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| マンハッタンハウス | |
|---|---|
 3番街と65番街から見たところ | |
| 一般情報 | |
| タイプ | マンション（住宅と商業施設の混合） |
| 位置 | 200 イースト66 番街 マンハッタン、ニューヨーク |
| 国 | アメリカ合衆国 |
| 座標 | 北緯40°45′55″ 西経73°57′46″ / 北緯40.76528° 西経73.96278° / 40.76528; -73.96278 |
| 画期的 | 1949年4月 |
| 建設開始 | 1950 |
| 完了 | 1951 |
| クライアント | ニューヨーク生命保険会社 |
| 技術的な詳細 | |
| 構造システム | コンクリートスラブ |
| 階数 | 21 |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリルのゴードン・バンシャフト、メイヤー・アンド・ウィットルジーの アルバート・メイヤーとジュリアン・ウィットルジー |
| エンジニア | リチャード・T・ジョーゲガン |
| その他の情報 | |
| ユニット数 | 582（原文） |
| 指定された | 2007年10月30日 |
| 参照番号 | 2246 |
マンハッタン ハウスは、アメリカ合衆国ニューヨーク市マンハッタンのアッパーイースト サイド、イースト66 丁目 200 番地にある21 階建てのマンションです。この建物は、スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル(SOM)のゴードン・バンシャフトが、アルバート・メイヤーおよびジュリアン・ウィットルジーの事務所と共同で、モダンなスタイルで設計しました。西は3 番街、北は 66 丁目、東は2 番街、南は 65 丁目に囲まれた 1 ブロックを占めています。1949 年から 1951 年にかけて建設されたマンハッタン ハウスは、ニューヨーク生命保険会社によって中流階級向けのアパートとして開発されました。この複合施設は、ニューヨーク市指定のランドマークです。
マンハッタン ハウスは、中央の「背骨」と、それぞれ南北に面した 5 つの翼、および西と東の低層の店舗用地から構成されています。この建物は65 番街と 66 番街の両方から後退しており、敷地の約 5 分の 2 を占めるだけです。セットバックの少ない高層建築を建設できるようにするために、ニューヨーク ライフは敷地の北側をニューヨーク市政府に寄付し、南側に庭園を設けました。ファサードは淡い白のレンガで作られています。メイン エントランスは建物の北側、66 番街に面しており、2 番街と 3 番街にはさまざまな店舗があります。マンハッタン ハウスには、ガラスの壁のロビー、地下駐車場、屋上庭園があります。上層階は当初 5 つのセクションに分かれており、それぞれ 2 ～ 7 部屋のアパートメントが約 582 戸ありました。ほとんどのアパートメントにはガラス張りのバルコニーがあり、一部のアパートメントには暖炉がありました。
この建物は、ニューヨーク生命が1946年に買収した19世紀の車庫の跡地に建てられました。さまざまな遅延の後、ニューヨーク生命は1949年4月に建物の建設を開始し、最初の居住者は1950年10月にマンハッタンハウスに引っ越しました。20世紀中頃から後半にかけて、ニューヨーク生命はマンハッタンハウスを運営し、主に中流階級の入居者にアパートを貸し出しました。居住者には、バンシャフト、クラリネット奏者のベニー・グッドマン、女優で後にモナコ公妃となったグレース・ケリーなどがいました。ニューヨーク生命は2005年に建物を開発業者のN・リチャード・カリコウと投資家のジェレミア・W・オコナー・ジュニアに売却し、彼らはアパートをコンドミニアムに改装しました。改装プロジェクトは、多数の訴訟、既存の入居者からの苦情、および2007年から2008年の金融危機によって遅れました。オコナー氏は最終的に11億ドルをかけて自らこのプロジェクトを完成させ、ニューヨーク市で最も高額なマンション改築プロジェクトの一つとなった。最後のマンションは2015年に売却された。
サイト
マンハッタンハウスは、アメリカ合衆国ニューヨーク市マンハッタンのアッパーイーストサイド、イースト66丁目200番地にあります。 [1]西は3番街、北は66丁目、東は2番街、南は65丁目に囲まれた街区を占めています。 [2] [3]敷地は長方形で、98,108平方フィート（9,115 m 2）の広さがあり、間口はどちらの通りでも約160.83フィート（49 m）、どちらの通りでも約610フィート（186 m）です。[3]当初の土地の幅は200フィート（61メートル）であったが、[4]建物の開発業者であるニューヨーク生命保険会社は、マンハッタンハウスの建設に先立ち、66番街沿いの40フィート（12メートル）幅の土地をニューヨーク市政府に寄付していた。[5] [6]これにより、市は隣接する66番街のブロックを60フィートから100フィート（18メートルから30メートル）に拡張し、通過交通と地域交通に別々の道路を設けることができた。[7] [8] [9] 66番街の両側と中央分離帯にはプラタナスが植えられ、 [10]花崗岩のブロックの壁が2つの道路を隔てている。[9]敷地は東に向かって下り坂になっているため、建物の2番街側は3番街側よりも18フィート（5.5メートル）低くなっている。[11]
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マンハッタン・ハウスが建設される前、この場所には1860年代に建設された路面電車や馬車用の車庫があった。 [2] [12]ニューヨーク市地下鉄の2番街と3番街の高架鉄道線は1880年代に建設され、これらの線路の間の地域の土地の価値を大幅に下げた。[2]イタリア風[2]または フランス第二帝政様式[13]で設計された車庫は、 1890年代にヘンリー・ジェーンウェイ・ハーデンバーグの設計で改装された。[2] [13] 2番街高架鉄道は1942年までに取り壊され、その後すぐに3番街高架鉄道もそれに続き、周辺地域の再開発が促進された。[2] [13]
