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スコットランド法における土地登記は、土地および関連する物権の公的登記制度である。スコットランドは世界最古の土地登記制度の一つを有する。証書の登記は、物権の創設および移転の第三段階を構成するため重要である。[1]
スコットランド王国議会による1617年登録法[2]の制定に続いて、所有者に所有権を与えるために、封建的な土地の付与と処分はサシネス一般登録簿に登録することが義務付けられました。これらの登録要件は、グレートブリテン王国の憲法、1707年の合同法、そしてその後の1800年と1922年 の連合王国の設立に続いて、スコットランド法の独立とともに存続しました。
現在でも、スコットランド法では、有効な不動産権の譲渡には公的登録が依然として必要である。公的土地登録簿は現在、スコットランド政府の機関であるスコットランド登録局（RoS）に委託されており、財産やその他の法的文書に関する記録の収集と管理を任されている。この機関の幹部はスコットランド登録局の管理者として知られており、単に管理者と呼ばれることも多い。現在はジェニファー・ヘンダーソンが務めている。[3] RoSは現在、土地やその他の法的文書に関する公的登録簿を20件管理している。[4]
スコットランドの公有地登録の歴史
ダヴィディアン革命によりスコットランドに土地所有権の封建制度が導入された後、土地そのものでサシネの儀式によって正式な儀式が執り行われるようになった。サシネの儀式では、所有者がサシネを別の所有者に渡す（古フランス語の seiser、「押収する」に由来）。少なくとも 1248 年に遡るサシネの儀式では、土やその他のシンボルが引き渡され、土地の所有権が 1 人の人物から別の人物に移転したことを公に示すものであった。[1] 1617 年の登録法では、サシネの証書には、物権を作成するために登録が必要であると規定されている。
「閣下は、議会の法規および政令の承認と同意を得て、その公務執行を登録し、すべてのルールを作成するための禁止事項および令状を撤回するか、または償還および償還および償還を免除するための同様の権利放棄および助成金の免除の割り当てを撤回することを登録します。」 siclyik のすべての手段は、salbe レジストラです。[5]
他のヨーロッパ諸国では、19世紀まで登記制度を導入した国はほとんどなく、イングランドとウェールズの一部の地域では1990年まで公的登記制度がありませんでした。[6] 1617年の法律の結果、サシネス登記所が創設されました。これは当時のヨーロッパで最も先進的な土地登記制度の1つでした。[7]サシネス登記所は、1617年法律に基づく所有権を確かなものにするために、封建的な土地付与や処分など、土地を譲渡する証書を公的に登録することで機能しました。
19世紀～20世紀
| 1845年感染法 | |
|---|---|
| 議会法 | |
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| 引用 | 8 & 9 ヴィクトリア朝 35年頃 |
| 日付 | |
| 王室の裁可 | 1845年7月21日 |
| その他の法律 | |
| 修正者 | 1875年法律改正法 |
| 1868年土地統合（スコットランド）法の権利 | |
|---|---|
| 議会法 | |
| |
| 長いタイトル | スコットランドにおける相続財産の権利の設定および完了に関する法令を統合し、相続権に関するスコットランドの法律に一定の変更を加える法律。 |
| 引用 | 31 & 32 ヴィクトリア朝 101年頃 |
| 日付 | |
| 王室の裁可 | 1868年7月31日 |
| その他の法律 | |
| 修正者 | 1875年法律改正法 |
ステータス: 修正済み | |
| 制定当初の法令文 | |
| 英国内で現在施行されている 1868 年土地統合権 (スコットランド) 法のテキスト (修正を含む) ( legislation.gov.ukより)。 | |
19世紀には、サシーンの手続きに重要な改革が行われました。1845年の土地所有権法（ヴィクトリア朝8および9世紀、第35章）は、サシーンを贈る儀式を行う必要性をなくしました。[8] 1868年の土地統合（スコットランド）法（ヴィクトリア朝31および32世紀、第101章）はまた、サシーンの証書（儀式を記録した証書）はもはや必要ではなく、譲渡（正式な文書に含まれる、処分）自体が登録可能であると規定しました。
| 1979年土地登記（スコットランド）法 | |
|---|---|
| 議会法 | |
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| 引用 | 1979年頃 33 |
1868年の土地登記所（スコットランド）法の成立により、サシネス登記所がさらに改革され、スコットランドの各州による証書の分類システムが導入された。[1]不動産の登記証書を一覧にした検索シートも、登記と検索のプロセスを簡素化するために導入された。しかし、この段階までに地図作成の発達により、オーストラリアやドイツなどの多くの法制度では、土地の区画を描いた地図に基づく「権利登録」、またはトーレンスシステムを使用し始めた。 [7]これとは対照的に、サシネス登記所は証書のみに依存しており、譲渡された土地の範囲は証書に記載されていた。そのため、特に歴史的な測定単位を使用している証書の場合、実際に何が譲渡されたのかを正確に特定することは困難であった。サシネス登記所は時代遅れになり始め、1900年までにスコットランド法でその置き換えに関する議論が始まっていた。[7]新しい地図ベースのシステムを導入する最後の法律は、1979年の土地登録（スコットランド）法（c.33）であり、地図ベースのスコットランド土地登録簿を導入した。
1979年の法律では、サシネスの一般登記所の各郡が新しい土地登記所に移行すると規定された。各郡の「有効」日付は以下の通りである。[9]
- レンフルー – 1981年4月6日
- ダンバートン – 1982年10月4日
- ラナーク – 1984年1月3日
- グラスゴーの男爵位と王位 – 1985 年 9 月 30 日
- クラックマンナン – 1992年10月1日
- スターリング – 1993年4月1日
- ウェスト・ロージアン – 1993年10月1日
- ファイフ – 1995年4月1日
- アバディーン – 1996年4月1日
- キンカーディン – 1996年4月1日
- エア – 1997年4月1日
- ダンフリース – 1997年4月1日
- カークブライト – 1997 年 4 月 1 日
- ウィグタウン – 1997年4月1日
- アンガス – 1999年4月1日
- キンロス – 1999年4月1日
- パース – 1999年4月1日
- バーウィック – 1999年10月1日
- イースト・ロージアン – 1999年10月1日
- ピーブルズ – 1999年10月1日
- ロクスバラ – 1999年10月1日
- セルカーク – 1999年10月1日
- アーガイル – 2000年4月1日
- ビュート – 2000 年 4 月 1 日
- ミッドロジアン – 2001年4月1日
- インヴァネス – 2002年4月1日
- ネアン – 2002年4月1日
- バンフ – 2003年4月1日
- ケイスネス – 2003年4月1日
- モレイ – 2003年4月1日
- オークニー諸島とゼットランド – 2003 年 4 月 1 日
- ロス・アンド・クロマティ – 2003年4月1日
- サザーランド – 2003年4月1日
- スコットランドの海底 – 2014 年 12 月 8 日 (これは、2012 年の土地登記 (スコットランド) 法の可決後に初めて導入されました)。
各郡の「有効」日付に従って、その郡の不動産に関する証書をサシネス一般登録簿に登録するだけではもはや十分ではありませんでした。代わりに、スコットランド土地登記所に新しい自発的な申請を行う必要がありました。時間の経過とともに、不動産の所有者が変わるにつれて土地登記所に記入されるようになり、土地登記所への新しい申請が必要になりました。2000年の封建的土地保有廃止法に基づき、 2004年11月28日に封建制も廃止され、サシネス登録簿の歴史的な封建的性質は終わりを告げました。[10]しかし、スコットランドの広大な土地は依然としてサシネス一般登録簿に登録されたままであり、このことが1979年の法律の運用上の問題と相まって、スコットランド法委員会の土地登記に関する報告書（2010年、SLC報告書222）につながりました。[11]この報告書の結果、土地登記所の全面的な改革が勧告されました。報告書の勧告はスコットランド政府に受け入れられ、2012年土地登記（スコットランド）法がスコットランド議会で可決されました。
宣伝の原則
スコットランドの財産法の主な特徴は、公開原則とそれをめぐる法理である。公開原則は、すべての財産の譲渡において、物権（または物権）を創出または譲渡するために外部（すなわち公的）行為が必要であると規定している。スコットランド法では、公開原則は詳細に分析されていない。しかし、スコットランド法委員会は、公的登記簿に依拠することで、土地の売買に携わる当事者に確実性と安全性がもたらされると指摘している。[12]
外部行為の要件の根拠は学術的な議論の対象となっていますが、一般に、宣伝原則は以下の目的に役立つと認識されています。
- 訴訟に依存せずに所有権の法的確実性を提供すること。
- 記録された公的行為を参照して所有者の物権（または物的権利）を確保すること。
- 所有者が従う可能性のある私的契約について知らない可能性のある第三者を保護します。
レジへの競争
スコットランドでは歴史的に、売主が 1 つの土地に対して複数の譲渡権を与えることは一般的であり、これは複数の買主を欺くための試みであることが多かった。[13]スコットランド王国の議会による1617 年登録法[14]の可決は、所有権の移転に登録要件を課すことでこの詐欺行為を抑制し、買主が公的登録簿を利用できるようにするための試みであった。重要なことに、1693 年不動産権利法[15]では、譲渡権は「登録日順にランク付けされる」と規定されていた。今日でも施行されているこの法的規則は、「登録簿への競争」という概念を生み出し、譲渡先 (通常は売却文書の締結後の買主)は、自分に与えられた譲渡権を土地登記簿に迅速に記録し、その他の第三者による所有権の主張を阻止しなければならない。[16]この競争は、著名な判事であるアールズフェリーのロジャー卿によって次のように特徴づけられている。
真剣勝負で、他の競技者が権利証書を登録して先に感染することで権利証書を手に入れるチャンスを潰すことを狙う。この競争に参加する者はコリント人ではないし、オリンピックのスポーツマンシップの誓いを立てるわけでもない。相手が遅れてスタートしたり、道を間違えたり、つまずいたりしても、騎士道精神で追いつくのを待つのではなく、相手のミスを最大限に利用する。いい人は最後にゴールし、権利証書を手に入れない。[17]
実際には、2012年土地登記（スコットランド）法に基づく事前通知の導入により、登記簿への競争における「闘争」は軽減されました。[18]しかし、土地登記簿への登録のみが物権（または物的権利）を移転または創出できるという事実は依然として有効です。[19]
