プライベートエクイティ不動産

プライベート エクイティ不動産は、投資 金融において、不動産投資資産クラスの特定のサブセットを指すために使用される用語です。プライベート エクイティ不動産は、プライベート エクイティ、プライベート デット、パブリック エクイティ、パブリック デットを含む不動産資本市場の 4 つの象限の 1 つを指します。

不動産の直接所有と間接所有 – プライベート エクイティ不動産投資には、個々の不動産または不動産ポートフォリオの取得、資金調達、直接所有および所有権の保持、および何らかの形のプール ファンド投資手段または契約を通じた不動産または不動産ポートフォリオの証券化またはその他の分割または非分割権益の間接所有および所有権の保持が含まれます。これらは通常、個別に管理される (または別個の) アカウント、混合ファンド、不動産保有会社、不動産保有法人、積極的に管理される不動産運営会社、または同様の種類の構造として構成できます。

投資家の種類 – プライベートエクイティ不動産の投資家（および不動産資本市場の他の3つの象限の投資家）には、民間の認定および非認定の個人投資家と機関投資家、および非公開および公開取引の不動産開発、投資、運営会社が含まれます。（機関投資家には、第三者の利益のために専門的に資金を管理する組織が含まれます。）^{[1] [2]}

個人投資家 – 個人投資家には、 SECが定める最低所得および純資産要件を満たす完全認定投資家と、それらの要件を満たさない非認定投資家が含まれます。認定投資家と非認定投資家はどちらも、個人または非証券化パートナーシップを通じて、不動産への直接投資に参加します。また、どちらも通常、公開不動産投資信託(REIT) の上場証券や、他の形態の公開不動産運営会社が発行するさまざまな証券を含む公開株式不動産市場に投資します。いくつかの例外を除き、流動性が低く、非取引の非公開不動産証券の提供は、通常、完全認定投資家にのみ適しています。認定投資家には通常、これらの提供の適合要件を満たすことができる中程度から高額の純資産を持つ投資家が含まれます。不動産証券の私募は SEC への登録が免除されており、これらの証券の発行者はこれらの提供の一般勧誘を行うことが禁止されています。

機関投資家 – プライベート エクイティ不動産機関投資家には、年金基金、基金、財団、ファミリー オフィス、政府系ファンド、保険会社、上場不動産投資信託 (REIT)、非上場民間 REIT、その他の形式の公開または非公開不動産運営会社、ベンチャー キャピタル運営会社、その他の専門投資会社が含まれます。これらの専門投資家は、社内の専門投資スタッフで直接不動産に投資するか、機関投資家のニーズを満たすように特別に設計された 1 つ以上の異なる種類の投資助言契約、投資手段、または商品提供を通じて投資します。これらの契約は通常、第三者の専門不動産投資管理会社によって有料で組織、構築、管理されます。

非公開の不動産開発会社、不動産投資会社、不動産運営会社 - さらに、非公開の不動産開発会社、不動産投資会社、不動産運営会社も、プライベート エクイティ不動産資産サブクラスに自己勘定で投資します。

不動産の種類 – 最も一般的な不動産の種類は、オフィス（郊外、都市、庭付き、高層）、工業（倉庫配送、研究開発、フレックス オフィス/工業用スペース）、小売（ショッピング モール、近隣およびコミュニティ ショッピング センター、パワー センター）、および集合住宅（庭付きと高層の両方のアパート）です。さらに、一部のプライベート エクイティ投資家は、ホテル、学生寮、高齢者用住宅、セルフ ストレージ、医療オフィス ビル、一戸建て住宅、賃貸一戸建て住宅、製造施設、上記の用途のいずれかの未開発の土地、ブドウ園、製造住宅、特殊なツリー ハウス、およびその他のニッチなタイプの不動産など、一般的にニッチな不動産タイプと呼ばれるものに投資しています。

ビークル構造 – 合資ファンド投資は、有限責任組合、有限責任会社、C 法人、S 法人、集団投資信託、民間不動産投資信託、保険会社の個別口座、その他多数の法的構造として構成できます。非課税投資家のニーズを満たし、その関心を引き付けるために編成されたファンドは、通常、不動産運営会社 (REOCS) またはベンチャー キャピタル運営会社 (VCOC) の資格を満たすように構成されます。

不動産への機関投資家による投資には、不動産の直接所有、個別に管理される個別口座、合同投資ファンドを通じた長い歴史があります。当初、機関投資家による不動産投資は中核不動産に集中していましたが、1990年代初頭の市場状況により、不動産価格の下落を利用して大幅な割引価格で資産を取得することを目的とした付加価値ファンドやオポチュニスティックファンドが登場しました。^[3]プライベートエクイティ不動産は、21世紀初頭に独立した資産クラスとして登場し、近年大きな成長を遂げています。

