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不動産法において、所有権とは、不動産における権利の束を表す無形の概念であり、当事者は、その不動産において、法的権利または衡平法上の権利のいずれかを所有することができます。この権利の束に含まれる権利は分離され、異なる当事者によって保有されることがあります。また、所有権の証拠となる証書などの正式な文書を指す場合もあります。不動産の所有権を他人に移転するには、文書の譲渡（不動産の所有権の移転）が必要となる場合があります。所有権は占有とは異なります。占有は所有権に伴う権利であることが多いですが、必ずしも所有権を証明するのに十分ではありません（例えば、不法占拠など）。多くの場合、占有と所有権はそれぞれ独立して移転することができます。不動産の場合、土地登記と記録によって所有権情報が公に通知されます。
占有とは、権利の有無にかかわらず、実際に物を保持している状態を指します。占有権とは、占有の正当性（実際の占有の有無を問わず）であり、より有利な主張が証明されない限り、法律上その正当性が認められる証拠が必要です。財産権とは、関連するすべての事実が判明し（かつ認められた場合）、他のすべての主張を退ける権利です。これらの権利はそれぞれ異なる人物に帰属する場合があります。
例えば、AがBから盗んだ品物が、Bが以前Cから善意で購入したもので、Cが以前Dから盗んだもので、Dの家族に何世代にもわたって受け継がれてきた家宝であったが、元々は数世紀前にEから盗まれたものであったとします（ただし、この事実は今では誰も忘れています）。この場合、Aは占有権を有し、Bは（購入によって証明されるように）見かけ上の占有権を有し、Dは（証明できる最良の主張であるため）絶対的な占有権を有し、Eの相続人は、もし知っていれば所有権を有することになりますが、それを証明することはできません。有効な権利とは、これら3つ（占有、占有権、所有権）が同一人物に備わっている状態を指します。
上記の例におけるEの主張のように、古く忘れ去られた、あるいは主張されなかった権利を消滅させることこそが、時効法の本来の目的であった。そうでなければ、財産の所有権は常に不確かなままになってしまうだろう。
コモンローでは、衡平法上の権利とは、他者が不動産の法的権利を保持している場合に、その不動産の完全な所有権を取得する権利を指します。アメリカ合衆国では、法的権利とは、イングランドの法廷で認められていた権利を指します。衡平法上の権利とは、イングランドの衡平法裁判所で認められていた権利を指します。これらの概念は、ルイジアナ州のようにヨーロッパ大陸法に基づいている州を除き、各州が設立時に採用しました。ほとんどの州では、法廷と衡平法裁判所を単一の裁判制度に統合していますが、一部の制度では依然として法廷と衡平法の部門が存在する場合があります。
土地の売買契約が締結されると、衡平法上の権利/所有権は売主から買主に移転します。売買契約の条件が満たされると、法的権利はクロージングと呼ばれる手続きで買主に移転します。イングランドとウェールズでは、「買主」と「売主」という用語が使用されます。[ 1 ]衡平法上の権利に基づいて売却された不動産は、法的権利の連鎖がそのまま残っており、地方自治体に移転が記録されています。法的権利とは、不動産が購入され、売主が全額を支払い、権利証または所有権が適切に記録された時点での不動産の実際の所有権です。衡平法上の権利は、法的権利保有者（所有者）の死亡時に法的権利から分離します。たとえば、不動産の法的権利を有する人が死亡すると、法定相続人または遺言による受益者は、自動的に不動産の衡平法上の権利を取得します。遺言執行者または遺産管理人が資格を満たすと、その者は法的権利を取得しますが、遺産管理が完了し、法的権利が衡平法上の権利を有する者に合法的に移転されるよう、その権利は放棄されます。法的権利と衡平法上の権利が融合することで、「完全な権利」、しばしば市場性のある権利と呼ばれるものが生じます。
信託においても、法的権利と衡平法上の権利が生じる。信託においては、受託者などの一人が法的権利を所有し、受益者などの別の人が衡平法上の権利を所有することがある。[ 2 ]
高度な私有財産制度を持つ国では、不動産、自動車、および一部の無形財産には所有権証書が一般的に使用されます。このような証書が使用される場合、多くの場合、所有権を検証できる登録制度の一部となります。場合によっては、所有権証書は、自動車の廃車やサルベージの所有権証書のように、財産の収用に関する永続的な法的記録としても機能します。不動産の場合、所有権をある人または団体から別の人または団体に移転するために使用される法的手段は、証書です。有名な原則として、泥棒は正当な所有権を譲渡できないため、多くの種類の高額な財産（特に不動産）の購入には、所有権調査が日常的に（または強く推奨されて）行われます。米国のいくつかの郡や自治体では、所有権移転の一環として、標準的な所有権調査（通常は所有権保険を伴う）が法律で義務付けられています。
