複合開発

複合利用とは、都市開発、都市デザイン、都市計画、および/またはゾーニング分類の一種であり、住宅、商業、文化、公共施設、娯楽などの複数の用途を1つの空間に融合し、それらの機能がある程度物理的および機能的に統合され、歩行者の接続を提供するものです。^{[1] [2] [3]}複合利用開発は、単一の建物、ブロックまたは近隣、または都市全体またはその他の行政単位のゾーニングポリシーに適用される場合があります。これらのプロジェクトは、民間開発者、（準）政府機関、またはそれらの組み合わせによって完了する場合があります。複合利用開発は、新築、既存の建物またはブラウンフィールドの再利用、またはそれらの組み合わせである場合があります。^[4]

伝統的に、人間の居住地は混合用途のパターンで発展してきました。しかし、産業化に伴い、製造業などのさまざまな機能を居住地域から分離するための政府のゾーニング規制が導入されました。この分離の背後には、公衆衛生上の懸念と資産価値の保護という動機がありました。^[5]

アメリカ合衆国では、一戸建て住宅の用途をゾーニングする慣行は、大気汚染、騒音、光害など、重工業活動に伴う負の外部性からコミュニティを保護するために始まりました。 ^[5]これらのゾーンは、人種や階級間の緊張を緩和するためにも構築されました。^[6]

アメリカにおける用途区分の全盛期は第二次世界大戦後、都市計画家でニューヨーク市公園局長のロバート・モーゼスが、都市の機能と近隣を分割するために高速道路の建設を主張したときだった。これらの慣行に対するアンチテーゼは、活動家で作家のジェーン・ジェイコブスから生まれた。彼女は、混合用途区分の主唱者であり、有機的で多様性に富み、活気のある街並みを作り出すのにそれが重要な役割を果たすと信じていた。^[7]この2人の人物は、1960年代のほとんどの間、激しく対立していた。^{[8] 1990年代以降、混合用途区分は、}都市のスプロール現象と戦い、経済活力を高めるために再び望ましいものとなった。^{[5] [9]}

ヨーロッパのほとんどの国では、政府の政策により、ビジネス、小売、レストラン、娯楽活動の主要拠点としての中心市街地の役割が継続されることが奨励されている。これは、何十年にもわたってゾーニングが積極的にそのような複合利用を阻止してきた米国とは対照的である。たとえば、英国では、ホテルは米国で分類されている商業用ではなく、「住宅」と同じカテゴリに含まれます。^[6]フランスも同様に複合利用に傾倒しており、パリの大部分は単に「一般都市」にゾーニングされており、さまざまな用途が認められています。貴族の邸宅や別荘がある地域でさえ、単一家族用ゾーニングではなく、歴史的および建築的保存に重点が置かれています。^[6]単一家族用ゾーニングは、ゾーニング コードで住宅の種類を区別しないドイツとロシアにも存在しません。^[6]

アメリカの私有財産と伝統的な1950年代の郊外住宅への執着、そして根深い人種と階級の分断は、大陸間の複合用途のゾーニングの相違を特徴づけている。^{[10]その結果、ヨーロッパの中心都市の多くは「デフォルトで」複合用途になっており、「複合用途」という用語は、アムステルダムのイースタン}・ドックランズのように、住宅と商業活動を混合する努力がなされている都市の新しい地域に関してより適切である。^{[11] [12]}

複合用途ゾーニングと複合用途開発の拡大利用は、以下のようなさまざまな状況で見られます（特定のプロジェクトや状況に複数の状況が当てはまる場合もあります）。^[13]