マンハッタンハウスの建設と併せて、ニューヨーク生命は建物の四方すべての土地も取得した。[14]同社はすぐ北のイースト66丁目205番地から227番地にある10棟の低層アパートを取得し、1951年にカーライル・H・ジョンソンを雇って、灰緑色のレンガと連続したデザインのディテールを備えたモダンなスタイルで建物を再設計した。[10] [15] 66丁目の建物は「保護緩衝帯」として機能し、マンハッタンハウスの住民の景観を保った。[16]ニューヨーク生命はまた、フェルハイマー＆ワグナーを雇って、65丁目と66丁目の間のセカンドアベニューの東側に2階建ての建物を設計し、[17]ビークマン劇場と2つの銀行を建設した。[18] [19]ニューヨーク生命は南側のブロックを借りて駐車場と公共公園を建設する計画だったが、[20]駐車場と公園は建設されず、同社は最終的に1958年にその敷地の残りの建物を引き継いだ。[14]最終的に、保険会社は西側の1116番地と1118番地にある2軒の長屋を購入したが、長屋の両側に追加の土地を取得できなかった。ニューヨーク生命は1960年から1996年の間にこれらの敷地をすべて開発業者に売却した。[14]
建築
マンハッタン・ハウスは、建築会社スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル（SOM）のゴードン・バンシャフトが、アルバート・メイヤーとジュリアン・ウィットルジーからなるメイヤー＆ウィットルジー社と共同で、モダニズム様式で設計した。[ 7] [21]プロジェクトの主任建築家であるバンシャフトは、ニューヨーク生命が「彼らのような建築物に興味を持っていない」と主張し、メイヤー＆ウィットルジーのプロジェクトへの関与の程度に疑問を呈した。[23] [24]バンシャフトの主張は、マンハッタン・ハウスがメイヤー＆ウィットルジーによるセントラル・パーク・サウス40番地の設計と多くの共通点を持つという事実と矛盾している。さらに、ニューヨーク生命はメイヤー＆ウィットルジーの推薦でその敷地を取得していた。[23]コールドウェル・ウィンゲート社がこのプロジェクトのゼネコンを務めた。[7] [21]主任建設技術者のリチャード・ゲオゲガン、機械技術者のヤロス・バウム・アンド・ボレス、エレベーター製造業者のオーティス・エレベーターもこの建物の建設に携わった。[25]
形状
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マンハッタン ハウスは 21 階建ての建物[26]で、高さは 256 フィート (78 メートル) です。[27]この建物は 65 番街と 66 番街の間のブロックの中央を占めており[26]、敷地の約 5 分の 2 を占めるだけです。[25] [28]この建物は、西から東にかけて 591 フィート (180 メートル) の長さがあります。[11]この建物は65 番街と 66 番街の両方から後退しており、65 番街に庭園、66 番街に植栽エリアがあります。[29]これは、外観のファサードが敷地境界線まで延び、庭園が建物の内部に配置されていたニューヨーク市の古いアパートの建物とは対照的です。 [7] [8]この建物は西から東にかけて 5 つのセクションに分かれています。[25] [30]各セクションは、中央の「背骨」から外側に伸びる2つの翼で構成されており、光庭を必要とせずに各アパートメントに自然光が供給されます。翼は合計10あります。[13] [25] [31]ニューヨーク市ランドマーク保存委員会（LPC）は、フロアプランを細長い「H」と表現し、[25] Architectural Forumは、レイアウトを3つの「+」記号が接続され、両端に「T」があるような形であると特徴付けました。[31]
建物の西側と東側には低層の小売店舗用ポディウムが並んでいる。[25] [26]各ポディウムの高さは12フィート (3.7 m) で、各ポディウムの上にはセットバックがある。 [28]マンハッタン ハウスの建設当時、1916 年の都市計画決議では、ニューヨーク市の建物には隣接する道路の高さに基づいてセットバックを設けることが義務付けられていた。より低いセットバックでより高い建物を建設できるように、ニューヨーク生命は敷地の北端 40 フィートを市政府に寄付し、市政府は隣接する 66 番街の区間を拡張した。[28] [32] [a]そのため、建物は 18 階まで連続したスラブとしてそびえ立ち、19 階と 20 階のペントハウスのみがセットバックされている。[28]この設計では、各アパートが道路の向かい側の建物から可能な限り離れているため、各アパートに届く自然光の量も最大化されます。[4]
SOMのジョアンナ・ディマンは、65丁目の庭園と66丁目の植栽の両方のデザインを手がけた。[33] [34]庭園は低い花崗岩の壁に囲まれており、住民にプライバシーを提供しながら一般の人々が庭園を眺めることができる。[33]庭園には、曲がりくねった石の小道、[33]黒い照明柱、白レンガの換気シャフトがある。[26]庭園が完成したとき、それはグラマシーパークに次いでニューヨーク市で2番目に大きい私有庭園だった。[35] 2000年代後半に建物がコンドミニアムに改装されたとき、ササキアソシエイツが庭園を再設計した。[36] [37]改修中には、ハンス・ファン・デ・ボーフェンカンプによる2つの彫刻、[38]トリニティとレッドゲートウェイとして知られる彫刻が設置された。[39] [40]
ファサード
