米国の財産税

米国のほとんどの地方自治体は、主な歳入源として固定資産税（課税率とも呼ばれる）を課している。^[1]この税金は、不動産または動産に課される。税金は、ほとんどの場合、不動産の公正市場価格に評価率を乗じ、さらに税率を乗じて算出され、一般的には不動産所有者の義務である。価値は地方当局によって決定され、不動産所有者が異議を唱える場合がある。課税当局にとって、売上税や所得税と比較した固定資産税の利点の 1 つは、他の種類の税金と異なり、収入が常に税額と等しくなることである。通常、固定資産税は、自治体の税額に必要な収入を生み出す。納税者にとっての欠点の 1 つは、税負担が固定されているのに対し、納税者の​​収入は固定されていないことである。

税金は地方自治体レベルで管理されます。多くの州では、地方自治体が財産に課税できる方法に制限を設けています。多くの財産は複数の地方自治体によって課税されるため、一部の州では、そのような管轄区域間で価値を統一する方法を定めています。

固定資産税は、所有者が自分で計算することはほとんどありません。税金は、特定の日付に資産に課される法的に強制可能な義務となります。ほとんどの州では、州内で固定資産税に類似した税金を課しており、一部の州では他の種類の事業用資産にも課税しています。

米国の州レベル以下のほとんどの管轄区域では、州法で所有権とみなされる不動産（土地、建物、恒久的な改良）の権利に対して税金を課しています。^[3]規則は管轄区域によって大きく異なります。^[4]ただし、特定の特徴はほぼ普遍的です。管轄区域によっては、在庫や設備など、特定の種類の事業用動産にも課税されます。^[5]州は一般的に財産税を課していません。^[6]

多くの重複する管轄区域が、同じ財産に課税する権限を持っている場合があります。^[7] これらには、郡や教区、市や町、学区、公益事業地区、および州によって異なる特別課税当局が含まれます。財産の価値に税金を課す州はほとんどありません。税金は対象財産の公正市場価値に基づいており、通常は特定の日付の財産に課されます。その日付の財産所有者が税金の責任を負います。^[8]

税額は、特定の日付における各不動産の市場価値に基づいて毎年決定され、^[9]ほとんどの管轄区域では定期的に価値の再決定が求められています。税額は、決定された市場価値に評価率を掛け、税率を掛けて計算されます。^[10]評価率と税率は管轄区域によって異なり、管轄区域内の不動産の種類によっても異なる場合があります。^[11] ほとんどの管轄区域の立法機関が評価率と税率を決定しますが、一部の州ではそのような決定に制約を課しています。

課税管轄区域の税務査定官はさまざまな方法で不動産の価値を決定しますが、一般的には公正市場価値に基づいて決定する必要があります。^[12] 公正市場価値とは、情報に精通した意欲のある売主が、情報に精通した意欲のある買主に不動産を売却する場合の価格であり、どちらも行動を強制されていません。不動産が最近、無関係の売主間で売却された場合、そのような売却によって公正市場価値が確立されます。その他の（つまり、ほとんどの場合）場合は、価値を推定する必要があります。一般的な推定手法には、類似売却法、減価償却原価法、収益法などがあります。不動産所有者は価値を宣言することもできますが、これは税務査定官によって変更される可能性があります。

価値が決定されると、査定官は通常、最後に知られている不動産所有者にその価値決定を通知します。このような通知には、計算された税額が含まれる場合があります。不動産所有者は、その後、価値に異議を申し立てることができます。^[13]不動産価値は通常、審査委員会または同様の機関による審査の対象となり、その審査を受ける前に不動産所有者は決定に異議を申し立てることができます。^[14]

価値が確定すると、固定資産税の請求書または通知が所有者に送られます。^[15]支払いの時期と条件は多岐にわたります。所有者が税金を支払わない場合、課税管轄区域には徴収のためのさまざまな救済策があり、多くの場合、不動産の差し押さえや売却が含まれます。固定資産税は不動産に対する担保権を構成し、譲受人もこれに服します。

