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住宅金融組合は、組合員が相互組織として所有する金融機関であり、銀行業務および関連する金融サービス、特に貯蓄および住宅ローンを提供します。住宅金融組合は、英国、オーストラリア、ニュージーランドに存在し、かつてはアイルランドや南アフリカを含むいくつかの英連邦諸国にも相互銀行として存在していました。[ 1 ]住宅金融組合は信用組合に似ていますが、貯蓄を促進し、無担保ローンや事業ローンを提供するのではなく、住宅金融組合の目的は組合員に住宅ローンを提供することです。借り手と預金者は組合員であり、1人1票の原則に基づいて方針を決定し、取締役を任命します。住宅金融組合は、当座預金口座、クレジットカード、個人ローンなどの他の小売銀行サービスも提供することがよくあります。「住宅金融組合」という用語は、19 世紀に英国で協同貯蓄グループから初めて生まれました。
英国では、住宅金融組合は銀行と競合して、特に住宅ローンや貯蓄口座といった消費者向け銀行サービスを提供しています。また、規制により、融資額の最大半分を非組合員への債務で賄うことが認められており、住宅金融組合は卸売債券市場や短期金融市場から資金を調達して住宅ローンを提供しています。世界最大の住宅金融組合は、英国のネイションワイド住宅金融組合です。オーストラリアでも、住宅金融組合は小売銀行と競合し、消費者に幅広い銀行サービスを提供しています。
住宅金融組合という組織は、18 世紀後半のバーミンガムで始まりました。バーミンガムは、多数の小規模金属加工会社によって急速な経済的および物理的拡大を遂げていた町で、これらの会社の多くの熟練した裕福なオーナーは、不動産に積極的に投資しました。[ 2 ] [ 3 ]初期の住宅金融組合の多くは、酒場やコーヒーハウスに拠点を置いていました。これらの酒場は、ミッドランズ啓蒙運動として知られる運動の一環として、バーミンガムの活発な市民の間で協力と意見交換を行うためのクラブや協会のネットワークの中心となっていました。[ 4 ]最初に設立された住宅金融組合は、ゴールデン クロス宿屋の主人であるリチャード ケトリーによって1775 年に設立されたケトリー住宅金融組合でした。 [ 5 ]ケトリー組合の会員は、会員のための住宅建設資金に充てられる中央資金プールに毎月会費を支払い、それがさらに組合への資金調達の担保となり、さらなる建設を可能にしました。[ 6 ] 1781年までにバーミンガムにさらに3つの協会が設立され、4つ目は近隣のダドリーの町に設立されました。また、1782年から1795年の間にバーミンガムでさらに19の協会が設立されました。[ 7 ]イングランド中部地方以外で最初の協会は1785年にリーズに設立されました。 [ 8 ]
当初の協会のほとんどは完全に終了するものであり、すべての会員が住宅を取得した時点で解散することになっていました。最後の協会であるファースト・ソールズベリー・アンド・ディストリクト・パーフェクト・スリフト・ビルディング・ソサエティは、1980年3月に清算されました。[ 9 ] 1830年代と1840年代には、リーク・ビルディング・ソサエティのように、以前の会員が購入を完了するたびに新しい会員を継続的に受け入れる、ローリングベースで存続する恒久的なビルディング・ソサエティという新しい発展がありました。ビルディング・ソサエティの主な法的枠組みは、 1874年のビルディング・ソサエティ法（37 & 38 Vict. c. 42）であり、その後、1894年、1939年（コニー・ホールを参照）、および1960年に改正法が制定されました。
全盛期には、住宅金融組合は数百団体も存在し、国内のほぼすべての町に、その町名を冠した住宅金融組合があった。その後数十年の間に、様々な組合が合併してより大きな組合を形成し、その過程で名称変更を行うことも多く、また、相互会社から株式会社に転換し、最終的には（ほとんどの場合）上場銀行に買収されるなど、組合の数は減少していった。現在存在する大規模な住宅金融組合のほとんどは、多くの小規模組合の合併によって誕生したものである。