ファサードは白いレンガでできている。[41] [42]マンハッタンハウスは、ニューヨーク市で最初にファサードの主要材料として淡い白のレンガを使用した建物の1つでした。[43]マンハッタンハウスが建設されたとき、ニューヨークヘラルドトリビューンは、この建物をファサードに「汚れやシミを通さない完全なセラミックレンガ」を使用した最初の大型アパートと評しました。[41]レンガには釉薬がかけられており、雨で汚れが洗い流されました。[43]また、各翼の上には黄色いレンガの煙突があります。[26]
アパートのメインエントランスは、建物の北側、66番街に面しており、[13] [26]両端の2番目に外側のセクション内にあります。[44]建物の2つのメインエントランスは、それぞれ建物の下を曲がる私道と歩道で構成されており、ガラスとアルミニウムのドアに続いています。私道の横には湾曲したライトボックスがあり、私道の横の柱には埋め込み式のライトが取り付けられています。さらに、両方の私道と道路の間、および両方のエントランスの両側には、鉄のフェンスで囲まれた植栽エリアがあります。東側のエントランスの東側には、診療所に通じる階段とスロープ、セカンドアベニューに面した店舗、鉄のフェンスで覆われた花崗岩ブロックの壁の植栽ベッドがあります。西側のエントランスの隣には、サードアベニューに面した店舗、花崗岩の植栽ベッド、鉄のフェンスがあります。[26]
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この建物には、2番街と3番街に面した地上レベルの店舗がいくつかある。[18] [19] 2番街の店舗にはアルミ製の出入り口とマリオンがあり、正面中央にはガラス張りのコンクリートパネルも使われている。[26]荷積みドックと建物のガレージへの入り口は、2番街近くの65番街にある。[13] [26]ガレージの屋根には金属製のエアコンの筐体が設置されている。ガレージの入り口の西側には、鉄のフェンスが上に付いた花崗岩ブロックの壁があり、この壁の高さは、敷地が3番街に向かって上向きに傾斜するにつれて低くなっている。この花崗岩ブロックの壁の中央には、庭に通じる金属製の門がある。65番街の高架の西端近くに門があり、階段に通じており、3番街の診療所に下りる。[26] 65番街との角にある2階建てのレストランを含む3番街の店舗は、建物が完成した後のある時点で改装されました。[45]
居住フロアには元々開き窓とリボン窓が並んでおり、ある作家は当時の平均的な窓より40パーセントも大きかったと述べている。[33]各窓はレンガ壁の外側から約1.5インチ（38 mm）後ろに配置されており、[46]これは水が窓枠に滴り落ちて汚れるのを防ぐためであった。[42] 5階より上の階では、少なくとも3部屋があるアパートメントには専用バルコニーがあり、[8]各ユニットのリビングまたはダイニングルームに隣接している。[33] [47]バルコニーはリビングまたはダイニングルームの幅全体に広がっており、バルコニーに隣接するすべての寝室の隣にも窓がある。[47]これらのバルコニーの平均面積は70平方フィート（6.5m2）で、 [ 8]奥行きは約6.67～6.75フィート（2～2m）、幅は9フィート（2.7m）、10.25フィート（3.1m）、または13.67フィート（4.2m）でした。[48] Architectural Forumは、バルコニーの費用は1つあたり750ドルであると書いています。[i] [33] [49]各バルコニーにはガラスの手すりがあり、[26] [50]視覚的な影響を軽減することを目的としていました。[33]
特徴
マンハッタンハウスの外観は連続した一枚の板に似ているが、廊下に必要なスペースを減らすため、建物の5つのセクションはそれぞれ物理的に分離されている。[31] [51]各セクションの地下、ロビー、屋上のみが互いに接続されている。[31]各ウィングが建物の背骨と交差する場所にはエレベーターと階段がある。[13] [25] [31] [51]建物には15台のエレベーターがあり、[25] 5つのバンクに分かれている。[11] [51]各バンクにはサービス用エレベーターが1台と乗客用エレベーターが2台ある。[51]これらのエレベーターはもともと手動で操作されていた。[52]ほとんどの入居者は自分でエレベーターを操作することを選択したが、ブザーを使ってエレベーターオペレーターを呼ぶこともできた。[11] [52]
上層階の上部構造は平らなコンクリート板で構成されており、露出した天井梁が不要になっています。 [42] [46]アパートには、幅22または25フィート（6.7または7.6メートル）の柱のない居住空間があります。[35] [46]各アパートの天井高は9フィート（2.7メートル）と比較的低く、戦前のアパートの天井高は通常10フィート（3.0メートル）でした。[35]構造梁は、各アパートの仕切り壁の内側と外壁のすぐ後ろに配置されています。その結果、外壁は非常に厚く、各アパートの窓枠は非常に深くなっています。[46]
ロビーとアメニティスペース
1948年の計画では、建物の1階にはロビー、レストラン、診療所、7つのアパートが入る予定だった。[53]建設された地上階には、いくつかのロビー、レストランスペース、16,000平方フィート（1,500 m 2）の店舗スペース[8]と6つの診療所[11]が含まれていた。[51] [ 54]建物の3番街側には、地上階に6,000フィート（1,800 m 2 ）の店舗スペースと、地下に8,500平方フィート（790 m 2 ）の店舗スペースがある。 [55]建物の南西角には、もともと12,000平方フィート（1,100 m 2）のロンシャンレストランがあり、2階に400席あり、[56] [57]屋外テラスもあった。[13] [51]テラスの大部分は覆われているが、レストランの西側の壁の大部分はそのまま残っている。[45]
建物が完成したとき、セカンドアベニュー近くの地下には225台収容可能な駐車場があった。[58]当初、駐車場は175台分の駐車スペースを持つ予定だった。[7] [42]駐車場は21世紀でも営業を続けている。[59]さらに、地下には65番街から建物に出入りする配達トラックや引っ越しトラック用の荷積み場があった。[4] [8]
