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| 2 ブロードウェイ | |
|---|---|
.jpeg/500px-2_Broadway_(65167323).jpeg) （2014年） | |
| 一般情報 | |
| タイプ | オフィス |
| 建築様式 | 国際的 |
| 住所 | ブロードウェイ2-8 |
| 町または都市 | ニューヨーク市マンハッタンの金融街 |
| 国 | アメリカ合衆国 |
| 座標 | 北緯40°42′16″ 西経74°00′47″ / 北緯40.7045° 西経74.0130° / 40.7045; -74.0130 |
| 建設開始 | 1958 |
| 完了 | 1959 |
| 改装済み | 1999 |
| 身長 | 421フィート（128メートル） |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 32 |
| 設計と建設 | |
| 建築会社 | エメリー・ロス・アンド・サンズ |
| 改修チーム | |
| リフォーム会社 | スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル |
| 参考文献 | |
| [1] | |
2 ブロードウェイは、ニューヨーク市マンハッタンの金融街、ボウリング グリーン パーク近くのブロードウェイの南端にあるオフィス ビルです。エメリー ロス & サンズが設計し、1958 年から 1959 年にかけて建設された 32 階建てのビルには、メトロポリタン交通局(MTA) のオフィスがあります。2 ブロードウェイは、MTA の子会社の本部として機能しています。
この建物は、西はブロードウェイとホワイトホール ストリート、北はビーバー ストリート、南はストーン ストリートに囲まれた敷地にあります。敷地のほとんどを占め、建物は 3 段のセットバックで建てられています。ファサードは青緑色の着色ガラスで覆われていますが、これは 1999 年にスキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル社によって再設計されたものです。
この場所には以前、ジョージ・B・ポスト設計のニューヨーク青果取引所ビルがあり、1884年に完成した。この超高層ビルの計画は、ウィリアム・レスケーズが青果取引所ビルの建て替え計画を考案した1953年に遡る。ユリス・ビルディングズ・コーポレーションがプロジェクトを引き継いだ際、エメリー・ロス＆サンズが建築家に選ばれた。当初のテナントは主に金融会社で、青果取引所はビルの下の土地を所有し、下層階の一部を使用していた。オリンピア・アンド・ヨークは1976年にブロードウェイ2番地を取得し、1983年にはその下の土地も取得した。1990年代初頭にビルが大部分空き家になった後、タミール・サピアが1995年にブロードウェイ2番地を購入した。1998年にMTAが全スペースをリースした後、ビルは改装されたが、プロジェクトは高額な費用と数回の遅延に直面した。
サイト
2 Broadwayは、ニューヨーク市マンハッタンの金融街、ボウリンググリーンの東側にあります。土地は不規則な形をしており、7つの通りに面しています。南はストーンストリート、西はボウリンググリーンに沿ったブロードウェイとホワイトホールストリート、[a]北はビーバーストリートとマーケットフィールドストリート、東はニューストリートとブロードストリートです。[2] [b]建物はまた、市街地の北東の角にあるマーケットフィールドストリートとブロードストリート、およびブロックの南東の角にあるブロードストリートとストーンストリートの他の建物を囲んでいます。[2]
この建物は北はブロードウェイ26番地、西はアレクサンダー・ハミルトン米国税関、北東はアメリカン・バンク・ノート・カンパニー・ビルに隣接している。また、西側にはブロードウェイ1番地、ボウリング・グリーン・オフィスビル（ブロードウェイ11番地）、キュナード・ビル（ブロードウェイ25番地）がある。[2]ニューヨーク市地下鉄のホワイトホール・ストリート駅は1、R、W線が通っており、ブロードウェイ2番地のすぐ外に入口がある。[5]
この敷地の大部分は、1881年から1884年にかけてジョージ・B・ポストの設計で建てられた10階建てのニューヨーク青果取引所本部ビルが占めていた。[6] [7]この建物は青果取引所の需要が高かった時代に建てられたものであり、1900年には取引所の取引高は1日あたり1500万ドルに達した。1950年代までには、青果取引所の会員数はピーク時の3,000人から500人にまで減少した。[7]この敷地には、ブロード・ストリート76番地の5階建ての建物を含む3つの小さな建物も建てられていた。[3] [4]
