下と地上階の設計は、地下の新しい地下鉄入口の位置に影響を受けた。[108]開発者がニューヨーク市交通局（NYCTA）と1年半交渉している間に、請負業者は基礎工事を開始した。[108]基礎のコンクリートは1987年4月までに注入され、翌月からは鉄骨上部構造の作業が始まった。[100]
複合施設の建設は1987年7月まで予定通りに進んでいたが、鉄工員が3週間のストライキを起こし、プロジェクトは約1か月遅れた。[109] [110] 1987年末までに、ロビー内の石積みの設置に予想よりも時間がかかっていた。[111]外部の石積みの設置は予定より3か月遅れ、1988年2月まで開始されなかった。[100]最終的に、石積みの費用はHRH建設の当初の見積もりよりも大幅に高くなった。[112]
完了
ワン・ワールドワイド・プラザは1988年5月20日に式典で完成し、鉄工たちが梁に自分たちの名前を刻み、その後梁が屋根に持ち上げられた。 [113] [114]その月に内装工事が始まった。オグルヴィのオフィスの内装工事は当初1988年4月に開始される予定だったが、11月まで開始されなかった。[100]ワールドワイド・プラザの完成は最終的に4ヶ月遅れ、当初の予算を10パーセント超過した。[115]
ワン・ワールドワイド・プラザのスペースのほとんどは、建物が完成する前から賃貸されていた。[33] [107] 1988年8月、クラヴァス・スウェイン・アンド・ムーア法律事務所は、ワールドワイド・プラザの株式7%と引き換えに、37万平方フィート（34,000平方メートル） [ 107] [116]を賃貸した。 [33]この賃貸借は、マンハッタンのすべての会計事務所と企業法務事務所の事務所が6番街の東側にあった時期に行われた。[117]この法律事務所の賃貸借では、ゼッケンドルフがワン・ワールドワイド・プラザのすぐ北にある成人向け映画館を購入し、取り壊すことも規定されていた。[118]クラヴァス・スウェイン・アンド・ムーアとオグルヴィ・アンド・メイザーはそれぞれ独自の入口とエレベーターを持ち、開発業者は両事務所に大きな「作業指示書」を渡して、内装の費用を補填した。[33]これら2つのテナントだけで、スペースの55％を占めていました。[87] 1989年初頭までに、ワンワールドワイドプラザのスペースの90％以上が賃貸されていました。[9]広告代理店NWエアー＆サンは、ワンワールドワイドプラザの335,000平方フィート（31,100平方メートル）に入居することに合意し、 [119]複合施設の株式も取得しました。[120]レコードレーベルのポリグラムは120,000平方フィート（11,000平方メートル）を賃貸していました。 [ 9] [121]
開業と初期
ワールドワイド プラザは 1989 年に完成し、[2]同年 2 月に仮入居許可証が発行された。[100]複合施設の下にあるワールドワイド シネマの複合施設は 1989 年 6 月にオープンし、[122]クラヴァス、スウェイン & ムーアは同年 9 月にワン ワールドワイド プラザに移転した。[118] [123]オグルヴィのオフィスビルは予定より遅れて完成し、開発業者は数百万ドルの費用を負担した。[117]その頃までに、ゼッケンドルフは 8 番街のミッドタウン セクションに沿っていくつかの追加の建物を開発しており、その中にはワールドワイド プラザのすぐ隣の 2 つの建物も含まれていた。[124]複合施設がオープンして間もなく、ライフタイム ケーブル ネットワークもワン ワールドワイド プラザでスペースを借り、[125]エレクトロニクス企業のフィリップスも借りた。[126]複合施設内の住宅は 1993 年まで完全には売れず、[127] [128] 1996 年時点でも小売スペースの 4 分の 1 がまだ空いていた。[1]
1990年代半ばにはオフィスは満室だったが、[129]ゼッケンドルフが当初予想したほどオフィススペースは利益を生まなかった。ワン・ワールドワイド・プラザの最大のテナントのうち3社は、株式と引き換えにスペースを借りることに合意しただけだったが、ポリグラム、マイクロソフト、ロバーツ・アンド・ホランドなどの他のテナントは、ミッドタウンの他のビルに比べて1平方フィートあたりの賃料が低かった。[1]さらに、ドイツ銀行はワールドワイド・プラザに6億ドルの住宅ローンを組んでいた。[130] [131]ブラックマンデーの後、建物の元のテナントが家賃を支払い続けている限り、開発業者は住宅ローンの支払いがほとんどできなかった。[130]
