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リースとは、利用者（借主）が所有者（貸主）に資産の使用料を支払う契約上の取り決めです。[ 1 ]不動産、建物、車両はリースされる一般的な資産です。産業用またはビジネス用機器もリースされます。本質的に、リース契約は貸主と借主の2者間の契約です。貸主は資産の法的所有者であり、借主は定期的な賃料の支払いと引き換えに資産を使用する権利を取得します。 [ 2 ]借主はまた、不動産または機器の使用に関するさまざまな条件に従うことに同意します。たとえば、車をリースする人は、車を個人的な使用のみに使用するという条件に同意する場合があります。
賃貸契約という用語は、2種類のリース契約を指す場合があります。
賃貸借契約は法的契約であり、したがって、適用される法域の契約法に基づき、すべての当事者によって強制執行される。
米国では、不動産の所有権の移転も表すため、証書の性質も含むハイブリッド型の契約である。
賃貸借契約の種類によっては、賃貸物件の種類、契約が締結された管轄区域、および当事者の居住地に応じて、法律で定められた特定の条項が含まれる場合があります。
賃貸借契約の一般的な要素には、以下のようなものがあります。
あらゆる種類の動産（自動車や家具など）や不動産（未開発地、アパート、一戸建て住宅、卸売業や小売業を含む事業用不動産など）は賃貸可能です。賃貸借契約により、所有者（貸主）は賃借人に対し、当該物件の使用権を付与します。
狭義の「賃貸借」とは、有形財産が土地（空域、建物の階、鉱山などの垂直部分を含む）である賃貸借を指します。プレミアムとは、賃借人が賃貸借契約の締結または前賃借人の賃貸借契約の確保のために支払う金額であり、多くの場合、長期賃貸借契約において低賃料を確保するため、地代と呼ばれます。建物の一部については、利用者が付随契約または同一契約によってサービス料を支払うのが一般的であり、サービス料に関する紛争を最小限に抑えるため、通常は賃貸借契約にサービス内容が明記されています。総額賃貸借契約では、すべてのサービス料を含む総額の賃料が規定されます。
解約可能なリース（英国ではdeterminable/breakable lease）とは、賃借人または賃貸人のどちらか一方のみが違約金なしで解約できるリース契約のことです。相互解約可能なリースは、賃借人または賃貸人のどちらでも解約できます。解約不可能なリースとは、解約できないリース契約のことです。一般的に、「リース」という言葉は解約不可能なリースを、「賃貸契約」という言葉は解約可能なリースを意味する場合があります。
土地登記の影響を受けて、通常、当初1年以上の期間で付与された賃貸借契約は、より単純にリースと呼ばれる。[ 6 ]
賃貸借契約書には、賃借人と賃貸人の責任と権利に関する具体的な規定が定められているか、または現地法の結果として自動的に規定される条項が含まれています。一般的に、賃借人（テナントとも呼ばれる）は、賃貸人に交渉済みの賃料を支払うことにより、賃貸人およびテナントの招待がない限り他のすべての人を排除して、賃貸物件の占有と使用（賃貸）権を得ます。不動産賃貸借契約で最も一般的な形態は、家主とテナント間の居住用賃貸借契約です。 [ 7 ]テナントと家主の関係は賃貸借関係と呼ばれるため、この用語は一般的に、非公式で短期の賃貸借にも使用されます。テナントの占有権は、借地権と呼ばれることもあります。賃貸借契約は、一定期間（賃貸借期間と呼ばれる）にわたって締結することができます。賃貸借契約は、以下の方法で終了日よりも早く終了することができます。
