香港の不動産開発業者

第一次アヘン戦争後の1841年にイギリスが香港を植民地化して以来、香港は中国南部の海岸沿いの岩だらけの島から、不動産価格が世界でも有​​数の高さを誇る地域に成長した。^[1]香港の面積は1,111 km ² (429 sq mi) である。2018年の政府統計によると、香港の土地のほとんどは森林、灌木地、草地で、その多くは獅子岩、飛瀾湾郊野公園、西貢東郊野公園などの国立公園に指定されており、総面積のうち約25%のみが「市街地」に分類されている。香港の人口730万人のほとんどは、78 km ² (30 sq mi) の地域に居住している。^{[1] [2]}香港の住宅総数の7%を占める農村部の住宅を除くと、残りの人口は実質的に42平方キロメートル（16平方マイル）の地域に押し込められている^。 [ ^{1]不動産開発業者は}香港の住宅に直接的な役割を果たしており、住宅として使用できる約1,000ヘクタール（2,500エーカー）の農地の買い占めもその1つである。^[3]

香港の開発は歴史的に5つの家族のカルテルによって支配されてきたが、彼らは現在、旧植民地で最も裕福な一族の1つであるとみなされている。 ^[4]開発業者は同様のコスト構造と利点を共有しており、土地オークションでの競争は共謀入札によって解決される。^[5]同様に、住宅販売では、建築家と銀行の輪が狭いため秘密を長く保つのが難しいため、プロジェクトの指標は同様に予測可能である。彼らは公式の値下げを控えるが、購入者に割引、キャッシュバック、その他の誘因を提供することがある。秩序ある競争は運営リスクを低減し、利益を確実に得る。^[5]

不動産開発業者は、新界における住宅、小売、オフィススペースの主要な地主であり、不動産開発、建設、不動産投資および管理のあらゆる側面に携わっている。ほとんどが、ヘンダーソンランド、サンフンカイプロパティーズ、ニューワールドデベロップメント、長江などの大規模な建設用地を保有しており、新界で合計10平方キロメートル（3.9平方マイル）以上を保有している。^[1]開発業者の収益は、安定していて現金創出力が高いという利点があり、多くの場合、自社でかなりの不動産を所有している公共事業などの他の事業分野に再投資されている。^[6]李嘉誠が支配する大手コングロマリットの長江ホールディングスは、主要な港湾運営業者であり、ホテル、通信、小売店（スーパーマーケット（パークンショップ）、家電製品（フォートレス）、化粧品チェーン（ワトソンズ））の形で、新界で大きな小売プレゼンスを持っている。^[4]

近年では、ガウ・キャピタルやフェニックス・プロパティ・インベスターズなどのプライベートエクイティ不動産会社も香港の不動産の保有を増やしている。^{[7] [8] [9]}

新鴻基は時価総額で香港最大の不動産会社である。バークレイズ・キャピタルの2012年の推計によると、新鴻基、長江、ヘンダーソン・ランド・デベロップメントの3社は、2012年時点で香港で発売される民間住宅20,398戸のうち、およそ54%を供給している。^[10]

