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| 1585 ブロードウェイ | |
|---|---|
モルガン・スタンレービル | |
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| 一般情報 | |
| タイプ | オフィス |
| 位置 | 1585ブロードウェイ マンハッタン、ニューヨーク、アメリカ |
| 座標 | 北緯40°45′36″ 西経73°59′08″ / 北緯40.76000° 西経73.98556° / 40.76000; -73.98556 |
| 現在の入居者 | モルガン・スタンレー |
| 建設開始 | 1989 |
| 完了 | 1990 |
| 所有者 | モルガン・スタンレー |
| 身長 | |
| 屋根 | 685 フィート (209 メートル) |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 42 |
| 床面積 | 1,336,576平方フィート（124,172.0 m 2） |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | エメリー・ロス＆サンズ、グワスミー・シーゲル＆アソシエイツ・アーキテクツ |
| 開発者 | ソロモン・エクイティーズ株式会社 |
| 構造エンジニア | WSP カンター・セイヌク |
| 主契約者 | スターレット兄弟とエケン |
| 参考文献 | |
| [1] [2] | |
1585 ブロードウェイは、モルガン・スタンレー・ビルとも呼ばれ、ニューヨーク市マンハッタンの劇場街にあるタイムズスクエアに建つ 42 階建てのオフィスビルです。このビルは、グワスミー・シーゲル・アンド・アソシエイツ・アーキテクツとエメリー・ロス・アンド・サンズによって設計され、デビッド・ソロモンとジーン・ソロモンによって開発されました。1585 ブロードウェイは、ブロードウェイの西側、47 丁目と 48 丁目の間にあります。このビルは 1995 年以来、金融サービス会社モルガン・スタンレーの本社ビルとして機能しています。
1585 ブロードウェイは低い基礎部分から成り、高さ 685 フィート (209 メートル) のタワー部分にセットバックしています。ファサードは、基礎部分に大きな看板がデザインされています。上層階には、アルミニウムのスパンドレルを備えたガラスのファサードと、ガラスの切妻屋根があります。地上階では、ブロードウェイ側全体に店舗が入っており、メインエントランスは 47 番街と 48 番街にあります。オフィスのエントランスは広いロビーでつながっており、地下のカフェテリアにもつながっています。モルガン・スタンレーのオフィスは上層階を占めており、40 階と 41 階にはエグゼクティブスイートがあります。内装は、グワスミー・シーゲルとゲンスラーが設計しました。
ソロモン・エクイティーズは、1989年にストランド劇場と別の建物の跡地に、投機的な開発としてブロードウェイ1585号地を開発しました。モルガン・スタンレーは建設中にこの場所に興味を示していましたが、最終的には断念しました。1990年にブロードウェイ1585号地が完成したとき、法律事務所プロスカウアー・ローズが11階を占める唯一のテナントでした。ソロモン夫妻はテナントをさらに誘致しようとしましたが失敗し、負債を抱え、1991年12月に建物は差し押さえられました。建物は銀行連合に引き継がれ、1993年にモルガン・スタンレーに売却されました。モルガン・スタンレーは数回の改修を経てこの建物に入居しました。プロスカウアー・ローズは2000年に自社スペースを改装し、2010年まで建物の一部を占有し続けました。その後、モルガン・スタンレーはプロスカウアー・ローズの旧スペースに拡張し、2010年代半ばに各フロアを改装しました。
サイト
1585 Broadwayはブロードウェイの西側、南は47丁目、北は48丁目の間にある。ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン、シアターディストリクトのタイムズスクエアの北西角に位置する。[3] [4]台形の敷地面積は50,657平方フィート（4,706.2 m 2）で、 47丁目に面した間口は206フィート（63 m）、奥行きは277.87フィート（84.69 m）である。建物の南東端はダフィースクエアに面している。[4]