英国のすべての住宅金融組合は、住宅金融組合協会の会員です。2008 年初頭には、英国には 59 の住宅金融組合があり、総資産は 3,600 億ポンドを超えていました。[ 10 ] 2008 年、英国の住宅金融組合の数は、主に 2008年の金融危機の影響による一連の合併により、4 組合減少しました。2009 年と 2010 年にそれぞれ 3 組合の合併があり、2011 年に相互会社から会社が解散し、合併があり、2013 年～2018 年にさらに 4 組合の合併があり、その結果、スコットランドと北アイルランドにそれぞれ本社を置く住宅金融組合は 1 組合だけになりました。それ以降、唯一の合併は 2023 年にマンチェスターの住宅金融組合がニューカッスルの住宅金融組合と合併したことです。
1980年代、英国の銀行法改正により、住宅金融組合は通常の銀行と同等の銀行サービスを提供できるようになった。しかし、多くの組合の経営陣は依然として銀行との競争に太刀打ちできないと感じており、こうした懸念に応える形で1986年に新たな住宅金融組合法が制定された。この法律により、住宅金融組合は「相互会社から株式会社へ」組織変更することが可能になった。組合員の75%以上が賛成すれば、住宅金融組合は他の会社と同様に有限会社となる。組合員の相互権利は、この新会社の株式と交換された。規模の大きな組合の多くが組合員にこうした提案を行い、すべて承認された。中にはロンドン証券取引所に上場した組合もあれば、大手金融グループに買収された組合もあった。
このプロセスは、1989年のアビー・ナショナル・ビルディング・ソサエティの相互会社形態からの転換から始まった。その後、1995年から1999年末にかけて、8つの住宅金融組合が相互会社形態から転換し、1994年時点の住宅金融組合の資産の3分の2を占めることになった。これらの組合のうち5つは株式会社（plc）となり、1つは他の組合と合併し、残りの4つは株式会社に買収された（うち2つは、相互会社が以前に株式会社に転換した後であった）。
テイラー（2003）が述べているように、相互会社からの解散の動きは、保守党政権も労働党政権も、相互会社からの解散を妨げる枠組みを作らなかったため、すぐに成功した。相互会社からの解散に対する政治的黙認は、「カーペットバッガー」、つまり、解散後の剰余金の分配から利益を得ることを期待して、最低100ポンド程度の預金をして組合に加入した人々の立場に関して最も明確であった。規制緩和された1986年住宅金融組合法には、 2年ルールという形でカーペットバッガー対策条項が含まれていた。これは、預金者が残余金請求に参加する前に2年間の資格期間を規定していた。しかし、1989年のアビー・ナショナル住宅金融組合の解散に先立ち、アビー・ナショナル自身が立法者の意図を回避するために起こした訴訟により、裁判所は2年ルールに反対する判決を下した。その後、この法律によって、在籍期間が2年未満の会員への現金分配は阻止されたが、買収会社における「無償」株式の発行（現金で売却可能）を認めることで、同様の結果が得られた。サッチャー保守党政権は、「2年ルール」の欠陥を是正するための改正法案の提出を拒否した。
相互生命保険会社と同様に、住宅金融組合は、共通のニーズを満たすために人々が集まって設立されました。住宅金融組合の場合、そのニーズは住宅であり、当初は組合員は貯蓄者と借入者の両方でした。しかし、預金利息による利益を目的とする「外部」の貯蓄者が必要であることがすぐに明らかになりました。こうして恒久的な住宅金融組合は急速に住宅ローン銀行へと変貌し、そのような機関では常に借入者と貯蓄者の間に利害の衝突が存在しました。この運動の課題は、貯蓄者が自分たちの利益と借入者の利益が、ある程度相補的であり、対立するものではないと結論づけることができるように、この利害の衝突を解消することでした。