ケースディスカッション:バーネット管財人対グレインジャー[2004] UKHL8
シャープ対トムソン事件とバーネット管財人対グレインジャー事件は、現代のスコットランド法において最も論評されている事件であると言われています。 [20]この事件はスコットランド法委員会報告書の対象でもあり、[21]この報告書ではバーネット管財人対グレインジャー事件[2004] UKHL 8の判決と、スコットランドの有体相続財産法における登録要件の明確化についても議論されています。
重要な事実
1990年10月
バーネット氏はアバディーンシャーのピーターカルターにあるマルコムロード94番地に有形の相続財産（家屋）を所有していた。[22] 1990年10月、バーネット氏はその不動産をグレインジャー夫妻に売却する売買契約を締結した。 [23]
1990年11月
1990年11月8日の登記日には、購入価格が支払われ、グレインジャー夫妻に譲渡証が渡され、家の所有権移転の第二段階が完了した。[23]しかし、グレインジャー夫妻の弁護士は、その時点ではサシネスの一般登記簿に譲渡証を登録していなかった（アバディーンシャーは1996年4月1日まで土地登記簿に登録されていなかった）。グレインジャー夫妻は、譲渡証が有効に登録されていないにもかかわらず、家の所有権を取得し、自分たちが法的所有者であるかのように行動した。
その間に、バーネット氏は財政難に陥り、1985年破産法（スコットランド）に基づき管財人が任命され、財産差し押さえ（スコットランド法における個人破産の用語）を受けた。1985年法は現在廃止され、2016年破産法（スコットランド）に置き換えられている。[24]これはスコットランド議会で可決された史上最大の法案の一つである。[25]
1991年12月
1991年12月10日、バーネットさんの管財人（つまり、彼女の財産を差し押さえて管理する裁判所任命の破産管財人）は、スコットランド登記官に通知書を送付することにより、ピーターカルターの家の所有権を取得しました。[26]管財人は家の所有権を取得しました。
1992年1月
1992年1月27日、グレインジャーの弁護士は、1990年11月に認められた譲渡をスコットランド土地登記所にようやく登録した。これでピーターカルターの家の所有権を主張する者は2人となった：(1)バーネット女史の管財人（債権者を満足させるために、おそらく不動産を保有して売却したいと考えていた）と(2)家に引っ越してきて、所有権を得た瞬間から自分たちのものだと信じていたグレインジャー夫妻。[26]バーネット女史の管財人は、グランピアン、ハイランド、アイランドの治安判事管轄内のアバディーンの治安判事裁判所に宣言者を求める訴訟を起こした。 「宣言者」とは、訴訟を提起する原告が裁判所に、命令による権利、義務の存在を宣言するよう求める裁判所の命令（つまり、権利が「存在すると宣言される」）であり、この場合は、バーネットさんの管財人がピーターカルターの家の所有権を有していたというものである。
1995年7月
1995 年 7 月 25 日、保安官はバーネットさんの管財人に対し、ピーターカルターの家の所有権はバーネットさんにあるという宣言書を発行しました。グレインジャー夫妻は、グランピアン、ハイランド、アイランドの保安官区の首席保安官、ケベック州リスク DJ に控訴しました。
2000年8月
2000年8月28日、首席保安官は控訴審で、シャープ対トムソンの判決に従い、グレインジャー夫妻に有利な判決を下し、彼らがその不動産の所有権を有しているとしました。[27]バーネット氏の管財人は、民事裁判所の内院に控訴しました。
2002年5月
2002年5月15日、内院はバーネット氏の管財人がその家の所有権を有しているとする上訴を認めた。[28]内院はシャープ対トムソン事件の解釈を浮動担保権のケースのみに区別した。グレインジャー夫妻はこの決定を貴族院司法委員会、ロー・ローズ（当時はスコットランド民事訴訟の最終控訴裁判所であったが、現在は英国最高裁判所に取って代わられている）に上訴した。
2004年3月
2004年3月4日、貴族院はグレインジャーの上訴を却下し、内院の決定を支持した。[29]家の所有権はバーネット氏の管財人にあった。
事例分析：広報原則の適用
この訴訟が決着するまでに12年以上かかったという事実自体が、この分野における法的な複雑さを物語っている。シャープ対トムソン事件における貴族院の判決は、記憶に残る事件の中で最大の学術的反応を引き起こした。また、シャープ事件と類似した事件として、バーネット管財人事件も精査された。[20]貴族院への上訴において、貴族院のスコットランド法曹界の貴族であるアールズフェリーのロジャー卿とクレイグヘッドのホープ卿は、公開原則の適用に関して重要な判決を下した。ホープ卿は次のように指摘した。
この事件をこのように単純に見ると、上告人（つまりグレインジャー夫妻）が現在置かれている状況は不公平であることがわかる。彼らは、決済日（つまり入居日）に処分権を交付する代わりに、入居権を得た対象物（つまりピーターカルターの家）の代金を支払った。彼らは現在、対象物は被上告人（つまりバーネット女史の管財人）に帰属し、もはやそれらに対する正当な権利を得ることはできないと告げられている。[30] [括弧追加]
しかし、ホープ卿はその後、処分の登録の必要性について次のように述べました。
1979年土地登記（スコットランド）法[2012年土地登記（スコットランド）法を参照]に基づくスコットランド土地登記簿への登録は、物権の移転に常に必要であった最終段階、すなわち、サシネによる土地の象徴的な引渡しと、サシネ一般登記簿への公証文書またはその現代版の記録に取って代わった。1979年法第3条(1)項[2012年法第50条を参照]は、登録により、登録された権利を有する者として登録された人物に、その権利が物権として帰属可能である限りにおいて、土地に対する物権が帰属する効果を有すると規定している。これにより、処分の交付自体では財産に対する物権が移転しないという規則が維持される。この規則は、土地の所有権が1人から別の人に移転されるすべての取引に適用される。土地の所有権移転につながる取引のほとんどは、土地の売買契約に端を発しているが、売買に限った話ではない。[31] [下線と括弧は筆者による]
ホープ判事はさらに、グレインジャー家が所有権の譲渡を登録していなかったため、実質的な所有権を取得していないと判断した。したがって、
バーネット夫人が実質的所有者であった財産に対する物権は、サシーン登記所に永久管財人の権利通知が記録された時点で彼女に帰属していた。その権利に関する唯一の条件は個人的な性質のものであった。[32]
これは、グレインジャー家がピーターカルターの住宅自体の所有権ではなく、バーネット女史の管財人に対して個人的な権利しか持っていなかったことを意味しています。譲渡の登録によってのみ実質的な権利が確立されます。グレインジャー家はそこに住んでいたにもかかわらず、その家の所有権を持っていませんでした。ロジャー卿は次のように指摘しています。
特別部（内院）の決定は正しい。しかし、衝撃的である。その衝撃感を軽視しないことが重要だ。なぜなら、その決定が衝撃的であることを認め、その理由を明らかにすることが、それがなぜ正しいのかを説明する鍵となるからだ。[33] [下線と括弧は筆者による]
ロジャー卿は次のように説明しています。
バーネット夫人が差し押さえられた時点では、上告人らは、譲渡人から譲渡を受けたが、まだ登記簿に記録しておらず、したがってまだ所有権を有していなかった[つまり、所有権を持っていなかった]。[34] [括弧追加]
登録競争の性質上（上記参照）、これは次のことを意味します。
...被告 [バーネット氏の管財人] は、ライバルである上告人 [グレインジャー夫妻] がバーネット夫人からの処分を速やかに記録しなかったという過失または誤りを利用したにすぎない。代理人は、彼女の財産が差し押さえられ、被告が永久管財人に任命されたことを知った後も、理由は何であれ、行動を起こさなかった。少なくとも振り返ってみれば、それは過失であった。なぜなら、そのおかげで被告は上告人の前で所有権通知を記録することができたからである。当局が示すように、被告は上告人がバーネット夫人からの処分を保有していることを十分に知っていたにもかかわらず、所有権通知を記録し、債権者のために対象物の実質的権利を取得することでデューデリジェンスを完了することで、上告人の過失を利用する権利は十分にあった。[35] [括弧追加]
したがって、バーネットさんの管財人が登記所の競争に勝利し、その財産の所有権を得た。
土地とは何ですか？
有体相続財産とは、土地や建物など、動かすことのできない不動産です。スコットランド法における土地は、伝統的な土地の意味よりも広い概念であり、次の意味を持ちます。
土地登記（スコットランド）法 2012 s.113:
「土地」には以下が含まれます。
- （a）建物その他の構造物、
- （ｂ）スコットランドに隣接する英国の領海の海底（通常の大潮の干満の範囲内の陸地を含む）
- （ｃ）水で覆われたその他の土地... [36]
したがって、本条およびスコットランド法で使用されている「土地」は、上記を表すものとみなされ、野原や森林、家屋、湖、スコットランド領海海底など、広範囲の不動産が含まれます。土地の所有権は、天から地の中心まで（ a coele usuque ad centrum ）です。つまり、スコットランドの土地の所有者は、土地の表面、その下の地面、および不動産の上空を所有することになります。これには、その土地に付属している動産も含まれます。
土地の所有権：法的および慣習的
テナントという用語は、複数の住居が共有するタイプの建物を指すのによく使われ、通常は各階にフラットまたはアパートがあり、入り口の階段は共用です。このタイプの住宅物件は、2004 年のテナント (スコットランド) 法によって規制されており、フラット物件に関するスコットランドの不動産法のサブセクションであるテナント法の下で議論されています。ただし、スコットランドの不動産法では、「テナント」という用語はより広く使用されており、(1)「法的テナント」と (2)「従来の独立したテナント」の両方を指すのに使われています。[37]
合法的な賃貸住宅
スコットランドでダビデ革命から2004年11月28日まで施行されていた封建法の下では、[38]スコットランドのすべての土地は国王（すなわち、スコットランド国王/女王、後の英国国王/女王、そして連合王国国王/女王）の所有物であった。国王が国王の家臣に土地を与えた場合、国王は土地に対する一定の権利、いわゆる「レガリア・ミノラ」を留保することができた。封建制が廃止された今日でも、以前の許可または別の個人を通じて土地の所有者に別個の法的借地権として明示的に付与されていないレガリア・ミノラは、依然として「レガリア・ミノラ」の下で国王の財産のままである。[39]別の個人に付与されている場合、権利の保有者は「別個の法的借地権」の所有者であり、土地の所有者とは独立していることができる。現在のレガリア・ミノラの権利は以下のとおりである。
歴史的には、以下の権利はレガリア・ミノラの一部と考えられていましたが、現在ではそうは考えられていません。[40]
- 白身魚を釣る権利
- 鹿を狩る権利
- 白鳥を殺す権利
