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米国では、保全地役権（保全協定、保全制限、保全地役権とも呼ばれる）とは、特定の保全目的を達成するために、土地信託と呼ばれる非営利団体または政府機関に付与される権限であり、特定の土地区域に関して、土地所有者が本来有する権利の行使を制限するものです。これは、土地所有者と土地信託または政府機関との間の合意によって確立される不動産上の権利です。保全地役権は「土地に付随する」ものであり、土地の現在および将来の所有者の両方に適用されます。保全地役権の付与は、他の不動産上の権利と同様に、不動産の所有権の連鎖の一部であり、通常は地方の土地登記簿に記録されます。
保全地役権の目的は、対象となる土地の特性、土地信託団体や政府機関の目標、そして土地所有者のニーズによって異なります。例えば、地役権の目的（しばしば「保全目標」と呼ばれる）には、以下のいずれか、または複数が含まれる可能性があります。
保全目的を推進するための保全地役権の管理条件も様々ですが、一般的には区画整理やその他の不動産開発を禁止または大幅に制限します。
保全地役権が保全手段として最も際立っている点は、利用者が土地上で特定の保全目標を達成できる一方で、土地は保全目標に合致する用途のために地主の所有物として維持されるという点である。
土地利用規制とは異なり、保全地役権は、権利を制限される所有者が自発的に土地に設定するものです。地役権による制限は、一度設定されると通常は永続的であり、土地の市場価値を低下させます。地役権の価値評価や、当事者（土地所有者と土地信託団体）間の金銭的な取り決めは、一般的に非公開とされます。
保全地役権を付与した土地所有者は、引き続きその土地を管理し、その他の面では私有地としての権利を保持し、保全地役権の寄付や売却によって、州および連邦税において大きな優遇措置を受けることができる場合があります。保全地役権を付与するにあたり、地役権保有者は、地役権の条件が遵守されていることを確認するために、土地の将来的な利用状況を監視し、違反があった場合にはその条件を執行する責任を負います。
保全地役権は土地所有者による特定の利用を禁止するものの、土地を公有化するものではありません。それどころか、多くの保全地役権は、地役権者にも一般市民にも土地の利用権を与えません。さらに、多くの保全地役権は、土地所有者に特定の利用権を留保しており、留保されていなければその利用は禁止されます。一部の保全地役権は、地役権者または一般市民に特定の利用権を付与します。これらの詳細は、保全地役権を設定する法的文書に明記されています。[ 1 ]
内国歳入法第170条(h)に基づき、「適格な」保全地役権を「適格な」土地保護団体に寄付する米国の土地所有者は、寄付額に相当する連邦所得税控除を受ける資格がある場合があります。地役権寄付の価値は、適格な鑑定士によって決定され、地役権が効力を生じる前と後の不動産の公正市場価格の差額に等しくなります。 [ 2 ]
この所得税控除を受けるには、地役権は、a) 永久であること、b) 適格な政府機関または非営利団体が保有していること、c) 有効な「保全目的」を満たしていること、つまり、その土地が相当な自然、景観、歴史、科学、レクリエーション、またはオープンスペースの価値を有していることが必要です。2006 年と 2007 年の法律により、[ 3 ]保全地役権の寄付者は、寄付の価値を年間調整総所得 (AGI) の 50% の割合で控除できるようになりました。農業からの収入が 50% 以上ある土地所有者は、寄付を AGI の 100% の割合で控除できました。最初の年以降に残った寄付額は、さらに 15 年間繰り越すことができ (控除を利用できる期間は最大 16 年間)、または控除額が使い果たされるまで繰り越すことができます。 2008年夏に農業法案が可決されたことにより、これらの拡大された連邦所得税優遇措置は、2008年と2009年に寄贈されたすべての保全地役権にも適用されるように延長されました。この規定は2010年から2014年まで毎年更新され、最終的に2015年に期限なしで税法に組み込まれました。[ 4 ]
土地保全の擁護者たちは、連邦慈善控除に加えて、地役権に対する追加の税制優遇措置を制定しようと試みてきた。一部の州では、適格な保全地役権の寄付者に対して、州所得税の支払いに使用できる控除を認めている。1983年、ノースカロライナ州は、このようなプログラムを確立した最初の州となった。[ 5 ]
ネイチャー・コンサーバンシーは1990年代に州税控除の構想を広く推進した。1999年には、4つの州議会（バージニア州、デラウェア州、コロラド州、コネチカット州の順）が州税控除制度を制定した。サウスカロライナ州とカリフォルニア州は2000年にこれに続き、その後もいくつかの州が追随している。
州税の対象となる所得の少ない土地所有者にとって、税額控除の価値は低く、保全地役権を設定する動機としては不十分である可能性がある。そのため、コロラド州やバージニア州など一部の州では、州税額控除を譲渡可能にしている。土地所有者は、その控除を他の人に売却することができる。購入者は、通常割引価格で購入した税額控除を、自身のコロラド州所得税に対して使用できる。[ 6 ]
保全用地の寄付に対する税額控除が譲渡可能な州では、仲介業者が出現している。譲渡可能な税額控除の売却および使用による利益に対する連邦および州の税制上の取り扱いは、広範な議論の対象となっており、内国歳入庁によっていくつかのガイダンス文書が発行されている。[ 7 ]
