2010年のアメリカ合衆国における住宅ローン差し押さえ危機

2010年の米国住宅ローン差し押さえ危機（ Foreclosure-gateまたはForeclosuregateとも呼ばれる） ^{[ 1 ] [ 2 ]}は、大手銀行やその他の貸し手によって開始された不適切な差し押さえの広範な流行を指します。この差し押さえ危機は、2010年10月から報道機関によって広く報道され、バンク・オブ・アメリカ、JPモルガン・チェース、ウェルズ・ファーゴ、シティグループなどのいくつかの大手銀行は、一部またはすべての州で一時的に差し押さえ手続きを停止することで対応しました。^{[ 3 ] [ 4 ]} この差し押さえ危機は、米国で投資家の大きな不安を引き起こしました。^{[ 5 ]} 2014年にAmerican Journal of Public Healthに掲載された研究では、差し押さえ危機と自殺率の上昇との関連性が指摘されています。^{[ 6 ] [ 7 ]}

RealtyTracによると、2012年9月には米国の248世帯に1世帯が差し押さえ通知を受け取った。^{[ 8 ] [ 9 ]}

2010年の米国における住宅ローン危機は、 2007年から2008年に始まったサブプライム住宅ローン危機の直接的な結果である。住宅ブームの間、貸し手は信用力の低い人を含む幅広い借り手に住宅ローンを提供した。これらのローンの大部分は、高金利で変動金利構造などのリスクの高い条件が付いたサブプライム住宅ローンであった。これらの住宅ローンの多くは、住宅ローン担保証券にまとめられて投資家に販売され、それがローン組成における継続的なリスクテイクを促した。2006年以降、住宅価格が下落し始めると、住宅所有者は負の資産、つまり住宅ローンの残高が住宅の価値を上回っていることに気づいた。^{[ 10 ]}同時に、大不況後に失業率が上昇し、信用市場が縮小したため、住宅所有者は借り換えや延滞を回避することが困難になった。これらの複合的な要因により、全国的な債務不履行と住宅ローン差し押さえの波が生じた。

2010年には、差し押さえ件数が過去最高を記録した。RealtyTracの報告によると、差し押さえ関連の売却は米国の全住宅販売の約26%を占め、これらの物件は同等の差し押さえられていない住宅よりも約28%低い価格で売却された。^{[ 10 ]}全国では、その年に約120万戸の住宅が差し押さえられ、これは過去最高の年間総数となった。^{[ 11 ]}この危機は、特定のグループに特に大きな打撃を与えた。調査によると、マイノリティ世帯と急速に成長している住宅市場が最も大きな損失を被った。^{[ 12 ]}

これにより負のフィードバックループが生じた。住宅価格の下落は家計資産を減少させ、それが消費支出の弱体化につながり、建設業、小売業、銀行業におけるさらなる人員削減を引き起こした。地域レベルでは、差し押さえが集中した地域では空室率の上昇、固定資産税収入の減少、そして一部地域では犯罪率の上昇が見られた。地方自治体は予算の縮小に直面し、学校や公共サービスへの支援が制限された。評論家たちは、最も大きな打撃を受けた地域を「ゴーストタウン」と表現することもあった。

これに対し、連邦政府は住宅所有者を支援するプログラムを導入した。住宅ローン負担軽減プログラム（HAMP）は、ローン条件を変更することで月々の住宅ローン支払額を収入の約31％まで引き下げることを目指した。^{[ 13 ]} 2010年末までに、約80万人の住宅所有者がHAMPによる恒久的な変更を受けた。^{[ 14 ]}もう一つの取り組みである住宅ローン負担軽減リファイナンスプログラム（HARP）は、住宅ローン残高が住宅価値を上回っている住宅所有者が借り換えできるようにした。住宅政策アナリストや法学者を含む批評家は、これらのプログラムは複雑すぎ、規模が小さすぎると主張した。

HAMPの効果に関する研究結果はまちまちである。一部の研究者は、HAMPが差し押さえ率を低下させたと結論付けたが、他の研究者は、対象人口の約3分の1にしか届かなかったと結論付けた。^{[ 15 ]}州レベルの差し押さえ防止法はわずかな効果をもたらしたが、全国的な危機を覆すには十​​分ではなかった。^{[ 12 ]}

2012年頃から、米国の住宅市場は徐々に差し押さえ危機から脱却し始めた。数年間の価格下落の後、S&P CoreLogic Case-Shiller指数は、全米の住宅価格が2006年以来初めて年間上昇を記録し、主要都市の価格は2012年に約7%上昇したことを示した。^{[ 16 ]}同時に、銀行や政府系機関は、大量の差し押さえ物件の在庫処理に着手した。例えば、ファニーメイは、2006年から2010年まで毎年増加していた不動産所有物件（REO）の在庫が、2011年には27%減少したと報告した。^{[ 17 ]}

