土地バンキング

ランドバンキングとは、将来の売却や開発のために土地を集約する行為です。

多くの国では、土地バンキングはさまざまな民間の不動産 投資スキームを指しますが、米国では、余剰土地の在庫を管理する任務を負った 準政府 郡または市当局の設立を指します。

場合によっては、この行為は詐欺として行われ、土地が市場価格よりも高く売られ、将来の収益の可能性が誇張されている。

土地銀行は、郡や市町村が、十分に活用されていない、放棄された、または差し押さえられた不動産の在庫を効果的に管理し、再利用するために設立した準政府機関です。既存の政府機関ではできない方法でこれらの目標を達成できる権限が与えられることがよくあります。土地銀行「モデル」は幅広い支持を得て、多くの都市で導入されていますが、自治体、州、およびそれが設立された地域の法的状況のニーズに最もよく対応できるように、さまざまな方法で導入されています。^[1]

土地銀行制度は、住宅用に安価な土地を提供し、秩序ある開発を確実にするための手段として、1920年代から1930年代に始まりました。^[2] 20世紀半ばの米国における産業空洞化 の時期と郊外化の進行により、多くのアメリカの都市では、大量の空き地や荒廃した工業用、住宅用、商業用不動産が残されました。1970年代初頭から、自治体はかつて繁栄していた都市地域の衰退を管理または再活性化を促すための解決策を模索し始めました。最初の土地銀行は1971年にセントルイスで設立されました。 ^[1] 他の自治体でも少しずつ土地銀行が導入されましたが、2000年代半ばになってようやく、土地銀行はテスト済みで信頼性が高く受け入れられたモデルと見なされ、広く導入されるようになりました。特にジェネシー郡土地銀行の成功後はそうでした。 2009年、住宅都市開発省は、2007～2008年の金融危機とそれに続く差し押さえ危機の影響に対処する自治体のためのベストプラクティスモデルとして土地バンクを推奨する報告書を発表しました。^[3]

土地バンキングは17世紀後半にイギリス諸島で発展し、以前は地主階級やニコラス・バーボンなどの不動産開発業者の専売特許だった。多くの評判の良い商業建築会社は、将来の建築プロジェクトのために土地バンキングを成功させている。また、企業は土地を購入し、それを簡単に小さな区画に分割し、個人投資家に販売する。この英国では比較的新しい慣行は、金融行為規制機構の管轄外である。多くの区画ベースの土地バンキング会社が破綻したり閉鎖されたりしたため、多くの人々がこの投資形態に警戒している。英国は2002年から2007年にかけて大規模な不動産ブームを経験したにもかかわらず、現在、英国の区画ベースの土地バンキングで監査済みの成功記録はない。^[4]

集団投資スキームである土地バンキングスキームは、 2000年金融サービス市場法の目的上「規制対象活動」^[5]であり、第19条(1)項によれば、認可または免除を受けた者のみが英国内で運営できる。第26条は、これに違反した者が行った契約は執行不能であり、その者に支払われた金額は、被った損失の補償とともに回収できると規定している。最近FCAがこの規制を施行した後、英国の土地区画を販売する多くの企業は欧州連合外に移転し、FCA規制で保護されていない英国外居住者にのみ土地区画を提供している。

土地登録法の改正以来、投資として英国の土地区画を提供する企業が数多く設立されました。通常、これらの土地は、開発に適さない緑地帯、自然保護区、氾濫原、農地または保護地です。このような集団投資スキームに基づいて販売された区画に対する 計画許可申請が成功した記録はありません。

英国の土地区画投資スキームでは、投資家が相当な損失を被っています。英国の土地区画を提供している英国企業の多くは破綻するか、金融サービス機構（FSA）やその他の当局によって閉鎖されています。^{[6] [7] [8]} FSAの調査後、一部の企業は現在海外に移転しています。一部の企業は現在、ドバイやシンガポールなど、現地当局がそのような活動を規制していない、または投資の高リスク性を認識していない場所から英国の土地区画を提供しています。2010年6月、シンガポール通貨庁​​（MAS）は、土地バンキング区画スキームに関する警告^[9]を発行し、英国とカナダの土地を提供している企業に特に重点を置いた詐欺の可能性があると警告しました。

会社の代表者は、電話、ショッピング センターの臨時ブース、または不動産展示会で個人に連絡し、英国での戦略的な土地投資を提案することがあります。多くの場合、英国政府または業界の統計、土地が住宅地に近いこと、または英国の住宅価格の最近の履歴が、その土地区画が優れた投資である理由のデモンストレーションとして引用されます。口頭でのコミュニケーションでは、その土地が建築許可の迅速化につながり、建築用地として大きな可能性を秘めていることがよく示されます。土地の価格設定では、通常、市場ピーク時の承認済み建築用地価格が参照されます。多くの場合、土地銀行会社は、その土地での住宅開発を示す詳細な計画を提示します。これらの計画は、「事前承認済み」、「コンセプト」、または「開発前」と呼ばれることがよくあります。営業担当者は、現在の販売価格に対する土地の潜在的な将来価値に焦点を当てます。