周辺地域はマンハッタンの劇場街の一部であり、多くのブロードウェイ劇場があります。[3]モルガン・スタンレー・ビルは、47丁目のエセル・バリモア劇場とサミュエル・J・フリードマン劇場、 48丁目のロングエーカー劇場と同じブロックにあります。48丁目の向かいには、北西にユージン・オニール劇場とウォルター・カー劇場、北にクラウンプラザタイムズスクエアマンハッタンがあります。タイムズスクエアの東側には、20タイムズスクエア、TSXブロードウェイ、パレス劇場とエンバシー劇場、I.ミラービルがあります。さらに、南にはホテルエジソンとラントフォンタン劇場、南西にはブルックスアトキンソン劇場とパラマウントホテルがあります。 [4] 1986年以前、この場所には2つの6階建ての建物がありました。映画館のストランドシアターと、ブロードウェイで67年間営業していたレイトンズ・ハバーダッシャーズ・アンド・クロージャーズです。[5] [6]
建築
1585 Broadwayは、 Emery Roth & SonsとGwathmey Siegel & Associates Architects [3] [1]によって設計され、Gwathmey Siegelの最初の高層ビル設計でした。[6]高さは42階建てで[7] [8] [a]、屋上までの高さは685フィート（209メートル）です。[1] [2] WSP Cantor SeinukのIrwin G. Cantorが構造エンジニアを務め、[10] Tishman Construction Companyがゼネコンを務めました。 [11] 1585 Broadwayは、LEED（エネルギーと環境デザインにおけるリーダーシップ）ゴールドグリーンビル認証を取得しています。[2]この建物は、1585 Broadwayを本社として使用する金融サービス会社Morgan Stanleyがアンカーテナントであることから、Morgan Stanley Buildingとしても知られています。 [12]
フォームとファサード
この建物は、ファサードと切妻屋根がガラス製で、四角いタワーが基礎から後退した形で建てられるという構想だった。 [13]完成した基礎部分は敷地全体を占め、[14]マンハッタンの街路網に対して斜めに走るブロードウェイと一直線になっている。[15] [16] [17]基礎部分はいくつかのセットバックを設けて設計されており、グワスミー・シーゲルによれば「劇場街の歩行者スケールに呼応している」という。[16]地上レベルには、2つの長方形のセットバックがある。[6] 4階と5階には、ブロードウェイに向かって外側にカーブした2階建ての機械室があり、これが基礎部分とタワー部分の境界を形作っている。[6] [18] [19]機械室のファサードには、窓ではなく換気グリルと暖房グリルがある。[19]タワー部分は、街路網と平行に走る47番街と48番街と一直線になっている。[14] [15] [16]
土台はガラスと金属で覆われており、暗いガラスのパネルがその背後の看板を隠している。[15] [20]土台の看板は Artkraft Strauss Sign Corporation が製造したもので、[7] [21]市の規制に準拠するために含まれていた。[22] [23] 10 個の暗いガラスの「フィン」がブロードウェイの歩道に突き出ており、それぞれに「1585 B'way」の文字が 1 つずつ入っている。[7] [18] [24]各店先には、そこにある小売店を示す看板がある。[16] 4 階のセットバックの上に 3 枚の水平な板が設置されており、金融相場やニュースが表示されている。[16] [7] [22]各板は幅 140 フィート (43 メートル)、高さ 10 ～ 12 フィート (3.0 ～ 3.7 メートル) である。[7] [9] [24]板は大きなティッカー テープになっている。[25] [26]角にある2つの追加の標識は、30 x 60フィート（9.1 x 18.3メートル）の大きさで、市場情報を表示しています。ブロードウェイの47番街と48番街の角には、世界中の都市の現在の時刻を表示する高さ44フィート（13メートル）の湾曲した標識があります。モルガン・スタンレーの名前は角にのみ表示されており、高さ7インチ（18センチメートル）の文字です。[7] [23] [9]