差し押さえの苦境を示す指標も改善した。CoreLogicの全国差し押さえレポートによると、2015年初頭の全国の差し押さえ物件数は前年より約3分の1減少し、2008年以来の水準に戻ったと推定されている。^{[ 18 ]}この回復期には、大手機関投資家やその他の事業買収者が差し押さえられた一戸建て住宅を多数購入し、賃貸物件に転換することで、苦境にある市場に流動性をもたらし、地域の価格動向に影響を与えた。^{[ 19 ]}

こうした回復の兆しが見られるにもかかわらず、住宅所有率は低迷したままだった。米国国勢調査局によると、2015年の全国住宅所有率は約63％に低下し、10年以上ぶりの低水準となった。これは、多くの世帯が危機後も住宅所有を完全に回復できていないことを示している。^{[ 20 ]}

「ロボット署名」とは、消費者擁護団体が、抵当権譲渡証書、債務弁済証書、宣誓供述書、その他抵当権の差し押さえや法的問題に関連する法的文書を、事実関係を知らない人物が偽造・改ざんして大量生産する、いわばゴム印のようなプロセスを指すために用いる用語である。また、いわゆるロボット署名者の宣誓供述書や署名を、公証人が公証前または公証後に偽造する、公証人詐欺の告発も含まれる。

2010年10月21日、ウォール・ストリート・ジャーナルは、住宅ローン差し押さえ弁護士/擁護者のトーマス・アイスとマシュー・ワイドナーが住宅ローン会社の従業員の証言録取について話し合っていたと報じた。ワイドナーは、「トムと私は話していたのですが、『なんてこった、まるでロボットだ！』という感じでした」と回想している。ブロガーであるワイドナーは、2010年1月8日の投稿で彼らを「ロボット署名者」と呼んだ。^{[ 21 ]} 2009年、メイン州の弁護士トーマス・コックスは、 GMACのジェフリー・ステファンや他のロボット署名者の証言録取で、ロボット署名の広範な慣行を指摘した。 ^{[ 22 ] [ 23 ]}報道機関は、2010年9月14日、ジェフリー・ステファンがアリー・フィナンシャルのために実際に確認していない宣誓供述書に署名したと証言したと報じた。^{[ 24 ]}この暴露により、差し押さえ書類の精査が強化された。この慣行は住宅ローン業界では一般的だったようだ。ロボット署名の暴露後数週間で、JPモルガン・チェースやバンク・オブ・アメリカなど、他の大手銀行もロボット署名者を雇用していたとして非難を浴びた。^{[ 25 ]}

2010年の秋、JPモルガン・チェース^{[ 26 ]} 、アリー・フィナンシャル（旧GMAC）、バンク・オブ・アメリカ^{[ 27 ]}などの米国の大手金融機関は、ロボット署名の不正行為の可能性を理由に、全米で司法および非司法による差し押さえを停止した。

2010年9月21日、HousingWireは、Ally Financial （旧GMAC Mortgage）の差し押さえ訴訟で使用された宣誓供述書の不備を指摘する記事を掲載した^{[ 28 ]} 。フロリダ州ボカラトンの差し押さえ専門法律事務所Golant & GolantのMargery Golant氏は、HousingWireの記者Jon Prior氏とのインタビューで、「GMACのこの状況はGMACに限ったことではない」と述べた。「すべての住宅ローンサービス会社が同じことをしている。社内または外部委託業者を通じて、いわゆるロボット署名者と呼ばれる人たちがいる。彼らは目についたものすべてに署名するが、法制度では実際にその情報を知っていることが求められる」。

2011年7月18日、AP通信とロイター通信^{[ 29 ]}は、ロボット署名が全米の裁判所で依然として大きな問題となっているという2つのレポートを発表した。AP通信はロボット署名を「さまざまな行為」と定義した。「住宅ローン業界の資格のある幹部が、情報を確認せずに住宅ローン宣誓供述書に署名することを意味する場合がある。誰かが幹部の署名を偽造したり、下位の従業員が偽の肩書きで自分の名前で署名することを意味する場合がある。公証手続きに従わないことを意味する場合がある。これらのすべての場合において、ロボット署名とは、人々が情報を一切確認せずに文書に署名し、その正確性を宣誓することである。」^{[ 30 ]}

MERSとして知られる住宅ローン電子登録システムは、米国における住宅ローンのサービス権と所有権を追跡するために設計された電子登録システムを運営する非公開企業です。 ^{[ 31 ] [ 32 ]} 2010年の危機以降、6200万件の住宅ローンがMERSの名義で保有されており、^{[ 33 ]} MERSは記録上の抵当権者であると主張して、米国で数千件の差し押さえを開始しました。弁護士は、MERSは問題のローンを所有していないため、差し押さえを開始する法的権利はないと法廷で主張しています。米国の貸付法では、ローンの所有者のみが差し押さえを開始できると規定されています。^{[ 32 ] [ 33 ]} MERSに対する集団訴訟は、カリフォルニア州、ネバダ州、アリゾナ州で係争中です。州裁判所は、この慣行の妥当性について依然として意見が大きく分かれています。メイン州、アーカンソー州、カンザス州の州最高裁判所は、MERSが差し押さえを申し立てる権利を認めない判決を下した。しかし、MERSはミシガン州などの他の州で裁判に勝ち、^{[ 34 ]}これらの州で差し押さえを開始する権利を認められている。^{[ 32 ]}例えば、フロリダ州第3地方控訴裁判所は2007年に、「…MERSデバイスの使用によって実質的な権利、義務、または抗弁が影響を受けることはないことは明らかであり、我々はそう判断する。したがって、単なる形式が、この商業的に効果的なビジネス手段の使用を許可するという有益な実質を凌駕する理由はない。」と判決を下した。^{[ 35 ]}