緑地帯や農地の価値、長期にわたる維持管理に伴う問題、小さな土地の共同販売などについては一切触れられていません。販売価格は、通常、現在の土地価値の 10 ～ 100 倍に値上げされます。提示された計画は、英国の都市計画法では有効性がなく、都市計画プロセスの進捗状況を示すものとはみなされません。営業担当者は通常、極めて楽観的ですが、都市計画許可に関する契約書上の約束は一切ありません。営業担当者は通常、その土地が保護されている、または緑地帯であり、現在の都市計画規制の下では開発できないことに決して言及しません。通常、合理的な時間枠内で都市計画許可を取得できる可能性はありません。

投資家は、開発されないまま放置されるリスクが非常に高い、価値の低い小さな土地に、かなりの金額を支払うことになるかもしれません。提案された土地投資計画の実行可能性の欠如が一般大衆に知られるようになると、個々の土地の実際の価値は暴落します。通常、これに続いて土地区画会社は完全に清算するか、別の法的管轄区域に移転します。

このようなスキームを購入する意思を示す顧客に対しては、別の場所で追加の区画ベースの土地バンキング商品や、他の高利回り投資プログラムを販売しようとする試みもあるかもしれません。顧客はカモリストに追加され、同様のスキームを提供する他の会社に販売されることもあります。土地バンキング区画会社が破綻すると、区画投資家には有料で投資回収または計画サービスも提供される場合があります。このようなサービスは、通常、詐欺的であるか失敗し、投資家のさらなる損失につながります。

2006年12月にBBCラジオ4で初めて放映されたドキュメンタリー「You and Yours^」[10]は、英国の多くの土地銀行会社が提供するサービスを批判し、彼らが顧客を騙していると示唆した。土地銀行詐欺は、土地区画が計画許可を得る可能性が非常に低く、土地区画から非常に高い利益率を得ることに基づいており、売り手は誤解を招くマーケティング戦術を使用して、買い手に健全な投資をしていると信じ込ませる。

英国の土地区画を販売する際に使用される重要な戦略は、顧客が土地区画を所有しているため、資金を失うことはないと示唆することです。土地銀行会社は通常、土地区画の価値が毎年劇的に上昇すること、および計画申請が成功するまでの非常に楽観的な時間枠を提案します。これらは契約で約束されることはありません。通常、土地銀行会社は、未開発の土地の現在の市場価値の 15 ～ 100 倍のプレミアムで土地区画を販売します。購入者は、現在の市場価値が 500 ポンドしかない土地区画に 15,000 ポンドを支払う場合があります。この基準では、投資の大部分は土地ではなく、土地区画の価値の年間わずかな割合の増加は意味がありません。実際の投資は、将来的に価値のある承認済み建築用地を提供する提案されたサービスです。そのサービスが提供されないか、成功しない場合は、残りの土地資産は通常無価値になります。販売会社が倒産または消滅した場合、管理作業と販売コストが通常土地区画の価値を超えるため、区画所有者は経済的に区画を売却できません。

多くの土地バンキング会社は英国外、特にカナダ、シンガポール、タイ、ブルネイ、マレーシアの被害者をターゲットにしています。これらの国の住民は英国の不動産市場やグリーンベルトゾーニングなどの地方計画規制について無知な場合があります。

2008年、土地銀行会社UKLIは、土地区画のために4,500人から6,900万ポンドを受け取っていたにもかかわらず、破産により管理下に置かれました。^[要出典]ランドインターナショナルは、投資家に1,000万ポンドの損失を与えた後、2008年に閉鎖されました。 ^[11]そして、同じランドインターナショナルの区画は後にアジアで売りに出されました。^[12] 2010年、ランドインターナショナル（極東）が破綻し、投資家は600万シンガポールドル（250万ポンド）を失いました。^[13]国会議員のデイビッド・ヒースは、ディーン村で209区画が提供された後、下院で議論を要求し、「土地銀行は違法ではないかもしれないが、間違いなく詐欺だ」と述べました。^[14]

英国土地登記所は2009年1月15日にプレスリリース^[15]を発表し、消費者に土地銀行投資スキームに対する警告ガイドを発行したことを通知した。土地登記所の企業法務サービス責任者であるマイク・ウェストコット・ラッド氏は、有名な銀行や開発業者がプロジェクトのパートナーとして誤って引用され、一部のケースでは偽造された土地登記所の書類が提示され、実際には計画承認がないのに計画承認があるかのように示唆されているなど、一般の人々は「計画承認の取得の見通しについて誤解している」と述べた。

土地銀行が受けた大きな論争とメディア報道の結果、関与した企業の取締役や役員の多くが起訴され、裁判所から禁錮刑を言い渡された。^{[16] [要出典]}

2011年、ニューヨーク州は、各郡に非営利団体を設立して空き家の所有権を取得し、秩序ある方法で修復、売却、または取り壊すことを許可する土地銀行法を可決しました。エリー郡、オノンダガ郡、スケネクタディ郡、アルバニー郡など、ニューヨーク州北部の多くの郡では、人々が郊外に引っ越したため、家が放棄されています。一部の不動産は滞納税のために放棄され、市が所有権を取得しました。^[17]