ほぼすべての財産税を課す管轄区域では、不動産に課税します。 [ ^16] これには、土地、建物、および財産に損傷を与えることなく取り外すことができないすべての改良（多くの場合、固定資産と呼ばれます）が含まれます。 ^[17] 課税対象財産には、住宅、農場、事業用地、およびその他のほとんどの不動産が含まれます。多くの管轄区域では、事業で使用される特定の種類のその他の財産にも課税されます。特定の日に管轄区域内に存在し、所在する財産がこの税金の対象となります。この日付は通常、毎年1月1日ですが、管轄区域によって異なります。教育、慈善、宗教団体が所有する財産は通常免除されます。^[18]

税率は管轄区域によって大きく異なります。^[19] 税率は一般的に課税管轄区域の統治機関によって設定されます。^[20] 税率の決定方法は大きく異なりますが、特定の州の法律によって制限される場合があります。固定資産税は資本集約型事業にとっておそらく1番目または2番目に高い税負担であるため、数十万ドルが危険にさらされる可能性があります。^[21]一部の管轄区域では、資産は分類に基づいて課税されます。分類とは、同様の用途に基づいて資産をグループ化することです。分類の例には、住宅、商業、工業、空き地、荒廃した不動産などがあります。資産分類は、異なる税率で、異なる公共政策目的で資産に課税するために使用されます。たとえばワシントンDCでは、住宅資産には評価額の0.85％、空き住宅資産には評価額の5％で課税することで、不動産の占有を奨励しています。^[22]

税率は課税対象となる財産の評価額のパーセンテージで表されます。これは場合によっては「課税額」または評価額1,000ドルあたりの税額として表されます。^[23]

ほとんどの管轄区域では、公正な市場価値の一定割合に対して課税しており、これを評価率と呼びます。^[24] この比率は、資産の種類や用途によって異なる場合があります。多くの管轄区域では、評価率は課税管轄区域の統治機関によって毎年変更される可能性があります。税率や評価率の変更は、特定の資産に課される純税額の変更と同じ実質的な影響を及ぼす可能性があります。

不動産の価値を決定することは、不動産税の重要な側面です。なぜなら、その価値によって納税額が決まるからです。価値を決定するために、さまざまな手法が用いられます。最近売却された不動産の場合を除き、評価には本質的に主観的な側面があります。価値は時間の経過とともに変化する可能性があり、多くの州では、課税管轄区域に3年または4年ごとに価値を再決定することを義務付けています。不動産の価値は、多くの場合、潜在的な用途ではなく、不動産の現在の使用状況に基づいて決定されます。^[25]不動産の価値は、管轄区域ごとに 特定の評価日に決定されますが、その評価日は大きく異なります。

不動産所有者は、所有する不動産の価値を課税当局に申告することができます。これはしばしば譲渡と呼ばれます。^[26] 課税当局はこの価値を受け入れるか、独自の価値決定を行うことができます。価値の決定は通常、課税当局の税務査定官によって行われます。一部の州では、特定の不動産ごとに一律の価値を決定することを義務付けています。

不動産の価値は、一般的に評価日における不動産の公正市場価格に基づきます。公正市場価格とは、どちらの当事者も行動を強制されていない場合に、自発的で情報に精通した購入者が、無関係の自発的で情報に精通した売主に支払う価格と定義されています。無関係の人物間での特定の不動産の売却は、一般的に売却日の公正市場価格を決定的に確定します。したがって、同じ不動産の最近の売却は、市場価格の優れた証拠となります。最近の売却がない場合は、市場価格を決定するために他の手法を使用する必要があります。

多くの管轄区域では、市場価値の一部にのみ課税しています。この評価額は、市場価値に評価率を掛けたものです。^[27] 評価率は、多くの場合、地方の課税管轄区域によって設定されます。ただし、一部の州では、州内の課税管轄区域で使用される評価率に制約を課しています。^[27] このような制約は、資産の種類や用途によって異なり、州内の管轄区域によって異なる場合があります。一部の州では、評価額の増加率に制限を課しています。^[28]