リースとは、ライセンスとは対照的です。ライセンスは、ある人（ライセンシーと呼ばれる）に不動産を使用する権利を与えるものですが、不動産の所有者（ライセンサーと呼ばれる）の意思で終了させることができます。ライセンサーとライセンシーの関係の例としては、駐車場の所有者と駐車場に車を停める人などが挙げられます。ライセンスは、野球の試合のチケットや、ソファで数日間寝泊まりするための口頭での許可といった形で見ることができます。違いは、期間（終了時期）、明確に定義された部分の排他的占有を示唆するプライバシーの程度、継続的かつ定期的な支払いの実施、不正行為または不払いの場合を除いて終了させる権利がないという要素がある場合、これらの要素はリースに傾く傾向があるということです。対照的に、他人の不動産に一度だけ立ち入る場合は、おそらくライセンスです。リースとライセンスの根本的な違いは、リースでは一般的に、その期間中に定期的な支払いと特定の終了日が規定されていることです。契約に終了日が定められていない場合、それは永久ライセンスの形式であっても、リース契約とはみなされない可能性がある。
通常、不動産の所有者は、合法的な目的であれば、その不動産を自由に処分したり、一定期間、賃借人に占有を委ねたりすることができます。所有者が他者（すなわち賃借人）に占有を委ねた場合、合法的に占有している賃借人による不動産の平穏な享受を妨害する行為は、それ自体が違法となります。
不動産にも動産にも同様の原則が適用されますが、用語は異なります。テナントに転貸権が認められる場合と認められない場合があります。転貸権が認められる場合、所有者が直接付与するリースは「ヘッドリース」または「マスターリース」と呼ばれます。ヘッドリースのテナントと、さらに転貸できるテナントは、古フランス語で「中間」を意味するmesne / m iː n /地主と呼ばれます。ヘッドリースのテナントは、ヘッドリースの終了期間を超えて転貸する権利はありません。[ 8 ]
契約関係から派生する一般原則である不動産関係を回避するために、いくつかの法域では、転借人を主賃貸借契約の制限条項（条件）の一部に拘束する法律が存在する。例えば、イングランドとウェールズでは、裁判所が土地に関係すると判断した条項である。[ 9 ]
賃貸借契約における残存権益の移転（譲渡）は、（権利放棄）の一種であり、多くの場合可能であり、一部の法域では強制法またはデフォルトの権利として、譲渡する黙示の権利が存在する。占有の共有または譲渡は、特定の賃貸借契約の違反となり、没収訴訟につながる可能性がある。
借地権取得とは、地主の所有権を取得することであり、借主が地代のみを支払う場合に地主と交渉して行われるのが一般的です。合併とは、地主と借主が同一人物である場合を指し、特定の法域では転借人が存在しない場合に賃貸借契約を終了させることができます。
米国では、賃借人は土地または不動産の賃貸借契約に優先購入権条項を盛り込むことができ、賃貸人が第三者の買主と交渉する前に、その不動産の購入を申し出る権利を得ます。これにより、賃借人は他の潜在的な買主が機会を得る前に、その不動産にコミットすることができます。[ 10 ] [ 11 ]
数世紀にわたり、賃貸借契約は様々な目的で利用されてきました。そして、その目的や当時の社会経済状況に応じて、法的規制の性質も変化してきました。例えば、賃貸借契約は18世紀後半から19世紀初頭までは主に農業目的で利用されていましたが、工業化された国々で都市が発展するにつれ、都市部における重要な土地所有形態となりました。
コモンロー法域における現代の賃貸借法は、コモンロー、特に19世紀の契約法と財産法を支配した自由放任主義の哲学の影響を依然として受けている。消費者主義の拡大に伴い、消費者保護法制は、契約当事者間の交渉力が平等であると仮定するコモンローの原則が、その仮定が不正確な場合に困難を生み出すことを認識した。その結果、改革者たちは、賃貸借法がテナントに提供する保護の観点から評価する必要性を強調してきた。テナントを保護する法律は現在では一般的である。したがって、コモンローは、特に賃貸借契約が通常の商事契約と同じ方法で通知によって解除できるかどうかという問題に関して、賃貸借契約を一般的な商事契約と類似または同等ではないものとして扱ってきた。
定期借家契約または年単位の借家契約は、一定の期間継続する契約です。明確な開始日と終了日があります。「年単位の借家契約」という名称にもかかわらず、このような借家契約は任意の期間継続することができ、1週間の借家契約でさえ年単位の借家契約と呼ばれることがあります。コモンローでは、期間は必ずしも確定している必要はなく、何らかの事象の発生を条件とすることもできました（例：「作物の収穫準備が整うまで」または「戦争が終わるまで」）。多くの法域では、この可能性は部分的または完全に廃止されています。