プライベート エクイティ不動産ファンドは、一般的に、投資を行う際に、コア、コアプラス、付加価値、またはオポチュニスティック戦略に従います。

• コア: これは、予測可能なキャッシュフローを伴う、レバレッジが低く、リスクが低く、潜在的リターンが低い戦略です。このファンドは、一般的に、ゲートウェイ都市など、強力で多様な大都市圏にある、安定した、完全にリースされた、通常はクラス A の、単一または複数のテナントの物件に投資します。コア戦略のレバレッジは通常、0% から 30% の範囲です。
• コア プラス: コア プラスは、付加価値不動産投資戦略と混同されたり、誤解されたりすることがよくあります。「コア プラス」という用語は、もともと「コア」プラス レバレッジ、またはレバレッジ コアとして定義されていました。コア プラス戦略のレバレッジは、通常 30% から 50% の範囲です。
• 付加価値: これは中～高リスク/中～高リターンの戦略です。土地や賃貸中または不適切な場所にある不動産を購入し、何らかの方法で改善し、好機に売却して利益を得るというものです。不動産は、管理上または運用上の問題が見られ、物理的な改善が必要であり、資本の制約がある場合に付加価値があると見なされます。付加価値戦略では、通常、40% ～ 60% のレバレッジがかけられます。
• オポチュニスティック: これはハイリスク/ハイリターンの戦略です。不動産には高度な改良が必要です。この戦略には、開発、未開発地、ニッチな不動産セクターへの投資も含まれる場合があります。オポチュニスティック ファンドの中には、証券化または証券化されていない公的または私的債務証券に投資し、これらの権益を民営化、再パッケージ化、再構築してから売却する目的もあります。投資は戦術的であり、金融​​裁定戦略や、複雑な金融構造や大規模で不適切にレバレッジされたポートフォリオの解消または解決に重点を置いた戦略も含まれる場合があります。オポチュニスティック戦略では、最大 60% 以上のレバレッジ レベルを使用できます。

他の投資形態と比較してプライベートエクイティ不動産ファンドに投資する場合の考慮事項は次のとおりです。

• かなりの最低投資額が設定されており、ほとんどのファンドは多額の初期投資（通常 25 万ドル以上、さらにファンドの最初の数年間は追加投資）を必要とします。
• プール型不動産投資ビークルへの投資は「非流動的」投資と呼ばれ、通常は株式や債券などの取引証券よりも高い収益が期待されます。投資後は、最長 12 年またはそれ以上の長期投資にロックされるため、資金にアクセスするのは非常に困難です。分配は、投資が現金に変換されたときにのみ、キャッシュ フローから利用可能になり、処分時に行われます。投資家には通常、分配または売却を要求する権利はありません。
• 個人投資家向けに編成されたファンドでは、通常、加入契約書に署名した時点で加入契約書に資金を供給する必要があります。機関投資家向けに編成されたファンドでは、通常、投資家がファンドに資本をコミットし、ファンドの投資期間中にファンドの各物件が取得されるにつれて、そのコミットメントを徐々に段階的に引き出す必要があります。プライベート エクイティ不動産会社が適切な投資機会を見つけられない場合、通常、投資家のコミットメントを引き出すことはできません。マネージャーがファンドの募集目論見書に記載された投資期間中に適切な物件を見つけられない場合、ファンドのマネージャーは、記載された投資期間の終了時に、未請求の資本コミットメントを解放する義務をほぼ常に負います。プライベート エクイティ不動産投資に関連するリスクを考えると、ファンドのパフォーマンスが低ければ、投資家は投資額のすべてを失う可能性があります。

上述の理由から、プライベート エクイティ ファンドへの投資は、長期間にわたって資本を固定しておく余裕があり、多額の資金を失うリスクを負うことができる個人投資家または機関投資家にのみ適しています。これは、年間収益の潜在的なメリットとバランスが取れており、年間収益は、コア投資戦略を追求するファンドの場合は 6% ～ 8%、コア プラス戦略を追求するファンドの場合は 8% ～ 10%、付加価値戦略を追求するファンドの場合は 8% ～ 14%、オポチュニスティック投資戦略を追求するファンドの場合は 18% ～ 20% (またはそれ以上) の範囲になります。したがって、プライベート エクイティ不動産ファンドへの投資家は、機関投資家または富裕層個人、およびその他の認定投資家になる傾向があります。

2000 年以降、より多くの投資家がこの資産クラスにより多くの資本を投入するようになり、プライベート エクイティ不動産ファンドの人気が高まっています。

プライベートエクイティ不動産は、総額4兆ドル以上の価値がある世界的な資産クラスです。過去2年間に調達された資本の約42％は米国の不動産市場に集中し、40％は欧州の不動産市場に集中し、10％はアジア太平洋の不動産市場をターゲットにし、8％はその他の地域を対象としています。^{[4] [5]}

プライベートエクイティ不動産ファンドへの既存の投資家のコミットメントは、二次市場で取引されます。プライベートエクイティ不動産ファンドは、機会や流動性などの理由で売却される場合があります。アクティブな二次ブローカーは、シンジケート株式、不動産ファンド、その他の代替ファンド投資の取引のために二次市場に焦点を当てています。不動産二次市場は近年成長しており、2013年には推定53億ドルに達しました。^{[6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14]}

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