ロビーは、上層階にあるサードアベニューの店舗と下層階にあるセカンドアベニューの地上階の店舗の中間階にある。[11]ロビーは4つのセクションに分かれており、それぞれに入り口があり、緑、灰色、茶色の色合いで装飾されていた。[60]マンハッタンハウスのロビーには、庭園に面した両側にガラスの壁があり、[60] [61]暖かい時期にはスライドして開けることができた。[62]歩行者がロビーを通して見ることができる、2面にガラスの壁があるニューヨーク市で最初のアパートのロビーの一つであった。[63]請負業者アトラスホワイトセメントの1952年の広告によると、ロビーには74本のコンクリートの柱がある。[64]これらの柱は、暖房ライザー用のスペースを備えた鋳石のクラッディングで覆われている。 [65]各柱は高さ11フィート（3.4メートル）、厚さ2.5インチ（64ミリメートル）のU字型の花崗岩の板2枚で覆われています。[64]建築家は当初、ロビーの北壁と南壁に壁画を設置することを計画していましたが、この計画は建設中に放棄されました。[44]
建物が分譲マンションに改装された際、アパートの一つが居住者の子供用の遊び場として改装され、オハイオ州を拠点とするデザイン会社ロトが設計した。[66]最上階には建物の長さいっぱいに広がる屋上庭園があった。 [31] [33]屋上庭園には南北に面したガラスの壁があり、アティリオ・サレミによる壁画もあった。[67]分譲マンションへの改装プロジェクト中に、屋上庭園は10,000平方フィート（930 m 2）の屋上バーに改装された。[68]このプロジェクト中に、最上階にマンハッタンクラブと呼ばれるラウンジが作られ、同じ階にスパ、ジム、屋外テラスも作られた。[36]
アパートメント
当初の計画では、2階に26戸、3階から19階にそれぞれ32戸、20階に18戸のアパートが建てられる予定だった。[53]この建物は、582戸、合計2,486室の建物として発表されていた。[4] [7] [21]完成した建物には581戸のアパートがあり、[11] [13] [54]合計で2,524室あった。[69]これは2000年代後半までに583戸に増加した。[70] [36]建物の管理人用のアパートもあった。[11]建物には使用人用の寝室が60室あり、そのうち50室は個別のアパート内に配置され、残りの10室の使用人用寝室は中央に集められていた。[54] [71]各セクションには、1階あたり最大6室のアパートが含まれていた。[35]
アパートのほとんどは南から採光されているが、建物の北側にあるアパートはすべて西向きまたは東向きでもある。[13] [72]標準的なフロアにある32のユニットのうち、18は南向き、8は南北両方に面している。さらに、標準的なフロアにある20のユニットは建物の角地にあるため、西向きと東向きになっている。合計すると、アパートの95％に横風換気設備がある。[72]各アパートは2〜7部屋だが、ほとんどのアパートは3〜5部屋で建てられている。[4] [21] [44]建物には3〜5部屋のアパートが480戸あり、3部屋のアパートが104戸、3.5部屋のアパートが2戸、4部屋のアパートが180戸、5部屋のアパートが194戸であった。 2部屋のアパートが35戸、6部屋のアパートが51戸、7部屋のアパートが15戸あった。[44]
ニューヨークライフは、少なくとも3部屋があるすべてのアパートに電気食器洗い機と冷蔵庫を設置した。これらのアパートの居住者は、数種類の冷蔵庫のモデルから選択できた。[73]約60のアパートには暖炉が備え付けられており、[74] 12階以上から設置されている。[11]マンハッタンハウスの居住者は、建物の完成当時としては斬新な中央電話交換機を使わずにスタッフや近隣の人に電話をかけることができた。 [46]中央空調システムは、そのようなシステムのコストが法外に高くなるため、建物には設置されなかった。代わりに、技術者が追加の配線を設置し、居住者が自分でエアコンを設置できるようにした。[75]調理の匂いが他のアパートに広がらないように、廊下の気圧はアパートよりも高くなっている。[14] [35] [46]
マンハッタン・ハウスが分譲マンションに改装された後、3ベッドルームと4ベッドルームのアパートメントがいくつか含まれるようになった。[76] [77]元々の賃貸アパートメントのいくつかは統合された。例えば、2つのユニットが統合され、6,000平方フィート (560 m 2 ) のペントハウスが4ベッドルームと4つの暖炉を備えて作られた。[36]さらに、インテリアデザイナーのジェームズ・ハニフォード、リタ・ケーニッヒ、セレリー・ケンブルがそれぞれ建物内にモデルアパートメントを1つずつ設計し、建物の「モデルコレクション」の一部としてブランド化された。[78] [79]ペントハウスは2014年にキューバ生まれのインテリアデザイナー、ビセンテ・ウルフによって再設計された。これらのアパートメントには、マイカ、ホワイトオーク、ステンレス鋼などの素材や、シーザーストーンクォーツ製のカウンタートップが使われた。[80] 21階には7,597平方フィート（705.8平方メートル）のペントハウスがあり、 9つの寝室、8つ半のバスルーム、暖炉、メディアルーム、プライベートジム、プレイルーム、専用のサービスエントランスがあります。[81]コンドミニアムの改装の一環として、ウルフは既存のアパート用にカスタムステンレススチールの暖炉のマントルピースも設計しました。 [82]
歴史
発達