多くの州では、同じ財産に課税する複数の管轄区域が同じ市場価値を使用することを義務付けています。^[29]一般的に、そのような州では、管轄区域間の紛争の場合に価値を決定するために、均等化委員会または同様の機関 を設けています。 ^[30]

税務査定官は、最近売却されていない財産の価値を決定するためにさまざまな手法を使用することがあります。^[25] どの手法を使用するか、どのように適用するかを決定することは、本質的に判断を伴います。

価値は、類似物件の最近の売却に基づいて決定されることがあります。 ^[31] ほとんどの住宅の価値は、通常、近隣地域の類似住宅の売却に基づいて決定されます。比較可能性を実現するには、評価調整が必要になる場合があります。不動産が比較可能かどうかを判断する際に考慮される要素には、次のものがあります。

• 不動産の性質（住宅、オフィスビル、空き地など）
• 位置
• サイズ
• 不動産の用途（住宅、商業、農場など）
• 改善の内容
  • 建物の種類と用途
  • 建物の特徴（寝室数、アメニティのレベルなど）
  • 改善の時代
• 物件の望ましさ（眺望、学校への近さ、アクセスの種類、近くにあるマイナス要因など）
• 不動産に対する制限（地役権、建築基準法の制限、物理的制限など）
• 不動産の有用性（土地の肥沃度、排水の有無、環境問題など）
• 一般的な経済状況

最近の類似物件の売却が入手できない場合は、原価ベースのアプローチが使用される場合があります。このアプローチでは、物件の当初の原価または再調達原価から、改良部分の価値の低下（減価償却）を差し引きます。^[27] 法域によっては、減価償却額が法令で制限されている場合があります。当初の原価を使用する場合は、インフレや改良部分の建設コストの増減に合わせて調整される場合があります。再調達原価は、建設コストの見積もりによって決定される場合があります。

収益不動産については、経済的概念に基づいた代替評価法が用いられる場合がある。収益アプローチでは、不動産から期待される収益の現在価値に基づいて価値が決定される。^[27] 現在価値を決定する際に適切な割引率を選択することは、このアプローチに基づく評価に影響を与える重要な判断要素である。

ほとんどの課税管轄区域では、さまざまな方法で使用される財産は特別な評価手続きの対象となると規定しています。^[32] これは通常、農業、林業、または管轄区域で一般的なその他の用途に使用される財産に適用されます。一部の管轄区域では、財産を「最高かつ最良の用途」で評価しており、これらの中には住宅や農地に対する例外を設けているところもあります。^[33] 特別な評価の問題は管轄区域によって大きく異なります。

すべての課税管轄区域は、財産の価値が時間の経過とともに変化する可能性があることを認識しています。したがって、価値は定期的に再決定する必要があります。多くの州や地方自治体は、財産の価値を3年または4年間隔で再決定することを義務付けています。^[34] このような再評価は、上記の評価原則に従うか、または大量評価手法を使用する場合があります。

一部の管轄区域では、固定資産税を目的として、毎年の資産価値の増加額に制限を設けています。^[35] これらの制限は、管轄区域の規則に応じて、毎年または累積的に適用される場合があります。

評価プロセスは、手順とタイミングに関して管轄区域によって大きく異なります。多くの州では、評価と徴収のプロセスは2年間のプロセスとみなされ、最初の年に価値が決定され、2年目に課税と納税が行われます。^[36] ほとんどの管轄区域では、評価プロセスの開始時に不動産所有者に不動産の価値を申告することを奨励しています。すべての管轄区域の不動産所有者には、課税当局の決定に対して異議を申し立てる権利が与えられていますが、そのような権利は大きく異なります。

財産税を課す管轄区域は、一律に、その管轄区域の課税対象となる財産の価値を決定する役人を任命している。^[37] この役人は課税政府の従業員または請負業者である場合があり、ほとんどの管轄区域では一般に税務査定官と呼ばれている。課税管​​轄区域によっては、管轄区域内の一部またはすべての財産について共通の税務査定官が担当する場合もある。特に管轄区域が重複している場合にそうである。

