カリフォルニア州HOME法

カリフォルニア州HOME法
カリフォルニア州議会
フルネーム	カリフォルニア州住宅機会および効率化法
紹介された	2020年12月7日
議会は投票した	2021年8月26日
上院は投票した	2021年8月30日
法律として署名	2021年9月16日
スポンサー	トニ・アトキンス上院議員、アナ・カバレロ上院議員、スーザン・ルビオ上院議員、スコット・ウィーナー上院議員、デイブ・コルテーゼ上院議員、レナ・ゴンザレス上院議員、マイク・マグワイア上院議員、ロバート・A・リバス上院議員、バフィー・ウィックス上院議員
知事	ギャビン・ニューサム
コード	政府コード
セクション	66452.6、66411.7、65852.21
解決	SB9
Webサイト	https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=202120220SB9
状況: 現行法

2021年カリフォルニア州上院法案9号（SB 9）^[1]は、「カリフォルニア州住宅機会および効率化（HOME）法」と題され、一戸建て住宅地区内の特定の一戸建て住宅の所有者が自分の土地に住宅を建てたり分割したりできる法的プロセスを作成し、すべての市や郡がそのような住宅を建てたい人に直接干渉することを禁止する2021年のカリフォルニア州法です。

当初、この法律では、土地所有者が土地に 800 平方フィートの住宅を 2 軒、または2 軒の住宅を 1 軒建てることが許可され、以前は一戸建てだった敷地に最大 4 軒の住宅を建てることになりました。その後、法律は改正され、1 つの不動産に最大 8 軒の独立した ADU を建設できるようになりました。

この法案は、カリフォルニア州の都市内で住宅の供給と密度を増やし、一戸建て住宅の区画指定を義務付ける市町村および郡の区画指定法を無視することで、カリフォルニア州の住宅コストを削減することを目的として策定されました。この法律は、二次住宅（カリフォルニア州では付属住宅ユニット - ADU とも呼ばれます） の収容能力も拡大します。

2016年、カリフォルニア州議会は上院法案1069を可決し、付属住宅ユニット（ADU）建設に対する地元の障壁を撤廃した。これは後に2017年に上院法案229と下院法案494で更新された。これらの法案は、カリフォルニア州内のすべての住宅用地（一戸建て住宅用に区画された土地を含む）で最大1,200平方フィートの二次ユニットの迅速な地方承認を義務付けることで、カリフォルニア州全体の一戸建て住宅のゾーニングを修正した。^[2] 2019年には、下院法案68で法律が更新され、1,200平方フィートのうち最大500平方フィートを「ジュニア付属住宅ユニット」に指定できるようになりました。一部の評論家は、これは州全体で事実上のトリプレックスゾーニングに相当すると述べました。^{[3] [4]}

2019年、スコット・ウィーナー州上院議員は上院法案50を提出した。これは、「交通機関が充実している」地域付近のゾーニングを改革することに加え、一戸建て住宅ゾーンの地域であっても、州全体で4戸の集合住宅の建設を合法化するものである。この法案は、いくつかの自治体の反対により、2020年の議会投票で否決された。^[5]

ワイナーが起草したHOME法は、2020年12月7日に州上院に提出されました。数回の修正を経て、2021年5月20日に28対6で可決されました。法案は州議会に送られ、そこでさらに修正され、2021年8月26日に45対19で可決されました。上院が8月30日に州議会の修正案28対7に同意した後、SB9は2021年9月にギャビン・ニューサム知事によって法律として署名され、2022年1月1日に発効しました。^[6]

HOME法は、当初の文書では、一戸建て住宅地区に800平方フィート以下の主要ユニットを2つまで建設するか、一戸建て住宅地区の区画を2つに分割するか、またはその両方を伴う住宅開発プロジェクトについて大臣の承認を義務付けています。この法律は、もともと一戸建て住宅用に指定または意図されていた区画エリアに最大4つの住宅ユニットを建設することを認めています。この法律では、SB 9プロジェクトの建設に支障をきたす場合、地方自治体が客観的な開発基準をプロジェクトごとに修正または廃止することを義務付けています。この法律では、地方自治体がSB 9プロジェクトにつきユニットあたり最大1台分の路上外駐車を義務付けることを認めていますが、AB 2097（2022）と同様に、高品質の交通回廊または主要な交通停留所から半マイル以内のSB 9プロジェクトでは駐車義務を禁止しています。

さらに、この法律には、環境上の敷地制約、既存の入居者の立ち退きに対する保護、歴史的建造物や地区の保護に関する規定が含まれています。最後に、この法律では、住宅所有者が、SB 9 適用対象ユニットの 1 つを最低 3 年間、主な居住地として居住する意図を表明した宣誓供述書に署名することを義務付けています。^{[7] [8]}

HOME 法は ADU 法とは異なり、主に「プライマリ ユニット」(通常は一戸建て住宅、または一戸建て住宅、二世帯住宅など、複数世帯の住宅開発内の住宅ユニット) に適用されますが、住宅の総数が HOME 法で許可されている数を超えない限り、HOME 法プロジェクトに ADU と JADU を建設できます。