1996年までに、ドイツ銀行は住宅ローンの売却を検討していた。ゼッケンドルフのシンジケート団は、ドイツ銀行から住宅ローンを購入するのを支援するパートナーを見つけたいと考えていたが、ほとんど成功しなかった。当時、ワン・ワールドワイド・プラザは長期リースの大手テナント数社で満室だったが、オフィススペースの平均賃料は1990年以来約3分の1に低下していた。 [132]その年の10月、ブラックストーン・グループがドイツ銀行から住宅ローンを3億ドルで購入した。[131]ブラックストーンはポリグラムとエアーのリースを延長した。オグルヴィは移転を決定したが、他の企業がすぐにオグルヴィの空きスペースに興味を示した。[130] 1998年10月、エクイティ・オフィス・プロパティーズが約3億1000万ドルで複合施設を買収することに合意し、さらに物件の負債2億6810万ドルを引き受けることに合意した。[133] [134]パイロットプログラムの一環として、キャプティベイトネットワークはワンワールドワイドプラザのエレベーターに電子スクリーンを設置し、[135] 1999年後半までに建物のエレベーターの大半にこのスクリーンが設置されました。[136]
2000年代から2010年代初頭
ルディ・ジュリアーニ市長の政権は2000年にワールドワイド・プラザと他の2つの建物の所有者を訴え、これらの建物の私有の公共スペースが市の法律に違反していると主張した。ワールドワイド・プラザでは、2軒のレストランが「公共のアメニティ」として設置されていた多くの可動式の椅子とテーブルを違法に占拠していた。[137]この訴訟は、エクイティ・オフィスがプラザのスペースの10%を複合施設内のレストランのプライベートダイニングエリアに改造するよう申請したことで、2002年半ばに和解した。 [45]一方、ワールドワイド・プラザのロウズ・シネプレックスは、運営者が破産したため2001年初めに閉鎖された。[138] [139]この元複合施設は、その年の後半に9月11日の攻撃で事務所が破壊された会計事務所デロイトの事務所として一時的に使用された。[140]その後、このマルチプレックスは2004年にオフブロードウェイの会場であるドジャーステージ（現在のニューワールドステージ）になりました。[53] [54]
2007年2月、ヴォルネード・リアルティ・トラストとの入札合戦の末、ブラックストーンはエクイティ・オフィスのポートフォリオを買収した。これにはワン・ワールドワイド・プラザと他の7つの建物が含まれていた。[141]同社は直ちにこれらの建物をハリー・B・マックローに70億ドルの取引の一部として転売した。 [142]ワン・ワールドワイド・プラザだけでも17億ドルの価値があった。 [14]マックローは買収資金として76億ドルの融資を受け、12か月以内に返済期限が来ることになっていた。 [143] [144]マックローは個人的に10億ドルと他の12の物件の権益を担保に提供した。[143] 2008年2月までに、マックロー・オーガニゼーションには前年の負債を借り換える方法がなかった。[145] [146]そのため、マックローはワン・ワールドワイド・プラザを貸し手であるドイツ銀行に明け渡した。[147] [148]マックロウの他のビルを売却した後、ドイツ銀行は2009年6月にワン・ワールドワイド・プラザを売却すると発表した。[149] [150]翌月、ドイツ銀行はジョージ・コンフォート・アンド・サンズに6億ドルでビルを売却することに合意した。[151] [152]ワン・ワールドワイド・プラザの入居率は当時わずか46%で、[153]年末の時点でも40%の空室率があった。[117] [154]
テレビ局WNETは2010年にワン・ワールドワイド・プラザのスペースを借りた。 [155]日本の投資銀行野村證券は2011年に約90万平方フィート（84,000平方メートル）を借りることに合意し、[156] [157]建物の占有率は95パーセントに達した。[158]銀行は、同じくこのスペースに興味を持っていた法律事務所ウィルマー・ヘイルに勝利した。[159]ジョージ・コンフォート・アンド・サンズは2012年8月にこの建物を売りに出したが、伝えられるところによると、その評価額は17億ドルで、同社がわずか3年前に支払った金額のほぼ3倍だった。 [ 160 ] 2012年10月までに、この建物への入札額は約15億ドルにしか達しなかった。[161] [162]伝えられるところによると、購入希望者は、その年の初めに法律事務所デューイ・アンド・ルブーフが破産宣告を受けた後、最近ムーディーズ・インベスターズ・サービスによって信用格付けが引き下げられた野村やクラバスを含むビルのテナントを心配していた。 [163]ドイツ銀行は2013年2月にこの物件に7億1000万ドルの住宅ローンを提供した。[164]