香港を拠点とする連結売上高と括弧内の参照期間。（「中間」は 6 か月間の数値を示します）

• 新鴻基不動産（322億4500万ドル – 2011年中間）^{[n 1]}
• 長江ホールディングスとその上場子会社であるハチソン・ワンポア・プロパティは、どちらも李嘉誠が支配している（2011年中間決算で217億ドル）^{[n 2]}
• 新世界開発（91億2,750万ドル – 2011年中間）^{[n 3]}
• ヘンダーソン・ランド・デベロップメント、リー・ショウキーが経営（2011年中間決算で99億1900万ドル）^{[n 4]}
• Wheelock & Co.の子会社には、The Wharf (Holdings)やWheelock Propertiesなどがあります。
• 香港政府が管理するMTRコーポレーション（2011年中間決算で31億300万ドル） ^{[n 5]}
• ケリー・プロパティーズ（2011年中間期23億4,400万ドル）^{[n 6]}
• シノグループ （2011年中間期57億6,100万ドル）^{[n 7]}
• 中国海外土地投資有限公司（2011年中間期21億2000万香港ドル）^{[n 8]}
• ニナ・ワンの財産によって管理されているチャイナケムグループ
• ジョセフ・ラウが支配するチャイニーズ・エステート・グループ（2011年中間決算で8億5,790万香港ドル）^{[n 9]}
• エンペラーグループ、アルバート・ヤンが支配（2011年中間決算で10億4800万ドル）^{[n 10]}
• グレートイーグルホールディングス– 主に投資とホテル運営（22億3000万ドル – 2011年中間）^{[n 11]}
• ロニー・チャンが支配する恒隆グループ（2011年通期57億1400万ドル）^{[n 12]}
• ホープウェル・ホールディングス、ゴードン・ウーが支配（2011年中間決算で5億8,700万ドル）^{[n 13]}
• ピーター・ラムが経営するライ・サン・デベロップメント（2011年通期で8億4,960万香港ドル）^{[n 14]}
• K. Wah International 、呂志和氏が経営​​（2011年中間決算で6億8200万ドル）^{[n 15]}
• 南豊グループ

• ジャーディン・マセソンが経営する香港ランド（2011年通期95億4,700万ドル）^{[n 16]}
• スワイヤー・プロパティーズ、スワイヤー・パシフィックの子会社（非公開 – 2011年中間）^{[n 17]}
• ハイサン開発

さまざまな開発会社のリーダーは著名人で、メディアから定期的に意見を求められている。不動産開発業者を代表する業界団体である不動産開発業者協会（REDA）は1965年に設立されたが^[28] 、設立以来会長は3人しかいない。スタンレー・ホーが25年間会長を務めたが^[29]、2011年に退任し、元スワイヤー・プロパティーズのマネージングディレクター、キース・カーが後任となった。^{[30] [31]}フォーブスによると、香港で最も裕福な4人（新鴻基のレイモンド・クォックとトーマス・クォックも1人として数える）である、長江実業の李嘉誠、クォック兄弟、ヘンダーソン・ランド・デベロップメントのリー・ショウキー、ニュー・ワールド・デベロップメントのチェン・ユートンは副会長である。^{[32] [31]}

サウスチャイナ・モーニング・ポストの分析によると、行政長官を選出する1,200人の委員のうち、12の大手不動産コングロマリットが少なくとも64議席を直接争っている。^[33]不動産以外の利害関係を通じて、彼らは交通機関など、さらに多くの議席に影響を与えている。^[10]

開発業者の利益は、不動産および建設サブセクターの機能別選挙区の議席で立法会に代表される。アブラハム・ラザック氏は2000年の初当選以来この議席を占めており、それ以来4回無投票で当選している。

歴史的に、政府は経済的利益を得るために土地価格を高く維持しているという世論の認識があった。^{[34] [6]}

2010年にREDAが委託した調査では、不動産購入者の約90％が不動産王に対して普通、否定的、または非常に否定的な印象を持っていた。調査対象者は協会の最も優れた点を特定できず、主な批判は透明性の欠如と政府との親密さの認識であった。^{[32] [35]学者たちは、}董建華政権の初期から政府の土地利用政策が劇的に変化したことを指摘している。具体的には、公営住宅の供給が縮小され、民間セクターへの土地供給が増加した。これらの措置は、2003年のSARS危機以来、住宅不足を生み出し、住宅価格を大幅に上昇させる結果となった。^[35]