サードアベニュー交通公社は1946年11月に10区画を競売にかけ、その中にはセカンドアベニュー、65丁目、サードアベニュー、66丁目に囲まれた区画の車庫も含まれていた。[83]ニューヨーク生命保険会社は66丁目の敷地を160万ドルで購入し、[ii] [12] [84]映画スタジオを含む入札者を打ち負かした。[85]ニューヨーク生命保険はすぐにその敷地に中所得者向けのアパートを建設する計画を発表し、[86]部屋を月50ドルで貸し出す計画だった。[iii] [87]さらにニューヨーク生命保険はすぐ南の敷地を借りたが、当初は駐車場として使う予定だった。[13]サードアベニュー交通公社はニューヨーク生命保険との交渉が続く1947年半ばまで66丁目の車庫を使い続けた。[88]ニューヨーク生命は1947年8月にこの敷地の所有権を取得し[89]、すぐに車庫の取り壊しを開始したが、この作業には4か月かかる予定だった。[90] [91]さらに、ニューヨーク生命はSOMとメイヤー＆ウィットルジーをこのプロジェクトの建築家として雇った。[23] [90]この敷地の初期の提案では、3つの独立したアパートタワーが提案されていた。[13] [28]ゴードン・バンシャフトによると、敷地の中央に12階建てのタワーがあり、その両側に18階から20階建てのタワーが2つ建つ予定だった。[24]
1947年12月、ニューヨーク生命は、65丁目と66丁目の間に19階建てのアパートを建設する計画をニューヨーク市予算委員会に提出した。建物には合計2,350室の部屋があり、 [5] 65丁目と66丁目の両側に庭園が設けられる予定だった。[92]同社はまた、すぐ南側のブロックに1,400台から2,000台分の駐車スペースを備えた公共駐車場を建設することを提案し、[92] [6] 66丁目沿いの土地の一部を市政府に寄付する予定だった。[6] [5]メイヤー＆ウィットルズリーとSOMは1948年1月にニューヨーク市建築局に開発計画を提出したが、 [53]駐車場をめぐる論争により計画は遅れ、[93]ウィリアム・オドワイヤー市長は最終的に1948年8月に駐車場建設を中止した。[94]同月後半、ニューヨーク生命は建設費の高騰を理由にアパート建設計画を無期限延期し、代わりにその場所を500台収容可能な駐車場として使用すると発表した。[95] [96]
ニューヨーク生命は1949年4月、ゼネコンのコールドウェル・ウィンゲート社がマンハッタン・ハウスとして知られることになる建物の建設を直ちに開始すると発表した。[7] [21]ニューヨーク生命の役員らは1949年4月6日に開発の起工式を主催した。その時点で、保険会社は既に1000件を超える入居希望者からの申し込みを受けていた。[97]開発には当初1100万～1400万ドルかかると見込まれていた。[iv] [25]翌月、チャールズ・E・レーン・ジュニアが建物の常駐管理人として雇われ、[98] [99]作業員は8月にコンクリートの床スラブを流し込み始めた。[25]市とニューヨーク生命は1949年9月、マンハッタン・ハウスの南側に850台収容可能な駐車場を建設し、その上に公共公園を設けることで合意したが、[100]その後裁判所がこの計画を中止した。[20]マンハッタンハウスは1950年5月に完成し、[25] [101]ニューヨークライフは翌月この建物に「モデルアパート」を展示した。[102]
ニューヨークライフの所有権
最初の住人は1950年10月初旬に建物に入居し始めた。[30]この開発地区の最初の2店舗、マンハッタン・ハウス・ステーショナリーズとデリクラフト社は1951年8月にオープンし、その時点でニューヨーク生命はすべての店舗を借りていた。他の店舗にはロンシャンのレストラン、グリステデス・スーパーマーケット、ホーン＆ハーダート・オートマット、ギフトショップ、花屋、ドライクリーニング店が入っていた。[103]アパートの賃料は22種類あり、最も安いアパートは月額95ドル、最も高いペントハウスは月額750ドルだった。[v] [65]マンハッタン・ハウスの賃料は、ニューヨーク生命のクイーンズ地区フレッシュメドウズ開発地区の同規模の建物の賃料よりもかなり高かった。[54]
マンハッタン ハウスは、サード アベニュー高架道路に近く、中流階級の人々が一般的にアパートに住んでいないという事実にもかかわらず、すぐに中流階級の住民の間で人気を博しました。[69]オープン当時、マンハッタン ハウスは満室でした。[54] アーキテクチュラル フォーラムは、ニューヨーク ライフが建物の投資収益率を 6 パーセントに制限していたため、慌ただしいマーケティング キャンペーンに頼らずにテナントを誘致できたことが、建物の成功の理由の一部であると述べています。 [104]建物のガレージの駐車スペースの需要も高く、月額 35 ドルで、1952 年までに順番待ちリストができていました。 [vi] [58]マンハッタン ハウスは特に家族連れに優しいというわけではなく、建物の元々の世帯のうち子供がいたのはわずか 78 世帯でした。[13] [44]これらの世帯でさえ、平均して子供が 2 人未満でした。[44]
混雑を緩和するため、市政府は1956年に建物の外の65丁目と66丁目の方向を逆にした。[105] [d] 66丁目の通過交通は西行きになったが、マンハッタンハウス前のサービス道路は依然として東行きの交通が通っていた。ニューヨーク生命はサービス道路をブロック全体に延長し、66丁目のその部分を双方向の道路とし、西行きの車両が建物のサービス道路にアクセスできるように中央分離帯に2つのUターンを設置した。 [105]ニューヨーク生命は1961年に建物のガレージをメイヤーブラザーズ駐車システムにリースした。 [106] [107]ニューヨーク州議会が1969年に家賃安定法を可決した後、すべてのアパートは家賃規制または家賃統制によって保護された。[108]マンハッタンハウスは1970年代も高級開発地区であり続けた。当時、平均月額家賃は1,000ドルで、建物には132人が働いていた。[109] ニューヨーク・オブザーバー紙は、1970年代の入居希望者の1人であるNBCのプロデューサーが「すでに長いキャリアを築き上げ、何年も待ちリストに載っていたにもかかわらず、面接に白い手袋をはめて両親の経歴について質問に答えたことを思い出した」と報じた。[35]
