借地権

借地権とは、賃借人または借家人が賃貸人または地主から何らかの形の権利を得て、土地または不動産を一時的に保有する権利のことです。^[1]借家人は不動産に対する権利を有しますが、借地権は通常、動産とみなされます。

リースホールドは、土地保有または不動産保有の形態の 1 つで、一方の当事者が土地または建物を一定期間占有する権利を購入します。リースは法的不動産であるため、リースホールド不動産は公開市場で売買できます。したがって、リースホールドは、不動産の所有権を完全に購入し、その後不確定な期間保有するフリーホールドまたは単純所有権とは異なり、また、不動産が週ごとまたは月ごとなど定期的に貸し出される (レンタルされる)賃貸借とも異なります。

リースホールドの用語と種類は国によって異なります。リース契約に基づく住宅賃貸借は、口語的にレンティングと呼ばれることもありますが、常にそうとは限りません。リース権者は、月または年単位で測定される一定期間、居住し続けることができます。契約条件はリースに含まれており、リースには契約と不動産法の要素が絡み合っています。

地主と借地人の関係を規定する法律は、ハンムラビ法典にまで遡ります。しかし、地主と借地人の関係に関する慣習法は、中世のイギリスで発展しました。その法律には、土地が主要な経済資産であり、土地の所有権が階級と地位の主な源泉であった封建社会秩序と農業経済に関連する多くの古風な用語と原則が今も残っています。

13世紀後半に「Quia Emptores」という法令が封建領主による新たな封建領地の創設（既存の封建領主による新たな封建領地の創設）を禁止して以来、小作権は封建階級にとって不可欠なものとなった。領主が土地を所有し、小作人は家臣となった。今日でも借地権付き領地は国有地となり得る。^[2]例えば、オーストラリア首都特別地域では、私有地の「所有権」はすべて国有地の借地権である。

居住用の場所を提供する居住用賃貸借と、事業目的で建物を占有する事業用賃貸借は区別される。居住用賃貸借と事業用賃貸借には異なる法定規定がある可能性があり、例えば英国の1954年地主借家法では、第1部（現在では大部分が廃止されている）は居住用賃貸借を扱い、第2部は事業用賃貸借を扱っている。^[3]

「固定期間借地権」または年単位の借地権は、一定の期間にわたって存続する。その名称にもかかわらず、このような借地権は任意の期間にわたって存続する可能性があり、1 週間の借地権であっても年単位の借地権と呼ばれる。慣習法では、期間は一定である必要はなく、何らかのイベントの発生を条件とすることができる（例：「作物が収穫できるまで」、「戦争が終わるまで」）。多くの法域では、その可能性は部分的にまたは完全に廃止されている。^[4]

賃貸借は、定められた期間が満了すると自動的に終了します。または、イベント発生時に終了する賃貸借の場合は、イベント発生時に終了します。また、借主が明示的または暗黙的に貸主に賃貸借権を放棄することも可能です。このプロセスは、リースの放棄として知られています。借主が貸主からの買取契約を受け入れた場合、賃貸借は終了する場合があります。貸主は、両者が合意する限り、交渉した価格で借主から物件を買い戻すことを申し出ることができます。^[5]

特定の管轄区域で施行されている法律に応じて、賃貸借期間満了後も借主が不動産を所有し続ける場合に、法的に異なる状況が発生する可能性があります。

定期借地権は、年単位、月単位、週単位の借地権とも呼ばれ、賃料の支払い条件によって決定される一定期間にわたって存在する不動産です。詐欺防止法に違反する年単位の借地権の口頭による賃貸借（管轄区域によっては 1 年を超える賃貸借を書面なしで約束する）は、定期借地権を生み出す可能性があります。その場合の解釈期間は、賃貸物件が所在する管轄区域の法律によって異なります。多くの管轄区域では、当事者が明示的に別の取り決めを指定しておらず、現地または商慣習で別の取り決めが推定されていない場合の「デフォルト」賃貸借は、月単位の賃貸借です。