定期借家契約は、契約期間が満了した時点で自動的に終了します。ただし、契約が特定の事象の発生によって終了する場合は、その事象が発生した時点で終了します。契約終了後も借主が物件に居座る場合、貸主が借主を立ち退かせる代わりに居座を容認（または許可）しているため、借主は不法占拠者となる可能性があります。このような借家契約は一般的に「任意」であり、借主または貸主は、適切な法定通知を行うことにより、いつでも契約を解除することができます。
定期賃貸借（年単位、月単位、週単位の賃貸借とも呼ばれる）は、賃料の支払期間によって定められた一定期間存続する不動産です。詐欺防止法に違反する（管轄区域によっては1年を超える賃貸借契約を書面で締結していない）口頭による年間賃貸借契約は、賃貸物件の所在地の管轄区域の法律によっては、実際には定期賃貸借となる可能性があります。多くの管轄区域では、当事者が明示的に別の取り決めを指定しておらず、また地域慣習や商慣習によってそのような取り決めが想定されていない場合、「デフォルト」の賃貸借は月単位の賃貸借となります。
賃貸借契約の期間が満了に近づいた場合、賃貸人または借主は、管轄区域の法令または判例法で定められた通知を相手方に行うことにより、定期賃貸借契約を終了させることができます。賃貸人も借主も、契約期間が終了する前に定期賃貸借契約を終了させることはできません。終了させる場合は、残りの月数分の賃料を支払う義務が生じます。年単位の賃貸借契約を終了させる場合は、いずれの当事者も通知を行う必要があり、通知期間は賃貸借契約書または州法で定められています。通知期間は通常、少なくとも1か月ですが、必ずしもそうとは限りません。特に年単位の定期賃貸借契約の場合はそうです。1年未満の期間の場合は、通常、賃貸期間と同期間分の通知を行う必要があります。例えば、月単位の賃貸借契約を終了させるには、賃貸人は1か月の通知を行う必要があります。しかし、多くの管轄区域では、これらの必要な通知期間が延長されており、賃貸人が通知を利用できる期間が大幅に短縮されているところもあります。地方の家賃統制法がある管轄区域では、賃貸人が住宅賃貸借契約を終了させる能力は大幅に制限されます。例えば、カリフォルニア州では、ロサンゼルス、サンタモニカ、ウェストハリウッド、サンフランシスコ、オークランドといった都市に「家賃安定化条例」があり、家主が定期賃貸借契約を解除する権利を制限するなど、様々な規制が設けられている。
通知には解約の有効日も明記する必要があり、管轄区域によっては、支払期間の最終日を有効日としなければならない場合があります。つまり、月単位の賃貸借契約が月の15日に始まった場合、最終日を有効日とする規定のある管轄区域では、たとえ借主に1ヶ月以上の通知期間を与えることになったとしても、翌月の20日に解約を有効とすることはできません。
任意賃貸借とは、貸主または借主が合理的な予告を行うことでいつでも終了させることができる賃貸借契約です。定期賃貸借とは異なり、期間が定められていません。何年も続くこともありますが、貸主または借主は、理由の有無を問わず、いつでも契約を終了させることができます。賃貸借法で常にそうであるように、州の法令に定められた適切な予告を行う必要があります。正式な賃貸借契約がない場合、通常は任意賃貸借が存在します。まれに、対価のない賃貸借契約が発生することもあります。現代のコモンローでは、対価のない任意賃貸借は非常にまれです。これは、当事者が賃料を支払わない賃貸借契約に明示的に合意した場合にのみ発生するためです。これは、家族が正式な取り決めなしに家に住むことを許可されている場合によく見られます（名目上の対価が必要となる場合があります）。対価を伴う固定期間のほとんどの居住用賃貸借契約では、書面による賃貸借契約がない場合でも、正当な理由がない限り、借主を退去させることはできません。（ただし、管轄区域の詐欺防止法に12か月を超える賃貸借契約が含まれている場合、12か月を超える口頭による賃貸借契約は執行できません。）