明報の社説は「開発業者は物議を醸すマーケティング手法を使っているが、政府は消費者を保護する権限をほとんど行使していない。国民は開発業者に不満を抱いている。一部の政府の政策は自分たちに過度に有利だと多くの人が確信している。そのため、国民の大半は政府が企業と結託しているという印象を持っている」と述べている。 ^[36]さまざまな誤解を招く不透明な販売慣行に加え、貧富の格差の拡大と一般住民の手の届かない住宅価格が生活の根幹の問題となっている。^[28]ビジネスウィークによると、香港の不動産価格は1997年以来3倍に上昇し、世帯月収の中央値は約2万香港ドル（2,580米ドル）で停滞している。^[37]カトリック教区の総司教は李嘉誠の政策を悪魔に例えて悪者扱いした。^[32]不透明性に対する批判に苦しんだ協会はオグルヴィ・パブリック・リレーションズと契約し、同社の要請により2011年7月にウェブサイトを立ち上げた。^[32]

香港中文大学が2011年8月に発表した世論調査によると、インタビューを受けた人の3分の2は、デベロッパーは金儲けのことしか考えておらず、社会的責任については何も考えていないと考えていた。ヘンリー・タン書記長は2011年5月に「不動産覇権」、つまりデベロッパーが地方の政治や経済を支配しているという主張は存在しないと主張したが、調査対象者の78％は香港にはそれが存在すると同意した。質問を受けた人の半数は、政府が土地や住宅の供給を管理することで、デベロッパーの権力と影響力を抑制できると考えた。デベロッパーが香港の経済的繁栄に貢献したことに約3分の1が強く同意し、30％が「まあまあ同意」し、さらに30％が同意しなかった。44％がデベロッパーが不動産価格を最もコントロールしていると考え、政府が23％だった。^[29]

REDAは、不動産セクターにおける政府規制に反対するロビー活動を一貫して行ってきた。しかし、同団体が行使する政治的影響力は、香港社会の不和の原因となっている。 ^[38]国民の不満は、不動産王への憎悪へとエスカレートしている。^[39]ランラン・ショウの甥のマーカスは、「最近まで、縁故資本主義は陰謀説だった...ドナルド・ツァンとこれらのビジネスマンとの関係で、陰謀説が真実であることが明らかになった」と述べている。^[10]ツァン政権の最後の数年間、同氏は、重慶出身の億万長者ビジネスマン、チョン・チョンキウが所有するとされるプライベートジェットでのプーケット旅行や、トーマス・ラウ所有の1900万ドルのヨットでのマカオから香港への移動など、不動産王から受け取ったとされる金銭的利益をめぐって論争の的となった。^{[10]曽氏によって任命された主席秘書官のラファエル・フイ氏も}ICACの捜査対象となり、2014年後半に不動産業界の数人の幹部とともに画期的な汚職事件で有罪判決を受けた。この事件により、曽氏が開発業者のカルテルを動揺させることを恐れて、長期的な戦略的開発政策を意図的に抑制したのではないかと疑う者もいる。^[38]

2019年から2020年にかけての香港の抗議活動の間、中国国営通信社新華社は、住宅価格の高騰が社会不安の原因であるとし、既得権益者が「土地供給を増やそうとする政府の取り組みを妨害したり、買い占めた土地の価格を吊り上げたり、土地の用途を変更したりして利益を最大化している」と非難した。人民日報の論説は「公共の利益のために、開発業者は利益のために土地を買い占め、最後の一銭を稼ぐのではなく、最大限の誠意を示すべき時だ」と訴えた。^[40]

香港政府は土地供給を独占しており、不動産収入に大きく依存している。政府はイギリス植民地支配下で、土地利用のためのリース付与制度を作った。^[6]既存のリース契約に基づく不動産の再開発は、新たなリース契約を決定し、2つの用途の市場価格の差額を「土地プレミアム」の形で支払うための交渉の対象となった。^[41]そのため、政府は税金を低く抑えるために土地価格を高く維持することに関心があった。^[6]土地プレミアムは2010～2011年度に655億香港ドル（84億米ドル）に達し、収入の17.4％を占めた。不動産売却による印紙税は6.5％で、政府収入の24％が不動産取引によるものだった。^[10]土地プレミアムの慣行は資本集約的であるため、資本が充実し、業界で地位を確立しているプレーヤーが有利になる。^[41]土地管理局の公務員は大手デベロッパーに有利な条件を提示するインセンティブを持っていると推測されている。なぜなら、その多くは大手デベロッパーですぐに就職し、その後もプロとして活躍できるからだ。^[41]