最近のロボット署名に関する和解により、エリック・シュナイダーマン司法長官はスケネクタディとアルバニーの土地バンクに資金を提供する手段を得た。^[18]

ミシガン州にも土地銀行プログラムがある。^[19] オハイオ州は2009年に土地銀行法案を可決した。

投資としての土地バンキングは、アメリカでは目新しいものではありません。自力で億万長者になった何人かは、開発の機会がまだ生まれていなかったカリフォルニアで広大な土地を購入して事業を開始しました。ボブ・ホープやドナルド・トランプなどの人々は、広大な土地を購入し、売却時に市場がかなりの利益を要求するまでその土地を保有することで、莫大な利益を得ました。しかし、不動産に適しているとして販売されたフロリダの沼地の広大な地域など、米国では土地詐欺も数多く発生しています。

フロリダの土地詐欺の歴史は、1920 年代のフロリダ土地ラッシュまで遡ります。今日でも、フロリダの多くの郡にこうした土地詐欺の痕跡が残っています。特にフロリダ州ポーク郡は、土地バンキング詐欺で壊滅的な被害を受けています。フロリダ州ヒルズボロ郡タンパ市とフロリダ州オレンジ郡オーランド市の間にあるポーク郡は、投機的な土地開発の温床となっています。ノースポーク郡は、グリーン スワンプ下流域にあります。フロリダ州は、グリーン スワンプを「州が深刻に懸念する土地」と宣言しています。1970 年代から 1980 年代後半にかけて、グリーン スワンプは不動産開発に適しているとして販売されました。ディズニー ワールドの開発とそれが受けたアトラクションは、1 エーカーの土地を高額な投機価格で購入するよう個人を説得するための販売ツールでした。これらの価格は、1 エーカーあたり 2,000 ドルから 15,000 ドルにまで及びました。フロリダ州の土地バンキング詐欺は今も続いており、そのほとんどは米国外で行われています。不注意な外国人の顧客は、米国国外から、譲渡契約を通じてフロリダ州の土地を販売されています。

2008 年 12 月の大不況の最中、外国投資審査委員会 (FIRB) はオーストラリアの不動産への外国投資に関する法律を緩和しました。以前の法律では、一時滞在者は主たる居住地として最大 30 万ドル相当の不動産しか購入できませんでした。2009 年 2 月から施行されている新しい法律では、この金額制限は撤廃されています。

2010年3月、オーストラリア準備銀行総裁は、規則変更が住宅市場に与える影響を監視していると発表した。^[20]

2010 年 4 月 24 日、財務次官のニック・シェリー上院議員は、1 年前に行われた変更に対する国民の反発を受けて、外国投資法の厳格化を発表しました。一時居住者は、依然としてあらゆる価値の不動産を購入する権利がありますが、出国時に住居を売却し、すべての購入を外国投資審査委員会に報告する必要があります。これにより、この土地バンキングの抜け穴は事実上排除されます。ただし、外国企業は現地スタッフの住居として不動産を購入することができます。

外国人がオーストラリアで不動産を購入することのみを目的として登録会社を設立し、抜け穴を積極的に回避することは可能です。^[21]

2010年4月20日現在、COAGは、住宅供給と手頃な価格の改革作業部会が土地監査作業を延長し、2010年半ばまでに「十分に活用されていない大規模な土地の民間保有を調査」することに合意した。^[22]

土地バンキングのほとんどは、都市部が農村部を犠牲にして拡大するという見通しに基づいていますが、世界のさまざまな地域では、農地が未開発の土地を犠牲にして拡大しています。農地バンキングでは、気候、地形、土壌の特性により農業に適していると判断された未開発の土地を購入しますが、購入者は自分で土地を耕作したり、貸し出したりする意図はありません。

土地バンキング投資家が購入する土地は、既存のインフラからかなり離れていることが多く、価格が低く抑えられています。投資家は、その地域の自然な生産力により、農業インフラ（十分な道路、専門の請負業者、穀物貯蔵庫）が発達し、耕作地が増えて土地の価値が倍増すると予想しています。

農地バンキングは、肥沃な未開発の広大な土地がまだ存在し、評価額が低く、国内外の投資家による大規模な土地保有（自由保有）が法律で認められている場所で行われている。近年、このような投資の典型的な国はアルゼンチン、ブラジル、ウルグアイ、 パラグアイ^[23]であり、これらの国では土地価格がそれに応じて上昇した。^[24]

世界の肥沃な土地は限られた貴重な資産であるという認識は決して新しいものではないが、世界的な食糧危機により「小麦ピーク」や「土壌ピーク^」[25]などの言葉 が作られ、世間やメディアの注目を集めるようになった。

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• 英国土地登記所、土地銀行「投資」スキームに関する警告を発表
• 英国政府消費者サイト – 土地バンキング詐欺
• 英国金融サービス機構 – 土地銀行取引明細書
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