塔のファサードは大部分がガラスのカーテンウォール[14] [18] [20]で、ファサードパネルはPPGによって設計されている。[15]塔の部分には、角に銀色のアルミニウムのスパンドレルパネルが使われている。上層階では、角は内側に切り込まれ、鏡面ガラスのパネルが使われている。ファサードの残りの部分は、白、青緑、または鏡面ガラスのパネルでできている。[6] [15]これらのパネルは、ほとんど目に見えないマリオンによって囲まれている。[19]ファサードパネルは、異なる照明条件下では異なる色に見える。[14] [19]グワスメイ・シーゲルの建築に関する本によると、これらの材料は「不透明さと反射性の両方のイメージを作り出し、流動性と永続性を同時に生み出す」ことを意図していたという。[6]屋根は4面に傾斜しており、マンサード屋根のデザインを改良したものであるが、4つのバックライト付きパネルが使用されている。[6]建築評論家のポール・ゴールドバーガーは、この屋根を「切妻屋根と切り取られたピラミッドの中間」と評した。[15]
特徴
建物の総床面積は130万平方フィート（12万m 2 ）である。 [6] [27]ゾーニング規則により、ブロードウェイにはオフィスの入り口がなく、その正面は店舗で占められている。[28]グワスミー・シーゲルは1990年にオリジナルのロビーを設計し、1995年にはモルガン・スタンレーのエグゼクティブスイートを設計した。[29] ゲンスラーは残りのオフィスを設計した。[30] [31]
ロビーと地下室
ロビーは47丁目と48丁目の入り口を繋いでいる。[15] [28] [32]これは100×60フィート（30×18メートル）の私有の公共スペースである。 [28]ロビーは44丁目と49丁目を結ぶ私有の公共スペースの回廊の一部である。この回廊にある他のスペースは、シューバート・アレー、ニューヨーク・マリオット・マーキスの下の通路、ホテル・エジソンのロビー、クラウンプラザ・タイムズスクエア・マンハッタンの下の私道である。[33]
ロビーには白、ダークグリーン、黒のタイルが幾何学模様に敷き詰められた大理石の床がある。[19] [28]壁はダークグリーンの大理石の帯が入った灰色の花崗岩でできている。[28]壁の1つは内側にカーブしており、実際よりも短い印象を与えている。[28] [34]ロビーの天井は木製で、2本の大きな柱で支えられている。[15] [35]天井は格子状に配置されており、[28]幅5フィート（1.5メートル）の長方形の格天井がある。 [17]天井内には反射板付きの白熱灯があり、Architectural Lighting誌が「発光」効果と表現した効果を生み出している。[34]ロビーの照明はスティーブン・マーグリーズがデザインした。[34] [36]
ガラスの壁の向こうのロビーには、地下にある500席のダイニングルームへのエスカレーターがある。[17] [37]ダイニングルームのエスカレーターの上には陸橋が通っている。[18]ダイニングルームは1995年に建てられたが、もともとは倉庫スペースであり、ロビーとはつながっていなかった。 [ 27] [29]ロビーとダイニングルームを合わせると29,000平方フィート (2,700 m 2 ) の広さがある。[29]地下2階はもともと法律事務所Proskauer Roseが使用していたもので、同事務所の会長 Alan S. Jaffe はこのスペースを婉曲的に「コンコース」と呼んでいた。[31]地下2階の一部は2000年に法律図書館になった。このスペースには6万冊の蔵書があり、14人の司書が勤務し、34人の弁護士を収容できる。地下には法律事務所の男性と女性の従業員用のロッカールームもあった。壁と天井には、高さいっぱいのすりガラスのパネル、木製の装飾、間接照明器具が設置されている。このスペースには、4×4フィート（1.2×1.2メートル）のコンクリート柱が3本あり、ステンレススチールのパネルで覆われている。[31]
エグゼクティブスイート
モルガン・スタンレーのエグゼクティブ・スイートはタワーの40階と41階にあり、45,000平方フィート（4,200平方メートル）の広さがある。 [ 29]オフィス、ダイニングルーム、ミーティングスペース、役員室がある。[29] [38]エグゼクティブ・スイートの玄関ホールには3方向に窓があり、[35]オフィスには30人のエグゼクティブを収容できる。[29]スイートは花崗岩と3種類の木材で覆われている。[35] [39]建築家のチャールズ・グワスメイは、これはモルガン・スタンレーの「本物の素材」への要望から生まれたものだと述べた。[39] 玄関ホールの壁にはアニグレが使用されている。2つのフロアをつなぐ幅2倍の階段の段にはマホガニーが使用されているほか、ロビーのものと同じような天井の格子にも使用されている。ドアやその他の備品には黒ずんだチェリー材が使用されている。[40]エグゼクティブスイートには、長さ35フィート（11メートル）の会議室用テーブルと様々なモダンな家具が備わっています。家具の一部は、フランク・ロイド・ライトのクーンリー・ハウスの家具からインスピレーションを得ています。[30]