- スコットランドの要塞と城に対する権利、およびスコットランドに要塞と城を建設する権利。
従来の別棟
従来の個別賃貸借は、有体財産を別々の部分に分割したもので、地上と地下の両方の土地に適用されます。
地上レベル
建物の所有権は、同じ名前のスコットランドの集合住宅でよくあるように、テナントに分割することができます。別々のテナントフラットの関係に関する規則は、2004 年のテナント (スコットランド) 法とテナント法によって規定されています。建物以外の土地の所有権は、テナントに水平に分割できます。土地に付属している有形の動産は、個別のテナントにすることはできません。 [41] [42]土地の上空を個別のテナントに分割すること (たとえば、橋や占有されていない空域を説明するため) は、スコットランド法では「不明瞭」です。[39]
2000年の封建領有権廃止法（スコットランド）は、 2004年11月28日までに保存通知を登録することにより、封建領主のスポーツ（釣りと狩猟）権を土地に対する慣習的な別個の借地権として保存することを認めた。 [43]その後、これらの通知のうち65件のみが登録された。[44]
地上レベル以下
地表より下では、土地の地層は水平に分離することができます。最も一般的なタイプの地下保有は、鉱物を土地の表面の所有者から分離することです。 [45]グラハム対ハミルトン公爵の裁判に続いて、[46]保有としての鉱物の所有権は、鉱物が含まれていない場合でも、土地の表面下の地層の所有権であると定められています。[47]
誰が土地を所有できますか？
すべての人、人間、法人は権利能力、すなわち権利を保持する能力を持っています。したがって、人は自分自身の権利で土地を所有することができます。これは、ローマ法に見られる人法の分類に由来しています。「人」という言葉は通常、人間を意味すると解釈されます。しかし、スコットランド法および他の多くの法域では、この用語は、会社、パートナーシップ、[48]スコットランド慈善法人組織（SCIO）、または法律によって設立されたその他の法人（政府機関や地方自治体など）などの法人実体を説明するためにも使用されます。
組織や協会が土地の自主的な譲渡において譲渡人（所有権を譲渡する人）または譲受人（所有権を受け取る人）として行動するには、組織や協会自体が財産を所有する権利能力を持っている必要があります。譲渡人または譲受人がスコットランドで土地を合法的に所有する権利能力を持っているかどうかを確認するには、それぞれの定款、憲法、または設立立法を確認する必要があります。
自発的譲渡の譲受人が非法人団体である場合、スコットランド法では非法人団体の定義はないが、一般的に「特定の目的のために合意によって結束した人々のグループ」と解釈されている。[49] [50]法人団体でない場合、その団体はスコットランド法において法人格を持たない。そのため、非法人団体が土地の所有権を取得する取引を行う場合、土地の所有権が団体自体にのみ帰属するのではなく、団体のメンバー全員が信託により共同所有することになる。 [51]
サシネスの一般登録
前述のように、サシネス一般登録簿 (GRS) は、スコットランドの土地取引の証書に基づく登録簿である。これは 1617 年の登録法に基づいて制定され、エディンバラのメドウバンク ハウスにあるスコットランド登録局の事務所で保管されている。理論上は一般公開されているが、記録システムは複雑なため、問い合わせ者は料金を支払って、関連する証書を特定するためにスタッフまたは私有権研究者の支援を必要とすることが多い。[52]
インデックスシステム
GRSは、当事者の名前と不動産自体によって索引付けされています。[53]各不動産には、その不動産のすべての記録された証書をリストした検索シートが与えられます。 [54]不動産が分割されている場合、その分割に新しい検索シートが与えられ、元の不動産の検索シートに「分割」メモが作成されます。[54]証書に記録された各当事者の名前も索引付けされるため、証書は名前だけでも識別できます。証書は、スコットランドの33の郡区に保存されます（上記を参照）。
予定
譲渡された財産やその他の物権の範囲を特定するために、登記された証書に計画書を含める必要はありませんでした。代わりに、証書に境界を記載するだけで登記には十分でした。
サシネ登録の閉鎖
GRSは2024年までに閉鎖され、[55]記録されたすべての土地が土地登記簿に移されると予想されています。しかし、GRSに記録されている長年所有されてきた土地が大量にあることを考えると、さらなる改革がなければ、2024年までにGRSが閉鎖される可能性は低いでしょう。これには、何世代にもわたって同じ家族が所有してきた大規模な土地、自治体が所有し歴史的に他の地方自治体（町や市議会など）が所有していた土地（自治体が管理する公園の場合が一般的）、スコットランド森林土地局やその他の公共団体が所有する土地などが含まれます。 [56] 2012年法は、キーパー誘導登録の導入など、この移転をさらに進めています。しかし、サシーン登録簿が2024年までに閉鎖されるかどうかはまだわかりません。
土地登記簿への移転
初回登録
2012年土地登記（スコットランド）法第48条に基づき、所有権を移転する新たな処分は土地登記簿に記録されなければならない。2016年4月1日からは、標準担保の作成によっても土地登記簿への移転が開始する。[57]スコットランド大臣によるさらなる規則により、土地登記簿への移転を開始するその他の証書が規定される。[58]
以下のものを含め、いくつかの証書は依然としてサシネス一般登録簿に記録可能です。
- 標準証券の発行
- 改善助成金
- 後見命令
任意登録
土地登記簿に登記されている土地の所有者は、スコットランド登記所の管理者に、新たな処分や他の登記をすることなく、土地の所有権を土地登記簿に移すよう要請することができます。[59]この手続きの手引きと証拠として必要な事項については、スコットランド登記所のウェブサイトでご覧いただけます。[60]
キーパー誘導登録
土地管理人は、2012年土地登記（スコットランド）法第29条に基づく権限に基づき、土地を土地登記簿に登録するよう強制する権限を有する。これは「所有者または他の人物が同意するかどうかに関係なく」適用される。[61]この手続きのガイダンスは、スコットランド登記簿のウェブサイトで入手可能である。[62]
キーパーの義務
「初回登録」、「自発的登録」、または「キーパー誘導登録」を受け入れる場合、キーパーは次のことを行う必要があります。
- プロットのタイトルシートを作成します。
- 必要または適切なその他の変更をタイトルシート記録に加える。
- 区画の地籍単位を作成する。
- 必要または便宜的なその他の地籍図への変更を行うこと。
- アーカイブ記録にコピーして、
- 保管者に提出されているか、保管者が合理的に入手できるものであること
- 登録簿の正確性にも関係する。[63]
スコットランド土地登記所
| 非大臣政府部門の概要 | |
|---|---|
| 形成された | 1617 |
| 管轄 | スコットランド |
| 本部 | メドウバンク ハウス、153 ロンドン ロード、エディンバラ EH8 7AU |
| 従業員 | 884 |
| 担当大臣 | |
| 非大臣政府部門幹部 |
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| Webサイト | 英国 |
スコットランドの土地登記簿は、スコットランドの地方自治体の登記簿に分散・保管されているのではなく、エディンバラのメドウバンク・ハウスにあるスコットランド登記所の事務所で、他の公的登記簿とともに保管されている。登記簿はオンラインで一般公開されており、 [66]少額の料金を支払えば、土地の権利書を電子メールで入手できる。2016年のスコットランド登記所の報告書によると、土地登記簿に登録されている権利書の数は160万件で、スコットランドの陸地面積の29%を占めている。[67]したがって、サシネス一般登記簿から移管されていない権利書の数は40%で、110万件に相当する。[68]キーパーは、土地登記簿の完了として知られるプロセスでサシネス登記簿が閉鎖されるため、2024年までに新しい登記簿が100%完成すると予測している。[69]しかし、学者たちは、サシネスの総合登録簿の完全な閉鎖が2024年までに達成できるかどうかについては懐疑的であり、グレットンとリードは、完了には「数世紀」かかる可能性があると指摘している。[70]
土地登記簿の各部分
土地登記簿は 4 つの部分に分かれています。
（１）地籍図
「地籍図」または地籍図は、土地登記簿に登録されているすべての不動産の所有権の境界が記載されたスコットランドの地形図です。これは「スコットランド全体の電子メガプラン」と見ることができます。 [71]地籍図は、スコットランドの陸地測量局の地図に基づいており、これをベースマップと呼びます。[72]サシネスの一般登記簿のエントリが空になると、地籍図はスコットランドの完全な地図になり、その土地のすべてをカバーします。地籍図はオンラインで閲覧できます。[73]
（２）タイトルシート記録
タイトルシート記録は、土地登記簿にあるすべてのタイトルシートの総体です。[74]登録された土地の区画ごとにタイトルシートが与えられます。[75]法的および慣習的な借地権についても、個別のタイトルシートが作成されます。[76]管理人は、長期リース用に個別のタイトルシートを作成することも、既存のタイトルシートのセクション B に追加することもできます。 [77]タイトルシートには、不動産が特定され、不動産に対する実質的な権利を持つすべての個人と、不動産自体に関するその他の重要な法定通知が記載されます。
タイトルシート
各タイトルシートには、土地が所在する 郡 (「-shire」と呼ばれる、例: Inverness-shire )に基づいた参照番号があります。これらは次のとおりです。
したがって、参照番号の最初の 3 文字は、スコットランド内の土地の位置を示します。
タイトル シートには 4 つのセクションがあります。
セクションA: 財産
セクション A では、タイトルに含まれる資産を定義します。タイトルが、近隣の資産に対して強制執行可能な地役権や負担などの関連事項によって利益を受ける場合、これらもここに記載されます。長期リースとテナント (従来のものと法的に独立したものの両方) にも、独自のタイトル シートが与えられます。
セクション B: 所有権
セクション B には、所有権者と呼ばれる所有者が記載されます。所有者が 1 人だけの場合は、1 人の名前のみが記載されます。不動産が共有所有されている場合は、共有所有者と各所有者の不動産の持ち分が記載されます。所有者が受託者であり、これが管理人に通知されている場合は、所有権が受託者の 1 人として説明されます。処分に特別な宛先(通常は夫婦間で、死亡時に指定された個人に所有権が移転することを規定する処分の条項) がある場合も、セクション B に記載されます。 [78]ただし、登録時に管理人にその存在が知られていない場合は、土地が信託されている場合があります。
セクションC: 証券
セクション C には、タイトルに保持されている、他の管轄区域では 住宅ローンと呼ばれる担保付き銀行ローンなどの標準的な証券がリストされています。
セクションD: 負担