多くの居住用賃貸借契約は、30日前の通知を条件として「任意」賃貸借契約に移行します。あるいは、借主が物件の占有を希望し、貸主が同意するものの、新しい賃貸借契約を交渉して締結するのに十分な時間がない場合、一時的な期間、任意賃貸借契約（特定の期限なし）が存在する場合があります。この場合、新しい賃貸借契約が交渉され署名されるとすぐに、任意賃貸借契約は終了します。当事者は、合理的な期間内に新しい賃貸借契約を締結できない場合、借主は物件を明け渡さなければならないという条件で合意することもできます。
賃貸借契約が貸主の単独の裁量で成立する場合、管轄区域の法律は、借主には法律の規定により、賃貸借契約を任意に解除する相互の権利が与えられることを暗示する可能性があります。しかし、借主の意思によって明示的に成立する賃貸借契約（例えば、「借主がこの土地に居住することを望む限り」）は、一般的に貸主が賃貸借契約を解除できることを暗示するものではありません。むしろ、そのような文言は、借主に終身権、あるいは所有権を与えるものと解釈される可能性があります。
任意賃貸借契約は、以下のいずれかの事由が発生した場合、法律の規定により解除される。
これらの規則の詳細は、管轄区域によって異なります。
法律で定められた通知を経る場合を除き、賃貸借契約は、貸主または借主のいずれかが契約内容に反する行為を行った場合に終了します。例えば、貸主が鍵を交換することや、借主が物件を明け渡すことは、賃貸借契約の終了を示すものです。しかし、カリフォルニア州など一部の法域では、貸主が鍵の交換などの「自力救済」手段を用いて賃貸借契約、特に居住用賃貸借契約を終了させることは禁止されています。このような行為は「事実上の立ち退き」とみなされ、貸主は民事上および刑事上の責任を問われる可能性があります。
占有継続による借地権（不法占拠による借地権とも呼ばれる）とは、借主が賃貸借契約期間満了後も物件を占有し続け、家主が借主を物件から立ち退かせるまでの間、その状態が続くことを指します。この時点で借主は厳密には不法占拠者であり、このような占有は土地に対する真の所有権とはみなされませんが、当局は借主に賃料の支払いを義務付けるために、この状態を認めています。家主は、このような借主をいつでも予告なしに立ち退かせることができます。
家主は、契約期間満了後も引き続き居住しているテナントに対し、新たな賃貸借契約を課すこともできます。居住用賃貸借契約の場合、この新たな契約は月単位となります。1年を超える商業用賃貸借契約の場合、新たな契約は年単位となります。それ以外の場合は、元の賃貸借契約の満了前の期間と同じ期間となります。いずれの場合も、家主は賃料を値上げすることができますが、その場合、家主は元の賃貸借契約の満了前に賃借人に値上げ後の賃料を通知していなければなりません。
不動産の賃貸借契約における形式的な要件は、不動産が所在する法域の法律および慣習によって定められます。動産の場合は、賃貸借契約が締結される法域の法律および慣習によって定められます。
1年を超える期間の賃貸借契約は、詐欺防止法を満たすために書面で行われなければならない。
賃貸借契約の期間は、固定期間、定期期間、または無期限の場合があります。期間が定められている場合は、その期間が満了すると自動的に契約が終了し、法的要件がない限り、解約通知は不要です。契約期間は条件付きの場合もあり、その場合は、特定の人物の死亡など、特定の事象が発生するまで継続します。定期賃貸借は、通常、月単位または週単位で自動的に更新される賃貸借契約です。任意賃貸借は、当事者が希望する期間のみ継続し、いずれの当事者も違約金なしで解約できます。
賃貸借契約は「継続」という形で延長されるのが一般的で、通常は月単位の定期賃貸借契約に移行します。また、借主が明示的または黙示的に賃貸借契約を放棄することも可能です。この手続きは「賃貸借契約の解除」と呼ばれます。
ニューヨーク市では最近、賃貸条件に関する制限や制約が設けられています。特に、賃貸期間は2週間未満にすることはできず、90日未満で賃貸された物件にはゲストやペットを同伴させることはできないという制限があります。[ 12 ]