住宅金融組合では、貯蓄者と借入者の間の利害の衝突は完全に解消されることはありませんでしたが、規制緩和によってその解消はもはや不可能となりました。住宅金融組合の経営陣は、組織に属する相当な時間と資源を費やして、可能な限り多くの資産を効果的に獲得するための計画を立てることができたようです。もしそうだとすれば、これは、政治家や会員（そしておそらく規制当局）といった外部の人間には共有されない、企業の事業や資源に関する内部専門知識を利用した、大規模なインサイダー取引と言えるだろう。経営陣が請求の機会を提示すれば、特に貯蓄者はそれを確実に掴むだろうと予想できた。経営陣が提示したインセンティブを受け入れるだけの、経済的に困窮した借り手は十分に存在した（わずかな金額を見れば、彼らが最終的にインセンティブを実質的に返済することになるだろうとわかるにもかかわらず）。（テイラー 2003 ）
相互会社から株式会社への転換を推進する経営陣は、相互会社の終焉によって株式会社（plc）型の報酬委員会による報酬基準とストックオプションが導入されたため、経営上の目標も達成した。転換する組合の経営陣に対するストックオプションは、経営上の計算において強力な要素となっているようだ。ラスムセン（1988）はこれを次のように述べている。
「…特典は（相互）銀行の規模に比例して増加するわけではありません。相互銀行が大規模である場合、あるいは転換によって資本を調達できれば成長が見込まれる場合、経営陣は転換からより多くの利益を得ますが、銀行が小規模である場合と比べて特典の損失はそれほど大きくありません。彼らの利益は新株を購入する権利にあり、新株は（米国の相互銀行の転換を例にとると）常に割安であるため、その権利は価値があります。さらに、すべての相互銀行の経営陣が無能というわけではなく、転換によって銀行はより容易に規模を拡大でき、有能な経営陣にとって価値のある役員ストックオプションを付与することができます。」
1980年頃、住宅金融組合は相互主義の擁護としてマージン優位性を活用する代わりに、市場均衡水準を基準として住宅ローン金利を設定し始めた。つまり、相互組織の利点ではなく利益の最大化を追求する銀行のような振る舞いをするようになったのである。イングランド銀行のBoxall & Gallagher（1997）によれば、次のようになる。
「…1984年から1997年の間、住宅ローン融資における銀行と住宅金融組合の『上場』金利には事実上差がなかった。この状況により、住宅金融組合の資産収益率は上場銀行と同等かそれ以上となり、配当がない状況下では準備金の急速な蓄積につながった。」
Boxall & Gallagher (1997)も指摘しているように、
「…1990年代初頭における、規制要件や将来の成長要件を超えた準備金の蓄積は、従来の相互行動理論とは相容れない。」
ルウェリン（1996）は、より直接的で皮肉な結論を導き出している。
住宅金融組合は、超過証拠金を維持して準備金を積み増す方針を採用することで、銀行の競争を促す一方で、相互扶助の長期的な存続可能性を損なった可能性がある。より皮肉な見方をすれば、一部の組合は、転換価値を高めるためだけに超過証拠金戦略を採用したのかもしれない。
これらの運営体制の中には、最終的に自らのメンバーと対立することになったものもあった。1989年の修道院の最初の大規模な改築について、ケイ（1991）は次のように述べている。
アビー組合の組合員たちが、組合の株式公開（株主所有銀行への転換）に反対運動を展開したことには、ある種の矛盾があった。彼らは、組合の経営陣が明らかに感じていなかった、組合員に対する一定の説明責任を維持しようと闘っていたのだ。当時の経営陣にとって、一部の組合員の反対意見は、政策策定において考慮に入れるべきものではなく、広報アドバイザーや法的手段を駆使して対処すべき厄介な存在に過ぎなかった。