セクションDには、不動産に対する負担が記載されており、これらは（1）負担、（2）担保、または（3）不動産に影響を与える長期リースです。また、公衆アクセス権も含まれる場合があります。 [79]他の法律では、他の権利や通知の登録を明示的に規定している場合があり、それらもここに記載されます。
（３）アーカイブ記録
アーカイブレコードは、その名の通り、保管者に届いた文書のコピーをすべて保存するアーカイブです。[80]また、すべてのタイトルシートのアーカイブも含まれているため、タイトルシートレコードにあるタイトルシートの現在の状態に関係なく、タイトルシートの過去のバージョンはすべて保存されます。
（４）申請記録
申請記録は、その名の通り、登録申請の受理済みおよび保留中の申請と現在の事前通知の記録です。[81]
土地の物権に関する登記要件
上で論じたように（「公開原則」を参照）、公開原則は処分の移転を義務付け、財産の自発的移転の第三段階を形成する。2012年土地登記（スコットランド）法の下では、登記可能な証書のみがスコットランド土地登記所に登録可能である。[82]証書は、物権（または物的権利）の設定、移転、変更、または消滅に関する法的文書である。スコットランド法では、これらには一般に以下が含まれるが、これらに限定されない。
- 処分
- 標準証券
- 標準証券の発行
- 長期リース
- 奴隷証書
- 負担証書
- 終身賃貸証書
ただし、後述するように、すべての証書が土地登記簿の権利書に登録できるわけではありません。登録可能な証書のみが登録可能です。
登記可能な証書
（１）証書は、その登録が（明示的であるか否かを問わず）以下のいずれかの者によって許可されている場合にのみ、登録することができる。
（ａ）この法律、
- （ｂ）第３項に規定する法令、または
- （ｃ）その他の法令
（３）第１項および第２項に規定する法令は、
- （a）1857年リース登録（スコットランド）法（c.26）、
- （b）1924年譲渡（スコットランド）法（第27章）
- （c）1970年譲渡および封建改革（スコットランド）法（c.35）
（４）無効な証書の登録は、法令で規定されている範囲内でのみ実質的な効力を有する。[83]
- （d）1985年法律改正（雑則）（スコットランド）法（第73章）。
— 土地登記（スコットランド）法 2012 s.49
[太字追加]
したがって、登録可能な証書とは、2012年法、2012年法の第49条(1(b))に指定されたリスト、またはその証書の登録を許可するその他の法律に基づいて登録が義務付けられている証書です。登録できない証書の一般的な例は、リース契約のみが登録可能であるため、リース契約は1857年リース契約登録(スコットランド)法という1つの法律のみによって登録可能であり、この法律は登録を20年を超えるリース契約に限定しています。証書の登録を規定する法律がない場合、その証書は登録可能な証書として分類されません。
登録手順
登記証書の登記は、登記管理人に申請書を送付することで申請できます。
（A）登録条件
検討すべき最初の段階は、証書が土地登記簿に登録するための条件を満たしているかどうかです。2012 年土地登記 (スコットランド) 法では、証書を登録するには特定の条件を満たす必要があると規定されています。これらの条件は次のとおりです。
土地登記（スコットランド）法 2012 第 21 条
（２）保管者は、申請者が、申請日時点で一般的な申請条件が満たされていることを保管者に納得させる限りにおいて、申請 を受理しなければならない。
（a）未登録の土地の処分または所有権の通知に関する申請の場合、第23条に定める条件が満たされ、
（b）第25条が適用される場合、同条に定める条件が満たされ、
（ｃ）その他の場合には、第２６条 に定める条件が満たされる。[84] [太字追加]
したがって、一般的な条件は常に満たされている必要があり、次の条件が適用されます。
- 申請が未登録の区画（すなわち、土地登記簿にまだ登録されている土地など、土地登記簿に以前に登録されていない土地の最初の登録）の処分または所有権通知を目的とするものである場合、 2012年法第23条の条件を満たす必要があります。
- 申請が未登録の区画に関連する特定の証書に関するものである場合、2012 年法第 25 条の条件を満たす必要があります。
- 申請が（２）または（３）のいずれにも該当しない場合、すなわち登記済みの土地である場合、２０１２年第２６条の条件を満たす必要がある。
（１）受諾の一般条件
一般条件はすべての登録申請に適用されます。
土地登記（スコットランド）法 2012 第 22 条
（１）一般的な応募条件は、
- （ａ）当該申請は、保管者が当該申請に関して、第１部に基づいて保管者が負う義務を遵守できるものであること、
- （ ｂ）申請が記念用地に関するものではないこと
- （ｃ）申請は、1995年文書要件法（スコットランド）（第7章）第6条または第9G条（文書の登録）または法令の禁止事項に基づいて拒否されるものではないこと、
- （ｄ）申請書は土地登記規則で定められた様式（ある場合）に従っており、
- （e）次のいずれか
- （i）登録に要する手数料が支払われる、または
- （ii）保管者が満足する料金の支払いのための手配がなされること。
（２）第１項（ｂ）において、記念地とは、以下の土地をいう。
- （a）規模が小さく、実用性がなく、
- （ｂ）は、
- （i）登録された区画、または
- （ii）サシネス登録簿に記録された文書によって、いつでも所有権が別途設定または移転された区画。[85] [太字および括弧追加]
したがって、一般条件を満たすには、アプリケーションは以下に準拠する必要があります。
（i）キーパーの義務
管理人は、2012年法第1部に基づく法的義務を負っています。これらは、土地の権利書のセクションB、C、D（上記参照）を記入する義務と、登録証書のコピーをアーカイブ記録に置く義務です。[86]申請書が管理人のこれらの義務の完了に役立たない場合、例えば、申請書に証書のコピーが含まれていない、処分自体に欠陥がありセクションB、C、またはDを完全に記入できないなどの場合、申請は却下されなければなりません。
（ii）記念品の区画なし
記念区画とは、売り手が（通常はオンラインで）買い手がスコットランドの地所の小さな土地の所有権を取得すると宣伝する販売方法であり、売り手はスコットランドの法律で「領主」または「婦人」と称する権利があると虚偽の宣伝をします。ただし、記念区画は土地登記所への登録が禁止されているため、買い手は事実上、スコットランドで所有権を取得できません。さらに、貴族の称号は君主からの特許状によってのみ取得でき、スコットランドの紋章（紋章および関連する記章）はロード・ライアン裁判所の許可によってのみ取得できます。したがって、買い手は区画の購入で称号や紋章の使用に関する法的権利を取得しません。
(iii) 1995年スコットランド文書要件法またはその他の法的禁止事項に基づく正式な無効性がない。
登録された証書は、1995 年の文書要件 (スコットランド) 法に基づいて正式に有効である必要があります。
（iv）申請書は所定の様式に従っていること
申請者は登録官が定めた正しい書式を使用する必要があります。所定の申請書はスコットランド登録官のウェブサイトから入手できます。[87]
（２）未登記地の処分または所有権の通知の登記の条件
不動産が最初の登録として登録される場合（つまり、土地がまだ一般土地登記簿に記録されている場合）、以下の条件を満たす必要があります。
2012年スコットランド土地登記法第23条
登録条件：未登録区画の譲渡
（１）条件は以下のとおりである。
- （a）申請は、処分権の受益者（すなわち、財産を受け取った人）または状況に応じて、所有権の通知を受ける者（すなわち、所有権を引き継ぐ清算人、破産管財人、遺言執行者など）によって行われる。
- （b）証書は有効である（すなわち、1995年スコットランド文書要件法に基づいて正式に有効である）。
- （ｃ）証書には、管理人が地籍図上でその境界を定めることができるような形で土地が記載されていること
- （ｄ）当該区画内に、登記可能な負担（すなわち、負担、担保、公道使用権等）が設定されているより狭い区域がある場合には、管理者が地籍図上で当該より狭い区域の境界を定めるのに十分な計画書または説明書が申請書に含まれているか、申請書とともに提出されていること。
- （e）申請書には、申請者が知る限り、その土地の上または土地を通るすべての公道（手段は問わない）の説明が含まれていること。 [88] [太字と括弧は追加]
（３）未登記地に関する一定の証書の条件
未登録の土地の特定の証書（つまり、その土地が依然としてサシネスの一般登録簿に記録されている）については、第25条に基づいて追加の要件が存在します。この条項に該当する未登録の土地の特定の証書は次のとおりです。[89]
- 未登記の土地の賃貸借。
- 未登録の賃貸借契約の譲渡。
- 借主によって許可された転貸。
- 未登記の土地に標準的な担保を設定する証書。
- （2016年から）標準セキュリティに関連するその他の行為
- 1924年譲渡法（スコットランド）に基づいて記録可能な権利通知
- スコットランドの大臣が二次立法で定めるその他の行為。前述のように、スコットランドの登記所は、2024年までにサシネスの一般登記所を閉鎖することを目指しています。したがって、土地登記所を完成させるために、新しい登記が必要となる「トリガー」の範囲を広げるために、スコットランドの大臣によって特定の行為の定義が拡大されることが予想されます。[90]
2012年法第25条に基づく上記証書に適用される条件は、(2)未登録区画の処分または所有権通知の登録の要件（上記参照）と同様である。
（４）その他の場合、すなわち登記された土地に関する証書に関する条件
不動産標準化グループのウェブサイトでは、証書のサンプルを閲覧することができます。[91]登録された土地の証書に適用される条件は次のとおりです。
2012年スコットランド土地登記法第23条
条件は、
（a）証書が有効であること、
（ｂ）その証書が登録された土地に関するものであること、
（ｃ）証書には、申請に係る各権利証書の権利番号が記載されており、
（d）証書は、土地の一部または賃貸借の対象物の一部のみに関するものである限りにおいて、その部分を土地管理人が地籍図上にその部分の境界を描画できるように記述している。[92]
（B）キーパーによる意思決定
申請者は、申請書と証書のコピーを保管者に送付する必要があります。通常は郵送またはオンラインで送付し、保管者が証書が登録条件を満たしているかどうかを確認します。登録には証書の電子コピーで十分です。[93]保管者は、この評価プロセスに関するガイダンスを公開しており、オンラインで閲覧できます。[94]
土地管理者は、定められた方法で申請書の受領を確認しなければならない。土地管理者は、不当に遅延することなく申請書を処理しなければならない。[95]スコットランド大臣は、土地登記規則の二次立法により、申請書の受理または却下の期限を定めることができる。[96]土地管理者は、「ワンショットルール」を運用しており、申請書または証書に誤りがあれば、申請を却下する。[97] [98]
管理者が申請を拒否した場合は、以下の人々に通知する必要があります。[99]
- 申請者;
- 証書の付与者（つまり、財産の所有者）