歴史
タイムズスクエアの劇場街は、第二次世界大戦後にビジネス街に発展した。[41]それにもかかわらず、20世紀半ばにはそこでの大規模な開発は比較的少なかった。1958年から1983年の間に、6番街、タイムズスクエア、8番街、コロンバスサークルの間の114ブロックのエリアで開発された、少なくとも100,000平方フィート（9,300平方メートル）のスペースを持つ建物は12棟のみであった。[42] 1585ブロードウェイは、ニューヨーク市でオフィススペースの需要が高かった1980年代に提案された。[43]夫婦チームであるデビッドとジーン・ソロモンは、1970年代後半にマンハッタンで住宅構造の取得に携わり、次の10年間でオフィスビルに移行した。[44]ソロモン家は1980年代後半にタイムズスクエアの北端に750セブンスアベニューと1585ブロードウェイの2つの建物を開発することを決定しました。[44] [43]これらの建物は両方とも特定のテナントのコミットメントなしに投機的に開発されました。 [45] [46]
発達
ソロモン家は1986年にストランド劇場とレイトンズ・ハバダッシャーズ・アンド・クロージャーズを買収し、この2つの敷地に40階建てのタワーを建設する計画を立てた。これは当時タイムズスクエアで計画されていたいくつかの開発計画のうちの1つだった。[5]ニューヨーク市計画委員会（CPC）はタイムズスクエアの北側にある新しい建物に明るい看板と深いセットバックを義務付ける規制の制定を検討していた。[47]デイビッド・ソロモンはこれらの規制が無差別であり、「建築的に新しい建物にどのように適用するかを考えていない」として反対した。[5]レイトンズは1986年12月にタワー建設のため閉店した。[48]ソロモン・エクイティーズは追加の床面積を得るために、シュバート・オーガニゼーションからバリモア劇場の未使用の空中開発権を購入した。[49]合計で、建物の面積は120万平方フィート（11万m2）になる予定だった。 [ 50]
エンジニアリングコンサルタントのアーウィン・カンターは、建物の上部構造として、管状のフレームと巨大構造の2つの計画を考案しました。[10] 1987年半ばまでに、モルガン・スタンレーは、提案されたタワーのスペースについてソロモン・エクイティーズと交渉していました。 [51] [52]モルガン・スタンレーの幹部は、窓の外に派手な看板を見る見通しを好まなかったため、[52] [53]取引はその理由で失敗に終わりました。[53] [54] [55]ソロモン家は、とにかくタワーの建設を進めることを決定しました。[50]その頃には、ニューヨーク市のオフィススペースの供給が需要を上回り始めていました。[54] [56]敷地の取り壊しは1987年半ばまでに開始されました。[53] CPCは1987年9月に計画規制を承認し、タイムズスクエアの大規模な新規開発には、放送スタジオや1階の店舗などの「娯楽用途」のためにスペースの約5％を確保することを義務付けました。[57] 1585ブロードウェイは完全にオフィスビルとして計画されましたが、[58]この規則に従うためにブロードウェイに小売スペースがありました。[28]この条例では、そのような建物の開発者にタイムズスクエアに面した大きな看板を設置することも義務付けられました。[59]その結果、ソロモン夫妻は計画を変更しました。[60]