建築
2 Broadwayはエメリー・ロス・アンド・サンズによって設計され、1959年に完成した。[8] [9] [1]この建物は、パンナムビル、1290 Avenue of the Americas、ケミカル・ニューヨーク・トラストビルとともに、同社がマンハッタンに建てた第二次世界大戦後のいくつかの大きな建物のうちの1つである。[10]現在の外観は、スキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル（SOM）が建物に新しい外装材を設置した1999年にさかのぼる。 [9] [1]
この建物は32階建てで、高さは421フィート（128.32メートル）です。[1]この建物は敷地のほとんどを占める設計で、3重のセットバックで建てられています。この建物は、当時のゾーニング規制で許可された最大容積と質量を占めるように設計されました。 [11] [12] 2 Broadwayが完成してから1年後に提案されたゾーニングコードの変更では、建物はそのコードの最大形状を超えることになりました。[13]
ファサード
もともと、2 Broadway のファサードは、黒い水平スパンドレルの間にある全高のガラス窓で覆われていました。ガラス窓は灰色の垂直マリオンによって区切られていました。灰色の水平バーが各スパンドレルの下部または上部に交互に走り、その結果、ずらしたパターンが形成されました。[14] [15]同様のパターンがJacob K. Javits Federal Buildingで採用されています。[15] Carter B. Horsley は1977 年にThe New York Timesに、当時ニューヨーク市で建設された他のほとんどの建物とは異なり、ファサードのパターンは建物の構造システムとは関係がないと書いています。[15] SOM の改修後、ファサードは青緑色の着色ガラスで覆われました。[9]
ブロードウェイの正面玄関の上には、リー・クラスナーとロナルド・スタインによるモザイク壁画があり、幅86フィート（26メートル）、高さ12フィート（3.7メートル）あります。モザイクは、緑、金、黒、深紅の色合いの多色のガラスタイルで構成されています。[12] [16] [17]同じアーティストによる別のモザイクがブロードストリートの入り口に設置されていますが、大きさは15×15フィート（4.6×4.6メートル）です。作品は、2ブロードウェイを開発した会社、ユリス・ブラザーズの幹部、 BHフリードマンの提案により設置されました。 [12]これらの芸術作品にはタイトルが付けられませんでした。[18]
インテリア
この建物は、総内部空間が約1,600,000平方フィート（150,000 m 2 ）ある。 [19]賃貸可能スペースは1,390,000平方フィート（129,000 m 2 ）で、各フロアのオフィススペースは約59,000平方フィート（5,500 m 2 ）である。 [20]これにより、2 Broadwayは完成当時、ワン・チェース・マンハッタン・プラザ（現在は28 Liberty Street）に次いで金融街で2番目に大きな超高層ビルとなった。[21] 2021年現在[アップデート]、この建物にはメトロポリタン交通局（MTA）のオフィスが入っている。[22] MTAの子会社の一部は、ニューヨーク市交通局、MTA Bridges and Tunnels、MTA Capital Constructionなど、2 Broadwayに本社を置いている。[23]
2 ブロードウェイのロビーは、もともとブロードウェイ、ブロードストリート、ニューストリートの3つの入り口からアクセスでき、これらは一般に公開されており、内部でつながっていました。[24]ブロードストリートの入り口コンコースは100×20フィート（30.5×6.1メートル）の大きさで、建物が完成したときに花、低木、木が植えられました。[25]ロビーの他の特徴としては、壁の灰色の大理石のパネルがあり、そこには3億6000万年前と推定される化石のサンゴ礁が埋め込まれていました。 [26]
歴史
計画と建設