価値の決定後、税務査定官は一般に、決定された価値を不動産所有者に通知することが義務付けられています。^[38]手続きは管轄によって異なります。ルイジアナ州では、正式な通知は必要ありません。代わりに、査定官が帳簿を「開示」して、不動産所有者が評価額を確認できるようにします。^[39]テキサス州およびその他の管轄区域でも、通知には非常に具体的な項目を含めることが義務付けられており、そのような通知は複数の課税管轄区域に及ぶ場合があります。一部の管轄区域では、通知は地元の新聞に不動産と価値のリストを掲載することによって行われます。^[40]

一部の管轄区域では、価値が一定の割合を超えて増加した場合にのみ、そのような通知が必要です。一部の管轄区域では、価値の通知は税金の請求書または課税額となる場合もあります。通常、所有者への通知により、所有者が価値に異議を申し立てることができる限定期間が開始されます。

財産の所有者は、ほとんどの場合、税務査定官と評価額について話し合う権利があり、そのような話し合いにより査定官の評価額が変更される可能性がある。^[41] 多くの管轄区域では、評価額の決定の見直しが規定されている。そのような見直しは、多くの場合、管轄区域の住民で管轄区域の政府と関係のない人で構成される審査委員会によって行われる。^[42] さらに、一部の管轄区域と一部の州では、追加の審査機関が規定されている。^[43]

ほぼすべての管轄区域では、評価者による価値の決定に異議を申し立てる仕組みが設けられています。このような仕組みは多岐にわたります。^[44]

財産税を課すすべての管轄区域は、財産所有者が評価額と税金に異議を申し立てるために裁判所に行くことを認めなければならない。^[45] このような司法上訴の手続きは大きく異なる。一部の管轄区域では、行政上訴が尽きるまで司法上訴を禁止している。一部の管轄区域では拘束力のある仲裁を認めている。^[46]

税金は、その年に適用される税率と評価率に基づいて課税されます。^[47] 課税管轄区域は、暫定的または最終的な価値の決定に従って財産に税金を課します。米国における財産税は、通常、課税管轄区域が税金を課すか請求した場合にのみ発生します。課税または請求の形式はさまざまですが、多くの場合、不動産所有者または住宅ローン会社に納税請求書を郵送することで行われます。^[48]

課税管轄区域は、不動産所有者が税金を軽減するために使用できるさまざまな方法を提供しています。ほぼすべての管轄区域で、個人の家の課税価値、ひいては税金を軽減する住宅免税を提供しています。 ^[49]多くの管轄区域では、退役軍人に対して追加の免税を提供しています。^[50] 課税管轄区域では、特定の企業が管轄区域内に施設を構えるインセンティブとして、一時的または永久的に固定資産税の全額または一部免除を提供することもあります。 ^{[51]一部の管轄区域では、}企業地区 などの特定の地域にある企業に対して固定資産税の広範な免除を提供しています。^[52]

最も大きな財産税免除は登録非営利団体に対する免除です。全50州がこれらの団体に対して州および地方の財産税を全額免除しており、2009年の調査では免除による税収の喪失額は年間170億～320億ドル^{[53] 。}

免除額はかなり高額になる可能性がある。独立予算局の調査によると、ニューヨーク市だけでも、宗教団体はこのような免除がなければ年間6億2,700万ドルの税金を課せられていたはずである。免除を受けた団体は2012年度（2011年7月1日から2012年6月30日まで）に合計130億ドルの支払いを免れた。 ^[54]

固定資産税の支払い時期と方法は多岐にわたります。^[55] 多くの管轄区域では、固定資産税は1月1日までに一括で支払う必要があります。多くの管轄区域では、分割払いが認められています。^[56]一部の管轄区域では、最初の分割払いは前年度の税金に基づいています。支払いは通常、課税管轄区域に現金または小切手で配達または郵送する必要があります。