1982年、ニューヨーク・ライフは建物の元々の開き窓を上げ下げ窓に取り替え始めた。[110] [111]ニューヨーク・ライフの役員は、エネルギーを節約し、強風で意図せず窓が開くのを防ぐため、6,800枚の窓をすべて取り替えていると述べた。[111]建築家で作家のロバート・A・M・スターンは、1996年には早くもマンハッタン・ハウスが公式ランドマークの候補になるだろうと示唆していた。[112]地元の市民団体アッパー・イーストサイド歴史地区の友人たちは、2002年にマンハッタン・ハウスとアッパー・イーストサイドにある他の2つの第二次世界大戦後の建造物を市の公式ランドマークに指定するようロンドン市議会に働きかけ始めた。当時、同団体の広報担当者は、3つの建物のモダンスタイルのデザインは「目立ちたかった。それが人々に嫌われた理由だ。しかし、それは私たちの集合的な歴史の重要な一部だ」と述べた。[113]
販売とマンションへの転換
2005年半ばまでに、ニューヨーク生命は、2000年代の米国の住宅バブルによる不動産価格の上昇の中で、マンハッタンハウスを6億ドルで売却する計画を立てていました。[114] [115]伝えられるところによると、同社はヤイール・レヴィやRFRホールディングスなどの投資家からオファーを受けていました。[116] 2005年10月21日頃、[108]ニューヨーク生命はマンハッタンハウスを開発業者のN・リチャード・カリコウと投資家のジェレミア・W・オコナー・ジュニアに6億2,300万ドル[35] [117]または6億2,500万ドルで売却しました。[116] [36]これは、アパート1室あたり約107万2,000ドルに相当し、マンハッタンの賃貸アパートの1室あたりの価格としては当時最高でした。[118] [119]当時、建物の入居者の約半数が家賃規制または家賃統制によって保護されており、月額1,800ドルを支払っていました。残りの居住者は月額20,000ドルまでの市場価格を支払っていました。彼らの部屋は、既存の月額家賃が当時の家賃統制の基準である2,000ドルを超えていたため、規制緩和されていました。[116]
当初の募集計画と紛争
カリコウとオコナーは、推定11億ドルをかけてこの建物を分譲マンションに改築し、1平方フィートあたり1,500ドル（1平方メートルあたり16,000ドル）で販売することを計画していた。[70] [120]カリコウは、イーストサイドには高級分譲マンションが不足しているとして、高額な購入価格と改築価格を正当化した。[70] 2人はマンションのレイアウトを変更するが、バルコニーや暖炉などの装飾はほぼそのまま残す。分譲マンションは、600平方フィート（56平方メートル）のワンルームマンションから、2,400平方フィート（220平方メートル）の4～5ベッドルームのユニットまでとなる。[119]開発者は、ビリヤード室、フィットネスルーム、図書室、屋上ラウンジを追加する計画だった。[120]また、係員付き駐車場とコンシェルジュサービスも追加した。[37] [121]開発者が自らの資金でプロジェクトに資金を投じる典型的なコンドミニアムへの転換とは異なり、パートナーはキャピタルコールからプロジェクト資金を調達した。[122]カリコウとオコナーは2006年2月にニューヨーク州司法長官事務所にコンドミニアム提供計画を提出した。[37]
新しい所有者は327人の市場価格のテナントの賃貸契約を解除し、[123]多くの居住者（主に裕福で高齢者）は2006年初頭までに退去した。 [70]プロジェクトはすぐに訴訟と予算超過のために遅れた。[122]既存のテナントは、オコナーとカリコウが賃貸契約の更新を拒否し、家賃を大幅に値上げし、大きな建設騒音で彼らを悩ませていると主張した。これらのテナントはまた、同じサイズのコンドミニアムと比較して、彼らがコンドミニアムを購入したい既存の居住者に通常よりも低い「インサイダー割引」を提供していると主張した。[124]ある居住者は、建物から追い出されたことに関連するストレスのために祖父が亡くなったと主張した。[120] [125]他の居住者は、建物はネズミの蔓延、洪水、違法に高いアスベストの蓄積に悩まされていると主張した。[121] 2006年に数人の入居者が司法長官事務所に苦情を申し立て、カリコウ、オコナー、および彼らの貸し手であるクレディ・スイスが司法長官が正式に承認する前にこのプロジェクトのために債券を販売したと主張した。 [124]移転を望まない数百人の入居者が訴訟基金に寄付した。[70]
アンドリュー・クオモ司法長官は2007年3月にマンション販売計画を承認した。[108]その年の4月までに、マンハッタンハウスのテナントグループは、カリコウとオコナーが何百人もの住民を追い出したと主張した。当時、LPCはマンハッタンハウスをニューヨーク市のランドマークに指定することを検討していた。[43]さらに、カリコウとオコナーは資金調達をめぐって激しい論争に巻き込まれ、カリコウは2007年4月にオコナーを7,500万ドルで訴えた。[37]カリコウはプロジェクトの借り換えのために外部の投資家を募集したいと考えており、オコナーはニューヨーク州最高裁判所にカリコウの株式を買い取る訴訟を起こしていた。[122]その年の8月、カリコウはマンションのブローカーであるプルデンシャル・ダグラス・エリマンをも訴え、プルデンシャル・ダグラス・エリマンとオコナーは彼に対して共謀していると主張した。[126]
改訂された提供計画
