バンク・オブ・アメリカの住宅ローン

モーゲージバンキング部門は、全国規模でさまざまなチャネルを通じて住宅ローンを提供しています。この部門で同社が提供する住宅ローンのほぼすべては、主にモーゲージ担保証券として二次市場で販売されます。2006年には、これらの住宅ローンの45%が、ファニーメイに売却するには大きすぎる従来型の非適合ローンでした。^{[ 3 ]}同社は一般的に、提供する住宅ローンに関連する継続的なサービス機能を実行します。また、タイトル、エスクロー、鑑定 などのさまざまなローン決済サービスも提供しています。

住宅ローン業務部門は、融資実行、融資サービス、融資決済サービスの3つの明確なセクターで構成されています。

銀行部門は、Countrywide Bank, FSBと Countrywide Warehouse Lending で構成されていました。以前は、この銀行は Countrywide Bank, NA として知られていました。この全国認可銀行は、通貨監督庁と連邦準備制度によって共同で規制されていました。しかし、認可を連邦認可貯蓄機関に変更し、貯蓄機関監督局によって規制されています。^{[ 9 ] [ 10 ]} Countrywide Bank は、米国史上 3 番目に大きな貯蓄貸付機関であり、最も急速に成長している銀行です。預金からの資産は現在 1,250 億ドルに近づいています。

カントリーワイド銀行は、主に投資目的で住宅ローンおよびホームエクイティ・ライン・オブ・クレジットの組成と購入を行っています。これらのローンのほとんどは、同行の住宅ローン子会社であるカントリーワイド・ホームローンズを通じて調達されています。さらに、同行はインターネット、コールセンター、および200以上の金融センターを通じて、主に定期預金などの個人預金を集めています。これらの金融センターの多くは、2007年4月1日時点でカントリーワイド・ホームローンズの個人向け支店内に設置されていました。

カントリーワイド・ウェアハウス・レンディングは、住宅ローン銀行にウェアハウス・ライン・オブ・クレジットを提供しており、住宅ローン銀行はこの資金を使って融資を実行します。これらの住宅ローン銀行は主にカントリーワイド・ホーム・ローンズのコルレス・レンディング部門とキャピタル・マーケッツ部門の顧客であり、カントリーワイド・ウェアハウス・レンディングからのウェアハウス・ライン・オブ・クレジットを利用して融資を実行し、その後、コルレス・レンディングまたはキャピタル・マーケッツを通じてカントリーワイドに融資を売却します。

キャピタルマーケット部門は、主に証券ブローカー・ディーラー、住宅ローン管理会社、商業用不動産ローン組成会社として事業を展開しています。CFCは、日本と英国にブローカー・ディーラー、先物契約の紹介ブローカー・ディーラー、資産運用会社、住宅ローン債権管理会社も運営しています。商業用不動産ローン事業を除き、同社は銀行、その他の預金取扱機関、保険会社、資産運用会社、投資信託、年金基金、その他のブローカー・ディーラー、政府機関などの機関投資家のみと取引を行っています。商業用不動産金融事業の顧客は、商業用不動産の所有者またはスポンサーであり、個人または機関投資家です。

カントリーワイド・アセット・マネジメント・コーポレーションは、カントリーワイド・ホーム・ローンズに代わって、第三者からのローンおよびカントリーワイド・ホーム・ローンズが組成したローンの取得と処分を管理しています。これらは通常、延滞または流動性の低い住宅ローンであり、主に連邦住宅局（FHA）および退役軍人省（VA）プログラムに基づいて組成されたものです。同社は、カントリーワイド・ホーム・ローンズのサービス業務を利用してローンの再生を図り、証券化の対象となるローンについては証券化を目指します。残りのローンについては、差し押さえおよび清算手続きを通じて処理され、これには、デフォルトしたFHAおよびVAプログラムローンに関連する政府保険および保証金の回収も含まれます。

証券取引活動には、証券の発行後に流通市場で債券を取引することが含まれます。引受活動には、発行体から新規発行証券を購入し、投資家に直接またはディーラーを通じて再販するリスクを引き受けることが含まれます。資本市場部門は主に住宅ローン関連の債券の引受を行っています。