結局、大規模な相互会社解散が相次ぎ、利益を独占しようと次々と住宅金融組合を渡り歩く投機家からの圧力もあって、相互会社としての存続を望んだ経営陣のほとんどは、1990年代後半に会員規約を改定した。一般的に採用された方法は、新規加入者が最初の数年間は解散による利益を得られないような会員規約を設けることだった。こうして短期的な利益を得る機会がなくなったことで、相互会社解散の波は2000年に終息した。
ある学術研究（Heffernan 2003 ）では、相互会社から株式会社に転換した組合の預金や住宅ローンの価格設定行動は、顧客よりも株主に有利であり、残った相互住宅金融組合は一貫してより良い金利を提供していることがわかった。[ 11 ]
バターフィル法として知られる2007年住宅金融組合（資金調達）及び相互会社（譲渡）法は、住宅金融組合が他の企業と合併する際の権限を強化するために2007年に制定された。この権限は、2009年のブリタニアと2011年のケント・リライアンスによって行使され、両社は相互会社から株式会社へと転換した。
2010年12月31日以前は、個人1人あたり、金融機関1つあたり最大5万ポンドまでの住宅金融組合への預金は、通常、金融サービス補償機構（FSCS）によって保護されていましたが、ネイションワイドとヨークシャーの住宅金融組合は、2008年後半から2009年初頭にかけて買収した組合の会員を保護するために、FSCSの条件を一時的に変更する交渉を行いました。修正された条件により、1つに合併する複数の組合の元会員は、2009年9月30日まで（後に2010年12月30日まで延長）FSCSの保護を受ける権利を複数保持することができました。したがって、（例えば）それぞれの合併時にネイションワイド、チェシャー、ダービーシャーにそれぞれ5万ポンドずつ預金していた会員は、合併後のネイションワイドの資金に対して15万ポンドのFSCS保護を維持することになります。[ 12 ] 2010年12月31日、銀行および住宅金融組合の個人預金に対するFSCSの一般限度額が85,000ポンドに引き上げられ、住宅金融組合の合併に関する経過措置が終了しました。
1989年から2000年の間に、英国の10の住宅金融組合が相互会社から株式会社に転換し、銀行になるか、より大きな銀行に買収された。[ 16 ] [ 17 ] 2008年までに、1980年代と1990年代の相互会社から株式会社への転換の波の中で株式市場に上場したすべての住宅金融組合は、従来型の銀行に売却されるか、国有化された。[ 17 ]
以下は、他の組織と合併または買収されたため、もはや独立して存在しない英国の住宅金融組合の不完全なリストです。[ 21 ]これらの組合は、商号または独自のブランドとして、依然として繁華街（またはオンライン）で活発な存在感を示している可能性があります。これは通常、ブランドが特定の評判を築き、特定の顧客を引き付けることが多く、これを引き続きうまくマーケティングできるためです。
オーストラリアでは、住宅金融組合はイギリスの方式に沿って発展しました。第二次世界大戦終結後、帰還兵の住宅需要を満たすため、返済期限付き融資モデルが復活しました。数百もの住宅金融組合が政府の初期資本で設立され、資本は政府に返還され、返済期限付き融資組合は蓄積された利息を保持しました。初期資本がすべて貸し出されると、各返済期限付き融資組合は、自己資金を再貸し出せるようになるまで、追加の初期資本を申請することができ、こうして恒久的な組合へと発展していきました。
1960年代初頭以降、その存在が広く知られていなかったため、1980年代まで、従業員は恒久的な事業所内で返済期限付きローンを利用していた。銀行に対する厳しい規制のため、住宅金融組合は1980年代のオーストラリア金融業界の規制緩和まで繁栄した。最終的に、多くの小規模な住宅金融組合は消滅したが、アドバンスやセントジョージなどの最大規模の組合は銀行の地位を獲得した。