最上位の所有権は、真の所有者が利用できる最も優れた所有権です。最上位の所有権を持つ不動産の所有者は、所有権確認訴訟においてより高い（またはより優れた、または「優位な」）権利を有します。この概念は本質的に相対的なものです。最上位の所有権は、必然的に他の誰かの所有権に基づいているため、常に最良（または最高）の所有権であるとは限りません。[ 3 ] [ 4 ]
所有権確認訴訟は、不動産に対する競合する請求や権利など、所有権に関するあらゆる疑義を解決するための訴訟です。たとえば、行方不明の相続人、賃借人、復帰権者、残余権者、抵当権者などが、家や土地の所有権を得ようと競い合っている場合などです。[ 5 ] [ 6 ]所有権に関する技術的な問題には、スペルミス、未払い債務、未記録の取引、所有権の連鎖の途切れを示す可能性のあるあらゆる不規則性などが含まれます。米国では、所有権確認訴訟の手続きがそれぞれ異なります。[ 7 ]一部の州では、トーレンス所有権制度が導入されています。 [ 8 ]
ほとんどの個人所有物には、正式な所有権証明書類は存在しません。そのような物品の場合、所有権の最も単純な証明は占有することですが、占有者の所有権に疑義が生じるような状況は除きます。売買証書や購入領収書などの合法的な取得の証明は、所有権を証明する上で役立ちます。善意の購入者への占有の移転は、通常、証明書類を必要としない場合に所有権を移転することになります。
不動産の開発や区画整理は、所有権が他の当事者との間で争われている間にも行われる可能性がある。訴訟が原告に有利に解決された場合、当該開発を可能にした状況が不明確になり、投資された資源が無駄になる可能性がある。[ 9 ]
フィリピンのカビテ州ダスマリニャスにあるビバホームズエステート住宅分譲地の設立につながった、所有権証書の偽造をめぐるパクストン対ビラタ他事件では、ゲート付きコミュニティ全体が非公式居住地となり、何十年もかけて無効な所有権証書に投資してきた住民は取り壊しを心配している。[ 9 ] [ 10 ] [ 11 ]
アメリカ合衆国の法律では、所有権の証拠は通常、所有権保険会社が作成する所有権レポートによって確立されます。このレポートには、記録された公的記録の証書によって決定された所有権の履歴（不動産要約と所有権の連鎖）が示されます。[ 12 ]所有権レポートには、地役権、先取特権、契約などの適用される負担も示されます。[ 13 ]保険料と引き換えに、所有権保険会社は公的記録を通じて所有権調査を行い、良好な所有権を保証し、所有権に関する紛争が発生した場合は被保険者に払い戻します。[ 14 ]車両所有権の場合、政府機関によって簡単な車両所有権文書が発行されることがあります。
タイトルバンドルに含まれる主な権利は通常以下のとおりです。
不動産に関する権利は、さらに細分化される場合があり、例としては以下のようなものがある。
カリフォルニア州は、 1952年にこの法律が違憲と宣言されるまで、外国人（主にアジア人）が土地の所有権を持つことを阻止していた。 [ 15 ]現在、米国では外国人の土地所有に制限はないが、非居住外国人による不動産の売却には特定の特別な課税規則が適用される。
アメリカ合衆国の建国以前、北アメリカでイギリスが支配していた土地におけるインディアンの土地の所有権は、 1763年10月7日の王室布告によって規定されていた。ジョージ3世によるこの布告は、インディアンの土地の所有権を留保し、譲渡は王室のみに許されるとした。これはアメリカ独立革命後もカナダの法律として存続した。 [ 16 ]
アメリカ合衆国では、インディアン権とは、アメリカ合衆国のネイティブアメリカンが慣習的に主張し占有してきた土地に対して保持する従属的な権利のことである。これは、ジョンソン対マッキントッシュ事件（21 U.S. (8 Wheat ) 543 (1823)）で初めて認められた。
入植者が到着した際にインディアンが占有していた土地の所有権は主権者 （最初は発見したヨーロッパの国、後には最初の州と合衆国）に帰属するものの 、インディアン部族の占有権は依然として認められているというのが、この裁判所でごく早い時期に確立された法理であった。この権利は、インディアン権と呼ばれることもあり、主権者以外のすべての人に対して有効であり、主権者の行為によってのみ消滅させることができる。合衆国が組織され、憲法が採択されると、インディアンの土地に対するこれらの部族の権利は、連邦法の専属管轄となった。占有権としてのみ認められたインディアン権は、合衆国によってのみ消滅させることができる。Oneida Indian Nation v. County of Oneida , 414 US 661, 667 (1974)。
土地取引における「購入者」および「売主」とは、取引の対象となるものを取得する者および処分する者を指す。
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