保険事業部門の活動には、引受業者および保険代理店として財産保険、賠償責任保険、生命保険、信用保険を提供すること、およびバルボア生命・賠償責任事業部門とバルボア再保険会社という2つの事業部門を通じて、主要な住宅ローン保険会社に再保険を提供することが含まれます。

バルボア・ライフ・アンド・キャジュアリティ・グループは、全米50州で不動産保険、損害保険、生命保険、信用保険の引受を行っています。同社の商品には、貸付機関指定の不動産・自動車保険（貸付機関指定の自動車保険および不動産火災保険を含む）、任意加入の住宅所有者・自動車保険（消費者向け住宅所有者保険および住宅保証プランの引受）、生命保険・信用保険（定期生命保険、信用生命保険、信用障害保険商品の引受）などがあります。

バルボア再保険会社は、自社が管理するローンポートフォリオにおいて民間住宅ローン保険（PMI）を提供する保険会社に対し、規定された最低額から最高額までの損失を補償する中間再保険を提供しています。この補償は、PMIの対象となる同社のポートフォリオ内のほぼすべてのローンを対象としており、一般的には、当初の融資額が物件の評価額の80%を超えるすべての従来型ローンが含まれます。同社はこの補償を提供する見返りとして、PMI保険料の一部を受け取ります。

グローバルオペレーション部門の主な事業は、グローバルホームローン（GHL）でした。GHLは、1998年にカントリーワイドとウールウィッチplcの合弁事業として設立された英国の第三者管理会社（TPA）です。事業内容は、ローン処理とサブサービシング、住宅ローン申請処理、および英国における住宅ローンのサブサービシングなどでした。

バークレイズによるウールウィッチの買収後、この関係はさらに発展し、GHLはバークレイズの住宅ローンポートフォリオのサービス業務を追加し、2003年にはリーズにおけるバークレイズの住宅ローン事業の所有権をGHLに移管することで事業を拡大した。

2005年までに、GHLの事業は113億ポンド（203億ドル）を超える融資を処理し、そのすべてが合弁事業パートナーであるバークレイズPLCのためにサブサービシングされた。2005年12月31日現在、グローバルのサブサービシングポートフォリオは590億ポンド（1020億ドル）であった。

2005年11月、バークレイズはGHLとの第三者管理契約を終了し、住宅ローンの組成および管理業務を自社で行う意向を発表した。これを受けて、カントリーワイドがバークレイズが保有していたGHLの残りの30%の株式を買い取った。バークレイズは2006年2月に業務を自社に戻した。

この買収後、Globalの英国における事業は、BarclaysとPrudential Assuranceへのサポート提供に限定され、両社はCountrywide Technology Group（CWTG）がGHLとCountrywide向けに開発した独自の融資実行、サービス提供、延滞処理システムを2012年に廃止されるまで引き続き使用していた。

英国における2番目の事業であるValuation Servicesは、過半数株式を保有する合弁事業を通じて、英国で初めて第三者向けに電子的な住宅不動産評価サービスを提供した企業の1つである。この会社は2007年にFirst Americanに売却された。

オフショア・サービス部門は2004年にインドで事業を開始しました。インド亜大陸に拠点を置くシステム専門家を活用するという戦略的優位性を利用するために設立された同部門は、親会社および米国と英国にある子会社に対し、ビジネスプロセスおよびテクノロジーサービスを提供しています。

2003年、カントリーワイドは残業違反を主張する集団訴訟の対象となった。カントリーワイドは、従業員に1日10～15時間、週6～7日働かせながら残業代を支払わなかったとして訴えられた。この訴訟は2005年5月に和解し、400人の営業担当者に3,000万ドルの賠償金が支払われた。^{[ 11 ]} さらに、カントリーワイドは、新規従業員応募者の詳細な身元調査を実施する多くの企業の1つである。身元調査は、通常の雇用、教育、犯罪歴の調査を超え、企業が応募者の信用情報や訴訟記録や離婚記録などの公的記録文書を閲覧できるようにする。応募者の許可が必要であるが、カントリーワイドは、調査の許可を拒否した応募者を明示的に考慮しない。この方針により、本来適格な応募者から、この方針は差別的で、プライバシーを侵害し、応募者のプライバシーを侵害しているという苦情や異議申し立てが寄せられている。