• スマートな成長計画戦略の一環として
• 伝統的な都市地域で、都市再開発やインフィルの一環として、すなわち、より多くの住宅やより良い住宅、より良い生活の質を提供するために、地域の建物や公共スペース、アメニティをアップグレードすること。例としては、ワシントン DCのバラックス ロウやピッツバーグのイースト リバティなどがある。
• 伝統的な郊外では、1つ以上の複合開発を追加して、コミュニティに新しい、またはより目立つ「ダウンタウン」を提供します。例としては、ワシントンDCの内側の郊外であるメリーランド州ベセスダのダウンタウンの新しいプロジェクトや、ミネアポリスの内側の郊外であるミネソタ州セントルイスパークのエクセルシオール＆グランド複合施設などがあります。
• グリーンフィールド開発、すなわち、特に大都市圏の端や郊外にある、以前は未開発だった土地での新規建設。コミュニティの比較的高密度な中心地、つまり混合利用に指定されたエッジシティまたはその一部を創出する一環として行われることが多く、2010年代には「アーバンビレッジ」と呼ばれることが多い（例として、ジョージア州アルファレッタのアバロンや、アトランタ大都市圏の端にあるジョージア州フォーサイス郡のハルシオンなどがある）。
• ショッピングモールの再利用と周囲の開発の激化。特に、2010年代の小売業の崩壊により、多くのショッピングモールの小売売上高と小売業者へのスペースの貸し出し能力が減少している。

上記のコンテキストには、次のような並列コンテキストも含まれる場合があります。

• 公共交通指向型開発- 例えばロサンゼルスやサンディエゴでは、都市が全面的にゾーニング法を変更し、特定の交通機関の駅から一定の距離内での高密度開発を許可し、住宅の量と手頃な価格を増やすことを主な目的としました^[14]
• シカゴやサンフランシスコなどの古い都市では、歴史的建築物を保存することを目的として、古い建物を元々の用途以外の用途に使用するための柔軟性を提供する歴史的保存政策がとられていることがある^[15]

多目的開発は、重要な雇用と住宅の機会の拠点です。^[16]これらのプロジェクトの多くはすでに確立されたダウンタウン地区に位置しているため、これらの地域では公共交通機関の開発が奨励されています。^[17]過小評価され、十分に活用されていない土地（多くの場合、元重工業）を取得することで、開発者は土地と不動産の価値を高めるためにそれを再利用できます。^{[16]これらのプロジェクトはまた、}一戸建て住宅で はなく集合住宅に焦点を当てることで、住宅の多様性、密度、そして多くの場合、手頃な価格を高めます。^[18]これらの地区では、雇用と住宅の需要と供給のバランスがより均等になっています。^[7]

この開発パターンは、「住む、働く、遊ぶ」という考えを中心に据え、建物や地域を多目的施設に変えるものです。職場にさまざまなアメニティが揃っていれば、効率、生産性、生活の質も向上します。^[17]例としては、ジム、レストラン、バー、ショッピングなどがあります。多目的施設の地域は、従業員、訪問者、居住者を結びつけることで、コミュニティと社交を促進します。^[17]カフェ、レストラン、バー、ナイトクラブを追加することで、1日8時間しか営業しない単一用途地区（例：午前9時から午後5時まで営業する商業オフィスビル）を1日18時間営業できるコミュニティに変えることにより、独特の個性と場所の感覚が生まれます。^[18]人々が路上に長時間滞在するため、地域の安全性も向上する可能性があります。^[19]

多目的地区や建物は、変化する社会的・経済的環境に適応する能力に優れています。COVID -19パンデミックが発生したとき、ニューヨークでは商業志向の長いブロックに店舗を構える小売店は、通行人の集客がなくなり、大きな打撃を受けました。多目的地区は、複数の機能を1つの建物や開発に統合することで、訪問者を誘致し維持する能力を通じて回復力を高めることができます。^[20]

より持続可能な交通手段の実践も促進される。地理情報科学ジャーナルが中国広州で行った研究では、建物に多様な機能がある地域ではタクシーの移動距離が大幅に短縮されていることが判明した。 ^[7]移動距離が短くなることで、マイクロモビリティの利用が促進される。住宅、職場、小売店、その他のアメニティや目的地間の密度が高まり、距離が短くなるため、歩行者や自転車に優しいインフラが促進される。 ^[5]さらに、多目的利用プロジェクトは健康とウェルネスを促進します。これらの開発により、ファーマーズマーケットや食料品店へのアクセス（徒歩、自転車、公共交通機関のいずれであっても）が向上することが多いためです。^[18]しかし、公共と民間の利益の組み合わせに対応する大き​​くて高い建物があるハイブリッド大都市圏では、低くて密集した構成の大都市圏と比較して炭素排出量が減少することはありません。これは、ハイブリッド大都市圏が訪問者の自動車交通を引き付ける傾向があるためである可能性があります。^[21]