1953年10月、青果取引所は本社の敷地を開発業者のジャック・D・ワイラーとベンジャミン・H・スウィッグに最長100年の契約でリースした。[27] [28]開発業者は、2ブロードウェイの青果取引所の敷地に30階建てのビルを2,500万ドルで建設する計画だった。[3] [4] [29]ウィリアム・レスケーズによる当初の設計では、1階と2階が敷地全体を占め、地上階にアーケード、2階建てのロビー、300台収容可能なテナント用ガレージが設けられる予定だった。3階から11階は道路から浅くセットバックする。12階から30階は、ブロードウェイと平行な高さ72フィート (22 m)、奥行き250フィート (76 m)のタワースラブで構成される予定だった。[3] [4]ボウリンググリーンの3階から11階までのファサードは格子状で、他のファサードはバルコニーの間に水平に配置された「水平ストリップ」窓になる予定だった。[20]建物の面積は100万平方フィートで、3階から11階までの各階に5万平方フィート（4,600 m 2 ）、タワーの各階に1万8,000平方フィート（1,700 m 2 ）となる予定だった。 [30]既存のプロデュース・エクスチェンジ・ビルのテナントは、ブロードウェイ2番地のスペースを借りることができた。[3] [4]
当初の計画が行き詰まった後、チャールズ・F・ノイズ社がその後開発プロジェクトを引き継ぎました。[31]開発は行き詰まっていましたが、1956年にワン・チェース・マンハッタン・プラザの計画が発表されました。[32]その年の5月に締結された契約の一環として、取引所は新しい建物の下の土地の所有権を保持することが認められました。[31] [33]プロジェクトに資金を提供していたチャールズ・F・ノイズ社は、8月にレスケーズとカーン＆ジェイコブスが計画を修正したと発表した。当時、建物は33階建てで、賃貸可能なオフィススペースは1,069,000平方フィート（99,300 m 2）で、賃貸可能面積でニューヨーク市で4番目に大きいオフィスビルになる予定でした。[34] [c]
1957年1月にユリス・ビルディングズ社がこのプロジェクトを引き継ぎ、エメリー・ロス＆サンズ社に超高層ビルの再設計を依頼した。ロス社の設計も30階建てだったが、延べ床面積が20万平方フィート（19,000 m 2）増加した。[12]同月、プロデュース・エクスチェンジは仮設の建物に移転し、[35] [36]同年2月に解体工事が始まった。[37] [38]最終設計では32階建てのタワーが予定されており、これは第二次世界大戦後、ロウアー・マンハッタンで建設される超高層ビルとしては最大のものとなった。[8]計画されていた130万平方フィート（120,000 m 2）のオフィススペースの半分は、プロデュース・エクスチェンジ・ビルがまだ解体中であったにもかかわらず、1957年7月までに賃貸された。[39]ファサードの設置は1959年初頭までに開始された。 [40]建物はその年の6月に完成した。[41]完成時にはそのスペースは完全に貸し出されていた。[42]
早期入居
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農産物取引所は1959年11月、古い建物があったブロードウェイ2番地に移転した。[43]ブロードウェイ2番地の土地は農産物取引所からリースされ、年間27万5千ドルの収益を上げていた。 [44]その他の当初のテナントは主に金融会社で、16の証券会社が含まれていた。[41]建物のリースは当初クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが担当し、[24]同社も1959年から1962年まで建物の一部のスペースを占有していた。[45]リースにはシティ銀行/ファーマーズ・トラスト・カンパニーの4階建て、[46] [47]アメリカン・エレクトリック・パワーの3階建て、[ 48]ハスキンズ・アンド・セルズの2階建て、[ 49 ] [50 ]コンチネンタル・グレイン[53]ビル内の金融機関への訪問者数が多く、またメインロビーが公共の歩行者通路として使用されていたため、訪問者の往来が非常に多くなり、維持費が増加した。[24]
1973年、プロデュース取引所はプロデュース取引所不動産信託（PERT）と呼ばれる不動産投資信託に転換された。 [54]信託の主な資産は、ブロードウェイ2番地の土地所有権であった。[55]同年、ユリス・ビルディングスはナショナル・キニー・コーポレーションに売却され、同社はその後まもなくブロードウェイ2番地とユリスの他の10の資産を売りに出した。[56] サミュエル・J・レフラックは1976年にブロードウェイ2番地とユリスの他の建物のほとんどを購入することに関心を示した。[57]
オリンピアとヨークの所有権