アメリカン・リアルティ・キャピタルの所有権
ニューヨークの不動産王ニコラス・ショルシュが所有する数社のうちの1社、アメリカン・リアルティ・キャピタル・ニューヨーク・リカバリーREITは、2013年11月に2億2000万ドルでこの物件の48.9%の権益を取得し、残りの51.1%を購入する権利も取得した。[165] [166]この動きは、スコット・レヒラーのRXRリアルティが12億5000万ドルでこの建物を購入しようとした数か月後に起こった。RXRは、アメリカン・リアルティ・キャピタルが建物の所有権を取得するのを阻止するために、アメリカン・リアルティ・キャピタルを訴えた。 [10] [166] RXRは、アメリカン・リアルティ・キャピタルが建物を購入した後も訴訟を続けた。[166] [167] 2010年代には、クラバス・スウェイン・アンド・ムーアと野村證券がそれぞれ約70万平方フィート（65,000 m 2 ）を占有し続けた。[168] M.シャンケンコミュニケーションズ（ワインスペクテイターの所有者）[169]とCBS-TVは両方とも2014年にスペースをリースし、[170]翌年にはハワードJ.ルーベンスタインのルーベンスタインアソシエイツ[171]とプロメテウスグローバルメディアが続きました。[168]これらの取引により、建物は満室になりました。[168]
アメリカン・リアルティ・キャピタルは2017年1月にワン・ワールドワイド・プラザを売りに出した。 [172]同社は2017年6月に2億7700万ドルでさらに49.9%の株式を購入するオプションを行使し、同社の所有権は98.8%となった。[173] [174]同社は当初、建物の全株式を売却することを希望していたが、入札者は物件の既存の8億7000万ドルの住宅ローンを理由に意欲をなくし、外国企業はニューヨークの不動産への投資を減らしていた。[175]アメリカン・リアルティ・キャピタルは、建物の非支配株式のみを売却し、借り換えを行うことを選択した。[173]同年9月、RXRリアルティとSLグリーン・リアルティはワン・ワールドワイド・プラザの48.7%の株式を購入することに合意し、建物の価値を17億3000万ドルと評価した。[173] [176]買収後、アメリカン・リアルティ・キャピタルはビルの株式の50.1％を所有し、ジョージ・コンフォート・アンド・サンズは1.2％の株式を維持した。[164]当時のテナントには野村ホールディングス、クラヴァス・スウェイン・アンド・ムーア、CBS、WebMDなどが含まれていた。[177]
ゴールドマン・サックスは、買収後の物件の借り換えのため12億ドルの融資を行うことに合意した。[164] [177]商業用不動産担保証券（CMBS）ローンは10月17日に締結され、 2007～2008年の金融危機以来、ニューヨークのオフィスビルに対する最大規模のCMBSローンの一つとなった。[178]融資開始後まもなく、ゴールドマン・サックスはローンの25％をドイツ銀行にシンジケートした。 [179]ローンは9億4000万ドルのシニア債と2億6000万ドルのジュニアローンから構成されていた。当時、建物の入居率が98.4％で、年間8500万ドル以上の純キャッシュフローを生み出していたため、鑑定評価では物件の価値は17億4000万ドルと評価された。 [179] 2019年11月、ウェスト・モンロー・パートナーズが1フロアを賃借した。[180] 2023年までに野村はワン・ワールドワイド・プラザのスペースを縮小しようとし、[181] [182]、クラヴァス・スウェイン・アンド・ムーアはハドソン・ヤードに移転する計画を立てていた。[183] これら2つのテナントは合わせて建物の70％を占有しており、ワールドワイド・プラザ複合施設の9億4000万ドルのローンが返済できないのではないかとの懸念を引き起こした。[183] 2024年1月までにワン・ワールドワイド・プラザは12億ドルと評価され、2018年の評価額から3分の1減少した。[184] [185]建物の9億4000万ドルのシニアローンは2024年10月に特別管理に送られた。 [186] [187]
受付