カントリーワイドは、独立ブローカーに対して法的に義務付けられている内国歳入庁フォーム1099を提出しないという方針を維持している。^{[ 3 ]}しかし、この方針の妥当性には疑問がある。

カントリーワイドは、ニューヨーク州司法長官エリオット・スピッツァーとの和解に合意し、カントリーワイドの営業担当者によって不当に高金利ローンに誘導された黒人およびヒスパニック系の借り手に補償を行った。同社はまた、融資担当者の研修と監督を改善し、調査費用としてニューヨーク州に20万ドルを支払うことにも合意した。^{[ 12 ]}

全国的なサブプライムローンに関する文書によると、可処分所得がわずか1000ドルしかない世帯にも融資を行うという方針が示されており、多くの場合、彼らの生活費を支払う能力を損なう結果となっている。

経済学者のスタン・リーボウィッツは、ファニーメイ財団がカントリーワイド・フィナンシャルを、コミュニティ活動家と協力し、「最も柔軟な融資基準」に従う非差別的な貸し手の「模範」として挙げたと書いている。カントリーワイドの最高経営責任者は、少数派の申請を承認するために「貸し手はルールを少し拡大しなければならなかった」と自慢していたと言われている。カントリーワイドの低所得者向け融資への取り組みは、2003年初頭までに6000億ドルにまで拡大した。^{[ 13 ]}

一部の顧客は、壊滅的なハリケーン・カトリーナ、グスタフ、リタの後、カントリーワイドが被災地のローン顧客に対し、延滞料金なしで支払いを一時停止でき、支払いはローンの最後に加算されると伝えたと訴えている。彼らは現在、カントリーワイドがローン顧客に対し、支払う必要がないと伝えられていた延滞料金とともに、滞納した支払いを一括で30日以内に支払うよう強制し、支払わなければ差し押さえに直面すると主張している。^{[ 14 ]}

2008年6月、コンデナスト・ポートフォリオ誌は、近年ワシントンDCの多くの政治家が、同社が議員を「FOA」（アンジェロの友人、カントリーワイド最高経営責任者アンジェロ・モジロ）とみなしていたため、非競争的な金利で住宅ローン融資を受けていたと報じた。このような優遇融資を受けた政治家には、上院銀行委員会の委員長クリストファー・ドッドと上院予算委員会の委員長ケント・コンラッドが含まれる。同記事はまた、カントリーワイドの政治活動委員会がドッドの選挙運動に多額の寄付をしていたことも指摘している。[ 15 ^{]ドッド上院} 議員は、連邦政府が最大4000億ドルのデフォルトした住宅ローンを買い取ることを提案した。^{[ 16 ]}ワシントンの責任と倫理のための市民団体（CREW）は、下院と上院にコンラッド上院議員とドッド上院議員の調査を求めた。^{[ 17 ]}

ファニーメイの元CEOで大統領候補バラク・オバマの顧問であるジェームズ・ジョンソンが「アンジェロの友人たち」から融資を受けていたと報じられた。 ^{[ 18 ]} ジョンソンは、オバマの選挙運動の妨げにならないようにするため、2008年6月11日に副大統領候補審査の職を辞任すると発表した。

2008年6月、ウォール・ストリート・ジャーナルは、ファニーメイの元CEOであるフランクリン・レインズが、カントリーワイド・フィナンシャルで市場金利を下回る融資を受けていたと報じた。これは、同社がレインズを「FOA」（優良顧客）とみなしていたためである。レインズはファニーメイのCEO在任中に300万ドル以上の融資を受けていた。 ^{[ 19 ]} 2008年7月16日、ワシントン・ポストは、フランクリン・レインズが「バラク・オバマ大統領の選挙陣営から住宅ローンや住宅政策に関する助言を求める電話を受けていた」と報じた。^{[ 20 ]}その後、オバマ陣営とフランクリン・レインズを結びつけようとする試みは、ワシントン・ポストによって「無理がある」と評された。^{[ 21 ]}

イリノイ州司法長官リサ・マディガンの事務所は、 2008年6月25日にクック郡巡回裁判所にカントリーワイド・フィナンシャル・コーポレーションに対する民事訴訟を提起した。この訴訟は、2007年秋に召喚状によって入手した文書から収集した情報を引用している。マディガンの事務所は、「住宅ローン貸付業者が住宅所有者に身の丈に合わないリスクの高い住宅ローンを申し込ませるために『不当かつ欺瞞的な』行為を行った」と主張している。^{[ 22 ] [ 23 ]}