最近の事例としては、2011年に住宅金融組合から銀行に転換したヘリテージ銀行、 2014年に転換したヒューム銀行、2015年にワイドベイ住宅金融組合がオースワイド銀行に、IMBがそれに続き、2016年にグレーター住宅金融組合がグレーター銀行に転換した例がある。住宅金融組合が銀行に転換する場合、相互会社から株式会社への転換は不要となった。
オーストラリアの住宅金融組合と他国の住宅金融組合との大きな違いの一つは、オーストラリアの住宅金融組合は有限会社として法人化することが義務付けられている点である。
現在の住宅金融組合は
1962年の住宅金融組合法により、エスワティニにおける住宅金融組合の登録が認められた。長らく同国には住宅金融組合が1つしか存在しなかったが、2019年末に2つ目の組合が登録された。
アイルランド共和国には、 20世紀半ばのピーク時には約40の住宅金融組合がありました。[ 25 ]これらの多くは非常に小規模で、アイルランドの商業銀行が住宅ローンを組成し始めると、小規模な住宅金融組合は競争力を失いました。ほとんどが合併または解散し、 First Active plcの場合は従来の銀行に転換しました。最後に残った住宅金融組合であるEBS Building SocietyとIrish Nationwide Building Society は、アイルランド金融危機の影響を受けて、2011 年に相互会社から銀行の子会社に譲渡または買収されました。
リーズ・ビルディング・ソサエティ・アイルランドとネイションワイドUK（アイルランド）は、英国に拠点を置く住宅金融組合のアイルランド支店でしたが、両社ともその後、アイルランドでの事業をすべて停止しました。
ジャマイカでは、3つの住宅金融組合が商業銀行や信用組合とほとんどの消費者金融サービスで競合している。[ 27 ]
ニュージーランドでは、住宅金融組合は1965年住宅金融組合法に基づき、住宅金融組合登録官に登録されます。[ 28 ]住宅金融組合としての登録は、単に法人として組織を設立する手続きです。資本要件が最小限であるため（20人の会員にそれぞれ1,000ニュージーランドドル以上の株式を発行し、設立時の最低株式資本総額を200,000ニュージーランドドルとする）、これはほとんど形式的なものであり、容易に達成できます。[ 29 ]
健全性監督に関して言えば、ニュージーランド国内で事業を展開する住宅金融組合と、（形式的にはニュージーランドで登録されているものの）海外で事業を展開する住宅金融組合との間には、隔たりが存在する。
住宅金融組合の登録情報および提出書類は、ニュージーランド会社登記局が保管する住宅金融組合登録簿で閲覧できます。
長年にわたり、数多くの住宅金融組合が設立された。
カントリーワイド・ビルディング・ソサエティやユナイテッド・ビルディング・ソサエティなど、一部の金融機関は1980年代から1990年代にかけて銀行に転換した。ハートランド・ビルディング・ソサエティ（カンタベリー・ビルディング・ソサエティ、サザンクロス・ビルディング・ソサエティ、その他2つの金融機関の合併により2011年に設立）は、 2012年12月17日にハートランド銀行となった。
その他の住宅金融組合は以下のとおりです。
ジンバブエでは、セントラル・アフリカ・ビルディング・ソサエティ（CABS）が、取引口座や貯蓄口座、モバイルバンキング、住宅ローン、マネーマーケット投資、定期預金、給与ローンなど、多岐にわたる金融商品とサービスを提供する大手住宅金融組合です。
他の国には、住宅金融組合に似た相互扶助組織が存在する。
ほとんどの住宅金融組合は英国の決済システムに直接加盟していなかったため、BACS規格に準拠した6桁のソートコードと8桁の口座番号を割り当てるのではなく、口座を識別するためにロール番号を使用するのが一般的だった。
近年では、住宅金融組合は決済システム内でソートコードと口座番号の割り当てを取得する傾向があり、そのためロール番号の使用は減少しています。BACSを使用する場合、参照フィールドにロール番号を入力する必要があり、住宅金融組合の一般的なソートコードと口座番号は標準のBACSフィールドに入力されます。[ 33 ]