法案可決前、カリフォルニア大学バークレー校のテナー住宅イノベーションセンターは、カリフォルニア州全体で約50万世帯（20世帯に1世帯）がSB9の対象となると推定していた。この法律には、歴史地区の除外や、同じ所有者が隣接する区画を分割することを禁止する条件など、いくつかの例外もあった。^[9]

法律が施行されてから1年後にテナーセンターが実施した調査によると、調査対象の13都市では可決された法律がほとんど使用されず、将来の住宅購入希望者は通常、代わりにADU法のより強力な保護を選択することがわかりました。さらに、複数の地方自治体がHOME法の使用を減らす条例を可決しました。たとえば、ロサンゼルス市は2022年に新しいSB 9ユニットの申請を211件しか受けておらず、そのうち38件のみを承認し、区画分割の28件の申請を1件も承認しませんでした。^[10]この研究の著者は、より規範的な土地利用とゾーニング基準、より柔軟な地方のSB 9条例、および住宅所有の障壁への対処を含むHOME法の改正を推奨しました。

ウォールストリートジャーナルが州のデータを引用して報じたところによると、2024年5月までにSB9に基づく区画分割や新規ユニットの申請に成功した住宅所有者は500人未満で、完了したSB9プロジェクトは数十件に過ぎなかったという。^[11]

2023年、ニューサム知事はAB 434に署名した。この法案は、住宅・コミュニティ開発省（HCD）に、一戸建て住宅地区の区画分割に関する省庁の処理に関するHOME法プロジェクトの合理化、ADU法、SB 6（2022年）、SB 4（2023年）、SB 684（2023年）、AB 1218（2023年）に該当するプロジェクトの合理化を施行する権限を与え、同省が地方自治体と司法長官の両方に、地方自治体による前述の法律の特定の違反と施行の必要性を通知することを義務付けている。^[12]

いくつかの憲章都市が州裁判所にHOME法の施行を阻止するために訴訟を起こした後、2024年4月25日、ロサンゼルス郡上級裁判所のクリス・キン判事は、レドンドビーチ、ウィッティア、カーソン、デルマー、トーランスにおけるHOME法の合憲性に反する判決を下し、同法は憲章都市の不動産所有者に市場価格以下の権利証制限付き住宅の建設を具体的に要求しておらず、議会は憲章都市に適用する場合、同法が州全体の懸念に対処するものであることを証明する必要があると述べた。^[13] HOME法を強化するため、ニューサム知事は2024年9月19日にさらなる法案に署名した。

• SB 450 は、法律の意図と目的を明確にし、SB 9 プロジェクトに市が課すことができる設計およびゾーニング基準を制限し (地方政府が、単一ユニットのゾーニングされたエリアに適用されない客観的なゾーニング、区画分割、または設計基準を SB 9 プロジェクトに割り当てることを禁止し、地方政府が地元の物理的環境への影響に基づいて区画分割申請を拒否することを禁止)、市が SB 9 申請の審査を延期できる期間を最大 60 日に制限し、住宅およびコミュニティ開発局が監督し、不遵守が判明した市政府に対して裁判所で強制執行できる法律のリストに SB 9 を追加します。^{[14] [15]}
• SB 1211は、1区画に最大8つの独立型ADUを建設することを許可し（独立型ユニットの数が敷地内の既存ユニットの数を超えないことを条件とする）、最大数を1区画あたり2つのADUから拡大し、既存の駐車スペース（屋根付きまたは屋根なし）にADUを建設することを許可し、それらのスペースを交換する必要はありません。^{[16] [17]}
• SB 1164 は、新しい ADU が最大 15 年間固定資産税を免除されることを許可します。

• YIMBY運動 – インフラ整備を支援する運動リダイレクト先の簡単な説明を表示するページ
• カリフォルニア州の住宅不足
• カリフォルニア州住宅責任法
• カリフォルニア州上院法案50号は、ワイナーが2019年に起草した法案で、州全体で最大4戸の集合住宅の建設を合法化し、公共交通機関の駅や雇用センター付近の土地区画の地方自治体による管理を阻止する内容だった。

• デムサス、エルサレム（2021年9月17日）。「カリフォルニア州は住宅危機の原因となった規則を廃止する」。Vox。
• ダハティ、コナー（2021年8月26日）。「何年もの失敗の後、カリフォルニア州議会は住宅建設の道を開く」。ニューヨークタイムズ。
• ガルシア、デイビッド、アラメルディン、ムハンマド（2023年1月18日）。「カリフォルニア州のHOME法が1周年：上院法案9号の初年度のデータと考察」カリフォルニア大学バークレー校、テナー住宅イノベーションセンター。
• ヘイズ、グレース（2021年10月8日）。「新しい法律は、カリフォルニア州議会が住宅危機に取り組む方法の変化を示している」。ワシントンポスト。
• トビアス、マヌエラ（2022年4月22日）。「これまで以上に執行力が強まった州は、活動家に依存して二重法を執行している」。CalMatters。
• ワイリー、ハンナ（2023年1月18日）。「カリフォルニア州の新しい住宅法は、建築を促進する効果がほとんどないと報告書は述べている」ロサンゼルス・タイムズ。

• SB 9: カリフォルニア州HOME法