結婚の価値

結婚価値は相乗価値とも呼ばれ、不動産評価の概念です。王立公認測量士協会では「2つ以上の資産または権益の組み合わせによって生み出される価値の追加要素であり、その組み合わせた価値は個別の価値の合計よりも大きい」と定義されています。^[1]

イングランドとウェールズでは、この用語は、居住用リースの延長や、借地権に基づいて保有されている居住用不動産の自由保有権の購入を目的とした評価が行われる、借地権エンフランチャイズメントで最もよく見られます。この問題が発生するのは、イングランドでは2022年6月まで、アパート （時には家屋）が、購入者が通常99年以上のリースを適度な賃料（地代と呼ばれる）で取得し、そのために自由保有権の価格に近い金額を支払うという条件で販売されるのが一般的な慣行だったためです。2022年6月30日に施行された2022年借地権改革（地代）法は、ほぼすべての新規居住用リースにゼロ地代（しばしば「ペッパーコーン」と呼ばれる）を要求することでこの慣行を変更しました。[1]。

土地リースは、リース期間が短くなるにつれて、その不動産の価値が長期リースの価値に比べて低下するため、リース所有者にとって消耗資産です。リース所有者がリースを延長できる法律がなければ、リースの満了時に不動産はフリーホルダーに戻り、その時点でリース所有者の利子の価値はゼロになります。法律では、資格のあるリース所有者は、フリーホルダーに補償金を支払うことでリースを延長できると規定されています。その補償金の一部は、リースの延長によって生じるアパートの価値の増加の割合です。たとえば、リース期間が 99 年の場合、不動産の価値は 30 万ポンドですが、リース期間が 70 年しか残っていない場合は、その価値の 85% しか価値がありません。リース期間が 70 年残っているリース所有者がリースを 99 年以上に延長する権利がある場合、不動産に対する利子の価値を 45,000 ポンド増やすことができます。この数字が結婚価値です。英国の借地権法では、この婚姻価値は、リースが延長された場合に借主に思わぬ利益をもたらすことを認識しており、そのため、この婚姻価値は、一般的には自由保有者と借地保有者の間で 50/50 の割合で分割することを規定しています。ただし、延長申請時にリースの残存期間が 80 年を超える場合、借地保有者は自由保有者に婚姻価値を支払う義務を負わないという具体的な規定が法律にあります。

2024年5月24日に国会でリースホールドおよびフリーホールド改革法が可決された後、リースホールド保有者がフリーホールド保有者に結婚費用を支払う義務は、法律内の関連規定を施行するための法定文書が導入され次第削除される予定だが、現時点ではそれがいつ行われるかについてのタイムフレームは不明である。^[2]

居住用リースの延長においては、2 つの権利が結合されるのではなく、1 つが延長されるため、結婚価値という用語は誤った呼び方である可能性がありますが、この用語は英国におけるリースホールド不動産の評価において依然として広く使用されています。結婚価値が適用される可能性のある状況は他にもあり、そのような状況では相乗価値という用語がより頻繁に使用されます。