カリフォルニア州司法長官のジェリー・ブラウンは、2008年6月25日に同様の訴訟を起こし、貸金業者が虚偽広告と不公正な商慣行に関する州法に違反したと非難した。この訴訟では、被告が変動金利住宅ローン、元利均等返済ローン、書類提出が少ないローン、ホームエクイティローンなどの特定の住宅ローンの仕組みについて誤った情報を提供し、借り手にローンの金利が調整される前に借り換えができると告げることで、多くの消費者を誤解させたとも主張している。 ^{[ 24 ]}

2008年8月、コネチカット州司法長官のリチャード・ブルーメンソール氏もカントリーワイド社を提訴し、同社が欺瞞的な融資慣行によってコネチカット州の住宅所有者から金銭をだまし取ったと主張した。

この訴訟は、バンク・オブ・アメリカがカントリーワイドを買収した後の2008年10月に和解した。和解内容は、最大84億ドルに上る問題のある「略奪的融資」の条件変更である。現在、和解に関与している州は、アリゾナ州、カリフォルニア州、コネチカット州、フロリダ州、アイオワ州、ミシガン州、ノースカロライナ州、オハイオ州、テキサス州、ワシントン州である。他の州も和解に参加する可能性がある。^{[ 25 ]}

カントリーワイドの資産担保証券の投資家による株主集団訴訟も存在する。^{[ 26 ]}

カントリーワイドが住宅ローンを融資する場合、通常はそれを住宅ローン担保証券として大口投資家に販売するためにパッケージ化します。ファニーメイやフレディマックは、政府支援機関の基準に適合するローンしか購入できません。基準に適合しない住宅ローン証券は、民間の二次市場で代替投資家に売却する必要があります。2007年8月3日、この二次市場では、基準に適合しない証券のほとんどが事実上取引停止となりました。二次住宅ローン市場の混乱は以前にも発生していましたが、今回の混乱は、範囲と期間の両面でより深刻であるように見えました。Alt-A住宅ローン（信用力があると思われる借り手に、ほとんどまたは全く書類なしで提供されるローン）は、AAA未満の格付けで完全に停止しました。困難はAAA格付けの住宅ローン担保証券の大部分にまで及びました。基準に適合する住宅ローンの証券のみが取引されていました。カントリーワイド・フィナンシャルは、住宅ローン事業には約500億ドルの資金的緩衝材があると声明を発表しました。^{[ 27 ]}

2007年8月6日のアメリカン・ホーム・モーゲージの破綻後、当時米国における住宅ローン全体の約17％を発行していたカントリーワイド・フィナンシャルに再び注目が集まった。そのわずか数日後、カントリーワイド・フィナンシャルは、二次住宅ローン市場の混乱が同社の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があることを米国証券取引委員会（SEC）に開示した。

当社は事業運営資金を信用供与に大きく依存しているため、債券市場の混乱や当社の信用格付けの低下は、特に短期的に、当社の収益および財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。現在の債券市場の状況には、流動性の低下や、一部の市場参加者に対する信用リスクプレミアムの上昇が含まれます。これらの状況は、債務のコストを増加させ、利用可能性を低下させるものであり、今後も継続または悪化する可能性があります。しかしながら、当社がこれらの取り組みに成功する保証はなく、そのような資金調達手段が十分であることも、債務コストが収益性の高いレベルでの事業運営を可能にすることも保証できません。

これにより、カントリーワイドが破産する可能性があるという憶測が広がった。^{[ 28 ] [ 29 ]} 8月10日、二次住宅ローン市場が閉鎖され、新規住宅ローン資金が削減されたため、銀行への取り付け騒ぎが始まった。^{[ 30 ]}