紛失、紛失、時には不正な書類に関する問題の一部を解決しようとする明らかな試みとして、米国下院と米国上院は、州外および電子公証を裁判所が承認することを義務付けるHR 3808を可決した。この法案は、議論なしに音声投票で上院を通過した。バラク・オバマ大統領は、「消費者保護に対する意図しない結果」^{[ 36 ]}を恐れて拒否権を行使し、最初は単に法案に署名しないことでポケット拒否権を行使し、その後、より正式な保護的返還拒否権を行使した。^{[ 37 ]}

2010年の州間公証承認法（IRON法）は、「州間通商で行われるか、または州間通商に影響を与える公証が、裁判所の所在地以外の州で認可された公証人によって行われた場合、連邦裁判所または州裁判所は、その公証を承認しなければならない」と規定していた。^{[ 38 ]}この法案は、アラバマ州で公証された証言録取書を他の州の裁判所に受け入れてもらう際に、同選挙区の裁判所速記官が抱える問題を軽減するために、ロバート・アダーホルト下院議員（共和党、アラバマ州選出）によって作成されたが、^{[ 39 ]} 2010年10月、住宅ローン処理業者が適切な書類や所有権の連鎖なしに住宅所有者を差し押さえることを容易にするだろうとして、住宅所有者擁護者から批判を受けた。^{[ 40 ]}

2005年にアダーホルト議員が提出したIRON法案の最初のバージョン（HR 1979）は、2006年12月に下院を通過した。^{[ 41 ]}同じ法案は後にトム・カーパー上院議員（民主党、デラウェア州）によって提出され、 2007年に上院司法委員会にS.2083として提出されたが、最終的に頓挫した。^{[ 42 ]}この法案は再びアダーホルト議員（共和党、アラバマ州）によって提出され、2009年10月14日に下院にHR  3808として提出された。2010年4月27日に下院で音声投票により可決された。この法案はブルース・ブラリー下院議員（民主党、アイオワ州）、マイク・キャッスル下院議員（共和党、デラウェア州）、アーサー・デイビス下院議員（民主党、アラバマ州）によって共同提案された。この法案は、上院司法委員長のパトリック・リーヒー議員（バーモント州選出、民主党）の働きかけにより、9月27日に米国上院で採決された。リーヒー議員のスタッフは、法案の可決を求める「有権者」からの電話があったと述べている。^{[ 43 ]}しかし、リーヒー議員は、9月にワシントンD.C.で開催されたカルビン・クーリッジ大統領を称えるイベントで公証人からロビー活動を受けた後、この法案を支持した可能性がある。^{[ 44 ]}

上院が休会に入る前の最終日に、民主党指導部を代表して土壇場で多くの法案を可決させていたロバート・ケーシー上院議員（ペンシルベニア州選出、民主党）は、司法委員会から法案を採決に回した。ジェフ・セッションズ上院議員（アラバマ州選出、共和党）は、共和党の支持を集めるのに尽力した。^{[ 45 ]}その後、上院は討論なしに全会一致で法案を可決した。アダーホルト氏は、上院で土壇場で可決されたことに自身と支持者は驚いたと述べた。オバマ大統領は、住宅所有者擁護派からの抗議と報道機関の監視強化を受け、10月8日に法案に拒否権を行使した。

オハイオ州州務長官で民主党のジェニファー・ブルナー氏は、法案の可決時期を「疑わしい」と評し、この法案に対する初期の批判者の一人として浮上した。^{[ 45 ]}ブルナー氏は法案への反対運動を組織し、市民に大統領に電話やメールで署名しないよう伝えるよう促した。^{[ 46 ]} CNBCの上級編集者ジョン・カーニー氏は、この法案を「不可解」と呼び、「GMAC、JPモルガン・チェース、バンク・オブ・アメリカなどの銀行を差し押さえ問題から救済する可能性がある」と書いた。^{[ 47 ]}

アデルホルト氏は声明で自身の法案を擁護し、「2010年の州間公証承認法と最近の差し押さえ書類の問題との間には、いかなる関連性も全くありません。この法案は合法的な公証を明確に要求しており、不適切な公証を正当化するものでは決してありません。合法的な公証の執行は州の責任であり、私は各州の司法長官がすべての公証詐欺を精力的に訴追することを全面的に支持します。」^{[ 48 ]}

• 2008年の金融危機
• 破産回避機能– REMICSのような車両に求められる機能
• 所有権の連鎖
• 独立した差し押さえ審査
• 「オキュパイ・ホームズ」とは、差し押さえられた住宅を守るための抗議運動である。
• 不動産抵当投資信託（REMIC）
• シャドーバンキングシステム