オリンピア・アンド・ヨーク（O&Y）は、1977年にユリスの複数の不動産を対象とする5000万ドルの取引の一環として、ブロードウェイ2番地を購入した。この取引により、同社はマンハッタンで最大の商業地主となった。[56] [58] 1980年までに、建物は再び満室となった。[59]建物の購入に伴い、O&Yはブロードウェイ2番地の土地の年間27万5000ドルのリースを引き継ぎ、1981年に更新される予定だった。[60]リースの期限切れ時に、PERTは、土地が空き地で改良されていないかのように、年間賃料を土地価値の5％に設定するというリース条項に基づき、年間賃料を201万ドルに引き上げることを提案した。2人の鑑定士が土地の価値は4020万ドルであることに同意したが、O&Yは価値が誤って算出されたとして異議を唱えた。[61] [62]この紛争はニューヨーク州最高裁判所に持ち込まれ、1983年5月にPERTに有利な判決が下された。[63]その年の後半、PERTの管財人は、唯一の大きな資産であるブロードウェイ2番地の所有権をO&Yに2,600万ドルで売却する計画を提案し、承認した。[60] [64] [65] 1984年初頭、O&Yはブロードウェイ2番地とマンハッタンの他の2つの不動産に対して9億7,000万ドルの変動金利住宅ローンを確保した。[66] [67]
1990年代の不況がO&Yの財務に影響を及ぼし、1992年までにブロードウェイ2番地の空室率は60パーセントに達した。 [68] [69]この建物はニューヨークタイムズ紙で「近隣のオフィス市場の苦境を如実に表している」と評された。[70] 6000万ドルの固定資産税の支払いに苦戦していたO&Yは、ニューヨーク市住宅保全開発局に約50万平方フィート（46,000 m 2）の賃貸を説得しようとした。[69]同じ頃、MTAはブロードウェイ2番地にスペースを借り、ブルックリンのダウンタウンにあるジェイストリート370番地にあった旧本部から業務の一部を移転した。[71] [72]その後、O&Yは9億7000万ドルの住宅ローン債権を再編し、アポロ・インベスターズが債権の過半数所有者となった。[70] [73]したがって、債権保有者がブロードウェイ2番地の所有者となった。[74] O&Yは1994年7月に、他の2つの物件の資金を調達するためにブロードウェイ2番地を売却すると発表した。[75]
MTA本部
1995年8月、メディアは2 Broadwayが2,050万ドルで購入されたと報じた。[70] [74]購入者はソ連からの移民でタクシー運転手から不動産投資家に転身したタミール・サピアで、同年10月に自身の会社ZAR Realtyを通じてこの建物を取得した。[76]当時、2 BroadwayのテナントはMTAのみだった。[77]他の開発業者がこの建物を無用の長物と見なしていた一方で、[76] [78]建物のブローカーは、この空きスペースは大規模なテナントにとって魅力的だろうと楽観的な見方を示した。 [79] ZARは1997年半ば、建物の機械システムをアップグレードし、ロビーを改装するためにSOMを雇った。[76] [80]その時までには、ZARはこの物件に8,000万ドルのオファーを受けていたが、サピアは売却を拒否した。[ 76] [81]
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MTAは1998年7月、ニューヨーク・コロシアムを売却した翌日に、建物全体の49年間のリース契約を結び、2回の15年更新オプションを付けた。このリース契約は、当時のニューヨーク市史上最大級のリース契約の一つであった。[82] [83]リース契約は16億ドル相当で、 50年の契約期間で1平方フィートあたり年間約20ドル（220ドル/m 2 ）であった。 [19] MTAのリース契約が締結されて間もなく、ZARとMTAは2 Broadwayの改修を開始し、その費用は当時3,900万ドルと見積もられていた。[77] クレディ・スイス・ファースト・ボストンは1998年後半にサピアに1億5,000万ドルの抵当権を与え、[78]カールトン・アドバイザリー・サービスは翌年にさらに2億3,020万ドルの融資を行った。[84] MTAは1999年にニューヨークコロシアムからブロードウェイ2番地への人員の追加移転を開始した。[19] MTAは当初、オフィススペースの開発業者としてサピアを指名し、700万ドルのボーナスを支払うことを提案していた。機械システムと内装の改修には5500万ドル、オフィスの家具の設置には8000万ドルかかると予想されていた。[85]
改修工事は、熟練した建設労働者の需要が市全体で高かったこともあり遅れた。[86] MTAがサピアを別の理由で解雇していたフレデリック・C・コンティーニに交代させたときにも紛争が起きた。開発者の変更により、サピアはMTAを訴えた。[85]プロジェクトの費用も増加し、改修には2000年までに1億3500万ドル[77]、2003年までに約4億3000万ドルかかると予想された。 [87] [88] [d]予算増加の一部は、改修に関与した複数の関係者による汚職に起因しており、[87]これには後に数百万ドルの横領で起訴されたコンティーニも含まれている。[85]コンティーニの活動の調査により、横領された資金の一部がガンビーノ家とジェノベーゼ家の手に渡っていたことが判明した。[89]日常業務のコストが通常の10倍に跳ね上がり、MTAが建物の賃貸契約を交渉するために雇った法律事務所は、MTAに800万ドルの訴訟費用の請求書を送った。[90]サピアとMTAは2003年後半に訴訟を解決した。 [91] [92]当時、改修工事は3分の2ほどしか完了していなかったため、[90] [93] [94]ある記者は「ブロードウェイ2号店は、MTAの何が問題で、公金の扱い方が悪いのかを示す記念碑となっている」と書いた。[93]改修工事の総費用は、利息費用の3億4600万ドルを除いて、最終的に4億9900万ドルとなった。[95]