- キーパーが適切と判断するその他の人物。
申請者が申請を取り下げる場合、保管者は譲渡者および保管者が適切と考えるその他の人物に通知しなければならない。[100]
（C）登記証書の受理
管理人が関連条件が満たされていると確信した場合、申請は受理されなければならない。[101]管理人は、受理された登記可能な証書を反映するように不動産の権利証書を更新しなければならない。[102]申請は申請日に基づいて処理される。[103]権利証書の登録日は、申請日に遡る。[104]管理人は、申請者、証書の付与者、および適切と思われるその他の人物に通知しなければならない。[105]
受諾の法的効果
1979年の演技と「ミダスのタッチ」
1979年土地登記（スコットランド）法に基づき、土地登記簿に証書を登録すると、証書に「ミダスの手」が与えられる。[106]これは、触れたものを何でも金に変える力があるとされるギリシャ神話のミダス王にちなんで名付けられた。実際には、管理人の「ミダスの手」とは、登録によって証書が「有効になり」、基礎となる証書の有効性に関係なく、証書に名前が挙がった個人に不動産の実質的権利が付与されることを意味していた。[107] 1979年土地登記（スコットランド）法は、次のように規定している。
...登録は、登録された土地の権利を有する者として登録された者に、その権利に対する物権を付与する効果を有する... [108]
— 1979年土地登記（スコットランド）法第8条
これは、土地の譲渡実務においてかなりの困難の原因となった。[109]この条項の解釈は、原因の有効性に関係なく、法的権利を持たない個人が土地の物権を取得できることを意味していた。以下の例は、「ミダスの手」の働きを示している。
例1: 詐欺
A はファイフの Pixie Place という土地の正当な所有者 C になりすまします。彼は地元でその土地を売りに出す広告を出し、買い手 B が Pixie Place を購入するために売買契約を結びます。B は契約日に購入代金を支払い、A から偽造譲渡書を受け取ります。A は C になりすまして署名します。B の弁護士は譲渡書をスコットランド土地登記所に送り、管理人はそれが有効であると信じてスコットランド土地登記所にそれを登録し、土地の所有者として B の名前を記載するように権利書を更新します。
数日後、B は引っ越しのために家に車で行き、ドアを開けると、リビングルームに座っている不動産の真の所有者である C に出会った。B と C は詐欺師の A を見つけようとしたが、彼は跡形もなく姿を消していた。しかし、現在 Pixie Place を所有し、1979 年の法律に基づいてそこに住む権利を持つのは誰なのか? Bだ。これは、キーパーの「ミダスの手」によって彼の証書が有効になり、彼に実質的な所有権が与えられ、C の実質的な所有権が消滅したためである。
例2: 近隣の物件
F と G は、クラクマンナンシャーの別々の農場で隣人として暮らしています。彼らの農場は、何世代にもわたって F と G の家族が所有していたため、それぞれの土地はまだスコットランドの土地登記簿に登録されていません。彼らの所有地の裏には、サシネスの一般登記簿に記録された彼の権利の一部として G に属する森林があります。しかし、森林の所有権について争いがなかったため、F はこれらの森林が自分の土地の一部であると考えています。
F は、収穫が不作だったため、農業をやめて家族とともにスターリングに移住することを決意し、農場を売りに出し、買い手 H からオファーを受けました。H は購入代金を支払い、農場とその土地（F が売却可能だと考えている森林も含む）の有効な譲渡証を F から受け取りました。不動産はサシネス一般登記簿に登録されているため、農場とその土地は最初の登録として土地登記簿に追加する必要があります。管理者は、譲渡証（所有権の境界内に森林を含む）の説明に従って、不動産の権利書を作成し、地籍図に不動産の境界を描きます。重要なのは、権利書に森林が含まれており、H が所有者として記載されていることです。その間に、H は農場に移り、農業を始めます。
G は、不作の後、農業を多様化することに決め、収入を増やす別の方法として農場に訪問者を引き付けるために森林にアドベンチャー コースを建設したいと考えています。G は、銀行から担保付きローンを取得してこの建設プロジェクトの資金を調達したいと考えており、その見返りとして、銀行は農場に標準担保 (つまり抵当) を取得します。銀行はローンに同意し、G は農場に標準担保を設定した証書に署名します。この標準担保は、サシネス一般登録簿への記録がもはや有効ではないため、土地登記簿に登録する必要があります。管理者は、不動産の権利証書を作成し、権利証書に標準担保を記入して、コピーを G に送ります。コピーが G の農場に郵送で届くと、管理者が権利証に森林を含めず、H の権利証に含まれていることを知った G はショックを受けます。
1979 年の法律の下では、現在誰が森林を所有しているのでしょうか? H の処分を登録した瞬間に、管理人が「ミダスの手」を振るい、H の森林の所有権が有効になり、H が森林の法的所有者になりました。
1979年の法律に対する他の批判の中でも、キーパーの「ミダスのタッチ」の運用が不公平であると認識されたため、スコットランド法委員会は同法の廃止を勧告した。[110]その後の法律である2012年土地登記（スコットランド）法は「ミダスのタッチ」規定を廃止し、次のように規定した。
...無効な証書の登録は、制定法がそのように規定している範囲でのみ実質的な効果をもたらします...
— 2012年土地登記（スコットランド）法第49条（4）
1979年法に基づいて登録された不動産に対するミダスタッチの削除
2012 年土地登記 (スコットランド) 法に基づく登記では、管理人の「ミダスの手」は削除されました。その代わりに、2012 年の法律では、特定の証書の承認の法的効果を規定し、物権 (または物的権利) に関するその他の制定法を参照しています。
2012年の行為
土地登記簿の不動産の権利書への証書の登録の法的効果は、証書の種類ごとにそれぞれの法律によって規定されます。[111]しかし、2012年の法律では、以下の一般的な証書の効果について規定されています。
配置
土地登記簿に登録された不動産の所有権を移転できるのは、譲渡登記のみです。[19]前述のように、所有権は管理人が譲渡登記した瞬間に即座に移転し、それによって所有者として記載されているセクションBの個人が変更されます。
終身賃貸証書
当該不動産に終身賃借権を創設する証書を登記することにより、その受益者に終身賃借権が付与される。[112]
リース
不動産の賃貸借が1857年の賃貸借登録法（スコットランド）に基づいて登録可能である場合（つまり、20年以上の場合）、以下の証書が登録可能です。[113]
- 一定期間の賃貸借を定める証書。
- 賃貸借契約を終了する証書。
- リース期間を延長する証書。
- 賃貸借条件を変更する証書。
これらの証書の登録により、不動産に対する実質的な賃借権がそれぞれ創設または変更される。[114]
所有権の完了通知
土地または相続可能な担保のいずれかの権利を有する者は、土地登記簿に登録することで所有権を完了することができ、1924年土地譲渡法（スコットランド）に準拠した通知の登録の効果は、通知に記載された個人に所有権の実質的な権利を与える。[115]
減額命令の登録
訴訟当事者に有利な所有権縮小判決が下された場合、その判決の登録により、1924年所有権移転登記法（スコットランド）に基づく法的効力が生じる。[116]
文書等の訂正命令の登録
1985年法律改正（雑則）（スコットランド）法の下では、[117]土地登記簿に登録された不完全な契約（賃貸借契約書、証書、地役権など）の是正命令は、土地登記簿に登録された時点の財産権にのみ影響を及ぼす。[118]
負担証書
負担の対象となる財産（受益財産と負担財産）の両方に実質的な負担を生み出す証書を登録すると、その財産に対する負担そのものが生み出されることになる。[119]
奴隷証書
積極的地役権を創設するためには、両方の財産（すなわち、受益財産と負担財産）に地役権証書を登録する必要がある。[120]
標準セキュリティ
土地登記簿の権利書における標準的な担保登録は、債権者が保有する財産に対する実質的な担保権を創設する。[121]
規範的な主張:非ドミノ処分
積極的時効の運用では、土地の占有者は、必要な時効期間[122]、現在は連続10年間の土地の占有後に、実質的な所有権を取得することができます。 [122]積極的時効の規則は、1973年の時効および制限（スコットランド）法に記載されています。[123]しかし、時効プロセスを開始するには、占有者は、基礎令状とも呼ばれる、表面上の証書の登録に基づいて占有を確立する必要があります。[122]これは、表面上（つまり、表面上）有効であるように見えても、その他の点で無効な証書が、時効期間の経過後に、財産の真の所有者の同意に関係なく、占有者に所有権を与えることができることを意味します。結果として、処分の登録のみが所有権を移転する 表面上の証書となり得ます。
表面上は有効であるが、それ以外では無効なこれらの特別な処分は、非ドミノ（つまり、所有者以外の者による）処分と呼ばれ、非ドミノ処分の登録手続きは、2012年土地登記（スコットランド）法[124]の下で時効請求と呼ばれ、申請者は時効請求者と呼ばれます。スコットランド登記所は、時効請求者向けのガイダンスを作成しており、オンラインで利用できます。[125]
証書の有効性
上で論じたように、証書は表面上有効でなければならないため、その証書は、非ドミノ譲渡と呼ばれる処分でなければならない。また、証書内に譲渡と称される内容が含まれていなければならない。時効請求者は、譲渡が伴わないため、自分に所有権を付与することはできない。これは、アバディーン大学理事会 対 スチュワート・ワット・ヤングソン他によって確立された規則に従っている。[126]この事件では、被告のヤングソンと他の者は、自らを譲渡者と譲受人として指定する非ドミノ譲渡を付与し、積極的占有の時効期間を開始するために、サシネス一般登録簿に記録させた。 [127]しかし、アウターハウスのメンジーズ卿は、所有権を同一人物に、また同一人物から譲渡することは有効ではないため、これは表面上の証書ではないと判断した。メンジーズ卿はまた、Gretton, GLおよびReid, KGC, Conveyancingの7.25項の「非ドミノ処分は、処分者が所有者ではないことを明らかにしてはならず、さもなければ、それは設立令状としての潜在的な地位を失うことになる」という記述を承認して引用した。[128]
非ドミノ配置
ラテン語のa non domino は、文字通り「所有者以外の者から」という意味に翻訳できる。これは、財産法において、譲受人が所有権を譲渡する法的権利を持たないため、保管人がその全部または一部が無効であると認識している処分について、通常の登録条件 (上記参照) を満たしていないにもかかわらず、登録できる場合を記述するために使用される。これは、nemo dat quod non habet (「誰も持っていないものを譲渡することはできない」) という一般原則の例外である。したがって、譲渡人がそのような処分で与える warrandice (または保証) は、単純な warrandiceのみである。[129]スコットランドの学者 Gretton と Reid は、その簡単な要件を次のように説明している。
