39 コンデュイットロード

39 コンデュイットロード
天匯
一般情報
タイプ	シングルタワー
位置	香港、コンデュイットロード39番地
座標	北緯22°16′54″ 東経114°08′49″ / 北緯22.2816° 東経114.1469° / 22.2816; 114.1469
建設開始	2006
完了	2009年3月
家主	ヘンダーソン土地開発
身長	190.9メートル（626フィート）[1]
技術的な詳細
階数	46
床面積	229,255平方フィート（21,298.5m 2）[2]
設計と建設
建築家	アーサー・オー[要出典]
建築会社	デニス・ラウ & ン・チュンマン アーキテクツ＆エンジニア (HK) Ltd. [要出典]
構造エンジニア	スティーブン・チェン コンサルティングエンジニア[要出典]
土木技師	Ove Arup & Partners Hong Kong Ltd [要出典]
主契約者	恒昇建設株式会社 （開発業者の子会社）
中国語名
繁体字中国語	天匯
中国語（簡体字）	天汇
転写 標準中国語 漢語ピンイン 天会
参考文献
ホームページ

39 Conduit Road は、香港のミッドレベル西部のConduit Roadに位置する高級住宅物件です。Henderson Land Developmentによって開発されました。

2009年10月に開発が開始されて間もなく、開発業者は46階建てのビルの「68階」にある5ベッドルームの2階建てアパートを4億3900万香港ドル（5700万米ドル）で販売したと主張した。この価格は1平方フィートあたり9200米ドルに相当し、最も高価なアパートとして新たな世界記録を樹立した。^[3]

開発者が中間階数42階を省略してプロジェクトを開始したという欺瞞的なマーケティングに対する批判があった。^[4]一般的に受け入れられている3か月の完了期間内に1件の売却しか完了しなかったため、開発は再び論争の的となった。 ^[5]そして、記録的な売却を含む4件を除くすべての取引は後にキャンセルされた。

ヘンダーソン開発以前の 39 号棟は「ロッキー マウント」と呼ばれていました。1965 年に完成したこの 11 階建ての建物には、合計 44 戸のユニットがあり、公務員が使用していました。ヘンダーソンの会長であるリー ショウキーは、 1990 年代にこの住宅のユニットの取得を開始しました。彼は 2001 年頃から購入ペースを加速させました。彼は当初、ユニットあたり 400 万香港ドルを支払い、その後ユニットを 800 万～900 万香港ドルで取得し、その時点で 44 戸のうち 41 戸を取得していました。ヘンダーソンは、残りの 3 戸の強制買収を土地裁判所に申請しましたが、ピーターソン ホールディングス株式会社との取引により、これは不要になりました。残りの 3 戸は最終的に平均 1,200 万香港ドルのコストで買収されました。もともと高級ビルの敷地の60％の株式を所有していたリー・シャウキー氏は、それを同社に17億5,000万香港ドル（2億2,500万米ドル）、つまり1平方フィートあたり1万2,759香港ドルで売却した。^[6]

このプロジェクトは地上45階建てである。^[7]

開発者は延床面積を約229,255平方フィート（21,300平方メートル^）としており、6階建ての駐車場、1階建てのクラブハウス、39階の住宅フロアを備えた単一のタワーで構成されているとしている。この開発では66の住宅ユニットと104台の駐車スペースが提供される。^[2] 66のユニットの広さは2,800平方フィート（260平方^{メートル）から約7,600平方フィート（710平方メートル}）までさまざまである。^[8]

開発業者は、2009年にユニットの40%を販売すると発表した。建物の「66階」にある2つのデュプレックスが売りに出されていた。5,636平方フィート（523.6平方メートル^）のユニットは3億5,770万香港ドル、5,131平方フィート（476.7平方メートル^{）のユニットは3億1,140万香港ドルで売りに出されている。発売に先立ち、ヘンダーソンは、当初の販売リストに載っていない「88階」の2つの}ペントハウスアパートメントについては、1平方フィート当たり10万香港ドルで販売する可能性を示唆していた。^[8]