不動産税は一般的に不動産に付随するものであり、つまり、不動産に対する負担となり、現在の所有者と将来の所有者はそれに応じなければなりません。^[57] この差し押さえ、つまり留置権は、一般的に課税当局のさらなる措置なしに自動的に発生します。^[57] 留置権は一般的に税金の支払いにより自動的に解除されます。

税金が指定された期間内に支払われない場合（追加の利息、罰金、費用を含む）、税金売却が行われ、その結果、1) 不動産が実際に売却されるか、2) 第三者に留置権が売却され、第三者は（別の指定された期間後に）不動産の返還を求める措置を講じるか、留置権を償還するために後日強制的に売却する可能性があります。

税金の差し押さえは特定の日付^[58] 、一般的には税金の支払い義務が履行可能になる日に財産に適用されます。 ^[59] この日付は差し押さえ日と呼ばれ、州によって異なり、一部の州では地方自治体によって異なります。

不動産所有者が期限までに税金を支払わなかった場合、課税当局は罰金と利息を課すことがあります。^[60] 金額、時期、手続きは多岐にわたります。一般的に、罰金と利息は税金と同じ方法で執行可能であり、不動産に課されます。

不動産所有者が税金を支払わない場合、課税当局は先取特権を強制執行する措置をとることができる。強制執行手続きは州によって異なる。一部の州では、課税当局が先取特権を第三者に売却し、第三者が徴収を試みることができる。^[61] ほとんどの州では、課税当局は不動産を差し押さえ、一般には競売で売却することができる。^[58] 一部の州では、そのような売却で得られる権利が制限される場合がある。

財産税は、一般的には財産税を課す各管轄区域によって別々に管理されますが、^[12]一部の管轄区域では共通の財産税管理を共有している場合があります。多くの場合、税金の管理は課税管轄区域の行政事務所（市役所など）によって行われます。形式と組織は多岐にわたります。

ほとんどの課税管轄区域では、財産価値の決定、財産税の査定、および徴収を担当する役人を査定官と呼んでいます。査定官は、管轄区域内の規則に応じて、選出、任命、雇用、または契約される場合がありますが、規則は州によって異なる場合があります。査定官は税金の徴収に関与する場合と関与しない場合があります。^[62] 一部の州の税務査定官は、特定の認定試験に合格すること、および/または一定レベルの財産評価経験を持っていることが求められます。^[12] 大規模な管轄区域では、税務査定官事務所に常勤職員を雇用していますが、小規模な管轄区域では、税務査定官の全機能にパートタイムの職員を 1 人だけ雇用する場合があります。

財産税は、米国のすべての税金と同様に、米国憲法および該当する州憲法による制約を受ける。米国憲法には、連邦直接税の制限、平等保護規則、特権および免除規定という3つの関連規定が含まれている。^[63] ほぼすべての州憲法は、統一性と平等の規則を課している。ほとんどの州憲法は、さまざまな他の制限も課している。

連邦政府は、人口に比例して州に課税されない限り、直接税を課すことが一般的に禁止されています。したがって、従価財産税は連邦レベルでは課されていません。

各州は、他の州の居住者に納税者として平等な保護を与えなければなりません。

州憲法は、地方自治体を含む州内の課税当局を制約している。通常、これらの憲法は、財産税を均一または平等に評価することを義務付けている。多くの州では、課税管轄区域間で異なる税率を認めているが、ほとんどの州では、同じ管轄区域で異なる納税者に異なる税率を適用することを禁止している。これらの規定は、一般的に、評価および査定の方法が地方自治体間で一貫していなければならないことを意味すると解釈されている。一部の州裁判所は、この均一性と平等性の要件は、個別の税額控除（免除やインセンティブなど）の付与を妨げるものではないと判決を下した。一部の州では、異なるクラスの財産（異なるクラスの納税者ではなく）を異なる査定率で評価することを許可している。多くの州では、均一性と平等性の規定は財産税にのみ適用され、重大な分類問題を引き起こしている。^{[63] [ページが必要]}