結局、[原告]は友人に土地の無償譲渡を認めてもらい、その譲渡は土地登記簿に登録されることになります。[130]
したがって、土地の所有権は、真の所有者、または所有者になる能力のある人の同意なしに、積極的な時効によって取得することができます。しかし、要件が低いため、時効請求は、こっそりと土地を取得しようとする試みであることがよくあります。この例として、現在の所有者がまだ土地に住んでいて、時効請求者が自分の同意なしに所有権を取得しようとしていることに気付いていなかった、ある時効請求が挙げられます。[131] 1990年代にさかのぼる非ドミノ登録を規制する規則（現在は2012年土地登記（スコットランド）法[132]に記載されています）は、こっそりと土地を取得しようとする試みのリスクを反映して、ますます要求が厳しくなっています。[133]成功する申請は少なく、2012年法の施行後3年間に土地登記簿に正常に登録された時効請求はわずか17件です。[134]しかし、ア・ノン・ドミノ処分は、土地の所有権を合法的に取得するための有効な手段であり続けている。
申請前の要件
前提条件の所有
2012年土地登記（スコットランド）法に基づいて非ドミノ処分（時効請求として知られる）の申請を行う前に、問題の土地は、時効請求者のみ、または時効請求者と処分許可者（処分者）の共同によって、すでに1年間継続して占有されている必要があります。[135]
通知要件
時効請求が保管人への申請によって行われる少なくとも60日前に、時効請求者は特定の個人に通知する必要があります。[136]これらは次のとおりです。[137]
- 土地の所有者、または
- 所有者が存在しないか、所有者を特定できない場合は、所有者になるための措置を講じることができると思われる人、または
- (a) と (b) の両方が失敗した場合、王室は、
申請者は、(1)正しい人物が特定されていること（または正しい人物を特定するためにあらゆる合理的な措置が講じられていること）、(2)通知が実際に行われ、通知内容が十分であることを記録管理人に納得させる責任がある。[138]次に、申請者は、スコットランド登録局のウェブサイト[139]からオンラインで入手できる通知書という特別な通知を、記録保管人がその投函を証明できるように、その人物の最新の住所に配達記録で送付しなければならない。[136]
所有者への通知
土地が土地登記簿に登録されている場合、その所有者はタイトルシートのセクションBを参照することで簡単に特定できます。そうでない場合、申請者はサシネス登記簿で最新の記録された処分を検索する必要があります。所有者が特定されたら、通知書を配達記録で送付する必要があります。[140]申請者は、検索シートや記録された証書のコピーなど、検索結果のコピーを（見つかった場合）提供する必要があります。
重要なのは、所有者がまだ存在しているという証拠を保管者が確認しなければならないということです。個人の場合、これはその人がまだ生きているという証拠を意味します。そのような証拠には以下が含まれます。[138]
- 選挙人名簿の検索結果は、地方自治体に問い合わせることで入手できます。コピーは、地元の図書館や他の議会ビルでも入手できます。他の地方自治体の登録簿を検索した証拠も提出できます。
- 地元の弁護士との連絡の証拠（所有者の代理人を務めた最後の弁護士は、所有者がまだ生きていることを確認できる場合があります）。
- 所有者に名乗り出るよう呼びかける地元新聞の広告。
会社の場合、その会社の登記簿をオンラインで検索し、その会社がまだ活動中であることを示すだけで十分である。[125]会社が解散したと記載されている場合、その土地は空地として国王の所有となり、国王および大蔵大臣の記憶官（KLTR）に連絡する必要がある。[141]
タイトルを完成できる人への通知
所有者が特定できない場合、申請者は代わりに、その土地の所有権を完全なものにできる人物に通知しなければならない。[142]これには、故人の遺産相続人など、所有権を取得する権利を持つ個人が含まれる。これは通常、企業が以前所有していた土地には適用されず、そのような土地には「後継者」は存在しない。
申請者はまず、所有者に通知できなかったことを飼育者に証明しなければならない。証拠としては次のようなものがある: [125]
- 公的登録簿の検索が失敗した証拠。
- 所有者が生存していないことを証明する死亡証明書など。
- 利害関係のある個人が、1977 年の死亡推定 (スコットランド) 法に基づいて、その個人が死亡したという宣言書を取得した場合の裁判所命令のコピー。
次に、特定された代替人物が所有権を完成する能力があるという証拠を示さなければならない。[125]
- その人が故人の遺産の受益者であり、所有権を移転する確認書と記録簿を保持している場合（ただし、所有権を実際に移転したことはない）、その確認書と記録簿は十分な証拠となります。
- 所有者が、所有権を受益者に明確に譲渡する遺言を残して亡くなった場合、その受益者はその遺言を頼りに所有権を確定できる可能性があります。そのような場合、遺言と死亡証明書、および遺言文書が前所有者の最終的な意思を表していることを証明する書類があれば十分です。
- 所有者が遺言を残さずに亡くなった場合、スコットランドの無遺言相続のルールに基づいて土地を相続した可能性のある人物が、系図調査に基づいて適格であると示される場合があります。この目的のために、専門機関に料金を支払って依頼することができます。スコットランド法には、親族が無遺言相続財産からの相続権を主張するための期限がなく、相続人が笑うことが認められているため、所有者になる能力のある人物はほぼ常に特定可能です。[143] KLTRには、親族が名乗り出る場合に備えて、未請求のまま残っているすべての財産が記載されています。
王室への通知
所有者または所有者になるための手続きを踏む能力のある人物を徹底的に捜索しても見つからない場合、その土地は所有者がいないものとして国王の所有となったものとみなされ、それはbona vacantiaまたはultimus haeresとなる。この場合、申請者は通知書を国王の代理人である国王および大蔵卿の記憶官(KLTR) [144]に書留郵便で送付しなければならない。KLTR は時効請求の取り扱いに関する政策指針を作成する。[145]
応募要件
ドミノ以外の処分が登録に有効であると保管者によって判断される 前に、次の 2 つの条件を満たす必要があります。
- 譲渡が無効となるのは、譲渡人が有効な権利を有していなかった場合のみである。その他の点では、譲渡は有効であり、適切に作成されていなければならない。[146]
- 特定の人物には申請について通知されている必要がある（上記参照）。[137]
すべての申請と同様に、キーパーは「ワンショット」ポリシーを採用しています。[147]つまり、どんなに小さな誤りや矛盾があっても、申請者に費用を負担させて却下することになります。[148]
キーパーの通知要件
申請書を受け取った後、保管人は申請者が特定した適切な人物にも通知しなければならない（上記参照）。[149]保管人は、申請者が適切な人物を特定したと確信した場合にのみ通知し、実際に通知するのは特定された個人のみである。別の人物に通知すべきだったと考えられる場合、申請は却下されるか、さらなる証拠が出るまで延期される。保管人は、合理的に実行可能な場合にのみ当該人物に連絡を取るが、[150]実際には、いかなる異議も申請にとって致命的となるため、保管人が連絡を拒否することはほとんどない。[125]通知は通常は郵便で行われるが、保管人による通知は配達記録付き配達である必要はなく、保管人が適切と考える方法であればどのような方法でも行うことができる。[151]
適切な人物による異議申し立て
通知を受けた者は、管理者が通知を発行してから60日以内に書面で申請に異議を申し立てることができる。[152]異議申し立てには説明は必要なく、申請は自動的に却下される。[153]
時効請求の登録の効果
土地管理者が2012年法の要件が満たされていることに完全に満足し、異議が提出されていない場合、申請者の名前は土地登記簿に暫定的に記載されます。[154]申請が登録された権利の一部にのみ関連する場合、土地管理者は権利計画書に暫定的な記載の範囲も記入します。[125]別途の権利書は作成されません。[125]
登録後、申請が成功した者はまだ土地の法的所有者ではない。10年の時効期間の終了時にのみ、法的所有者となる。[122]しかし、登録自体がこの時効期間の開始を許可する。[122]法的所有者が判明している場合、この情報はタイトルシートに含まれたままであり、申請者の名前の記載は、その土地に対する他の人の権利に影響を与えない。[125]真の所有者（または真の所有者になる能力のある者、もしくは国王）は、時効期間中いつでも、vindictatio（所有権の主張立証）訴訟により所有権を主張することができる。
通常、以下で説明するように、タイトルシートが登録されている場合、キーパーはタイトルを保証（保証）します。つまり、後で修正が必要になった場合に補償が支払われる可能性があることを意味します。[155]ただし、時効登録の場合には、そのような保証は与えられません。[156]
消滅時効期間（現在は10年）の終了後、管理人は不動産の権利書から暫定的な登記を削除し、正式な登記として登記します。 [157]これにより、消滅時効の請求者に実際の所有権が与えられます。管理人は、そうする際に請求者に令状を付与することもできます。[125]
キーパーの補償
土地管理者の補償は、1979年の土地登記（スコットランド）法に基づく国による土地所有権保証の形態であった。しかし、2012年の土地登記（スコットランド）法により、1979年の法律と土地管理者の補償は廃止されたが、指定日（すなわち、2014年12月8日）時点で土地管理者の補償金請求が未払いとなっている土地については、経過措置が設けられた。[158]この日以降の請求は、現在、2012年法に基づく土地管理者の保証（下記参照）によってカバーされている。
キーパーの補償の運用
土地所有者の補償は土地所有者の保証よりも範囲が広く、土地登記簿の誤りにより損害を受けた個人であれば誰でも補償を受けることができた。[159]対照的に、保証は証書の登記を申請する特定の人々だけを保護する。[160]
1979年土地登記（スコットランド）法の下では、損失を被った人は3つの状況において補償を受ける権利がありました。[161] 3つの状況は以下のとおりです。
- 土地登記簿の訂正または訂正の拒否もしくは怠慢によって生じた損失[161]
- 保管所に保管された文書の破棄によって生じた損失[161]
- 土地や担保の証明書、または管理人によって提供された書面による情報の誤りや省略によって生じた損失（捜索報告書などの専門的サービスを含む）。[161]
キーパーの保証
保管人が証書の登録申請を受理すると、保管人はデフォルトで申請者に対して以下を保証します。
- タイトルシートは、申請者にとって有利な取得、変更、または解放を示す限りにおいて正確であること。
- 権利証書が法令で許可または要求されている負担の省略によって不正確になっているわけではないこと。[160]
