独立した差し押さえ審査

独立した差し押さえ審査は、 2010年代初頭に債務不履行通知を受け取った、または差し押さえの危機に瀕していた住宅所有者に援助を提供しようとした米国の取り組みでした。この審査は、2010年の差し押さえ危機の結果として開始されました。独立した差し押さえ審査は、住宅所有者に差し押さえプロセスの独立した審査を要求する機会を提供しました。審査で住宅差し押さえプロセス中のエラーまたはその他の問題が原因で経済的損害が発生したことが判明した場合、住宅所有者は補償またはその他の救済を受けることができます。^[1]

この取り組みは当初、連邦銀行規制当局、通貨監督庁（OCC）、貯蓄監督局（OTS）（米国財務省の独立局）、連邦準備制度理事会との同意命令の一環として設立されました。14の住宅ローンサービス会社とその関連会社は、2009年1月1日から2010年12月31日の間に主な居住地の差し押さえ措置の対象となった顧客を特定するよう指示されました。^[要出典]

連邦準備制度理事会は2013年4月9日、ラストコンサルティングが2013年4月12日から小切手の郵送を開始すると発表した。^[2]

2013年4月25日、イライジャ・カミングス下院議員は、独立抵当権審査の監視機関を設立するための法案を提出した。HR1706「2013年住宅ローン決済監視法」^[3]

独立差し押さえ審査は、2010 年の差し押さえ危機に対応して、債務不履行通知を受け取った住宅所有者、または差し押さえの危険にさらされている住宅所有者に援助を提供するために作成されました。^{[引用が必要]}

第三者コンサルタントは、誤り、虚偽表示、その他の欠陥が借り手に経済的損害をもたらしたかどうかを評価しました。借り手がそのような慣行の結果として経済的損害を被った場合、同意命令により是正措置が講じられることが義務付けられました。レビュー中、住宅ローンサービス会社は、独立コンサルタントの指示により、追加情報を求めて顧客に連絡を取る場合があります。^[要出典]

審査請求は2012年12月31日までに郵送またはオンラインで提出する必要があった。^[4]

2012年6月21日、OCCは、独立した差し押さえ審査の状況と、2011年4月に発行された同意命令によって不十分な住宅ローンサービスと差し押さえ手続きを是正するために要求された措置に関する第2回中間報告書を発表しました。^[5]

2012 年 6 月 21 日、通貨監督庁と連邦準備制度理事会は、金融修復フレームワークを発表しました。各機関は金融修復ガイダンスを発表し、無料の独立差し押さえ審査の要請期限を 2012 年 9 月 30 日まで延長しました。このガイダンスでは、規制当局の同意命令の対象となる差し押さえにおいて、2011 年 4 月の規制当局の命令で指示された補償またはその他の修復を必要とするエラーの例が示されました。コンサルタントは、独立差し押さえ審査中に特定された金融被害の修復を推奨するためにこのフレームワークを使用します。サービス業者は、コンサルタントの推奨に基づいて修復計画を作成します。連邦銀行規制当局は、各サービス業者の修復計画を承認する必要がありました。このフレームワークは、同様の状況にある借り手が同様の扱いを受けることを保証するのに役立ちました。^{[引用が必要]}

2013年2月28日、OCCと連邦準備制度理事会は13の銀行とサービス会社に対する代替プログラムを発表したが、元の銀行のうち3行は独立した差し押さえ審査プロセスを維持することを決定した。代替プログラムには、住宅所有者への36億ドルの直接現金支払いと、人々が家に住み続けられるようにするための57億ドルの損失軽減支援が含まれている。^[6]

2011 年 4 月 13 日、通貨監督庁、連邦準備制度理事会、貯蓄監督局は、住宅ローンのサービスおよび差し押さえ手続きに関連する安全でない不健全な慣行を理由に、14 社の大手住宅ローンサービス会社と 2 社のサードパーティ ベンダーに対する強制措置を発表しました。27 社の住宅ローンサービス会社 (下記参照) の顧客は補償の対象となる可能性があります。^{[引用が必要]}

対象となるには、2009年1月1日から2010年12月31日の間に住宅ローンが差し押さえ手続き中であったこと、ローンを担保する不動産が主たる居住地であったこと、および住宅ローンが以下のいずれかの住宅ローンサービス会社によって管理されていることが条件となる。^[4]

• アメリカのサービス会社
• オーロラローンサービス
• BAC 住宅ローンサービス
• バンク・オブ・アメリカ
• ベネフィシャルファイナンス
• 追跡
• シティバンク
• シティファイナンシャル
• シティモーゲージ
• 全国
• EMCモーゲージコーポレーション
• エバーバンク/エバーホーム住宅ローン会社
• 経済的自由
• GMAC モーゲージ
• HFC
• HSBC
• インディマック住宅ローンサービス
• メットライフ銀行
• ナショナル シティ モーゲージ
• PNCモーゲージ
• ソブリン銀行
• サントラスト・モーゲージ
• 米国銀行
• ワコビア・モーゲージ
• ワシントン・ミューチュアル（WaMu）
• ウェルズ・ファーゴ銀行、NA
• ウィルシャー・クレジット・コーポレーション

注：リトン・ローン・サービシング（ゴールドマン・サックス所有）とサクソン・モーゲージ（モルガン・スタンレー所有）も規制当局との同意命令に署名した。^[7]

OCC はまた、サービス会社が雇用した独立コンサルタントが、OCC の同意命令で特定された欠陥の結果として経済的損害を被った借り手を特定するために、ファイルレビューと請求プロセスをどのように実施するかを説明した契約書も発表しました。^{[引用が必要]}

銀行自身がレビュープロセスに介入しているという疑惑もある。電子メール、従業員のインタビュー、契約書を引用する報道筋は、最大の違反者であるバンク・オブ・アメリカ、ウェルズ・ファーゴ、シティグループ、JPモルガン・チェースがレビュー作業の多くを自ら行っており、レビューの独立性が損なわれているようだと示唆している。^[8]

イヴ・スミスは、自身の金融ブログ「Naked Capitalism」で、独立差し押さえ審査の徹底的な分析を書き、バンク・オブ・アメリカとその審査請負業者であるプロモントリー・ファイナンシャル・グループの両方の慣行について、元審査員数人にインタビューした。^[要出典]

彼女の調査結果は、彼女の言葉によれば次のとおりです。

1. バンク・オブ・アメリカの内部告発者から広範囲にわたる事情聴取を行った結果、同銀行が滞納住宅ローンの返済において頻繁に、場合によっては広範囲に、特定の不正行為を行っていたことを示す圧倒的な証拠が見つかりました。
2. この和解は、意図されたとおり、略奪的なサービス業者に対するもう一つの重要な救済策となった。
3. このシリーズの後の投稿で説明するように、プロモントリーが果たした役割について可能な限り寛大に解釈したとしても、プロモントリーのバンク・オブ・アメリカでのレビューでは、OCCの同意命令とプロモントリーとバンク・オブ・アメリカとの契約書の両方で明示的に議論されていた借り手の損害の重要なカテゴリが完全に省略されていました。
4. 組織設計、査読者の管理方法、調査対象領域の排除、バンク・オブ・アメリカの記録の改ざんの証拠はすべて、必ずしもよく組織化されたわけではないが、可能な限り有害な情報が考慮されなかったり最小限に抑えられたりしないようにするための多面的なプログラムを示しています。^[9]

支払い構造については連邦準備銀行のサイト[1]で確認できる。