ブラックマンデーの余波でニューヨーク市のオフィス市場は急落したが、1988年までにオフィス市場は回復し始めた。[61] [62]法律事務所プロスカウアー・ローズは同年8月、1585ブロードウェイに426,000平方フィート（39,600平方メートル）のスペースを賃借し、 [63] [64] [65]担当者は賃料の安さと新しい機械システムを理由に賃借を決めた。[66] [67]プロスカウアー・ローズは当時タイムズスクエア周辺でオフィススペースを賃借していた数社の法律事務所のうちの1つであり、[66] [68]ソロモン・エクイティーズなどの開発業者はこれらの会社に大きなインセンティブを提供していた。[65] [69]翌年、ソロモン・エクイティーズはケミカル銀行を説得して1585ブロードウェイか750セブンスアベニューのどちらかでスペースを賃借させようとしたが失敗した。[70]ニューズ・コーポレーションは、ブロードウェイ1585番地の残りの部分、[71] [72]およびセブンス・アベニュー750番地のスペースもリースすることを検討した。[71]デビッド・ソロモンは、ニューズ・コーポレーションが十分な家賃を払わないと感じたため、1989年半ばに交渉を打ち切った。[73] [74]ニューズ・コーポレーションは、金利の急上昇により、翌年、最終的に交渉を完全にキャンセルした。[75] [76]ソロモン・エクイティーズは、タイムズスクエアの新ビルのマーケティングのためにロイス・ピッツを雇った。[77]
完了と破産
困難
1585 Broadwayは1990年に3億ドルで完成した。[78]これは1990年代初頭の不況の始まりと重なり、マンハッタンのオフィススペースの14.5%が空室だった。[79]さらに、ミッドタウンの西部では1980年代に約900万平方フィート（840,000 m 2）のオフィススペースが開発されたが、そのうち賃貸されたのは半分だけだった。[80] [81] 1990年3月までに、デイビッドとジーン・ソロモンは、タイムズスクエアの2つのビルでプロスカウアー・ローズ以外のテナントと契約することができなかった。[82] [b]タイムズスクエアの高層ビル、および712 Fifth Avenueの3番目のプロジェクトは、ほぼ空に近い状態だった。[84] [85]プロスカウアー・ローズは1585ブロードウェイの42階のうち11階を占め、[86] [87] 365,000平方フィート（33,900平方メートル）を占めていた。[31] [37] 944,400平方フィート（87,740平方メートル）を占める建物の残りの部分は、1990年半ばの時点で賃貸可能であった。[88]建物の入居者は半分以下だったため、ソロモン夫妻は外部の看板を操作する必要はなかった。[89]ニューヨーク市の特定の地域で工業用または商業用の建物を建設する開発者に自動的に減税を分配する工業および商業インセンティブプログラムの一環として、この建物は市の減税も受け、数百万ドルの税金が削減された。[90]
スイス銀行、バンク・オブ・モントリオール、トロント・ドミニオン銀行のコンソーシアムが3億2000万ドルの第一抵当権を設定しており、スイス銀行は5000万ドルの劣後ローンも組んでいた。[86] [91]その他の負債には、ヨーロピアン・アメリカン銀行（EAB）への4000万ドル、クウェート商業銀行への1750万ドルが含まれていた。[86] [92]ビルの財政上の最初の困難は1990年9月に、ソロモン夫妻が3つの第一抵当権貸し手への4642万5000ドルの支払いを怠ったときに発生した。その後ソロモン夫妻はその年の12月に利子の支払いを怠り、負債が積み重なって、 1991年初頭にコンソリデーテッド・エジソンがビルの暖房サービスを停止した。[86]ソロモン夫妻はその年の2月までに債務不履行となったが、貸し手は請求を主張することができなかった。[86] [91] EABは1991年6月にソロモン夫妻をローン返済の不履行で訴えて勝訴し、[93]建物の建設請負業者数社は1991年半ばを通じてその物件に対して請負業者担保権を申請した。 [86]
さらに、プロスカウアー・ローズは、ソロモン夫妻が2500万ドルの改修を約束し、1991年10月まで賃料の支払いを免除する作業通知書を提出していたため、2年間賃料を支払わなかった。[86]プロスカウアー・ローズは、ソロモン夫妻が建物に改修を行っていなかったという事実を理由に、月額453,606ドルの賃料を支払わないことを決定した。問題には、故障したエレベーター、未完成のファサード、機能しない機械システム、および私道に24時間スタッフが配置されていないという事実があった。ある時、プロスカウアー・ローズは、1585 Broadwayの電源が切られる直前に電気代を支払った。法律事務所は、建物の公共料金、保険料、警備員の費用を自社の予算から支払っており、[ 86]これらの費用を賃料から差し引いていた。 [94] 1991年12月までに、モントリオール銀行とトロント・ドミニオン銀行は建物の差し押さえを検討していた。負債はその時までに3億4000万ドルに増加していた。[87]
