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コモンローおよび制定法において、終身不動産権（または終身借地権）とは、不動産を個人の生存期間中所有する権利を指します。法律用語では、不動産における権利は死亡時に消滅し、その所有権は元の所有者または他の人物に帰属します。終身不動産権の所有者は「終身借地人」と呼ばれます。死亡時に権利を引き継ぐ人物は「残余権」を有するとされ、「残余権者」と呼ばれます。
終身不動産権の所有権は、所有者の死亡時に消滅するため、期間が限定されています。その所有者は終身権者（通常は「測定対象者」でもある）であり、その所有権には、主に賃貸料やその他の不動産利用から得られる収入や占有権など、不動産の所有権に伴う一定の利益を享受する権利が伴います。終身不動産権は測定対象者の死亡時に消滅するため、一時的な所有者である終身権者は、不動産を短期的に賃貸することはできますが、売却、贈与、遺贈（相続人に引き継がれると想定する場合を含む）や、遺贈者への遺贈を意図した文書を作成する（遺言による）ことは、無期限に行うことはできません。
他人の生涯のための終身不動産権（フランス語法では「他人の生涯のための」）は、不動産を保有していない人（cestui que vie、フランス語法では「生きている人」）の残りの生涯にわたって保持されます。この形式の終身不動産権は、終身権者が不動産を処分した場合に発生します。ただし、そのような処分が終身権証書に基づく特別な没収を招かないことを前提とします。また、譲渡人が測定対象となる生涯を終身権者以外の人の生涯とすることを選択した場合にも発生します。他人の生涯のための終身不動産権は、次の2つの状況のいずれかで最も一般的に設定されます。
（a）年間の不動産は、賃貸借または使用許諾と解釈されるため、明確に区別する必要がある。
死亡時には、特定の善意の購入者に対する不正取引がない限り、終身不動産権に関わる財産は残余権者（複数形：残余権者）の所有となるか、譲渡人（これら全ては紛らわしいことに「復帰権」および「復帰権者」と呼ばれることがある）に返還される。不動産における復帰権の市場は小さいため、購入者はより綿密な文書調査と現地調査を行う必要がある。[ 1 ]
不動産の所有者は、自身が所有する権利よりも大きな権利を不動産に与えることはできません。つまり、終身不動産権者は、完全かつ無期限の所有権（完全所有権）を他人に与えることはできません。なぜなら、終身不動産権者の所有権は、その不動産の終身権の基準となる人物が死亡した時点で終了するからです。例えば、アシュリーがボブに終身不動産権を譲渡し、ボブが別の人物であるチャーリーに終身不動産権を譲渡した場合（埋め込み終身不動産権）、チャーリーの終身不動産権は、チャーリーまたはボブが死亡するまでしか存続しません。チャーリーの終身権またはpur autre vie interest（他人の生存期間に対する権利、いずれか該当する方）および多くの場合、不動産の残りの所有権（「復帰権」）は、遺言/相続規則/信託宣言/信託証書（英国）または遺言/相続規則/「終身権の付与または証書」（または類似）（米国）の条項に従って、残余権として、またはアシュリーの条項に応じて、元の受贈者に復帰します。米国では、このような終身権は、「Aが死亡するまでBにXを譲渡する」のように、譲渡人の生存期間に譲渡することもできます。英国では、信託によって、またはXを譲渡するのではなく、信託に基づいて譲渡または譲渡することによって譲渡できます。
終身権者が、終身権者が決して持たない基礎となる「復帰権」を譲渡しようとした場合、これは損害賠償請求の対象となる信託違反となり、刑事詐欺となる可能性がありますが、その財産が善意の購入者（正当な購入者）の手に渡っている場合、最終的な復帰権者（または代替受益者）がその財産が自分のものであるという裁判所の宣言を得る権利は得られない可能性があります。
財産の損耗に関する法的原則に基づき、終身権者は財産を損壊したり価値を下げたりすることを禁じられており、財産の維持管理および物理的な責任を負います。つまり、終身権者の所有権は一時的なものであるため、財産の維持管理や適切な保護を怠り、その結果として財産の価値が低下したり、あるいは破壊したりすると、権利回復者にとって訴訟の根拠となります。
さらに、多くの州や国では、19世紀以前の様式で長期にわたる終身権の継承を禁止する永久権禁止の原則が設けられており、こうした継承された終身権が早期に終了し、補償を受ける権利が生じる場合がある。イングランドとウェールズでは、この期間は一生涯、または80年のいずれか長い方と定められている。
終身居住権を保持したまま不動産を売却することは、フランスでは一般的に「viager」[ 2 ]として知られており、他の国よりも頻繁に使用されています。最も有名な例は、記録に残る最長寿の人間であるジャンヌ・カルマンのケースです。
