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包括的許可法[1]は、手頃な価格の住宅を開発する開発者が自治体のゾーニング条例やその他の要件の特定の側面を無視することを許可するマサチューセッツ州の法律です。これは、マサチューセッツ州一般法（MGL）第40B章第20節から第23節、およびマサチューセッツ州住宅・コミュニティ開発局が発行および管理する関連規制で構成されています。 [2] [3] 第40B章は、地方自治体の建築許可承認プロセス、地域のゾーニング、およびその他の制限によって生じる障壁を減らすことで、州全体の手頃な価格の住宅不足に対処するために1969年に制定されました。その目的は、州全体のすべてのコミュニティで 手頃な価格の住宅の建設を促進することです。
この法律の目的上、手頃な価格の住宅とは、その地域の平均所得の 80% までの世帯が購入または賃貸できる住宅と定義されています。このような住宅は、長期的に手頃な価格を維持するために、手頃な価格の住宅に関する制限の対象とする必要があります。
包括的な許可プロセス
第40B章では、コミュニティ内に存在する手頃な価格の住宅の量に関して州が定めた3つの法定最低基準のいずれも満たしていない自治体では、開発業者は自治体のゾーニング条例で許可されているよりも高密度に住宅を建設することができ、新規開発を行う際に、新規ユニットの少なくとも25％（場合によっては20％[4]）に長期的な手頃な価格の制限がある場合、土地1エーカーあたりのユニット数を増やすことができます。3つの法定最低基準は次のとおりです。[5]
- 住宅ユニット全体の少なくとも 10% が州の補助住宅目録 (SHI) に掲載される資格を有すること。
- 土地面積の少なくとも1.5％がSHIに登録される資格のある住宅に充てられていること。
- 1年以内に、手頃な価格の住宅を建設することを目的として、自治体の総土地面積の少なくとも0.03％の建設が開始されます。
第 40B 条は依然として議論を呼んでおり、州内で手頃な価格の住宅を建設する上で存在する複数の障壁を克服できていない。全国低所得者住宅連合の調査では、2003 年にマサチューセッツ州はアパートを借りるのに最も手頃でない州と評価された。 [6] この法律にもかかわらず、マサチューセッツ州では州のニーズに比べて新しい手頃な価格の住宅ユニットの建設は少ない。州政府は政策として、安価な住宅の供給を増やすよう努めている。住宅不足は、労働者が手頃な価格の住宅を得るために職場から遠く離れることになり、スプロール化の一因となっている。住宅価格の高さは、若者がマサチューセッツ州から遠ざかる理由の 1 つである。[7]
自治体は、既存の安価な住宅ユニットについて、そのユニットの長期的な将来的な手頃な価格のステータスを維持するために、権利制限のない「手頃な価格」の分類を取得しようとすることが時々あります。一部の自治体は、移動式住宅を許可するよう要求しています。[8] [9] 2016年4月現在[アップデート]、州議会議員はこの変更を検討しています。[10]
インパクト
手頃な価格の住宅法 (第 40B 章) の目標は、マサチューセッツ州のすべてのコミュニティの住宅ストックの少なくとも 10% を中所得世帯が購入できるようにすることです。2011 年 6 月 30 日現在、39 のコミュニティがこの目標を達成しています。詳細は、住宅およびコミュニティ開発省 (DHCD) の補助住宅インベントリで確認できます。さらに、101 のコミュニティが手頃な価格の住宅建設計画を作成し、DHCD によって承認されています。これらのコミュニティのうち 6 つは、計画の基準を満たしていると認定されており、760 CMR 56.03()(b) および 56.03(4)(f) に基づいて第 40B 章の提案から「セーフ ハーバー」保護を受ける資格があります。
過去10年間、マサチューセッツ州の主要都市以外で建設された手頃な価格の住宅の約80％は、手頃な価格の住宅法によって直接的に賄われてきました。この法律のおかげで、州全体で58,000戸以上の住宅が労働者世帯、高齢者、障害者向けに建設されました。全住宅のほぼ半分は、ハビタット・フォー・ヒューマニティなどの非営利団体によって建設されました。[11]
執行
マサチューセッツ州監察総監室は、2005年から2012年にかけて、40B開発における開発業者の利益制限の緩い執行を批判する報告書を複数発行し、開発業者が法規制で認められている以上の利益を低価格住宅で稼ぐために用いた策略、自治体と州による開発業者との自治体協定および開発業者による契約と法律に基づく売上と利益の報告に対する監督、監査、執行が不十分であると説明した。 [12] [13] さらに、マサチューセッツ州監察総監のグレゴリー・サリバンは、2012年に退任するまで、頻繁に第40B章を批判していた。[14] 監察総監室の勧告の結果、住宅・コミュニティ開発省は「特定された弱点に対処するための建設的な措置を講じ、第40B章の賃貸開発所有者とプロジェクト管理者の両方が実施する全体的な管理プロセスを強化し、所得基準を満たした世帯のみが第40B章に基づいて開発された低価格アパートに入居することを保証する」ようになった。[15]
2008 年の法律の変更: SJC の決定と改正規則
2008年、マサチューセッツ州住宅・コミュニティ開発局は、第40B章の規制とガイドラインの包括的な改訂版を発行しました。同年、マサチューセッツ州最高裁判所は、第40B章の法律に関する実体的および手続き上の問題について7件の判決を下しましたが、これは過去10年間に下された判決の数とほぼ同じです。[16]
住宅価格引き下げ法を守るキャンペーン