第11章の申請
1991年12月末、ソロモン・エクイティーズは1585ブロードウェイの破産法第11章の適用を申請したが、 [92] [95] [96]過去3年間、この建物のテナントは1社も契約していなかった。[95]当時、この建物の唯一のテナントであるプロスカウアー・ローズは一度も家賃を支払っていなかった。[86] 1585ブロードウェイは2億3100万ドルの資産と4億8200万ドルの負債を抱え、毎月190万ドルの損失を出していた。[92] [95]破産法第11章の申請の結果、建物の差し押さえ手続きは保留となり、[86]デビッド・ソロモンは340万ドルの固定資産税の支払い義務から解放された。[97]その後、プロスカウアー・ローズは、建物を完成させなかったとして、ソロモン夫妻と、建物の負債を抱えていた8つの銀行を訴えた。両当事者は1992年4月までに和解をまとめた。[98]
貸し手は再編の条件で合意できず、その結果5社以上の入居希望者が断られた。[91]貸し手は1585 BroadwayをPrimerica Corporationに売却する手配をしており、Primerica Corporationは株式仲介部門であるSmith Barney, Harris Upham & Companyをそのビルに移転する予定だった。[43] [99] [100] Primericaが別の証券会社Shearsonを買収し、Smith Barneyの従業員を解雇し始めたため、追加のスペースは不要になり、取引は破談になった。[101]別のケースでは、IRSが240,000平方フィート（22,000 m 2）のミッドタウンオフィスをリースしようとしていたが、1585 Broadwayの破産によりIRSはそこでのリースを断念した。[102]貸し手側の激しい交渉により、1992年後半にマンハッタンに新しい本社を探しており、1585 Broadwayを含む4つの建物を候補地として挙げていた金融サービス会社マスターカードも断られた。 [103]
1993年、貸し手はHines Interests Limited Partnershipに物件の管理を依頼した。[78] [100]破産裁判所は1993年3月、1585 Broadwayの再建計画を承認した。貸し手は建物全体の買い手を探し始めた。ソロモンが数人の潜在的な小規模テナントと交渉したにもかかわらず、貸し手は大規模テナント以外には建物を見せることすら望まなかった。[104]さらに、貸し手は物件に1億5000万ドルを要求したが、1993年9月に建物が連邦破産法第11章の適用から抜け出す前に売却しなければならなかった。これは建物の負債4億ドルよりはるかに少ない額だったが、投機目的で建物を購入する投資家にとっては非常に高額だった。潜在的な入札者の中には、250,000平方フィート（23,000 m 2）を求めていたReliance National Insurance Companyが含まれていた。 [100]モルガン・スタンレー、クォンタム・ファンド、ミルスタイン・プロパティーズ、オデッセイ・パートナーズはいずれも1億5000万ドル以上の入札を行った。[105] [106]入札はすべて封印されていたため、競合する入札者の誰も他社がいくら支払ったかを知らなかった。[107]
モルガン・スタンレーの買収
1990年代
1993年8月、貸し手は1585 Broadwayを最高入札者のモルガン・スタンレーに1億7600万ドルで売却した。[78] [105] [108]これは、この建物を新築した場合の費用の約半分であった。[109] [110]デビッド・ソロモンは、この建物が最初に開発されていたときにモルガン・スタンレーがスペースの交渉をしていたため、この売却には「ほろ苦い皮肉」があったと述べた。[78]当時、同社はマンハッタンに4590人の従業員を抱えており、過去2年間で400人の雇用を増やした。[111]モルガン・スタンレーはコネチカットへの移転を検討していたが、4000万ドルの減税の提案を受けてニューヨーク市に留まることを決定した。[108] [110]クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの広報担当者は、モルガン・スタンレーによる買収は「金融界がニューヨークに留まるという自信を人々に与えた」と述べた。[112]この取引は、前年にエンターテインメント複合企業ベルテルスマンがブロードウェイ1540番地を買収したことから始まったタイムズスクエアの復活の続きであった。[109] [113]モルガン・スタンレーの買収は、マンハッタンの金融センターがウォール街と金融街の伝統的な結びつきを超えつつあることを示しており、[114]エンターテインメント業界以外の企業もタイムズスクエアにオフィススペースを占有できることを意味していた。[109]