2013年オーストラリア消費者法（ACL）に規定されているように、標準形式の消費者契約における条項の透明性の欠如は、当事者の権利と義務に重大な不均衡をもたらす可能性がある。[ 13 ]
用語が透明であるとみなされるのは、以下の条件を満たす場合である。
透明性がないと考えられる用語には、細かい文字やスケジュールに隠されている用語、複雑な専門用語で表現されている用語などが含まれます。[ 13 ]
賃料は、コモンロー法域の一部では賃貸借契約の要件となっていますが、大陸法法域ではそうではありません。イングランドおよびウェールズでは、Ashburn Anstalt v Arnold事件において、賃料は賃貸借契約の要件ではないと判断されました。しかし、賃料が支払われていない場合、裁判所は、法的関係を構築する意思がなかった証拠とみなして、使用許諾契約と解釈することが多いです。賃料は商業的な金額である必要はなく、名目上の金額、あるいはごくわずかな金額で十分です。
家主の所有物の大部分を共有する取り決め、あるいは建物内の特定の部屋に限定されない取り決めなどは、賃貸借契約の存在を否定する可能性がある。しかし、賃貸借契約におけるこの一般的な要件は、多くの法域で異なる解釈がなされている。
上記に加え、レンタカー契約には、借り手が車をどのように使用できるか、また返却時にどのような状態であるべきかについて、様々な制限事項が含まれている場合があります。例えば、特定の許可がない限り、オフロード走行、国外への持ち出し、トレーラーの牽引などが禁止されているレンタカーもあります。ニュージーランドでは、危険な潮の流れのため、ナインティマイルビーチに車を乗り入れないことを明示的に誓約する必要があるかもしれません。
運転免許証の提示は必須であり、契約書に記載されている運転者のみが運転を許可されます。また、レンタカー利用者が既にレンタカーをカバーする保険に加入していない場合、自動車保険（英国では自動車保険）の購入オプションが含まれる場合があります。これは、複数の運転者がいる場合の重要な考慮事項です。レンタカー会社によっては、車両が適切に返却されない場合に保証金の支払いを要求する場合もあり、これは多くの場合、クレジットカードの承認という形で保持されます。車両が契約通りに返却された場合は、保証金は無効になります。レンタカー利用者は、レンタル期間中に車両に発生した通行料、駐車違反、交通違反について責任を負うことを知らされるべきです。また、盗難、事故、故障、牽引の対処方法についても説明を受けるべきです。
その他の条件として、返却遅延、指定場所への返却、返却直前のガソリン満タン未実施に対する追加料金などが含まれる場合があります。
最後に、予約時に返金不可のデポジットを支払う規定、最初の期間の支払い条件（割引、クーポンなどを含む）、延長期間の支払い条件、および返却前に発生する損害賠償金やその他の料金に関する規定がある場合があります。
賃貸契約は、特に不動産を賃貸する場合、リース契約と呼ばれることがよくあります。不動産の賃貸は、賃貸申込書によって開始され、この申込書に基づいて賃貸条件が定められます。賃貸の基本事項（誰が、何を、いつ、いくら）に加えて、不動産の賃貸契約では、これらの事項やその他の事項について、より詳細な内容が定められる場合があります。不動産は、住居、駐車場、倉庫、事業用、農業用、公共施設、政府機関など、さまざまな目的で賃貸される可能性があります。
これに従い、賃貸借契約には通常、その他の重要な財務上の義務が含まれます。[ 14 ]これらの要素は賃料支払いの基本的な理解に基づいており、契約に不可欠なものです。
この契約には、その他様々な条件に加え、賃料の値上げの可能性に関する規定も含まれる場合がある。
敷金は多くの場合、エスクロー預託金として扱われ、借主の所有物ではあるものの、物件が良好な状態（通常の損耗を除く）で明け渡されるまで貸主が保管します。州によっては、貸主は敷金が保管されている銀行名と口座番号を借主に伝え、借主に年利を支払う義務があります。その他の規制では、貸主が物件の既存の損傷リストを提出するか、敷金を即座に没収することが義務付けられている場合もあります（以前の借主が責任を負っていたかどうかを判断する方法がないため）。英国では、政府が敷金保護制度を導入し、物件目録作成に任意で利用できる複数の物件目録サービスが提供されています。