オコナーの会社、オコナー・キャピタル・パートナーズは2007年10月に改訂された売り出し計画を提出し、[36] [127]カリコウの持ち分を買い取った。[128]改訂された売り出し計画では、マンションは総額9億5800万ドルで販売されることが示されていた。[127]さらに、既存の居住者への割引は15パーセントから25パーセントに増加した。[121]オコナーは同月、マンション購入希望者に対してモデルアパートの内覧を開始した。[36] [129] [130]彼はドイツの銀行HSHノルドバンクから建物のために7億5000万ドルの融資を受けた。[36] [68]ローンの条件では、彼は2008年6月1日までにアパートの15％を販売しなければならなかった。 [121] [130] 2007年10月30日、LPCはマンハッタンハウスをニューヨーク市のランドマークに指定し、[131] [132]翌月からマンションの販売が始まった。[68] 2008年1月、州最高裁判所の判事は、司法長官事務所がすでに承認していたマンション転換計画に対して、既存の入居者に異議を申し立てる権利はないとの判決を下した。 [37]しかし、2008年のリーマン・ブラザーズの破綻後、マンションを購入する意思のある人はほとんどおらず、既存の購入者の中には購入契約をキャンセルしようとする人もいた。[68]少なくとも1人の購入希望者が、開発業者が建築ローンを返済できないのではないかと懸念し、2008年にオコナーを相手取って契約のキャンセルを求めて訴訟を起こした。[133]
オコナーは2008年3月までに建物の小売スペースを1億ドルで売却することを希望し、[134]司法長官事務所は2008年8月にその売り出し計画が有効であると宣言した。[37]マディソン・キャピタルは同年10月に小売スペースを8,600万ドルで購入することに同意した。[ 135] [136]当時、アルド、クラブ・モナコ、ルルレモン・アスレティカ、ステープルズなどの店舗が小売スペースのすべてを占めていた。[137] 2009年初頭、プルデンシャル・ダグラス・エリマンに代わって、コーコラン・サンシャイン・マーケティング・グループがプロジェクトの新しいブローカーとして採用された。その時までに、140人の買い手が購入契約に署名し、約60人の買い手が契約を締結していた。[117]買い手を引き付けるために、オコナーはマンション価格を20パーセント引き下げた。[68]建物の屋上バーは2009年6月にオープンし、その時点で未販売のマンションは80戸未満で、さらに200戸が改装されていませんでした。[68]最終的に、オコナー・キャピタル・パートナーズは改装に11億ドルを費やしました。[68] [117]これは当時、市の歴史上最も高価なマンション改装の1つでした。[68] [138]
2010年までに、マンハッタンハウスのマンションの需要が再び増加しました。[139]これらの需要の増加に対応するために、オコナーはいくつかのより大きなアパートの販売を開始し、[76] [77] 3人のインテリアデザイナーを雇って3つのモデルアパートを作成しました。[78] [79]残りのコンドミニアムは2012年までに1,700ドル/平方フィート（18,000ドル/平方メートル）で販売され、約140人の賃貸テナントがまだマンハッタンハウスに住んでいました。[140]同時に、オコナーは賃貸アパートにまだ住んでいる35人の抵抗テナントとの訴訟にまだ巻き込まれていました。[141] 2014年に、マディソンキャピタルとJPモルガンチェースはドイツの会社GLLリアルエステートパートナーズに小売スペースを1億1,000万ドルで売却しました。[142] [143]同年、オコナーはビセンテ・ウルフが改装した後、それまで売れ残っていたペントハウスアパートメントの販売を開始した。[80]
改装プロジェクトは2015年12月にようやく完了した。[35]マンションへの改装が完了した後も、この建物には家賃統制対象の入居者が93人残っていた。 [35]ジェームス・デベロップメントは2017年に72ユニットを8,330万ドルで購入し、この建物で最大のマンション所有者の1社となった。[144]同年、マンハッタン・ハウスはマンションの総販売額が10億ドルを超えたが、販売されたのはユニットの69%に過ぎなかった。[145]
著名なテナント
マンハッタンハウスの最初の居住者の一人はゴードン・バンシャフトで、[54] [58]彼はその後生涯この建物に住み続けた。[13] [146] 1956年にモナコ公妃となった女優のグレース・ケリーも初期の居住者の一人で、近くのバルビゾン・ホテルからマンハッタンハウスに移ってきた。[129]クラリネット奏者のベニー・グッドマンはマンハッタンハウスのペントハウスに住み、当時タイ国王だったプミポン・アドゥンヤデートを自宅に招いたと伝えられている。[147] [148]野球選手のジャッキー・ロビンソンもマンハッタンハウスに住んでいた。[148]その他の著名な居住者には家具デザイナーのフローレンス・ノール、映画監督のルバイヤート・ホセイン、元ニューヨーク州知事のヒュー・キャリー、ホーン＆ハーダートの共同設立者フランク・ハーダートがいる。[149]建物がマンションに改装された後、居住者にはサックラー製薬一家のデイビッド・サックラーも含まれていた。[1] [59]
インパクト
受付
建物の完成前に、ニューヨーク・ワールド・テレグラム紙の編集者ジェームズ・L・ホルトンは、ニューヨーク生命の顧問がマンハッタン・ハウスの重要性について「新しいロックフェラー・センター」であると述べたと伝えた。[33] アーキテクチュラル・レコード誌は1948年にマンハッタン・ハウスのレイアウトを称賛し、「ニューヨークの住宅地の土地利用は伝統的な方式にかなり固執しており、ニューヨーク生命の最新のアパート・ハウス・プロジェクトの建築家が適用したような新鮮な視点でアプローチされることはめったにない」と述べた。[150]翌年、同じ雑誌はマンハッタン・ハウスについて「これまでは主に現代の田舎の住宅で見られた屋内と屋外の融合を大都市で大規模に実現している」と書いた。[4] [33]
マンハッタン・ハウスがオープンしたとき、プログレッシブ・アーキテクチャー誌はロビーについて「全体的に、外観は明るく親しみやすい。色彩は穏やかで、すべてが落ち着きがあり快適で、完全に失われてしまうような愚かな装飾は一切行われていない」と書いた。 [60] アーキテクチュラル・フォーラム誌は、マンハッタン・ハウスは「ニューヨーク市の裕福な地元民が建てた戦後の崖の住居の中で、最大で最も白く、最も興味深い山」であると書いた。 [69] 1951年11月にこの建物の詳細な分析を書いたルイス・マンフォードは、[151] [152]この構造を「経済性、優雅さ、実用性の模範」と称賛した。[153] [152]一方、マンフォードはこの構造が周辺地域には大きすぎると考え、ファサードの空調ユニットやバルコニーの有用性など他の側面に疑問を呈した。[153] [151]アメリカ建築家協会ニューヨーク支部は、マンハッタンハウスを1950年から1951年にかけて建設されたニューヨークで最も優れたアパートであると宣言した。[154] [155]同支部は、この建物を「外観が非常に魅力的で、細部や素材が美しい」と評した。[154]