1585 Broadwayにはすでにトレーディングフロアとして使えるスペースがあり、建物の電気系統はワークステーションの高電力要件を満たすことができました。[108]モルガン・スタンレーの幹部もこの建物の柱のない空間を気に入っていました。[115]同社は2階から6階を商品、株式、債券、および外国為替部門に使用することを計画していました。[110] 1585 Broadwayを買収した後も、モルガン・スタンレーはまだ約250,000平方フィート（23,000 m 2）を必要としていたため、[116] 1994年に750 Seventh Avenueを購入しました。[117] [c]モルガン・スタンレーは、建物の占有率が50%を超えると、ファサードに看板を設置する必要がありました。[119]今回、モルガン・スタンレーの幹部は、大幅割引のスペースを得ることのメリットが、大型看板のデメリットを上回ると考えた。[55] 1585 Broadwayの元の建築家であるGwathmey Siegelは、1994年に建物の改修を設計し、翌年に改修を行った。[29]外装に看板が設置され、[7] [9]地下のダイニングルームとエグゼクティブスイートが追加され、[18] 4階建てに2,000のトレーディングデスクが追加されました。[120]モルガン・スタンレーは、1585 Broadwayと750 Seventh Avenueを購入した後、1億ドルの免税も受けました。[121]
モルガン・スタンレーは1995年半ばに1585ブロードウェイへの移転を開始し、[21] [122] 1251アベニュー・オブ・ジ・アメリカスから移転した。[123] 1年以内に、サングラスハットやスターバックスなどの小売テナントが1階のスペースを埋め始めた。[124] [125]この建物には、故ドリス・デューク相続人の遺産管理下にある慈善財団などの小規模テナントも入居していた。[126]プロスカウアー・ローズは、20年のリース期間があったため、1585ブロードウェイで引き続きスペースを占めていた。[31]この法律事務所は1996年に400万ドルを費やして1585ブロードウェイの技術設備をアップグレードした。[127]プロスカウアー・ローズとモルガン・スタンレーは建物の唯一のオフィステナントであったが、建物全体を占めていた。[31]モルガン・スタンレーは1997年にディーン・ウィッター・ファイナンシャル・サービスを買収し、1585ブロードウェイはモルガン・スタンレー・ディーン・ウィッターの「ミッドタウン・アーバン・キャンパス」の一部となった。[11]ブレンナン・ビア・ゴーマン・モンクの会社は1998年に1585ブロードウェイの店舗の1つにモルガン・スタンレー・ディーン・ウィッターの情報ブースを設計した。ブースは地上8フィート（2.4メートル）の高さに吊り下げられた立方体と18のスクリーン、床上のティッカーで構成されていた。[128]
2000年代～現在
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プロスカウアー・ローズは2000年に19階を改装し、法律図書館を地下1階に移して会議室7室とオフィス49室を増設した。同法律事務所はその後すぐに残りのスペースも改装した。[31] 2001年の9月11日の攻撃の後、モルガン・スタンレーはタイムズスクエアの「キャンパス」から従業員を分散させ、狭いエリアに多くの従業員が集中することで生じるリスクを軽減した。[129] [130] [131]建物のロビーも、法律上は開放しておかなければならない私有の公共スペースであったにもかかわらず、安全上の理由から一般には閉鎖された。[33]車両による攻撃から保護するため、モルガン・スタンレーは2004年にブロードウェイ1585番地の外にプランターを設置した。[132]モルガン・スタンレーは、渡り鳥が建物の正面に衝突するリスクを軽減するため、2005年から夜間に建物の照明を消灯し始めた。[133]建物の外にあったプランターは2006年に撤去された。ニューヨーク市警察は、バリケードは車両による攻撃を防ぐのに効果がなく、歩行者の流れも妨げていると述べた。[134]同年、モルガン・スタンレーは5番街522番地のビルを購入し、プライベート・ウェルス・マネジメントと投資管理部門をそこに移転した。[135]