カントリーワイド債券のリスクが高まった。フィッチ、ムーディーズ、スタンダード＆プアーズの格付け機関は、カントリーワイドの格付けを1または2に引き下げ、一部はジャンク債に近い水準にまで下げた。債券の保険料は一夜にして22%上昇した。これにより、コマーシャルペーパーへのアクセスも制限された。一部の機関投資家は、カントリーワイドの紙幣を売却しようとしたことを認めた。^{[ 31 ]} 他の50の住宅ローン会社がすでに連邦破産法第11条の適用を申請しており、カントリーワイド・フィナンシャルは8月15日にメリルリンチなどによって破産リスクがあると指摘された。これに加えて、新規コマーシャルペーパーの発行能力が著しく阻害される可能性があるというニュースが、株価に大きな圧力をかけた。株価は3.17ドル下落して21.29ドルとなり、1987年の株価暴落以来、1日で最大の下落となった。同年、株価は50%下落していた。^{[ 32 ]} 2007年8月15日、メリルリンチは顧客に対し、カントリーワイドの株式を売却するよう助言した。

2007年8月16日木曜日、同社は証券化された住宅ローン債務の二次市場の低迷により流動性への懸念を表明した。カントリーワイドはまた、JPモルガン・チェースを含む40の銀行グループから115億ドルの信用枠を全額引き出す意向を発表した。^{[ 33 ]} 8月17日金曜日、多くの預金者が銀行口座からの引き出しを求めた。^{[ 34 ]} カントリーワイドはまた、融資の90%を適合ローンにする計画も立てた。^{[ 35 ]} この時点で株価はピーク時の約75%を失い、破産の憶測が広がった。^{[ 36 ] [ 37 ] [ 38 ]} 同時に、連邦準備銀行は土壇場の早朝の電話会議で割引率を0.5%引き下げた。FRBは流動性を支援するために、住宅ローン担保証券の約172億ドルの買戻し契約を受け入れた。これにより株式市場も落ち着きを取り戻し、投資家はすぐに好反応を示し、ダウ平均株価は上昇した。^{[ 39 ]}

さらに、同社は当初の支払利率が償却利率を下回る「特殊な」住宅ローンで発生した未払い利息から計上していた収益を修正せざるを得なくなった。2007年には、この利息の多くが回収不能になっていることが明らかになった。^{[ 40 ]}

8月20日付の書簡で、連邦準備制度理事会は、シティグループとバンク・オブ・アメリカの要請により、銀行規制を免除することに同意した。連邦準備制度理事会は、連邦預金保険付き銀行が関連証券会社に貸し出すことができる金額を銀行資本の10%に制限する規則から両銀行を免除することに同意した。^{[ 41 ]}それまで、連邦預金保険付き預金を持つ銀行は、証券子会社の活動によってリスクにさらされてはならないというのが銀行規制だった。^{[ 42 ]} 8月23日、シティバンクとバンク・オブ・アメリカは、両行と他の2行が連邦準備制度理事会の割引窓口で30日間の融資で5億ドルを調達したと発表した。同日、カントリーワイド・フィナンシャルはバンク・オブ・アメリカから20億ドルの新規資本を得た。これに対し、バンク・オブ・アメリカの証券部門は転換優先株を受け取ることになった。^{[ 43 ] [ 44 ]}

2007年11月26日、カントリーワイドの株価はニューヨーク証券取引所で暴落し、10%以上下落して1株あたり8.64ドルとなった。これは、同社が破産の噂に直面していた8月の株価の半分以下であり、2006年の価値のほんの一部に過ぎない。^{[ 45 ]}直接の原因の一つは、アトランタ連邦住宅貸付銀行がカントリーワイドに多額の融資を行い、民間市場での資金調達の困難を補っていたという報道だった。チャック・シューマー上院議員は、この点に関してFHLBBの行動の妥当性について調査を求めた。^{[ 46 ]}

2005年から2007年にかけて、アンジェロ・R・モジロはCFC株の大部分を売却し、2億9150万ドルの利益を得た。^{[ 3 ] [ 47 ]}株主を代表して、証券法違反を主張する集団訴訟が提起された。

2008年9月、カントリーワイド社は住宅ローン顧客に対し、従業員の1人が社会保障番号と生年月日を含む個人情報を盗んだことを通知する手紙を送付した。カントリーワイド社は手紙の中で謝罪し、90日間の無料信用情報モニタリングサービスを提供した。