1982年にオリジナルの窓が取り外されたとき、ニューヨークタイムズのポール・ゴールドバーガーは「1950年というごく最近に建てられた建物が公式のランドマーク保護を必要とすると考えるのは衝撃的だが、この建物はまさにその通りのようだ」と述べた。[111]タイムズのクリストファー・グレイは1998年に「外観は質素だが、建物のデザインは洗練されている」と書いた。[14]スターンはこの建物を「ル・コルビュジエの戦後の垂直生活のコンセプトをニューヨークで最も文字通り体現したもの」とみなした。 [13]また、LPCも同様にマンハッタンハウスをル・コルビュジエのユニテ・ダビタシオンの原理と比較した。 [ 61]ニューヨークタイムズのマット・AV・シャバンは2016年に「ミッドセンチュリー様式はイースト66丁目のマンハッタンハウスの白いレンガ造りの巨体とその無数の模倣に見られた」と書いた。[156]
他の建物への影響
マンハッタン・ハウスは広く称賛されたが、アッパー・イースト・サイドの開発でそれに倣ったものはほとんどなかった。その主な理由は、近隣に1ブロック全体を占める利用可能な敷地が不足していたことだった。 [157]そのデザインは、2 フィフス・アベニュー、ワシントン・スクエア・ビレッジ、スチュワート・ハウス、インペリアル・ハウス、イースト68丁目215番地、イースト77丁目500番地の建物など、ニューヨーク市周辺の数多くの白レンガ造りの建物に影響を与えた。 [110]ゴールドバーガーは1979年に、マンハッタン・ハウスは「アッパー・イースト・サイドの美的雰囲気を汚す白レンガ造りの高層ビルすべての精神的親」であると書いたが、同時に「マンハッタンで戦後最初に傑出した住宅であり、ある意味では今でも最高のものである」とも述べた。[158] 1994年までに、マンハッタン・ハウスは市内の白レンガ造りの建物約200棟のうちの1つとなった。[159] 歴史地区協議会のシメオン・バンコフ理事は、白レンガは使い古された素材となっていたものの、「マンハッタン・ハウスは非常に重要な建物であり、本当に悪いものの中で最高のものだった」と語った。[43]建築史家アンドリュー・ドルカートによると、白レンガの使用は中流階級のアパートのバルコニーの人気が高まった一因にもなったという。[160]
1966年のニューヨークタイムズの記事では、マンハッタンハウスの建設とサットンプレイスのサットンテラス開発が、アッパーイーストサイドの南端の再活性化に貢献したとされている。[161]タイムズのカーター・B・ホースリーは、マンハッタンハウスをアッパーイーストサイドの大規模住宅開発の「先駆的プロジェクト」と評した。ホースリーによると、そのような開発は1980年代初頭までにこの地区の北端にまで達していたという。[162]ホースリーはまた、マンハッタンハウスとバターフィールドハウスがニューヨーク市のロビーデザインに影響を与え、「大恐慌以来のほとんどのロビーのやや控えめなシンプルさからの移行」を表していると述べた。[163]
参照
参考文献
注記
説明ノート
- ^ 特に、マンハッタン・ハウスの敷地にある建物は、敷地境界線上に建てられると仮定すると、最初のセットバック前の状態では、隣接する道路の高さの1.5倍の高さまで建てられる。セカンドアベニュー、66番街、3番街は、マンハッタン・ハウスが最初のセットバック前に18階建てになるのに十分な幅がある。65番街では、1階が敷地境界線から大きく後退している。[28]
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- ^ イースト65丁目はもともと西行きの交通が通っており、イースト66丁目はもともと東行きの交通が通っていた。マンハッタン・ハウスの西4ブロックにあるフィフス・アベニューには、66丁目でセントラル・パークを横切る横断道路があり、双方向の交通が通っている。1950年代に、市は横断道路から65丁目まで東行き専用の道路を作ったが、右側通行を維持するために、66丁目と横断道路の間のランプは西行き専用道路に変更された。市は渋滞を減らすためにイースト65丁目と66丁目の両方の通りを逆方向にした。[105]
インフレ率
- ^ 2023年には8,605ドルに相当する[b]
- ^ 2023年には1,900万ドル相当[c]
- ^ 2023年には781ドルに相当[b]
- ^ 2023年には1億1,200万～1億4,200万ドルに相当する[c]
- ^ 最も安いアパートは1,090ドルに相当し、最も高価なペントハウスは2023年には8,605ドルに相当する。[b]
- ^ 2023年には402ドルに相当[b]
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- 「『マンハッタン ハウス』が古い車庫に取って代わる」(PDF)。Architectural Record。第 104 巻、第 5 号。1949 年 5 月。106、107、206 ページ。
- スターン、ロバート AM; メリンズ、トーマス; フィッシュマン、デイヴィッド (1995)。『ニューヨーク 1960: 第二次世界大戦から建国 200 周年までの建築と都市計画』モナセリ プレス。pp. 840–842。ISBN 1-885254-02-4. OCLC 32159240. OL 1130718M.
外部リンク
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- 公式サイト