これらの統一条項の多くは南北戦争前の時代にアメリカ南部で生まれた。歴史家ロビン・アインホーンは、これらの条項は奴隷が他の形態の財産よりも高い税率で課税されないようにするために設計されたと主張している。^[64]

アメリカ合衆国の財産税は植民地時代に始まった。^[65] 1796年までに、15州のうち14州の州政府と地方政府が土地に課税したが、在庫（商品在庫）に課税したのは4州だけだった。デラウェア州は財産に課税せず、財産から生じる収入に課税した。一部の州では「いくつかの例外を除き、すべての財産に課税されたが、他の州では特定の物に名前が付けられた。土地は、ある州では量に応じて課税され、別の州では質に応じて課税され、3番目の州ではまったく課税されなかった。税の評価と徴収の責任は、州自体にある場合もあれば、郡や町にある場合もある。」バーモント州とノースカロライナ州は土地の量に基づいて課税し、ニューヨーク州とロードアイランド州は土地の価値に基づいて課税した。コネチカット州は土地の使用形態に基づいて課税した。手続きは大きく異なっていた。^[66]

1796年から南北戦争までの期間に、統一原則が生まれました。「動産、不動産、目に見えるもの、目に見えないもの、あるいはアメリカで言うところの実物と動産を問わず、すべての財産に一律の税率で課税する」^[67] この期間中、財産税は価値に基づいて評価されるようになりました。これは多くの州憲法で義務として導入されました。

南北戦争後、企業株を含む無形資産の重要性が格段に高まりました。課税管轄区域では、この種の資産を見つけて課税することが困難になりました。この傾向により、州レベルで財産税の代替手段（所得税や売上税など）が導入されました。 ^[16] 財産税は州レベル以下の政府収入の主要な源泉であり続けました。

大恐慌の厳しい時代は滞納率の上昇と固定資産税収入の減少を招いた。^[68] また、1900年代には多くの管轄区域で特定の資産に対する税金免除が始まった。多くの管轄区域では退役軍人の住宅が免除された。第二次世界大戦後、一部の州では免除を「サーキットブレーカー」条項に置き換え、住宅価値の増加を制限するようになった。

さまざまな経済的要因により、さまざまな州で納税者による固定資産税の制限運動が起こっています。 カリフォルニア州提案 13 (1978 年) はカリフォルニア州憲法を改正し、固定資産税総額を「当該資産の全現金価値」の 1% に制限しました。また、不動産の評価額の増加を年間 2% に制限するインフレ率に制限しました。

財産税に関しては、次のような数多くの政策上の問題があります。

• 公平性、あるいはその欠如
• 進歩性、あるいはその欠如
• 納税者の資金の行政性/社会主義的な再分配
• 所有権と財産の真の所有権

こうした問題にもかかわらず、財産税の多くの側面、および地方自治体が財産税を主な収入源として依存していることは、植民地時代からほとんど変わっていません。

都市計画政策がない場合、不動産に対する固定資産税は土地開発のインセンティブを変え、それが土地利用パターンに影響を及ぼします。主な懸念事項の 1 つは、固定資産税が都市のスプロール化を促進するかどうかです。

未開発の不動産の市場価値は、その不動産の現在の用途と開発の可能性を反映しています。都市が拡大するにつれ、比較的安価で未開発の土地 (農場、牧場、私有の保護公園など) の価値は、近隣地域が小売、工業、または住宅ユニットに開発されるにつれて増加します。これにより土地の価値が上がり、農地に支払う必要がある固定資産税が増加しますが、所有者が利用できる土地面積あたりの収益額は増加しません。これは、販売価格の上昇と相まって、農地を開発業者に貸し出したり売却したりする動機を高めます。一方、区画を開発した不動産所有者は、その後、改良の価値に基づいてより高い税金を支払わなければなりません。これにより、開発の魅力は低下します。全体として、これらの影響により、密度の低い開発が起こり、スプロール現象が増加する傾向があります。