1997年のアジア通貨危機後、政府は土地オークションで最低価格を設定することで歳入を守ろうとした。この政策は経済学者のアンディ・シェ氏によって批判されている。シェ氏は土地供給は地域経済の発展ニーズに応じて調整されるべきであり、土地の目標価格を達成するためではないと考えている。さらにシェ氏は、銀行部門の資金流入に支えられたこの政策が、政府指定の土地価格を中心に経済を再編させたと述べている。^[42]

香港は、米国の保守派ヘリテージ財団の経済自由度指数で15年連続で「世界で最も自由な経済」にランクされているが^{[43] [44] [45]、}消費者文化は強いが、消費者保護の文化は弱い。消費者保護を唯一の役割とする機関である消費者評議会でさえ、調査権や懲戒権を持っておらず、さらに、開発業者や不動産販売について報告したこともない。^[46]企業統治活動家のデイビッド・ウェッブによると、「香港が世界で最も自由な経済であり続けているのは、国内経済の自由度を測る基準がないからにすぎない」という。^[10]

長年にわたり、この分野では規制の不備や利益相反をめぐる論争が数多く起こってきました。

ニューヨークタイムズは、香港では開発業者がアパートの面積や不動産取引の1平方フィート当たりの価値を誇張しているかどうか、例えばテラスや共用エリア、その他の特徴をどのように数えるかについて多くの論争があったと指摘した。 ^[47]

デベロッパーは長い間、マンションを買い占めたり、完成したマンションを故意に保留して後で販売したりしていると批判されてきた。ハン・ルン・プロパティーズは2005年に大角咀のザ・ロングビーチ・エステートを完成させたが、2018年時点でまだ売れていないユニットを持っていた。 ^[48]同様に、2007年に導入された西九龍の高級開発であるザ・カリナンでは、デベロッパーは10年以上経った今でも、プロジェクトの2つのタワーで最も豪華なユニットのうち60ユニットを保有しており、常に上昇する市場で収益を最大化しようとしていた。 ^[49]政府データによると、2018年6月中旬の時点で、デベロッパーは9,000戸以上の新築マンションの売れ残り在庫を抱えており、そのうちのいくつかは10年以上保有されていた。^[49]

不動産価格が上昇し続け、2010年代に住宅事情が危機的になったため、政府は住宅供給を増やすよう圧力を受けるようになった。完成したプロジェクトの売れ残り戸数が増加しているというデータを指摘し、政府はデベロッパーがアパートを買い占めるのを防ぐ措置を導入した。^[48] 2018年に政府は、1年間に6か月間空き家となっている新築アパートすべてを対象とした空室税を提案した。アパートはデベロッパーが居住許可を取得してから1年後に完成したとみなされ、その時点から提案されている税は課税評価額の2年分に相当する額が課される。^[49]