2007年9月、数ヶ月にわたる否定的な報道と従業員の20％削減の発表の後、^{[ 48 ]}カントリーワイドは士気を失っている従業員を対象とした広報キャンペーンを開始した。従業員は「我々の取り組みへのコミットメントを示す」ため、そして「カントリーワイドの物語を皆に伝える」ために忠誠の誓いに署名することが求められた。誓約に署名した者は緑色のゴム製の「Protect Our House」リストバンドを受け取ったが、CFCの上級役員によると、署名しなかった者は職を失うことになるという。^{[ 49 ]}

バンク・オブ・アメリカによるカントリーワイド・フィナンシャルの40億ドルでの買収の最終局面は、カントリーワイドの最高経営責任者アンジェロ・モジロがバンク・オブ・アメリカのケネス・D・ルイスに12月に電話をかけたことから始まった。そして2008年1月11日、バンク・オブ・アメリカはカントリーワイドを40億ドルで全額株式交換で買収することに合意したと発表した。^{[ 50 ]}発表後、株価は約5.5ドル/株で落ち着いた。バンク・オブ・アメリカの取引が発表される前は4.43ドルまで下がっていた。バンク・オブ・アメリカは最終的に2008年に25億ドルでカントリーワイドを買収した。^{[ 51 ] [ 52 ]}

ルイス氏によると、カントリーワイドの財務状況は6か月以上悪化し続け、8月にバンク・オブ・アメリカから20億ドルの資金注入があったにもかかわらず、モジロ氏は辞職を決意したという。

同時に、カントリーワイドが生き残りをかけて事業運営を劇的に再編する様子を目の当たりにしたバンク・オブ・アメリカの幹部たちは、カントリーワイドの米国における大規模な住宅ローン事業は、保有する価値があるかもしれないと考え始めた。

「事業モデルが我々が受け入れられるモデルに変化したことで、そのような規模とスケールを実現できる可能性がより魅力的に感じられるようになった」とルイス氏は述べた。「我々は、カントリーワイド社が抱えていた訴訟やネガティブな報道を考慮した。短期的な苦痛と、株主にとって非常に良い取引になると考えられるものを比較検討した。」

バンク・オブ・アメリカは、ノースカロライナ州シャーロットの本社から60人のアナリストをカリフォルニア州カラバサスのカントリーワイド本社に派遣した。カントリーワイドの法的および財務上の窮状を4週間かけて分析し、融資ポートフォリオのパフォーマンスがどのようになるかをモデル化した後、バンク・オブ・アメリカはカントリーワイドに対し、40億ドル相当の全額株式交換による買収を提案した。これは、1年前の同社の時価総額240億ドルのほんの一部に過ぎない。^{[ 53 ]}カントリーワイドの株主は2008年6月25日にこの買収を承認し、^{[ 54 ]} 2008年7月2日に買収が完了した。 ^{[ 55 ]}バンク・オブ・アメリカは2008年6月26日に、カントリーワイド・フィナンシャル・コーポレーションの買収により、今後2年間で7,500人の雇用が失われると発表した。^{[ 56 ]}

カントリーワイドが当時国内最大の住宅ローン貸付業者として著名であったことを考えると、この取引は住宅危機における画期的な出来事であった。^{[ 57 ]}しかし、バンク・オブ・アメリカにとっては当時考えられていたよりも大きな代償を伴うことが判明した。2014年8月、バンク・オブ・アメリカは、カントリーワイドが販売した不良住宅ローン関連証券の販売に関連する訴訟を解決するため、170億ドル近い和解案に同意せざるを得なくなった。^{[ 58 ]}

2009年6月4日、米国証券取引委員会は、カントリーワイドの2006年年次報告書でカントリーワイドの緩い融資基準を開示しなかったとして、元CEOのアンジェロ・モジロをインサイダー取引と証券詐欺で、元COOのデビッド・サンボルと元CFOのエリック・シエラッキを証券詐欺で告発した。 ^{[ 59 ] [ 60 ]}これらの告発にもかかわらず、カントリーワイド、そしてその後継会社であるバンク・オブ・アメリカは、退役軍人省との不動産管理契約を獲得した。2008年7月22日、退役軍人省融資保証サービス局長のジュディス・ケイデンによる覚書が回覧26-08-10でこの宣言を発出した。バンク・オブ・アメリカは2011年まで退役軍人省とのこの地位を維持した。