1925年以降、イングランドとウェールズの合同管轄区域では、終身権益として「保有」することを意図した自由保有地は、衡平法上の権利、具体的には占有信託における権利としてのみ効力を生じる。もう1つの土地所有形態は借地権であり、ほとんどの長期借地権は99年から999年の期間であるが、「終身借地権」は、ライセンスまたは借地権のいずれかとして、しばしば予測不可能な方法で解釈される。
米国では、終身不動産権は一般的に遺産計画の手段として利用されます。終身不動産権は遺言検認手続きを回避し、意図した相続人が不動産の所有権を確実に取得できるようにします。例えば、アルが自宅を所有しており、アルの死後、ビルにその家を相続させたいと考えているとします。アルは、自宅の所有権をビルに譲渡し、終身不動産権を保持することで、その希望を実現できます。アルは終身不動産権を保持し、ビルは確定済みの残余権を取得します。アルが亡くなると、終身不動産権はビルの残余権と統合され、ビルは完全な所有権を取得します。このような譲渡の利点は、遺言書を作成する必要がなくなり、資産の遺言検認手続きも不要になることです。欠点は、受益者であるビルが不正行為を行うリスクがわずかに存在することです。ビルが特定の管轄区域で制約のない完全な所有権を容易に証明できる場合、アルが休暇中などの機会に、無知な購入者に不動産を早期に売却してしまう可能性があります。譲渡者にとっての2つ目の不利な点は、残余権者（C当事者）に対する規定は、残余権者の同意なしには取り消すことができないという点である。この問題に対処するため、一部の州では「受益者証書」が法律で定められている。
アメリカの一部の州の相続法では、生存配偶者の故人の不動産に対する権利（相続権）は終身不動産権に限定されている。ルイジアナ州は民法を適用しており、同様の規定として用益権と呼ばれる相続法がある。用益権は夫婦共有財産のみに適用され、死亡または再婚のいずれか早い方で終了する。
アメリカの一部の州では、譲渡人が残余権者の同意なしに第三者に財産を譲渡する権利を保持する強化された終身不動産権証書が認められています。[ 3 ]強化された終身不動産権者が死亡時にもその財産を所有しており、残余権者が終身不動産権者より長生きした場合、その財産は遺言検認手続きを経ずに自動的に残余権者に移転します。[ 4 ]強化された終身不動産権証書は、レディバード証書と呼ばれることもあります。
2014年10月1日から施行されたイングランドおよびウェールズの無遺言相続法では、25万ポンド（または共同財産以外の全財産がそれより少ない場合）と、その超過分の50％を配偶者に、残りを成人した子供に分配することが規定されている。これにより、1920年代から適用されていた残りの50％を終身受益権として享受するという慣習は廃止された。[ 5 ]
生存配偶者（まれに他の配偶者も）は、共有財産の相続権から利益を得る。
最初の段落に記載されている取り決めは、英国では所有権信託と解釈され、通常は回避されます。なぜなら、相続税の観点から「利益の留保」とみなされ、資産の継続的な使用のために法的所有者に支払われるべきだった市場賃料に対して、遡及して年間所得税を全額支払う必要があるためです（イングランドおよびウェールズ）。
評価額は通常、受益権の残存期間にわたって被保険者（または被保険者複数）が得る純利益の現在価値から算出されます。これらの評価が単一の被保険者に基づいている場合、性別や年齢別の被保険者係数などの表を参照することができます。これらの係数は、特定の管轄区域または目的における平均余命と一般的な金利を考慮して作成されています。例えば、不動産の譲渡時に支払う印紙税に関して、特定の被保険者に帰属する不動産の割合を決定するために使用される被保険者係数表があります。より複雑な例としては、障害のある被保険者や共同被保険者が関係する場合があり、通常は保険数理士などによる専門家の助言が必要となります。
終身不動産権は、財産受領者の生存期間（pur sa vie）または他の人物の生存期間（pur autre vie）によって測定されます。
不動産における終身不動産権は、今日でも設定されています。終身不動産権は、相続税やその他の財産移転税の影響を最小限に抑えるために、信託証書でより一般的に使用されています。設定者（「委託者」）が現在および将来のすべての権利を手放した場合、設定者の税金が将来的に軽減されることがよくあります。しかし、多くの税法では、相続税の負担を占有権者（終身受益者）に移転し、その人または残余権者を第二の/余剰財産の所有者として扱う場合があります。[ 6 ]