6,158平方フィート（572.1 m ²）の2階建てマンション1戸は、建物の「68階」にある2戸のうち大きい方で、^[6]専用の舞踏室、屋外プール、フィットネスセンター、屋外パティオを備えている。^[9] 1平方フィートあたり71,280香港ドルという見出し価格が達成された。^[6]床面積の定義は、他のほとんどの不動産市場とは異なり、340平方フィート（32 m ²）の庭と共用エリアの一部を含む使用可能な居住スペースである。より一般的な国際的尺度に基づくと、平方フィートあたりの価格は約88,000香港ドル、または11,350米ドル（1平方メートルあたり1,032米ドル）となる。^{[9]開発者によると、このマンションは、現地登録会社を通じて}中国本土の匿名の購入者に売却された。 ^[9]同じ階の2つ目のユニットは、3億9,700万香港ドル、または1平方フィートあたり64,605香港ドルで落札された。^[6]ヘンダーソン・ランド・デベロップメント社が2009年にこの建物内の2階建てアパートを記録的な価格で非公開の買い手に売却したと発表したとき、ヘンダーソン・ランド・デベロップメント社による価格操作について多くの論争が巻き起こった。後に、その買い手はイギリス領ヴァージン諸島に登録された会社であることが判明した。それから間もなく、ヘンダーソン・ランド・デベロップメント社が売却した24戸のアパートはすべてイギリス領ヴァージン諸島に登録された会社によって購入され、それらはすべて同じ法律事務所によって登録されていたことが明らかになった。^[10]

2015年3月、そのユニットの1つが4億3,300万香港ドルで売却され、1平方フィートあたりの価格は9万3,000香港ドルに達した。これは、2012年にスワイヤー・プロパティーズのオーパス香港とアジア全体で樹立された1平方フィートあたり8万2,000香港ドルという価格記録を上回った。2009年には4億3,900万香港ドルという高値で売却されたが、当時の印紙税率が低かったため、1平方フィートあたりの価格は低かった。購入者は香港非居住者であることが確認されているため、支払うべき印紙税は合計23.5％となり、購入者は1億香港ドルを超える印紙税費用を支払う必要がある。^[11]

ワールド・レコード・アカデミーによると、これはアジアで最も高価な不動産だ。これまでの世界記録はロンドンで樹立され、ワン・ハイド・パークのマンションが1平方フィートあたり9,585米ドルで売却された。^[3]これまでのアジア記録は2008年6月に新鴻基不動産がザ・アーチの5,497平方フィート（510.7平方メートル）のペントハウスを1平方フィートあたり41,100香港ドルで売却した^。 [ 8 ^]この記録的な価格は不動産バブルの懸念を引き起こし、政府による建築用地の供給自由化の可能性が取り沙汰された。^[12]しかし専門家はバブルがあったという意見に反対し、この種の不動産は大量住宅市場を代表するものではないと述べた。^[13]

別のデベロッパーである恒隆地産の会長は、達成された平方フィートの価格に懐疑的な見方を示したが、ヘンダーソン会長は価格は本物だと主張した。^[14]ヘンダーソンは、記録破りのアパートの購入者が6ユニットを購入したことを認めたが、サウスチャイナモーニングポストは、 24ユニットすべてが同一人物によって購入されたという匿名の情報源を報じた。サウスチャイナモーニングポストは、初日に販売された24のアパートはすべてBVI登録のダミー会社によって購入され、同じ弁護士事務所によって取り扱われたと指摘した。達成された記録的な価格に対する市場の懐疑は、主に明らかに過大評価されていたためである。達成された平均価格は1平方フィートあたり4万ドルで、不動産業者によると、近くのロビンソンロードにある同等の物件よりも少なくとも50％高いと言われている。一般的な物件の総賃貸収益は2％であるのに対し、市場平均は5％である。^{[15] 2010年5月、リー・ショウキー氏は、}ピークの土地を家族の住居として18億2千万香港ドルで購入した後、息子がその開発地のペントハウスを検討していたが、提示価格に躊躇したと認めた。^[16]

46階にある、1,754平方フィート（163.0平方^メートル）の屋上テラス付きの5,732平方フィート（532.5平方^メートル）の4ベッドルームのデュプレックスフラットは、2015年12月に5億9,500万香港ドル（7,620万米ドル）、または1平方フィートあたり103,700香港ドル（1平方メートルあたり143,000米ドル）で売却され、アジアで最も高価なアパートとなった。^[17]

中国文化における数字の意味から、開発業者は「縁起の良い」番号付けシステムを採用し、最上階は中国語で「88」となった。香港では4階以下の階が存在しないことはすでに一般的であり、建築局は番号付けを「論理的な順序で」行うこと以外、要求していない。^[14] 39 Conduit Road では合計42の中間階番号が省略されている。省略されているのは14、24、34、64で、40階から59階までのすべての階である。68の次の階番号は88である。^[14]民主党は開発業者が国民を誤解させていると非難し、党首のアルバート・ホーは「これは香港の大手開発業者がいかに強力であるかを示す典型的な事件だ」と述べた。^[4]消費者委員会は13階と14階を省略する一般的な慣行を認めたが、開発業者は「架空の高さを現実に戻した」と示唆した。^[14]ヘンダーソンは、省略された階数は販売パンフレットの情報と一致しており、承認された建築計画や居住許可とは矛盾していないと述べた。同社の会長であるリー・ショウキーは、「購入者はこれらの数字を気に入っており、私たちは彼らをだましているわけではない」と述べた。^[14]