任意借地権または任意不動産は、家主または借主が合理的な通知を行うことでいつでも借地権を解約できる賃借権です。これは通常、賃貸借契約がない場合、または賃借権が対価を伴わない場合に発生します。現代の慣習法では、任意借地権は以下の状況で発生する可能性があります。

• 当事者は、賃貸借が任意であり、賃貸ではないことに明示的に同意します。
• 家族は正式な取り決めなしに自宅に住むことが許可されます。名目上の対価が必要になる場合があります。
• 借主は緊急に物件に入居したいが、交渉して賃貸借契約を締結する時間が足りなかった。この場合、任意賃貸借契約は書面による賃貸借契約が締結され次第終了する。賃貸借契約が履行されなかった場合、借主は物件を明け渡さなければならない。^{[疑わしい–議論する]}

有償住宅賃貸借契約では、たとえ書面による賃貸借契約がない場合でも、正当な理由がない限り、借主は退去させられません。家主が任意に賃貸借契約を解除できる場合、法律の規定により、借主も任意に解除できる権利が与えられます。ただし、借主の意思で明示的に継続する賃貸借契約（「借主がこの土地に居住することを望む限り」）は、たとえ正当な理由があっても、自動的に家主に解除できる権利を与えるものではありません。むしろ、そのような文言は、借主に終身所有権または単純所有権を譲渡するものと解釈される可能性があります。

任意賃貸借は、以下の場合に法律の規定により終了します。

• 借主が物件に対して浪費行為を行った場合
• 借主が借地権を譲渡しようとする場合
• 家主が不動産に対する権利を譲渡する。
• 家主が不動産を他の人に賃貸する。
• 借主または家主が死亡した場合。

借地借家契約（ホールドオーバー借家契約とも呼ばれる）は、借主が借家契約の有効期間の終了を不当に過ぎて滞留した場合に成立します（たとえば、借主が賃貸借契約の期限を過ぎて滞留する場合など）。この場合、家主は借主を新しい借家契約に引き継がせ、借主が滞留した期間の家賃を徴収することができます。

借地人がリースの終了後も、家主が借地人を追い出すまで不動産を占有し続ける場合、黙認借地権が存在する可能性があります。占有者はこの時点で法的に不法侵入者になる可能性があり、当局が借地人に賃料の支払い義務を負わせる条件を認めたとしても、この種の占有は土地の真の所有権ではない可能性があります。家主は、そのような借地人をいつでも予告なしに追い出すことができます。追い出し措置により、借地人は占有を享受しなくなるため、黙認借地権は終了します。一部の管轄区域では、家主が滞留者を不法侵入者または黙認借地人として扱う、取り消し不能な選択を課しています。不法侵入者は占有していませんが、黙認借地人は不動産の占有を享受し続けます。

家主は、残留テナントに新しい賃貸借契約を課すこともできます。住宅賃貸借の場合、新しい賃貸借契約は月単位です。1 年を超える商業賃貸借の場合、新しい賃貸借契約は 1 年単位です。それ以外の場合、賃貸借契約は元の賃貸借契約の期間と同じ期間続きます。いずれの場合も、家主は元の賃貸借契約の期限が切れる前にテナントに値上げを通知しておけば、より高い家賃を請求できます。

単に敷地内に財産を残していっただけでは占有とはみなされないため、黙認借地権は成立しません。例: Nathan Lane Assocs. v. Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (Iowa 2005); Brown v. Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Alaska 1961)。

一部の法域では、家主が正式な手続きに従って借主から物件を明け渡ししない限り、借主はリース終了後も建物を占有し続ける法的権利を有します。たとえば、イングランドとウェールズでは、事業用借主は、 1954 年地主借主法第 24 条から第 28 条の規定に基づき、リース終了後も建物を占有し続ける権利を有します(リースが完了する前に、これらの規定が正式に合意により除外されない限り)。リース終了時には、借主は以前のレベルの家賃の支払いを継続し、建物を良好な状態に保つなど、その他の関連する契約事項をすべて遵守するだけで済みます。家主が正式な賃貸借終了通知を出し、借主が自動的に権利を有する新しいリースの付与に反対して成功しない限り、借主を立ち退かせることはできません。これも、家主が自ら建物を占有したい場合や建物を取り壊して再開発したい場合など、所定の状況下でのみ行うことができます。