2003年頃、ニューヨーク市交通局がこのビルの管理を引き継ぎました。[93]その時点で2,700人の労働者が2 Broadwayで働いており、年末までにさらに2,000人が移転することになっていました。[94] 2011年までに、このビルには4,200人のMTA従業員のオフィスがあり、[96]占有率は87%でした。[97]その年、MTAはマンハッタンのミッドタウンにあるマディソンアベニュー341-347にある他のオフィスビルを売却する計画を発表しました。[96] [97]この計画の一環として、マディソンアベニューの873人の従業員の多くが2 Broadwayに移転することになりました。[96]さらに、370 Jay Streetに残っていた従業員もほぼ同じ時期に2 Broadwayに移転しました。[23]マディソンアベニューの従業員は2014年と2015年初頭にブロードウェイ2番地に移転しました。 [98] [99] 2020年代初頭までに、マディソンアベニュー347番地とジェイストリート370番地のMTA従業員全員がブロードウェイ2番地に移転しました。[100]
インパクト
ブロードウェイ2番地のデザインは、建築フォーラムの編集者ダグラス・ハスケルによって批判された。ハスケルは1959年に、ロス社の空間を最大化するデザインは、ゾーニング法に従う必要があったため、「立体的な構成方法」であると書いた。 [11] [101]ハスケルは、建物のカーテンウォールのファサードについて、「遠くから見ると、壁はガラスを詰めた大きな鎖かたびらを拡大したものに似ていない」と述べた。 [12] [14] エイダ・ルイーズ・ハクスタブルは1986年に、プロデュース・エクスチェンジのデザインと比較して、「ブロードウェイ2番地の後継は、エンジニアリング図面だけを考えれば正当な後継者であるが、缶切りで壊せそうに見える」と書いた。[102] SOMがファサードを改修した後、AIAのニューヨークシティガイドは、外観は「平凡な」構造だったものに「なめらかなガラスとエレガントな金属」の外装が施されていると書いた。[9]
2 ブロードウェイは、ビリー・ワイルダー製作・監督のアメリカのコメディドラマ映画『アパートの鍵貸します』 （1960年）で、ジャック・レモン、シャーリー・マクレーン、フレッド・マクマリーらが演じる登場人物が働く建物として登場した。[103] [104]この建物は、グレゴリー・ペックとダイアン・ベイカーが出演したスリラー映画『ミラージュ』（1965年）の撮影場所としても使用された。[105]
参照
参考文献
注記
- ^ ボウリンググリーンの東側はブロードウェイ（マーケットフィールドストリートの旧交差点の北）とホワイトホールストリート（その交差点の南）で構成されています。[2]
- ^ 南から時計回りに、ブロックは次のようになります。
- ストーンストリート210フィート（64メートル）
- ボウリンググリーンの308フィート（94メートル）
- ビーバーストリートの154フィート（47メートル）
- ニューストリート97フィート（30メートル）
- マーケットフィールドストリートの170フィート（52メートル）
- ブロードストリートでは38フィート（12メートル）[3] [4]
- ^この建物は、 エンパイア・ステート・ビル、ソコーニ・モービル・ビル、エクイタブル・ビルに次いで4番目に大きいものとなるはずだった。[34]
- ^ 増加した費用には、システムと内装の改修に1億8000万ドル、家具に1億9000万ドル、融資手数料に6000万ドル以上が含まれていた。[85]
引用
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{{cite web}}: CS1 メンテナンス: 不適切 URL (リンク) - ^ abcd "2 Broadway, 10004".ニューヨーク市都市計画局. 2021年3月6日閲覧。
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外部リンク
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