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住宅免除制度とは、居住者の住宅の価値を固定資産税、債権者、および住宅所有者の配偶者の死亡、障害、その他の状況から生じる事態から保護するための法的制度です。
こうした法律は、アメリカ合衆国の多くの州の法令や憲法に規定されている。南部諸州における住宅免除制度は、スペイン帝国の免除法にその法的起源を持つ。他の州では、19世紀の経済状況の変化に対応するために制定された。
住宅所有者免税法には、通常、主に4つの特徴があります。
法令上の目的において、ホームステッドとは個人の主要な居住地を指し、免除を主張する管轄区域の境界外であっても、その他のいかなる不動産についても免除を主張することはできない。
州によっては、住宅所有者保護は自動的に適用されます。しかし、多くの州では、住宅所有者は州に住宅所有者免除の申請を行った場合にのみ、法律による保護を受けることができます。さらに、住宅所有者が保護対象の不動産を放棄し、別の場所に主たる居住地を移した場合、保護は失われる可能性があります。
地域によって、住宅免除法に基づく保護の程度は異なります。一定の価値までの不動産のみを保護する地域もあれば、面積に制限を設けている地域もあります。住宅がこれらの制限を超えた場合、債権者は売却を強制する可能性がありますが、住宅所有者は売却益の一部を保持することができます。
カリフォルニア州では、2023年に制定された法律の結果として、30万ドルから60万ドルの住宅免除が認められており、これは前年の郡全体の戸建て住宅の中央販売価格を超えない額で、両方の値はインフレに合わせて毎年調整されます。[ 1 ] [ 2 ]
Texas, Florida, Iowa, South Dakota, Kansas, and Oklahoma have some of the broadest homestead protections in the United States in terms of the value of property that can be protected.
Texas's homestead exemption has no dollar value limit and has a 10 acres (4.0 hectares) exemption limit for homesteads inside of a municipality (urban homestead) and 100 acres (40 hectares) for those outside of a municipality (rural homestead). The rural acre allotment is doubled for a family: 200 acres (81 hectares) can be shielded from creditors in Texas for a rural homestead.[3]
In Kansas and Oklahoma, exemptions protect 160 acres (65 hectares) of land of any value outside of a municipality's corporate limits and 1 acre (0.40 hectares) of land of any value within a municipality's corporate limits. Most homestead exemptions cover the land including fixtures and improvements to it, such as buildings, timber, and landscaping.
Nevada exempts $605,000 in equity from sale on execution, but for homesteads for which allodial title has been established and not relinquished, the exemption extends to all equity in the homestead.[4]
New Mexico has a $150,000 exemption. Alaska has a $54,000 exemption.
Colorado has a $200,000 exemption, or $250,000 for people who are over 60 or disabled.[5]
In most states, the real dollar value of "protection" provided by the laws has diminished, as exemption dollar amounts are seldom adjusted for inflation. The protective intent of such laws, with some notable exceptions like those stated above, has been eroded in most states.
A homestead exemption is most often on only a fixed monetary amount, such as the first $50,000 of the assessedvalue. The remainder is taxed at the normal rate. A home valued at $150,000 would then be taxed on only $100,000 and a home valued at $75,000 would then be taxed on only $25,000.
The exemption is generally intended to turn the property tax into a progressive tax. In some places, the exemption is paid for with a local or state (or equivalent unit) sales tax.