不動産税によるスプロール現象への影響を軽減するための試みには、以下のものがあります。

• 地価課税- この方法では、特定の不動産の価値を実際の構成要素である土地価値と改良価値に分けます。改良価値には徐々に低い税が課され、土地価値には高い税が課され、収入の中立性が確保されます。同様の方法は分割税率課税として知られています。
• 現在の使用状況に基づく評価- この方法では、特定の不動産の価値を現在の使用状況のみに基づいて評価します。土地価値課税と同様に、都市の侵食の影響を軽減します。
• 保全地役権- 不動産所有者は、不動産に将来の開発を禁止する制限を追加します。これにより、不動産税の要素として開発の可能性が実質的に排除されます。
• 免除- 特定の種類の不動産（農場、牧場、墓地、私有保護公園など）を固定資産税から完全に免除するか、その価値を最低額（たとえば、1エーカーあたり1ドル）で評価します。
• 高密度住宅の強制-たとえばオレゴン州ポートランド地域では、地方自治体はしばしば、小さな区画の高密度住宅の受け入れを強制されます。これは、複数の郡にまたがる開発管理委員会 (ポートランドの場合はメトロ)によって管理されています。
• 都市成長境界またはグリーン ベルト- 政府は、将来の特定の日付まで一部の土地を開発不可と宣言します。これにより、地域開発が都市中心部に押し戻され、人口密度が上昇するだけでなく、土地と住宅の価格も上昇します。また、開発が制限区域を飛び越えたり、より遠い地域で行われたり、他の都市に移動したりする可能性もあります。

固定資産税は、年金受給者や農家など、特定の低所得・高資産層に影響を及ぼすため、特定の状況下では逆進的^[2] (つまり、低所得者に不釣り合いに負担がかかる) であることが示されています。これらの人々は、長年にわたり多額の資産を蓄積しているため、実際の所得は低いものの、固定資産税の負担は大きくなります。したがって、所得のより大きな割合が税金の支払いに充てられます。投機的な土地の値上がりが見られる地域 (1970 年代と 2000 年代のカリフォルニアなど) では、固定資産税と、不動産を売却しない限り住宅所有者が税金を支払う能力との間にはほとんど、またはまったく関係がない可能性があります。^[69]

この問題は、カリフォルニア州提案13号やオレゴン州投票法案5号などの法案の支持者がよく主張した論点である。経済学者の中には、不動産税を完全に廃止し、所得税、欧州のVATなどの消費税、またはその両方の組み合わせに置き換えることを求める者さえいる。しかし、高所得者ほど価値の高い不動産を所有する可能性が不釣り合いに高いため、不動産税は概して累進的であると主張する者もいる。さらに、ほぼすべての世帯が何らかの収入を得ている一方で、世帯の約3分の1は不動産を所有していない。さらに、最も価値の高い不動産は個人ではなく法人が所有している。したがって、不動産は所得よりも不均等に分配されているのである。

これら 2 つの考え方は矛盾するものではないと示唆されています。つまり、税金は一般的に累進的であっても、少数派グループに対しては逆進的である可能性があるということです。ただし、直接的ではなく、おそらく 1 対 1 ではないものの、不動産の賃借人も不動産税の対象となる可能性があります。税金によって住宅ユニットの供給が減少すると、賃貸料が上昇します。このようにして、所有者の課税コストが賃借人 (居住者) に転嫁されます。

不動産の価値が上がると、新しい購入者が古い価値に対して税金を払う可能性があり、その結果、残りの不動産所有者に不公平な負担がかかります。この不均衡を是正するために、自治体は定期的に不動産を再評価します。再評価により、必要な税額を算定するために必要な税率の決定に使用される最新の価値が算出されます。

その結果、既存の所有者も新しい所有者と同様に再評価され、都市の低所得地域での高級化など、市場原理によって価値が決まる不動産に対する税金を支払うことが義務付けられる。既存の所有者、特に高齢者や失業者など固定収入のある人々に課せられる、しばしば大きな税負担を軽減する取り組みとして、コミュニティは免除を導入してきた。