ニューメキシコ州の所得税控除は2004年に発効しました。2008年1月1日に発効した新しい譲渡法は、2004年1月1日以降に効力を生じた保全地役権に遡及的に適用されます。[ 8 ]
バージニア州の譲渡可能な税額控除プログラムは、保全された財産のドル価値で州の中で最大です。2010年末までに、バージニア州では25億1200万ドルの財産価値が地役権として寄付され、税額控除が申請されました。[ 9 ]対象となる地役権は、バージニア州の景観の51万6000エーカー（2090 km 2 ）以上をカバーしています。 [ 10 ]バージニア州のプログラムは現在（2011年）、毎年約1億1000万ドルの新規税額控除を付与しています。控除額は地役権寄付の評価額の40%であるため、これは野生生物の生息地、農地と森林、景観のオープンスペースの保護のために、毎年2億7500万ドルの財産価値が寄付されることを意味します。
死後、相当な額の遺産を残す土地所有者にとって、保全地役権の最も重要な経済的効果は、相続税の大幅な軽減となる可能性があります。相続税率が高く、土地の開発価値も高いため、相続人が土地をそのまま家族に留めておくことはしばしば困難です。これらの税金を支払うために、土地を分割したり、開発のために売却したりする必要が生じる場合もありますが、これは土地所有者や相続人の望むところではないかもしれません。保全地役権は、この問題に対して、主に次の3つの重要な方法で大きな助けとなることがよくあります。
ペンシルベニア州では、遺産に含まれる土地に対する保全制限により、相続税を軽減できる場合があります。[ 11 ]
他の財産権と同様に、保全地役権も、提案された事業の公共価値が、地役権によって保護されている保全対象の価値を上回る場合、収用される可能性があります。例えば、保全地役権は、長期（30年など）のものもあれば、永久（永久）のものもあります。
保全地役権は、建設業者がもはやその土地を開発できなくなるため、土地の売却価格を大幅に引き下げる結果となる可能性があります。この価値の差は、当初の税制優遇措置が認められた主な理由です。保全地役権が設定された土地では、土地所有者の価値が35%～65%減少すると推定されています。[ 12 ]
保全地役権または収用権の費用対効果は、さまざまな経済的および生態学的条件に依存するため、それらを綿密に検討する必要がある。[ 13 ]
最近、米国税務裁判所は、地役権の価値を過大に申告した納税者に罰金を科した。[ 14 ]
多くの保全地役権は、連邦政府、州政府、地方自治体、非営利団体、または個人寄付者からの資金で購入されます。これらの場合、土地所有者は保全地役権の購入に対して直接支払いを受けます。[ 12 ]
5年以上ごとに更新される農業法は、保全地役権の購入のための重要な資金源となっている。2014年の農業法は、農地および牧場地保護プログラム、草原保護プログラム、湿地保護プログラムを統合して、農業保全地役権プログラム（ACEP）を創設した。ACEPの下で、天然資源保全局は、部族、州および地方自治体、土地信託が農業を開発やその他の非農業利用から保護するのを支援する。ACEPには、農業用地地役権と湿地保護地役権が含まれる。[ 15 ]農業用地地役権は、食料生産のために土地を保全し、土壌と水の保全に役立つ。[ 16 ]湿地保護地役権は、農地に転換された湿地を復元することを目的としている。利益を最大化するために、このプログラムは、復元の成功の可能性が高い土地と、作物の収穫量が少ない、または作物が不作であった歴史のある土地を対象としている。農業法はまた、森林地の保全地役権の購入にも資金を提供している。[ 15 ]森林遺産プログラムは、州と提携した自主的な連邦政府プログラムであり、私有の森林地を保護します。土地所有者は、保全地役権の取得の一環として、複数の資源管理計画を作成する必要があります。[ 17 ]
ほとんどの州には、保全のための直接的な資金源があります。一般的に使用されている資金源には、不動産譲渡税、議会債券、宝くじの収益などがあります。たとえば、2014年にニュージャージー州は、有権者の65%の承認を得て憲法改正により、法人事業税から保全資金を追加しました。[ 18 ]多くの州や郡には、生産性の高い農地を非農業開発から保護するための農業保全地役権の購入（PACE）プログラムがあります。1974年にニューヨーク州サフォーク郡が最初のPACE（開発権の購入またはPDRとしても知られています）プログラムを制定しました。ワシントン州キング郡とメリーランド州、マサチューセッツ州、コネチカット州がすぐにこれに続きました。2016年現在、PACEプログラムは州と地方の両方のプログラムを通じて32州で運営されています。[ 18 ]
全米保全地役権データベースは保全地役権を地図上に示し、米国で保全地役権が保護している資源を理解するためのリソースを提供する[ 12 ]。 2018年現在、全米保全地役権データベースには2470万エーカーにわたる13万件以上の保全地役権が含まれている[ 19 ] 。
2017年、フォーチュンはプロパブリカによる調査報道を掲載し、保全地役権が租税回避策として継続的に利用されていることが政府に数十億ドルの税収損失をもたらし、結果として中流階級や労働者階級の税負担増につながっていると批判した。[ 20 ]
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