大規模不動産開発の投機的な性質のため、メガ複合用途プロジェクトは、公平性と手頃な価格の目標を満たすのに十分でないことが多い。投機的な可能性のため、著名なテナントにアピールする高級住宅、高級小売店、クラスAオフィススペースが優先されることが多い。 ^[16]また、複合用途開発の住宅スペースを賃貸スペースではなくコンドミニアムにする傾向もある。アメリカ計画協会ジャーナルによる調査では、住宅所有に重点を置くことで、公共サービス、貿易、文化、販売およびサービス、製造業に従事する個人がアメニティの豊富な都市中心部に住むことが主に排除されていることが判明した。^[22]密度ボーナスなどのインセンティブにもかかわらず、自治体や開発業者がこれらの計画で手頃な価格の住宅の提供に重点を置くことはめったにない。^[22]

複合用途の建物は、1つの開発に複数のテナントが入居することを考えると、リスクを伴う可能性がある。^[17]ハドソン ヤードのような大規模複合用途プロジェクトも非常に高価である。この開発はニューヨーク市に22億ドル以上の費用をかけた。^[23]批評家は、納税者の​​お金は他のことに使われた方が一般市民にもっと役立つと主張している。^[23]さらに、経済成長の触媒としての複合用途開発は、経済活動を創出するのではなく、単に経済活動をシフトさせるだけでは、本来の目的を果たさない可能性がある。ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッド (JLL) が行った調査によると、「ハドソン ヤードの新しいオフィス テナントの90%がミッドタウンから移転してきた」ことがわかった。^[23]

米国でよく見られる複合利用のシナリオとしては、次のようなものがある。^[2]

• 近隣商業地区 –厳密に住宅地区でもコンビニエンスストアなどの便利な商品やサービスが許可される
• メインストリートの住宅/商業施設- 2階から3階建ての建物で、上階に住宅ユニット、通りに面した1階に商業ユニットがある
• 都市部の住宅/商業施設- 1階に商業施設や公共施設を備えた複数階建ての住宅
• オフィスの利便性- オフィスワーカー向けの小規模な小売店やサービス施設を備えたオフィスビル
• オフィス/住宅– オフィスビル内の集合住宅
• ショッピングモールの改造- 既存の独立したショッピングモールに住宅やオフィスユニットを（隣接して）追加する
• 商業地区の改修- 郊外の商業地区をより村のような外観と用途の組み合わせに改修する
• 居住/就労– 居住者は居住する建物の1階で小規模ビジネスを営むことができます。
• スタジオ/軽工業- 居住者は居住する建物内でスタジオや小規模な作業場を運営できます。
• ホテル/レジデンス– ホテルスペースと高級集合住宅の融合
• 1階に店舗を備えた駐車場
• 独立したショッピングセンターを備えた一戸建て住宅地区

オーストラリアで初めて大規模な複合開発の試みがシドニー地域概略計画であった。この計画は、シドニーの成長を大都市圏を中心に分散化および組織化する必要性を明らかにした。その主な目的は、制御不能なスプロール化や交通手段としての自動車の過剰使用を防ぐのに役立つ成長回廊と経済センターを導入することにより、戦後の急速な人口増加を抑制することであった。^{[24] [25]}パラマタやキャンベルタウンなどのいくつかの都市中心部はこれらの政策の恩恵を受け、シドニーの主要道路沿いに独自の都心部のアメニティを備えた経済ハブを創出した。^[24]

その後の計画は、経済と都市再生の問題に焦点を当てた新しい政策で最初の計画を補完しました。特に、1988年の計画は交通戦略と連携して設計され、より高い開発密度を推奨した最初の計画でした。^[26]それ以来、オーストラリアの計画当局は、製造業の衰退によって無視された地域を再活性化し、以前は過疎だった都市中心部を統合して高密度化する方法として、都心部の工業用地の複合開発をより優先してきました。^{[27] [ 28]}この新しい都市計画アプローチは、オーストラリアの主要都市の土地区画の利用に大きな影響を与えました。オーストラリア統計局の2021年のデータによると、混合ゾーニングはすでに新規住宅認可の9％以上を占めています。^[29]