借地権とは、関係する州（国王）が個人または企業に貸し出す土地保有権であるが、すべての鉱業権は国王に留保される。州によって借地権の種類は異なる。 ^[6] 牧畜用リース地はオーストラリア本土の約44％を占め、そのほとんどは乾燥地帯と半乾燥地帯、および熱帯サバンナである。^[7]

オーストラリアには3種類のリース権がある。^[6]

• 期間リース – 通常、特定の目的のための 1 ～ 50 年。
• 永久リース、または永久リースは、指定された目的にのみ使用できます。
• フリーホールド リース – 承認後、リースをフリーホールドに変更し、借主は購入価格を分割払いで支払います。これは暫定的な保有期間であり、すべての購入費用が支払われるまでフリーホールドの権利は発行されません。

オーストラリア首都特別地域（ACT）の土地はすべて借地権付きで、99年間のリースが発行されています。リース料は1970年にゴートン政権によって廃止され、現在、リース権制度は他のオーストラリアの管轄区域の住宅物件に典型的な自由保有権と「運用がほぼ同一」となっています。^[8]

オーストラリアの住宅賃貸契約は州ごとに異なり、地方の法律によって規定されています。^{[9] [10]}

イングランドとウェールズにおける現代の借地権は、固定期間借地権または年単位の借地権、定期借地権、任意借地権、黙認借地権の 4 つの形式のいずれかになります。現在は使用されていない形式^{[要出典]には、}ソケージとバーケージがあります。

地主が「借地人」と呼ばれる 1 人以上の人物に、一定期間、何らかの方法で土地を使用することを許可すると、その土地は借地権となり、居住者 (または労働者) と地主の関係は「借地権」と呼ばれます。借地人は、地主に地代(対価の一種) を支払います。借地権には、建物や土地のその他の改良が含まれます。借地人は、借地権で農業を営む、そこに住む、またはそこで商売をする、のいずれか、または複数の行為を行うことができます。通常、借地権の土地は、特定の期間、借地人によって保持されます。

近年、イングランドでは大手住宅建設業者が、 10年から25年ごとに地代が倍増し、その結果、リース契約の買い取り価格が非常に高くなるリースホールド付きの新築住宅やアパートを販売している。このため、最近建てられた住宅の販売が複雑になっている。^[11] 2017年、英国政府は、このような搾取的なスキームを終わらせるための法改正に関する協議を開始した。^[12]

スコットランドには異なる法律があり、スコットランド法では1974年以来、20年以上の住居の賃貸借契約を締結したり、175年以上の賃貸借契約を締結したりすることが法律で禁止されている。^[要出典]

米国では、食品協同組合が借地人に自らの農産物を栽培する場所を提供しています。また、農村借地も一般的な慣行です。農村借地では、個人が広大な土地を購入し、農村コミュニティが収入源としてその土地を農業に利用します。

「年単位の不動産」という用語は、米国の用語のようです。これは、特定の期間のリースホールド不動産を指します (「年単位」という言葉は誤解を招きやすく、リースの期間は 1 日、1 週間、1 か月などになる場合があります)。年単位の不動産は自動的に更新されません。

家主の第一の義務は、賃貸借契約の開始時に借主に土地の物理的な占有をさせることです（これはイギリスの多数決ルールであり、借主に法的占有または占有権を与えることのみを要求するアメリカのルールとは対照的です）。第二の義務は、建物を居住可能な状態にすることです。居住可能性の暗黙の保証があります。家主がどちらかに違反した場合、借主は賃貸借契約を解除して立ち去るか、家賃を支払い続けながら建物に留まり、家主に損害賠償を求めて訴訟を起こすことができます（または家賃を差し押さえ、家主が家賃を徴収しようとしたときに居住可能性の暗黙の保証違反を抗弁として使用できます）。