2010年11月2日、マサチューセッツ州の有権者は、第40B章を廃止する住民発議請願（質問2）を否決した。投票結果は、廃止反対が1,254,759票（58％）、廃止賛成が900,405票（42％）だった。[17]手頃な価格の住宅法を守るキャンペーンという州の投票委員会が、この法律の廃止に反対するために結成された。このキャンペーンは、市民、ビジネス、宗教、学術のリーダー、高齢者、環境、住宅、公民権団体など、950人以上の個人と団体の連合体だった。このキャンペーンは、デヴァル・パトリック、ティム・ケイヒル、チャーリー・ベイカーの3人の知事候補全員によって支持された。このグループは、手頃な価格の住宅法を廃止すると、マサチューセッツ州の多くのコミュニティで高齢者や労働者家族にとって手頃な価格の住宅の建設が直ちに停止されると主張した。[11]
参照
注記
- ^ Town of Hingham v. Dept. of Housing and Community Development、451 Mass. 501, 502 (2008)を参照。
- ^ マサチューセッツ州一般法（MGL）第40B章、§§20-23。当初は1969年の法令第774章に基づいて制定されました。
- ^ マサチューセッツ州規則集 760 CMR 56
- ^ 手頃な価格のユニットが、通常の 80% ではなく、その地域の中央所得の 50% を超えない所得の世帯に手頃な価格で賃貸または販売される場合、開発中のユニットの 20% のみが手頃な価格でなければなりません。たとえば、「Webster Street Green, LLC v. Needham」、No. 05-20、slip op. 2 ページ (Mass. Housing Appeals Committee、2007 年 9 月 18 日) を参照してください。
- ^ 760 CMR 56.03 を参照: https://www.mass.gov/files/documents/2017/09/28/760cmr56.pdf
- ^ Michael D., Goodman, Ph.D. (2004 年 1 月)。「マサチューセッツ州の住宅市場における勝者と敗者」(PDF)。農業および資源経済学。マサチューセッツ大学ドナヒュー研究所経済および公共政策研究部長。2007年 6 月 27 日のオリジナル(PDF)からアーカイブ。2007年 5 月 17 日閲覧。
{{cite web}}: CS1 maint: 複数の名前: 著者リスト (リンク) - ^ Serghino, Rene (2004-02-15). 「マサチューセッツ州の住民が新たな境界に向けて出発」。The Boston Bay State Banner。2007年8月29日時点のオリジナルよりアーカイブ。2007年5月17日閲覧。
- ^ Laidler, John (2012-06-17). 「Mobile home status at issue」. Boston.com . 2016年7月8日閲覧。
- ^ Whelan, Bill (2015-04-15). 「タウンミーティングがモバイルホームと手頃な価格の住宅について検討」2016年7月8日閲覧。
- ^ 「法案 H.1103 - 低所得者および中所得者向け住宅の定義に関する法律」2016年7月8日閲覧。
- ^ ab 「手頃な価格の住宅を守る – 手頃な価格の住宅を守るブログ」.
- ^ 監察総監室、40B出版物。
- ^ Sullivan, Gregory W. (2007-10-23). 「マサチューセッツ州裁判所住宅合同委員会議長への書簡」(PDF)。マサチューセッツ州監察総監室。2007-12-23閲覧。
- ^ 40B 廃止連合 (第 40B 章に反対する意見)
- ^ 監察総監室、2012年度年次報告書（2013年4月）、10ページ。また、監察総監室、40B出版物も参照。
- ^ 「古い 40B の新たな見方: 新しい規制、新しい裁定」。上級法学研究 (コース一覧)。サフォーク大学ロースクール。2008 年夏。2010 年 6 月 2 日時点のオリジナルよりアーカイブ。2009年 7 月 27 日閲覧。また、 Wayback Machineで 2010-06-10 にアーカイブされた古い 40B の新しい見方(2008 年の SJC 40B の決定表)も参照してください。
- ^ マサチューセッツ州務長官
参考文献
- マサチューセッツ州包括的許可法（第 40B 章、第 20 条 - 第 23 条）
- 760 CMR 56.00 (2008 年 2 月 22 日発効、以前の規制 760 CMR 30 および 31 は廃止)
さらに読む
- ベイカー、クリストファー (2004–2005)。「危機に瀕する住宅 - マサチューセッツ州の低価格住宅法の改革への呼びかけ」(PDF)。ボストン大学環境問題法レビュー。32 (1): 165–206。2009年5月30日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。
- マサチューセッツ州住宅経済開発局（EOHED）（規制およびガイドライン）
- CHAPA「第40B章に関するファクトシート」、市民住宅計画協会（CHAPA）、2007年10月
- 「現地調査: 40B 開発の前後」、アレクサンドラ デジェノバ、ブレンダン グッドウィン、シャノン モリアーティ、ジェレミー ロビタイユ、タフツ大学都市環境政策計画フィールド プロジェクト (CHAPA 向け、2009 年 5 月 1 日)
- 「40Bとは何か？」40B廃止連合
外部リンク
Wikisource にはこの記事に関連する原文があります:
マサチューセッツ州包括的許可法: 第 40B 章
- 住宅控訴委員会