一部の州では、法律で免税（通常、ホームステッド免税と呼ばれる）や税率の増加率の上限が定められており、所有者居住者が「課税により自宅から追い出される」ことがないように、固定資産税の年間増加を制限しています。通常、これらの免税や上限は、その不動産を主たる居住地として使用する不動産所有者にのみ適用されます。ホームステッド免税は、通常、投資用不動産やセカンドホームには適用されません。ホームステッド不動産の所有者が変わると、固定資産税が急激に上がることが多く、不動産の販売価格が新しい所有者居住者に適用される新しい免税や制限の基準となる場合があります。

自宅免税は固定資産税徴収の複雑さを増し、複数の不動産を所有する人々が権利のない税額控除の恩恵を受ける機会をしばしば提供する。住宅所有権と社会保障番号を結び付ける全国的なデータベースがないため、家主は複数の州、さらには自分の州にある不動産を「主たる住居」として申告することで、自宅免税を得ることがあるが、実際には1つの不動産だけが彼らの住居である。^[70] 2005年、米国の上院議員と下院議員数名が、ワシントンDC大都市圏の「別荘」を誤って「主たる住居」として申告し、権利のない固定資産税控除を受けていたことが判明した。^[71]

メリーランド州では、不当な住宅免税クレジットがあまりにも蔓延したため、2007年の議会では、社会保障番号照合システムを使用して主たる居住地ステータスの確認を義務付ける法律が可決されました。^[72]この法案は、メリーランド州下院と上院で全会一致で可決され、知事の署名により法律となりました。^[73]固定資産税の徴収と分配の公平性は、白熱した議論の的となっているトピックです。税金が州レベルで徴収および分配され、学区の資金が均等化されれば、学校制度がより統一されると考える人もいます。一方、より高いレベルの政府が税率と配分を決定することに消極的で、人々により近いレベルの政府に決定を委ねることを好む人もいます。

ロードアイランド州では、財産税の大きな利点である税収の信頼性を維持しながら、既存の財産所有者に対する税負担の不公平な分配を是正するために、再評価慣行を修正する取り組みが行われています。^[74]

最高裁判所は、土地所有に対して議会が直接課税できると判決を下した^[要出典]。ただし、税は代表数/人口に基づいて各州に配分される。配分された土地税では、各州は土地税で賄われる総収入の比例配分分を調達するのに十分な独自の税率を持つ。したがって、たとえば、州 A の人口が全体の 5% の場合、州 A は求める収入の 5% に相当する税収を徴収し、連邦政府に納める。このような土地に対する配分税は、南北戦争まで何度も使用されてきた。

土地の譲渡に対する間接税は、配分なしで認められています。過去には、証書や抵当証書に収入印紙を貼付する義務を課すという形をとっていましたが、連邦法ではもはや義務付けられていません。内国歳入法に基づき、政府は、土地の売却による資本利得に対する所得税と、所有者の死亡に伴う財産（土地を含む）の譲渡による相続税から、相当の額の歳入を得ています。

ミルトン・フリードマンは「財産税は、生産できないもの、つまり土地に課せられる部分に課せられるため、最も悪くない税金の一つである」と指摘した。^[75]経済協力開発機構による2008年の分析はフリードマンの意見と一致しており、さまざまな種類の税金が経済成長に与える影響を調べたところ、財産税が「最も成長に優しいようで、次に消費税、個人所得税が続く」ことが判明した。^{[76] [77]}

• アロディアルタイトル
• 地方税、英国の財産税に相当するもの
• 土地特許
• イギリスの料金
• ティータープラン
• 富裕税

• 固定資産税に抗議するにはどうすればいいですか?

いくつかの州では概要ガイドが提供されています:

• ルイジアナ州ラファイエット税務評価官事務所によるルイジアナ州の固定資産税の基礎
• テキサス州会計監査官によるテキサス州の固定資産税の基礎
• ニューヨークのパンフレット 固定資産税の仕組み
• イリノイ州の固定資産税制度