これらの保証により、登録時にタイトルシートが不正確であった場合、申請者はキーパーに補償を請求することができます。キーパーの保証は、無効にできるタイトルには適用されません。無効にできるタイトルの所有者は存続タイトルを持っているためです。[162]キーパーの保証は、タイトルの州の保証として機能します。[163]
保証の法的除外
2012年法第73条は、以下のタイトルシートの不正確さをデフォルトで除外しています。[164]
- この土地は、公共通行権によって妨げられていません。公共通行権は登録なしでも存在する可能性があるため、管理者はこれを保証できません。
- コモンロー上の公共通行権と同様に、2003 年土地改革 (スコットランド) 法第 22 条に基づいて設定された通路が存在する場合、管理者の保証はこの未登録の負担には適用されません。
- 土地が、2003 年土地所有権条件 (スコットランド) 法第 75 条 (1) に基づく登録以外の方法で設定された地役権によって負担されている場合、管理人の保証はこれに適用されません。これは、地役権は積極的時効によって設定できるため、それらの地役権はタイトル シートには記載されませんが、管理人が気付かないうちに有効に設定されているためです。
- タイトルシートに関連事項として記載されている権利が、スコットランド法の下で有効な関連事項となり得る種類のものではない場合は、キーパーの保証の対象にはなりません。
- 保管者は、申請者が登録によって鉱山または鉱物の権利を取得したことを保証しない。
- 管理者は、登録された賃貸借契約が変更または終了していないことを保証しません。変更または終了が登録されていない場合、
- タイトルシートに、登記された証書に記されている内容よりも広範囲な取得、変更、または解放が記載されている場合、キーパーは、この誇張された記載が正確であることを保証しません。
- 管理者は、土地に沖積が発生していないことを保証しません。沖積とは、川が土地から堆積物（沖積物）を堆積または除去することによって土地が最初に取得されたというローマ法の概念です。
キーパーの保証を延長、除外、または制限するキーパーの裁量
保管者の保証の法定除外と同様に、保管者は登録を受諾する際に、2012年法に基づく法定不履行を超えて保証を延長、制限、または除外する権限も有します。[165]
補償
保管者は、保管者の保証違反の結果として生じた損失について補償金を支払わなければならない。[166]ただし、補償金は保管者によって不正確さが修正された場合にのみ支払われる（上記参照）。[167]請求者が補償金を承諾した場合、請求者は、不正確さに関して損害を与えた他の個人（例：物件の以前の所有者や売主など）を訴える権利を保管者に譲渡する。[168]これは、保管者が「請求者の立場に立って」、請求者への補償金について他の個人から補償を受けることができることを意味する。
補償金が支払われない状況
特定の状況では、保管者の保証違反に対する補償金の支払いが除外されます。これには次のものが含まれます。
- 不正確さが地籍図の誤りによるものであり、その誤りが基礎地図に合理的に依拠して生じたものである場合。[169]
- 不正確な情報の存在が、登録時に（1）申請者、または（2）申請者の弁護士またはその他の法律顧問として活動する人物に知られていた、または知られるべきであった場合。[170]申請者は依然として、弁護士に対して職務上の過失を理由に訴訟を起こす権利を有する。
- 不正確さが、申請者、申請者の弁護士またはその他の法律顧問が、2012年法第111条に基づいて保管人に対して負う義務を遵守しなかったことに起因するものである限りにおいて（下記参照）。[171]
- 申請者、所有者、または請求者が合理的に講じたであろう特定の措置を講じることで、請求者の損失を回避できた可能性がある限りにおいて。[172]
- 請求者の損失と不正確さとの関係があまりにも遠い場合、または非財産的損失（すなわち経済的価値のない損失）の場合。[173]
土地登記簿の誤り
土地登記簿に誤りが記録されることは珍しくありません。次のような場合には、権利書が不正確になる可能性があります。
- タイトルシートには、法律上または事実上の立場が誤って記載されています。
- タイトルシートに、法律で義務付けられている内容が何も記載されていない場合、または
- タイトルには、法令によって明示的または黙示的に許可されていない情報も含まれています。[174]
不正確な点が土地管理人の注意を引いた場合、その不正確さが「明白な」（すなわち、明らかな）場合には、土地管理人はそれを修正する法的義務を負う。[ 175]実際には、「明白な」不正確さの証拠要件は、土地登記簿に明白な誤りがあることを土地管理人に証明するために、スコットランド裁判所またはスコットランド土地裁判所による修正命令または宣言者の発行を必要とする。[176]不正確さが明白でない場合でも、土地管理人は、将来的に識別できるように、権利書または地籍図に誤りを記録しなければならない。[177]
スコットランド土地裁判所への付託
利害関係のある者は誰でも、スコットランド土地裁判所に不正確な点や修正に必要な措置を申し立てることができる。[178]土地裁判所が検討するための申請があった場合、土地裁判所の書記官は以下のことを通知しなければならない。
- 申請者、
- 利害関係があると思われるその他の人物
- キーパー[178]
この付託の権利は是正を得るための唯一の排他的な方法ではなく、代わりに治安判事裁判所または民事裁判所で訴訟または宣言を提起することができる。いかなる民事審問においても、キーパーは出廷し、意見を述べる権利を有する。[179]
補償
保管者が訂正を行った場合、保管者は請求者に対して、合理的な非裁判上の訴訟費用および不正確さによって生じた損失に対する補償を支払わなければなりません。[180]請求者が補償金を承諾した場合、請求者は、不正確さに関して請求者に損失を与えた他の個人（例えば、不動産の以前の所有者や売主など）を訴える権利を保管者に譲渡します。[168]これは、保管者が「請求者の立場に立って」、請求者への補償について他の個人から補償を受けることができることを意味します。
事前通知
事前通知の導入は、スコットランド法委員会の土地登記に関する報告書(2010 年、SLC 報告書番号 222) で推奨され、土地登記 (スコットランド) 法 2012 に基づいて導入されました。事前通知は、ギャップ リスクに対処するために設計されています。ギャップ リスクとは、証書が土地登記所に登録のために提出されたが、登録がまだ完了していない (つまり、管理者が証書を受理しておらず、タイトル シートに記入していない) 後に、証書の未登録の譲受人 (申請者) が実行しなければならないリスクです。
ギャップリスク期間中、申請者は申請した不動産権を法的に取得していない。土地登記の遅れは珍しくなく、登記申請によっては最長2年もの深刻な滞留が発生し、最近では2018年に発生した。[181] [182]このギャップリスク期間中、申請者は、登記申請が別の登記申請に却下されるリスクがある。これは、前述のBurnett's Trustees v Graingerの場合と同じである。事前通知は、申請者が申請の決定を待っている間に他の個人が登記できないようにするための保護期間を申請者に提供するために導入された。事前通知のサンプルテンプレートは、Property Standardisationグループのウェブサイトで閲覧できる。[183]
義務書
事前通知が導入される前は、ギャップリスクは、譲受人のために譲渡人の弁護士が発行する「債務状」によってカバーされていました。この債務状は保証となり、申請が別の個人的権利（例えば、減額訴訟）によって却下された場合に申請者を補償するという個人的義務（つまり契約上の義務）を法律事務所に課すことになります。スコットランド法委員会は、債務状はスコットランド法に特有であり、法律専門家が土地の譲受人のために個人的義務を作成することを義務付ける法制度は世界中に存在しないと指摘しました。[184]しかし、債務状は厳密にはスコットランドの財産法では必須ではなく、登記簿への競争の性質上ギャップリスクが許容されていました（上記参照）が、土地登記法の欠陥により、弁護士が取引当事者に保証を提供するためにそのような義務を負うことが必要になったため、使用されるようになりました。[185]スコットランド法務委員会はまた、債務状がスコットランドの法律専門家の間で非常に不評であり、法律事務所をカバーするために必要な保険料が顧客に転嫁されるため、顧客のコスト増加につながっていると指摘した。 [184]スコットランド法曹協会も債務状を批判した。[186]これらの苦情は、土地登記に関する他の問題とともに、スコットランド法務委員会の報告書で取り上げられ、主に事前通知の導入が推奨された。[187] 2012年土地登記（スコットランド）法に基づく事前通知の導入により、債務状は使用されなくなった。[185]
事前通知の作成
証書の譲渡人、または譲渡人の同意を得た他の個人は、2012年法に基づき、管理人に事前通知を申請することができます。[188]このような申請には料金を支払う必要があります。[189]管理人が申請を受理した場合、事前通知は土地登記簿の申請記録に記入されるか、土地がまだ登録されていない場合（上記参照）は、事前通知をサシネス一般登録簿に記録する必要があります。[190]
事前通知の保護
事前通知は、土地登記簿または土地一般登記簿に事前通知が記載された翌日から35日間の保護期間を設けています。 [191]この保護期間中は、事前通知で指定された処分以外の処分は受け付けられません。2012年法は次のように規定しています。
土地登記（スコットランド）法 2012 第 59 条
（１）第２項および第３項は、同一の土地区画に関する２つの証書（「証書Ｙ」および「証書Ｚ」）に適用され、
- （a）証書Yに関連する保護期間中、
- （i）Z証書の登記申請が行われ、
- （ii）当該申請の日以降に、証書Yの登録申請が行われ、
- （ｂ）証書Zは、
- （i）保護期間が進行中の証書ではない、または
- (ii) はそのような証書であるが、証書 Y に関する保護期間は証書 Z に関する保護期間より前に始まっている。
（２）保管人が証書Yの登録申請を受理するか否かの決定をする前に証書Zが登録された場合、その決定は証書Zが登録されていなかったものとして行われる。
（３）第２項に規定する決定が申請を受理するものである場合には、
- （a）証書Yは、証書Zが登録されていなかった場合と同じ効力を登録時に有し、
- （b）保管者は、証書Zが証書Yの後に登録されたかのように効力を持つように登録簿を修正しなければならない。」[192]
この条項は、証書 B の保護期間中に、事前通知とは無関係の別の証書 (証書 A) がタイトル シートに登録された場合、証書 A は存在しなかったものとして扱われ、事前通知に関連する証書が最初に登録されることが許されることを意味します。以下の例は、事前通知の保護の仕組みを説明しています。
例1: 処分、詐欺、事前通知
マーガレットはノースバラクーリッシュに家を所有しています。マーガレットはイネスに家を売却する売買契約を締結し、イネスは彼女に購入価格を支払います。その後、イネスは有効に執行された譲渡書を受け取ります。マーガレットの弁護士は、売買契約書で一般的に合意されているように、2020年11月4日にイネスに与えられた譲渡に関連して、土地登記簿に事前通知を掲載するよう申請します。管理人は同日これを登録します。したがって、保護期間は2020年11月5日に開始します。イネスの弁護士は他に対処すべき緊急の事項があるため、譲渡書を事務所の引き出しに保管します。