ワン・ワールドワイド・プラザが発表された際、ニューヨーク・タイムズの建築評論家ポール・ゴールドバーガーは、レンガの使用や花崗岩の不足など、建物の材料の安っぽさ、タワーの巨大な塊、車道の狭さを批判した。また、この建物はニューヨーク・ライフ・ビルやクラウン・ビルからインスピレーションを得ていると指摘した。それでもゴールドバーガーは「概して、これはマンハッタンのミッドタウンの西側が待ち望んでいた種類の計画だ」と書いた。[188]
ワールドワイド プラザの完成後、ゴールドバーガーは、このプロジェクトが「マンハッタンのミッドタウンで最も荒涼とした街区の 1 つを、企業の贅沢が光り輝く島に変えた」と宣言しました。[30]彼は、ワールドワイド プラザの下層階は、外装が非常に薄いため「石の壁紙」に似ていると表現しました。[189] タイムズ紙のハーバート マスチャンプも、この建物をニューヨークの「アール デコの焼き直し」の 1 つと見なしました。[190]ワシントン ポスト紙のジョナサン ヤードリーは、「ワールドワイドは、その 1 つの街区内で、商業ビルから住宅ビルへの変貌を象徴しており、その変貌は、並外れた美しさと個性を備えた建物で実現しています」と書いています。[191]建築家ロバート・A・M・スターンは、ワン・ワールドワイド・プラザを「 1931年に西42丁目330番地が完成して以来、8番街の西側に建てられた最初の重要なオフィスビル」と評した。 [2]クレインズ・ニューヨークのイロンダ・ゴールトは、ワン・ワールドワイド・プラザの完成により「チャイルズ氏は建築家界で有名人の地位に躍り出た」と書いている。[192]
対照的に、ダニエル・ブルーストーンは1992年にデザイン・ブック・レビューに「その大規模な都会性にもかかわらず、開発が近隣から遠ざかっているのは驚くべきことだ」と書いた。 [35] ニコライ・オウロウソフはワン・ワールドワイド・プラザを「無意味な円形アーケード」と表現し、数ブロック北にあるハースト・タワーのように、この建物は「下の通りと緊張した関係」にあると述べた。[193] ブレンダン・ギルは1990年にニューヨーカーに寄稿し、このプロジェクトは「クールな合理性」を持っていると批判し、「設計者と建設者は欠点を美徳と見なしたに違いない」と考えた。[194]ギルはまた、複合施設の最大の建物（ワン・ワールドワイド・プラザ）がブロックの中央ではなく8番街にあるという事実を気に入らず、古典的なディテールは過剰であると考えた。[42] [194]エリック・ナッシュは2005年に、この建物は「ロックフェラーセンターの甘く素朴な精神に欠けているが、それでもミッドタウンのスカイラインの中で独特の存在感を放っている」と書いている。[15]
ワールドワイド・プラザの建設は、5話構成のPBSミニシリーズで記録された。[2] [195]さらに、カール・サバグはPBSミニシリーズを補完する書籍『超高層ビル：ビルの建設』を執筆した。 [127] [195]ゴールドバーガーは、このシリーズは、チャイルズがワン・ワールドワイド・プラザに意図していた「アメリカの超高層ビルの威厳と野心」ではなく、ワールドワイド・プラザの実際の建設プロセスに主に焦点を当てていると書いている。[196]
参照
参考文献
注記
説明ノート
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インフレ率
- ^ 壁画の費用は2023年には369,000ドルに相当する。[b]
- ^ 2023年には1億6,100万ドルに相当する。[b]
- ^ 2023年には6,400万ドルに相当する。[b]
- ^ 売却価格は2023年時点で2億9,300万ドルに相当する。[b]
- ^ 2023年には3,600万ドルに相当する。[b]
- ^ この計画は2023年に14億1600万ドル相当の費用がかかることになる。[b]
- ^ 1987年の融資額は2023年には14億6,200万ドルに相当する。[b]
- ^ 2023年には2億6,800万ドルに相当する。[b]
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外部リンク
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- エンポリスのワン・ワールドワイド・プラザ[奪取]
- Skyscraperpage.comのOne Worldwide Plaza
- 構造上の世界規模の広場
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