プロスカウアー・ローズの1585ブロードウェイでの賃貸契約が2010年に期限切れになったとき、同社は1585ブロードウェイでの賃貸契約を更新するのではなく、近くの11タイムズスクエアへの移転を模索した。 [136] [137]モルガン・スタンレーは、プロスカウアー・ローズが退去したスペースに入居する計画を立てていた。 [137 ]プロスカウアー・ローズは建物内で比較的狭いスペースを占有していたが、モルガン・スタンレーはその建物を本社として使用していたため、両テナントの間には緊張関係があった。[138]金融会社は1585ブロードウェイに銀行部門とトレーディング部門を残したが、市内の他のいくつかの建物を占有した。[139] [d] 1階の店舗スペースは、スカーゲンやフォッシル・グループなどのテナントが賃貸していた。[8] [140]モルガン・スタンレーは2010年代半ばに1585ブロードウェイの改修工事を行い、一度に1フロアずつ改修しました。[12] [141] 2016年には750kW（1,010馬力）の燃料電池もこの建物に設置されました。[142]
2017年初頭までに、モルガン・スタンレーはハドソンヤードの新開発地への移転を検討していた。[12] [141]同社はマンハッタン周辺の他のオフィススペースも探していた。モルガン・スタンレーは、地主と賃貸契約を結ぶ場合、その地主はブロードウェイ1585番地とフィフス・アベニュー522番地を購入しなければならないと規定していた。 [143] [144]モルガン・スタンレーはブロードウェイ1585番地の買い手を見つけることができなかったが、2020年にフィフス・アベニュー522番地を売却することに成功した。[145]ニューヨーク市でCOVID-19のパンデミックが発生した後も、他の企業がスペースを売却または転貸していたにもかかわらず、モルガン・スタンレーはブロードウェイ1585番地の所有権を保持していた。[146] [147]
受付
建築作家ロバート・A・M・スターンによると、1585ブロードウェイのファサードは「1980年代の石造りのポストモダンタワーからの歓迎すべき脱却」であり、多くの賞賛を得た。[37] ポール・ゴールドバーガーはニューヨークタイムズ紙に「この建物は、自立するように設計された本物のファサードを持ち、看板スペースが1平方インチも借りられなくても見栄えが良い」と書いた。[15] [37] 1991年末、ゴールドバーガーは1585ブロードウェイを「その年の最も優れたほぼ空きビル」と呼んだ。[148] 1992年、タイムズ紙のハーバート・マスカンプは1585ブロードウェイを「糊の利いたグレーの服を着た四角い番人で、下の通りで起こる不作法を厳しい目で見下ろしている」と表現した。[149]エイダ・ルイーズ・ハクスタブルは、この建物を「驚くべき出来事」と評し、そのデザインは「モダニズムのカーテンウォールの純粋で洗練された精密さを、新たな複雑さと豊かさにまで引き上げている」と述べた。[37]ウォール・ストリート・ジャーナルのイブ・M・カーンは、1585ブロードウェイを「水色の、控えめな企業のモノリス」と評した。[150]
建物が改装された後、スタンレー・アバクロンビーは1996年にインテリアデザイン誌に「看板エリアの上には、クールで対称的なシャフトがあり、階下のきらびやかな雰囲気を静かに引き継いでいる」と書いた。[38]内装について、アバクロンビーはグワスミー・シーゲルが「膨大な数の困難で時には相反する要求を、シームレスで首尾一貫していて必然的な建築とインテリアデザインの作品にまとめ上げ、しかも「すべてを簡単に見せている」」と書いた。[36] 1998年にタイムズスクエアの反対側に3タイムズスクエアが建設されていたとき、マスチャンプは、3タイムズスクエアの建設以前にこの地域で「商業デザインの型を大胆に打ち破った」新しい建物は1585ブロードウェイだけだったと書いた。[151]
参照
参考文献
注記
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外部リンク
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