不動産販売では、通常、建築物件の価格は「延床面積」に基づいて見積もられる。しかし、販売文書ではこの用語の統一的な定義はなく、また、このような基準を規定する法律もない。^[50]香港測量士協会によると、プロジェクトごとに価格に大きなばらつきがある。開発者が価格計算にあらゆる種類の共用部分を自由に含めることができるため、購入者とエンドユーザーにとって販売価格の比較可能性が一般的に欠如している。^[51]ブリティッシュコロンビアなどの他の管轄区域の基準とは異なり、「延床面積」はバルコニーとベランダを含む床面積とすべての共用部分のパーセンテージに基づいている。つまり、購入者は居住不可能な床面積の30～35％を支払う。^[46]そのため、香港の不動産購入者は、住宅ユニットの使用可能なスペースは延床面積の65～70％に過ぎないと一般的に受け入れており、これは効率比率として知られている。^{[46] [51]}この比率は30年前には93パーセントだった。^[51] 2013年4月29日、住宅物件（直接販売）条例が施行され、新規開発のマンションの広告で「延床面積」という用語が禁止された。今後、開発業者は新規住宅プロジェクトの販売パンフレットでマンションの広さを「販売可能面積」（マンション内の使用可能なスペース）で明記しなければならない。^[51]

建築当局がモデルハウスのデザインを規制する厳格な規則がないため、デベロッパーは商品を販売するために偽のユニットを作り、購入者を欺いていると非難されている。こうしたユニットは多くの場合、敷地外のショッピングモール内にあり、唯一の要件は基本的な火災規制に準拠することである。ザ・スタンダードによると、デベロッパーはガラスの壁、わざと小さめの家具、ドアのないこと、仕様よりも高い天井などを使って、虚偽の広さの印象を与えている。REDAは、メンバーのモデルハウスは正確な表現であると主張し、規制の必要性を否定した。^[52]

新鴻基地産は、2005年に西九龍のアーチ開発における販売戦略を批判された。 ^[53]同社は、未完成ユニットの「内部販売」慣行、販売価格表の不在、およびアーチのマンションの販売価格（平方メートル当たり）を水増しして宣伝したことで告発された。購入者は、5,360平方フィート（498平方メートル）のペントハウスに1億6,800万香港ドル、または平方フィート当たり3万1,300香港ドルを支払ったとみられる^。同じ購入者が購入した追加ユニットには割引が行われたとされているが、計算には含まれていない。これにより、SHKは次の500ユニットの価格を5～10％引き上げることができたが、SHKPはこれらの疑惑を否定している。^[54]

小売価格表はしばしば入手できないか、イベント後に表示される。^{[46] 2つの住宅開発、「}パークアイランド」と「ルポイント」の先行販売では、開発者であるそれぞれ新鴻基と長江が、販売パンフレットや価格表を提供することなく、購入者に5万香港ドル（6,430米ドル）の頭金を支払うよう指示した。^[46]この戦術は、開発プロジェクトの人気と価格について誤った印象を与えることで、販売を誇張するために利用された。^[55]苦情を受けて、政府、消費者評議会、不動産開発業者協会、不動産業者管理局（EAA）は非公開の合意を交渉し、EAAは改訂された販売ガイドラインを発行し、開発者は制裁を免れた。^[46]

2009年、 39 Conduit Roadの開発業者による階数番号の付け方では、中間階42の番号が削除され、46階のペントハウスが大胆にも「88階」に再番号付けされ、物議を醸した。^[56]消費者評議会は、13階と14階を飛ばすという慣例を認めたが、開発業者の「想像上の高さを現実に戻す」ことを提案した。^[57]

ニューワールド・デベロップメントは、 2010年8月の一般販売前にチムサチョイのマスターピースのマンション39戸をビジネス関係者に売却し、高い関心を抱かせようとしたとして物議を醸した。この事件を受けて政府は、開発業者に対し、住宅物件を関連当事者に売却する際の開示メカニズムを確立するよう促した。^[58]

2008年8月、元住宅・計画・土地担当常任秘書官の梁振民氏が、ニューワールド・チャイナ・ランド社の副社長兼執行役員に任命されたことをめぐって騒動が起きた。

2004年、梁氏が住宅局長を務めていたとき、政府は未使用の民間セクター参加計画プロジェクトである紅磡半島を、当初の提示価格の半額以下で売却した。^[59]国民の間では、この仕事のオファーは、梁氏が2004年に親会社である新世界発展（NWD）に与えたとされる便宜に対する見返りではないか^{との疑惑が広がっていた。 [60]}