多くのアパートでは、賃貸（リースとも呼ばれる）を行うために、賃借人（借主）は賃貸契約書に署名する前に、賃貸人保険の証明を提出することが求められる場合が多い。米国には、賃借人専用の住宅所有者保険の一種であるHO-4がある。これは一般的に賃貸人保険または賃貸人補償と呼ばれている。HO -6と呼ばれる分譲マンションの補償と同様に、賃貸人保険は、マンション全体を対象とした包括保険で具体的にカバーされていないアパートとその内容物の側面をカバーする。この保険は、ゲストや住居から150フィート以内の通行人に対する事故や故意の傷害から生じる賠償責任もカバーできる。賃貸人保険は「特定危険」補償を提供する。つまり、保険契約書には、補償対象となるものが具体的に明記されている。一般的な補償範囲は以下のとおりである。
不動産法では、サブリース（または、よりくだけた言い方ではサブレット）とは、リース契約の借主（例えばテナント）がリース契約を第三者に譲渡し、それによって元の借主が転貸人、新しい借主が転借人または転借人となる取り決めの名称です。これは、彼らが物件をリースするだけでなく、同時に転貸もしていることを意味します。[ 16 ]例えば、会社が貸主である家主から直接オフィススペースをリースし、その後オフィスが手狭になった場合、その会社はより小さなオフィススペースを別の会社（転借人）に転貸し、より大きなオフィススペースの新しいリース契約を締結することで、不動産リスクをヘッジすることができます。
転貸人は、当初の賃貸借契約に従い、残りの賃料、運営費、その他の当初の賃貸借契約条件を含むすべての支払いを当初の賃貸借契約に従って当初の賃貸借契約の義務を負います。市場が低迷している場合、当初の賃借人は転貸人に対して当初支払っていた賃料よりも低い賃料を要求する可能性があり、その結果、賃貸人に支払うべき残りの賃料は当初の賃借人が支払うことになります。しかし、当初の賃貸借契約締結後に市場価格が上昇している場合は、転貸人は当初の賃貸人に支払うべき賃料よりも高い賃料を確保できる可能性があります。ただし、多くの商業用賃貸借契約では、賃料の超過分は貸主と分担することが規定されています。
居住用不動産では、転借人の契約で定められた金額よりも高い金額を転借人に請求することは違法となる場合がある（例えば、賃料が法律で規制されている賃料統制の状況など）。社会住宅の転貸は、転借人に請求される賃料の額に関わらず、一般的に違法である。英国では、これは公式に住宅詐欺の一種とされている。[ 17 ]ニューヨークでは、ミッチェル・ラマ協同組合の転貸は違法である。ミッチェル・ラマの居住者は、協同組合に住み続けるために、主たる住居を維持しなければならない。[ 18 ]
サブリースは、レンタカーの代替形態として車両にも適用できます。車両のサブリースでは、リース契約者または車両所有者が、特定の日付で契約上の合意に基づき、リース権を第三者に譲渡することができます。この形態は一般的ではありませんが、旅行者や地元住民にとってより安価な選択肢として、旅行業界では増加傾向にあります。
リースは、使用および購入のための機器を取得するための資金調達の一形態としても利用されています。[ 19 ]多くの組織や企業は、製造および鉱業機械、船舶およびコンテナ、建設およびオフロード機器、医療技術および機器、農業機器、航空機、鉄道車両および鉄道車両、トラックおよび輸送機器、ビジネス、小売およびオフィス機器、IT機器およびソフトウェアなど、多くの種類の機器の取得および使用にリースファイナンスを利用しています。[ 19 ]
設備のリースファイナンスは、一般的に銀行、キャプティブファイナンス、独立系金融会社によって提供されます。[ 20 ] [ 21 ]
この記事には、クリエイティブ・コモンズ表示3.0オーストラリア・ライセンスの下で利用可能なこの情報源からの引用が含まれています。