ニューヨークタイムズ紙は、香港では開発業者がマンションの床面積や不動産取引の1平方フィート当たりの価値を水増ししているかどうか、例えばテラスや共用部、その他の特徴をどのように数えるかなど^{について多くの論争があったと指摘している。 [9]}明報の社説は「開発業者は物議を醸すマーケティング手法を使ってきたが、政府は消費者を保護する権限をほとんど行使していない。市民は開発業者に不満を抱いている。多くの市民は、一部の政府政策が自分たちに過度に有利であると確信している。そのため、一般市民は政府が企業と共謀しているという印象を持っている」と述べている。 ^[18]

2010 年 3 月末の時点で、土地登記所の記録によると、販売された 24 戸のアパートのうち、完成していたのは 1 戸のみであり、開発業者が誤解を招く情報を公開したのではないかとの懸念が生じている。サウスカロライナ州モーニングソン紙の社説では、不動産取引の透明性を高める必要があると述べ、「コンデュイット ロード 39 番地での異常な売買取引は、当局による不動産市場のより厳しい監視を要求している。開発業者が法律に違反したようには見えないが、市場を操作しようとしていたという疑惑が生じている」としている。^[19]ヘンダーソン社が3月24日に土地局に送った回答では、同社が24人の買い手と取引日を2～4か月延長し、さらに延長することに同意したと述べていたが、立法会財政委員会はこれを満足のいくものとはみなさず、土地局に対し、ヘンダーソン・ランドの上級管理職を召喚し、開発中の24戸のマンションの販売が、売却予定日から5か月経っても完了しなかった理由を直接説明するよう圧力をかけた。^[20]回答は公表されなかったが、土地局は開発業者にさらに情報を提供するよう再度要請した。4ページにわたる回答が届き、その中でヘンダーソンは、香港金融管理局が10月23日に銀行に対し、高級住宅購入のための融資を減らすよう通知したことを受けて、ヘンダーソンとは無関係の買い手に取引期限の延長を許可したと説明した。^[5] スタンダード紙は、延期について口頭合意しかなかった理由について、土地局は依然として不満を抱いていると報じた。^[21]

6月15日、ヘンダーソンは、10月に記録的な価格で売却された開発物件24件のうち4件を除くすべての物件がキャンセルされたと発表したが、これは大騒ぎとなった。ヘンダーソンは「不透明なことは何もなかった」と述べ、未完工は業界では「ごく普通」であり、購入者の頭金は没収されたと述べた。同社は、物件は再販売されると述べた。^[22]政府は取引を追跡することを約束した。^{[22] [23]}現在施行されている規制は成文化されておらず、不動産開発業者協会と合意した自主行動規範の形をとっている。この暴露、および不動産販売の透明性の欠如に対する継続的な苦情、政府と役人の共謀の疑惑により、政府は不動産取引を規制する法律を制定し、不動産販売慣行をより透明化するようますます圧力を受けており、市の有力な開発業者の怒りを買うリスクを冒している。^[22]完成したのは30階と31階の4つのアパートだけで、1平方フィート当たりわずか37,800香港ドルから40,900香港ドルで売却された。これは記録の半分以下だ。キャンセルされた取引はすべて、不動産譲渡を扱った法律事務所のようなBVIのダミー会社を通じて行われたという事実と相まって、偽物ではないかという疑いが浮上した。リー氏は、それらは本物であり、取引が偽物だと証明されれば100倍の賭け金を払う用意があると主張した。香港測量士協会は、売却キャンセルは「デベロッパーのイメージと誠実さに深刻なダメージを与えた」と述べ、あらゆる政治的立場の議員が市場の濫用に対処するための調査とさらなる措置を求めた。^[24]

2010年7月、商業犯罪局の警察官がヘンダーソンの事務所と彼らの代理人を務める法律事務所を捜索し、キャンセルされた20件の取引に関する書類を押収した。2011年2月、警察は問題の20件の取引に4人の購入者が関与しており、そのうち3人を尋問したが、誰も逮捕されなかったことを明らかにした。中国本土のメディアは、3件のアパートの購入者の1人が丁玉馨（丁淑妙としても知られる）であると報じた。丁氏は鉄道大臣の劉志軍氏に関わる汚職捜査に関与したとされ、2011年1月に中国本土当局に逮捕された。^[25]

• オーパス香港
• 香港で最も高い建物のリスト

• ウィキメディア・コモンズの 39 Conduit Road に関連するメディア
• 公式サイト