SHKのトーマス・チャン執行役員は、 2013年3月19日に汚職取締委員会（ICAC）に逮捕された。同社と関係のあるさらに8人が2012年3月29日午後に警察に拘留された。トーマス・クォック共同会長とレイモンド・クォック、その他5人が汚職容疑でICACに逮捕された。ラファエル・フイ元最高秘書も尋問のため連行され、後に保釈された。この捜査により同社の株価は15％下落し、同社の見通しは下方修正された。^[61]

2014年12月、陪審員はトーマス・クォックとラファエル・ホイを850万香港ドルの賄賂の罪で有罪とし、ホイは公職の不正行為に関連するさらに4つの罪で有罪とした。陪審員はレイモンド・クォックをすべての罪で無罪とした。^{[62] [63]}

政府は自由市場の原則に従い、主に業界の自主規制に依存してきたが、これは問題を抱えてきた。政府が領土内の建築用地の主な供給者という役割は、共謀や利益相反の非難を招いてきたのだ。^[28] 1995年、3年間の審議を経て、法改正委員会（LRC）は、開発業者が販売用マンションをどのように説明すべきか、居住スペースの計算に標準化された方法を採用すべきかについての勧告を含む報告書を発表した。 ^[64]しかし、REDAおよび開発業者との長期にわたる議論の末、2010年にようやく曽政権は行き詰まりを打破することを決定した。政府は2010年10月、一次市場での不動産取引を規制するための直接立法を検討し、1年以内に勧告を行う14人委員会を設置すると発表した。^[65]

2012年3月、2か月に及ぶ意見公募で詐欺的販売慣行に対処するための法律をできるだけ早く制定すべきという明確な合意が得られたことから、^{[66] [67]}政府は住宅物件（直接販売）法案を提出した。この法案には、モデルルーム、宣伝用パンフレット、物件サイズの定義、価格と取引に関するデータの公開時期など、不動産取引の透明性を高めることを目的とした一連の措置が含まれている。^[68]この法案は、新築物件の価格を記載する不動産開発業者に対し、広告を含むすべての販売関連文書で物件のサイズと1平方フィートあたりの価格を記載する際の唯一の基準として「販売可能床面積」を使用することを義務付ける。^[50]この措置には、違反した場合の最高罰金500万香港ドル、および最高7年の懲役が盛り込まれている。^[50]提案されている法律では、価格表が公表される前にマンション購入者から手付金を受け取った場合、開発業者は最高50万香港ドルの罰金を科せられる可能性がある。^[55]

REDAは「基本法に規定されている私有財産権および財産処分権の保護に違反する」としてこの法律に反対した。^[69]また、GFA措置の使用を禁止することは憲法上の表現の自由の権利を否定するものであると主張し、^[70]憲法上の異議申し立ての可能性を示唆した。^[71]また、彼らは、GFAをセカンドハウスには認めているのに、ファーストハンドの不動産販売には認めていないのは不公平だと不満を述べた。REDAは、GFAを「参考として」含めることを許可するよう主張した。住宅長官のエヴァ・チェンは「ユニットの面積を計算するための統一された定義を持つことが法律の根拠である...しかし、実際の情報がすでに記載されているのに、価格表の一部を参照として持つのはばかげている」と述べた。^[50]サウスチャイナ・モーニング・ポストの論説で、アレックス・ローはこれらの措置を歓迎し、REDAの傲慢さを批判し、「権力と特権を享受しすぎる人々は、いつ止めるべきかをほとんど知らない」と述べた。^[71]

• ピリング、デイビッド（2011年3月9日）「時が忘れた香港の土地制度」
• ダグ・クレッツ (2006 年 6 月 30 日)。「壊れたシステム: 香港の不動産」
• Bee Lin Ang (2015 年 4 月 3 日)。「香港の不動産: 土地不足は神話か?」