複合開発政策を採用した最初の都市の1つがトロントです。地方自治体が初めて役割を果たしたのは1986年で、商業施設と住宅ユニットの混在を許可するゾーニング条例を制定しました。当時、トロントは、公営住宅の人気の高まりにより、複合開発の開発に重点を置く計画の初期段階にありました。この法律は2013年に更新され、その焦点の多くを、1998年以来主要都市の一部となっているダウンタウンエリアの外に移しました。規制が施行されたことで、市は市内全域で高層マンションの開発を監督し、近くにアメニティや交通機関の停留所を設置しました。トロントの複合開発政策は、カナダや米国の他の北米都市に同様の変化をもたらすきっかけとなりました。^[22]

トロントの複合開発の一例として、建築家グレゴリー・エンリケスによるミルビッシュ・ビレッジ^[30]が挙げられます。トロントの重要な交差点であるブロア通りとバサースト通りに位置するミルビッシュ・ビレッジのプロジェクト用地の一部は「商業住宅」、その他の部分は「複合商業住宅」として区画されています。^[31]トロント市の区画条例によると、商業住宅には「商業、住宅、公共施設のさまざまな用途、および公園」が含まれます。^[32]ミルビッシュ・ビレッジの計画的用途には、賃貸アパート、公設市場、小規模小売店が含まれます。^[33]また、敷地内の27軒の歴史的建造物のうち23軒が保存されています。^[34]このプロジェクトは、トロント市当局から賞賛された公聴会プロセスで有名です。^[34]建築家エンリケスと開発者は、成功したウッドワード再開発を含む、ブリティッシュコロンビア州バンクーバーでの複合開発プロジェクトで以前にも協力していました。^[35]

米国では、環境保護庁(EPA) が地方自治体と協力して、多目的開発が都市にどのような影響を与えるかを推定する新しいデータを研究者に提供しています。EPA がスプレッドシートにモデルを組み込むことで、自治体や開発者は多目的スペースの交通量をはるかに簡単に推定できます。また、リソース ツールとして使用されるリンク モデルは、都市の地理、人口統計、土地利用特性を測定します。環境保護庁は、土地利用、世帯調査、GIS データベースを使用して、6 つの主要都市圏の分析を実施しました。カリフォルニア、ワシントン、ニューメキシコ、バージニアなどの州は、都市開発が交通にどのような影響を与えるかを評価する際に、この基準を州全体のポリシーとして採用しています。多目的開発が成功するための前提条件は、雇用、人口、消費者支出です。この 3 つの前提条件により、開発は質の高いテナントを引き付け、経済的に成功することができます。多目的開発の成功を決定する他の要因は、生産時間の近さと、周辺市場からのコストです。^[36]

オレゴン州ポートランドでは、1990年代初頭から、当時主流だった自動車中心の開発スタイルを縮小しようとした地方自治体から、複合用途ゾーニングが実施されてきました。ポートランドのライトレールシステムであるメトロポリタンエリアエクスプレスは、住宅、商業、および作業スペースを1つのゾーンに混在させることを推奨しています。^[37]この1つのゾーニングタイプの計画システムにより、高密度での土地利用が市全体の公共投資の利益をもたらします。メインストリートの回廊は、柔軟な建物の高さと高密度な用途を提供し、「集まる場所」を可能にします。^[38]

ハドソンヤードプロジェクトは、TIF（税収増分融資）補助金によって資金調達された米国最大のプロジェクトです。有権者の承認は必要なく、市の伝統的な予算編成プロセスを経る必要もありませんでした。むしろ、このプロジェクトは将来の固定資産税とEB-5ビザプログラムによって資金調達されています。^[23]このプログラムは、最低50万ドルを米国の不動産に投資することと引き換えに、海外の投資家にビザを提供します。^[39]

• 都市を取り戻す、1997年、アンディ・クープランド
• 「複合用途開発、実践および可能性」、英国政府コミュニティーおよび地方自治省
• 機能ミックスとは何か？、計画理論と実践18(2):249-267 · 2017年2月

• ウィキメディア・コモンズの複合開発に関連するメディア