形式的には、英国法に由来する制度においては、法律はコモンローとエクイタブルローに分けられます。エクイタブルローに基づく請求は、通常、善意の対価を支払った無知な購入者による所有権の主張を覆すことはできません。なぜなら、そのような購入者は、法的権利（コモンロー）に基づく所有権の立場を合理的に調査しているからです。法的権利の所有者は、終身不動産権から、所有権の形態に合致するさらなる埋め込み権利または法的権利を創設することができます。
したがって、米国ではその潜在的な汎用性と複雑さから、コモンローでは動産（建物を含む土地以外の有形物および家畜）における終身権を認めることはほとんどないが、適切な形式であれば衡平法上はそのような権利が認められる。法令や規則は、動産における終身権の創設に形式的な要件を課している。
1925年以降、イングランドおよびウェールズの登記された権利証書には、登記簿上の制限という形で「終身権」、「終身不動産権」または「終身借地権」が明記されていることが望ましいが、実際にはほとんど明記されていない。代わりに、登記された法的所有者は、さまざまな程度の借地権または所有権を有する可能性があるが、通常は絶対的な権利を有する。これにより、ごく少数の優先権にのみ従属する可能性のある、信頼できる「権利の鏡」が提供される。衡平法の格言は「衡平が等しい場合、法律が優先する」である。衡平法は、善意の対価を支払った無知な購入者（借地人または抵当権者を含む）の法律上の立場を尊重し、「衡平法は救済のない不法行為を許さない」ため、不法行為がある場合には、信託に基づいて有効に設定された終身不動産権を確認する場合には、委託者または終身借地人に対する対人救済に限定される。
終身借地人は、一時的な衡平法上の所有者であり、土地の移転を行う権利がないため、土地登記簿に所有者として記録されることはありません。所有者が死亡した場合、遺言執行者、遺産管理人、または受益者は、標準様式Aの制限を申請する権利があり、公式のガイダンスでもそうするように推奨されています。[ 7 ]
賃貸借契約が7年を超える場合は、賃貸借契約を登録する必要があります。[ 7 ]長期賃貸借契約のほとんどは99年から999年の期間であり、「終身賃貸借」はライセンスまたは賃貸借契約として解釈されます。[ 8 ]
ほとんどのトーレンス所有権管轄区域では、英国や米国と同様に、終身権者は不動産の占有と使用の権利を有しますが、権者が死亡すると不動産は残余権者に返還されます。[ 9 ]主な違いは、終身権は当該管轄区域の登記官によって登録され、登記された権利証書に記載されることです。これにより、終身権は[ 10 ]土地における9種類の認められた権利の1つとなり、占有を確定する4種類の権利の1つとなります。トーレンス所有権制度における登記手続きは、通常、終身権に不可侵性を与えます。 [ 11 ] [ 12 ]
終身不動産権の保有者はその権利を譲渡することができるが、譲渡先が誰であろうと、保有者の死亡時にはその権利は消滅する。その時点で、譲渡先の買主は土地の所有権を放棄しなければならない。
個人投資家がライフテナンシー投資に資金を投入することがますます人気を集めている。このタイプの投資は、従来の賃貸物件購入の代替手段として提供されており、英国ではますます人気が高まっており、2018年には3,000万ポンド以上のライフテナンシーが提供された。[ 13 ]
デンマーク、ノルウェー、スウェーデンでは、終身不動産（livgeding、文字通り「終身契約」）は歴史的に王室の封土であり、所有者は生前、管理および課税する権限を持ち、死後、王室に返還された。[ 14 ]
中世後期以降、このような終身権は主に貴族の未亡人、特に王太后に与えられた。[ 15 ] [ 16 ] [ 17 ]終身権は通常、結婚交渉中に合意され、未亡人が亡くなるまで生活を維持できるようにするために与えられた。[ 18 ]このような場合、終身権と寡婦財産の区別は必ずしも行われなかった。王太后に与えられた終身権は、14世紀と15世紀のスカンジナビアでは、君主の権力を確保するために用いられたため、重要な政治的役割を果たした。[ 19 ]
神聖ローマ帝国末期には、leibgedinge（ドイツ語: Leibgut 、文字通り「生命財産」）は、個人の死亡までの生活を維持する法的義務でした。特に、これは農地の権利証の提供に適用され、農地の所有者は居住権、農地の収穫物の一部、および/または財産の相続人からの金銭的手当を保持していました。[ 20 ]現在、ドイツ連邦共和国では、leibgedingeという用語は一部の地域で国家年金を指すために使用されていますが、この用語は法的に定義されていません。[ 21 ]
スカンジナビアと同様に、終身不動産権は貴族の女性にも持参金の一形態として与えられた。通常、不動産は妻が未亡人になった場合に維持するために指定され、夫は妻の同意なしにそれを売却することは法律で禁じられていた。終身不動産権の所有権は、妻の死後のみ残余権者に返還され、その時点では、妻の相続人や受益者は誰もその不動産に対して法的権利を主張することはできなかった。[ 20 ]