賃貸借契約には、平穏享有の暗黙の契約も含まれており、家主は借主の平穏享有を妨げないものとします。この契約は 3 つの方法で違反される可能性があります。

1. 家主による直接的な物理的侵入による借主の全面的な立ち退き。
2. 部分的立ち退き – 家主が借主を賃貸物件の一部から締め出す場合（1 つの部屋を施錠する場合でも）。借主は残りの物件に家賃を支払わずに留まることができます。
3. 家主以外の者による部分的な立ち退き– この場合、家賃は分配されます。家主が借主に 1,000 平方メートルの面積を貸すと主張しているが、そのうち 400 平方メートルの面積が別の人の所有物である場合、借主は家賃の 60% のみを支払う必要があります。

慣習法では、^{[どこで? ]}家主には、以下の状況を除いて、 借主または借主の許可者や招待者を保護する義務はありませんでした。

1. 家主が知っている、または知る理由がある潜在的な欠陥を明らかにしなかった場合。家主は欠陥を修復する義務はなく、欠陥の存在を明らかにする義務があるだけであることに注意してください。
2. 家具付き住宅の短期賃貸（3 か月以内）の場合、借主は招待客として扱われ、家主が瑕疵を知らない、または知るべきでなかったとしても、家主が瑕疵に対して責任を負います。
3. 家主が管理する共用部分（例：アパートの廊下）において、家主がそれらの維持管理に相当の注意を払わなかった場合。
4. 家主の不注意な修理によって生じた傷害 – たとえ家主が十分な注意を払っていたとしても。
5. 次の 3 つの要素が存在する場合、公共使用となります。
   1. 家主は、借主が土地を公共的に利用していることを知っているか、知っているべきである（例：土地がレストランや店舗として使用するために貸し出されている）。
   2. 家主は欠陥があることを知っているか、知っているべきであり、
   3. 家主は、借主が欠陥を修理しないことを知っているか、知っているはずです。

慣習法では、借主は家主に対していくつかの義務を負います。

1. 家賃を期日までに支払うこと
2. 財産の無駄を避けるため。
3. 対象物件に影響を及ぼす可能性のある開発行為について家主に通知すること。

たとえ家主が契約上責任を負っていたとしても、借主は、建物内の危険な状態を過失により是正しなかった場合、第三者の招待客に対して責任を負います。

借地に貸し出されている土地が政府の^{[どの権限？ ]}土地収用権に基づいて収用された場合、借地人は、収用された土地の面積と借地権資産の価値に応じて、家賃の減額または所有者への収用裁定額（政府が支払う価格）の一部を受け取ることができる場合があります。^{[どこ？ ]}

土地が部分的に収用された場合、借地人は収用した資産に対する分割された家賃を請求できます。たとえば、借地人が 6 か月間、月額 1,000 ユーロで土地をリースし、リース開始から 2 か月後に政府が土地の 25% を収用したとします。この場合、借地人は、リース期間の残り 4 か月分の家賃の 25% に相当する収用金の一部、つまり 4 か月分の月額 250 ユーロから算出した 1,000 ユーロを受け取る権利があります。

ただし、完全収用により、リースは消滅し、その時点からのすべての賃料は免除されます。リースの価値が支払われた賃料より大きくない限り、借主は収用裁定金の一部を受け取る権利はありません。この場合、借主は差額を回収できます。上記の例で、土地の市場価値が実際には月額 1,200 ユーロであったが、月額 1,000 ユーロという料金は地主が借主に与えた値引きを表していたと仮定します。借主はこの格安料金で土地を借り続ける能力を失うため (おそらくより高価な土地に移転しなければならない)、リース料金と市場価値の差額、つまり月額 200 ユーロ、合計 800 ユーロを受け取る権利があります。

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