悪意に満ちた心を持つマーガレットは、スコットランドを永久に去るために、詐欺的に購入代金を得るために再び家を売ることにしました。彼女は、エディンバラに住む休暇用賃貸業のビジネスマンであるトーマスと契約し、家を再び売却します。トーマスは、売却にかかる費用を削減したいため弁護士を使いたくなく、マーガレットはすぐに同意します（そして、彼女はそれを聞いて密かに大喜びします。なぜなら、土地登記簿を検索するなどして物件のデューデリジェンスを実行する弁護士はいないからです）。トーマスはマーガレットから有効な譲渡書を受け取り、購入代金を支払います。トーマスは、2020年11月8日にこの譲渡書を土地登記簿への登録のために送付します。管理人は2020年11月9日にこれを受け取り、同日中に譲渡書を登録します。
イネスの弁護士は最終的に引き出しを開け、登録のために財産管理人に譲渡書を送り、それは2020年11月16日にエディンバラの財産管理人に到着しました。事前の通知がなければ、トーマスが現在所有者であるため、イネスの譲渡書は財産管理人に拒否され、トーマスの譲渡書内でのマーガレットの譲渡は無効になります。これは、登記簿への競争の性質によるものです。
しかし、事前通知があったため、管理人はトーマスの譲渡を存在しなかったものとして扱い、その記載を削除し、イネスの譲渡をタイトルシートに記入しました。これでイネスが家の所有者になりました。管理人は次にトーマスの譲渡に目を向け、譲渡の再登録を試みました。しかし、イネスが不動産の所有者になったため、管理人はトーマスの譲渡を拒否し、マーガレットの譲渡は無効になりました。
例2: 事前通知と複数の標準証券
アンガスはハウィックにアパートを所有しています。アンガスは事業資金を調達する必要があり、そのために銀行から複数の担保付きローンを取得することにしました。彼はエディンバラに行き、銀行 A に担保付きローンを申請し、銀行 A に彼のアパートの標準担保を提供しました。銀行 A は彼の条件に同意し、銀行 A の弁護士は必要な書類を作成しました。アンガスは、銀行 A の弁護士が標準担保の登録前に事前通知を申請することに同意しました。キーパーは事前通知の申請を受理し、5 月 8 日に申請記録に登録しました。
その後、アンガスはハウィックの銀行 B に行き、彼のアパートに標準担保を提供するという条件で、銀行 B から担保付きローンを申請します。銀行 B の弁護士は、デューデリジェンスを行う際に銀行 A の事前通知を不注意で確認せず、標準担保書類を作成します。銀行 B はアンガスに標準担保に有効に署名させます。銀行 B の弁護士は、この標準担保を 5 月 11 日に登録のために送付します。キーパーは銀行 B の標準担保を登録し、2020 年 5 月 14 日にアパートの権利証書のセクション C を更新します。
銀行 A の弁護士は、登録のために 5 月 14 日に銀行 A の標準証券を送付します。管理者は 5 月 18 日にそれを受け取り、申請記録に事前通知を記載して登録します。アンガスの事業の財務上の問題は悪化し、彼は両方の銀行への支払いを滞納します。通常のやり方として、銀行 A と銀行 B は、通常の手段をすべて尽くした後、それぞれ別々にアパートに保管されている標準証券を請求します。
どの標準担保が優先的に請求され、どの銀行がアパートを売却して借金を返済できるでしょうか? 銀行 A です。これは、事前通知により、銀行 B の標準担保が銀行 A の標準担保の後に再登録されることが強制されたためです。しかし、事前通知がなければ、B 銀行の標準担保は、先取特権(「時間的に早いほど、法律的に強い」) の原則を適用して最初に登録されたため、銀行 A の標準担保よりも優先されます。
事前通知は、登録簿への競争に「勝った」知らない申請者にとって不公平であるように思われるかもしれないが、保護期間中に事前通知によって保護された後続の証書が登録された場合、申請者は証書を再登録される。しかし、申請記録は公文書であるため、知らない受益者（申請者）は「登録簿に記載されている通り、受益者は事前通知の存在と潜在的な影響を知ることになるため、不利益を被ることはない」[193]。
禁止事項および事前通知の登録
禁止は注意義務の一形態（すなわち、裁判所の判決の司法執行）であり、これによって相続財産の所有者は、債務の支払いが行われるまで、その財産自体に対する売却、処分、または物権の設定を禁止される。[194]禁止は、破産および注意義務等（スコットランド）法 2007 に基づいて実行され、[195]法定登録簿である禁止登録簿が管理者の管理下に置かれている。禁止が有効となるためには、禁止登録簿に登録されていなければならない。また、禁止登録簿の検索は、譲渡取引におけるデューデリジェンスの通常の慣行とみなされている。[ 196]禁止により、 ex capite inhibitionis（「禁止を理由に」）の減額訴訟を提起することで、あらゆる譲渡を無効にすることができる。この減額の効果により、債権者は、その後に財産が譲渡されたかどうかに関係なく、その財産を債務者が依然として所有しているかのように扱うことができます。
しかし、事前通知の保護期間中に禁止事項登録簿に記入事項が追加された場合、保護証書の譲受人は禁止事項の影響を受けずに不動産を購入することができる。[197]事前通知が適用されないが禁止事項が登録されている場合、譲受人は2007年法に基づく譲受人に対する善意の保護によって禁止事項から保護される可能性がある。[198]
事前通知の削除
保護期間は35日後に失効しますが、スコットランド大臣の規則によりそれより長くなることもあります。[199]事前通知が失効すると、保管者はそれを申請記録から削除し、アーカイブ記録に保管します。
予告の解除
事前通知による解除も可能で、保護期間を早期に終了させることができます。これは、不動産の売却が完了していない場合によく行われ、事前通知に記載された個人に有利な処分が行われる可能性は低くなります。2012年法では、証書の譲渡人が証書の譲受人の同意を得て事前通知を解除することができます。[200]このような解除の申請を受け取った場合、保管人は事前通知を申請記録からアーカイブ記録に移動する必要があります。申請記録から削除された時点が、保護期間の終了時点とみなされます。[201]
警告
相続財産に関する訴訟が提起された場合、スコットランドの裁判所は、スコットランド土地登記簿にあるその財産の権利書に警告（ラテン語の動詞cavēre「気づく」に由来する警告）を記載する令状を発行することができる。[ 202 ]警告記載令状の発行命令を求めて裁判所に申請する者は、裁判所に対して以下のことを証明しなければならない。
- 申請者は訴訟の実質的根拠について表面上は訴訟の正当性を有している。
- 警告を発するための令状が発行されない場合、申請者に有利な手続きにおける判決または命令の執行が、相手方がその土地を取り扱う可能性があるという理由で阻止されるか不利になるという現実的かつ重大なリスクがあり、
- 令状の発付が利害関係を有する者に与える影響を含め、あらゆる状況を考慮すると、令状を発付する命令を発することは合理的である。[203]
警告書がタイトルシートに記載されると、12か月後に期限切れになります。12か月の期限が切れる前に、警告書を解除、更新、または取り消すことができます。[204]
警告の効果
警告は、債権者が不動産の物権を譲渡することを阻止または禁止される凍結措置の一種である不動産の禁止と同じ法的効果はありません。警告は、土地の所有者がより低い物権を付与したり、土地の所有権を譲渡したりすることを妨げるものではありません。ただし、タイトルシートに警告が記載されている状態で所有者が土地を譲渡した場合、警告は (1) 譲受人に与えられる管理者の保証に影響し、(2) 警告は善意の譲受人に対する保護を妨げます (以下を参照)。[205]
警告の更新
申請者は、裁判所に対して以下の事実を証明できれば、警告の更新（つまり、さらに12か月の延長）を申請することができる。[206]
- 申請者は訴訟の実質的根拠に関して表面上の主張を有している。
- 警告の更新令状が発行されない場合、申請者に有利な手続きにおける判決または命令の執行が、相手方がその土地を取り扱う可能性があるという理由で阻止されるか、または妨げられるという現実的かつ重大なリスクがあり、
- 警告の更新が利害関係のある者に与える影響を含め、あらゆる状況を考慮すると、警告の更新命令を出すことは合理的である。[207]
申請者が警告を更新できる回数に制限はない。[208]
警告の制限
利害関係のある者は誰でも、当初警告を与えた裁判所に警告を制限するよう申請することができる。[209]これは、財産に対する実質的権利を取得したい人にとっては便利な法的メカニズムである。このような申請の責任は、裁判所が制限を与えるべきではないことを示す当初の申請者にある。[210]
警告の想起
警告は、それを許可した裁判所によって取り消され、土地登記簿から削除されることがあります。裁判所は、次の事項について満足できなくなった場合にのみ、これを実行できます。
- 申請者は訴訟の実質的根拠に関して表面上の主張を有している。
- 申請者に有利な訴訟手続きにおける判決または命令の執行が、相手方がその土地を取り扱う可能性があるという理由で阻止されるか、または妨げられるという現実的かつ重大なリスクがあり、
- 警告を発するための令状を付与することが利害関係を有する者に与える影響を含め、すべての状況を考慮すると、警告が引き続き効力を有することは合理的である。
再度、警告を取り消すべきではない理由を蓋然性のバランスに基づいて示す立証責任は申請者にあります。[211]
警告の解除
最後に、警告は、当初の申請者、または警告の更新を申請した申請者の要請により解除されることがある。[212]
キーパーの義務
申請者とその法的代理人を含むすべての個人は、土地管理人が不注意により土地登記簿を不正確なものにすることを防ぐために、土地管理人に対して注意義務を負う。[213]土地管理人は、義務違反により損失を被った者から補償を受ける権利があり、例えば、土地管理人が他の当事者に補償金を支払わなければならない場合がある。[214]
この民事上の義務は、申請者またはその法的代理人が、(a)登録申請に関して、その陳述が虚偽または誤解を招くものであることを知りながら、またはその旨について無謀な態度で、重大な虚偽または誤解を招く陳述を行った場合、または(b)当該申請に関して重要な情報を故意に開示しなかった、またはすべての重要な情報が開示されたかどうかについて無謀な態度をとった場合に、刑事犯罪として強化される。[215]しかし、この犯罪の行為主体は、スコットランド法の詐欺罪に類似しているため、申請者は詐欺行為として 起訴される可能性がある。
参照
- スコットランド登記所– 土地登記を担当する機関
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さらに読む
- Reid, K.; Gretton, GL (2017).土地登記. Avizandum.