住宅ローン詐欺

住宅ローン詐欺とは、不動産担保ローンの資金調達、購入、または保証を行うために引受人または貸し手が依拠する情報の意図的な虚偽記載、不実表示、または省略を指します。

刑事犯罪は連邦裁判所または州裁判所で起訴される可能性があり、通常は電信詐欺、銀行詐欺、郵便詐欺、またはマネーロンダリング法に基づいて起訴され、1件あたり最長30年の懲役刑が科せられます。^[1]住宅ローン詐欺の発生件数が過去数年間で増加したため、^[2]各州も住宅ローン詐欺に対する独自の罰則を制定し始めました。^[3]

住宅ローン詐欺は、消費者が貸し手の代理人に騙されたり、欺かれたりして発生する略奪的住宅ローン貸付と混同しないでください。ただし、略奪的貸付行為は住宅ローン詐欺と共存することがよくあります。

占有詐欺:これは、借り手が投資用不動産を取得するために住宅ローンを取得したいが、ローン申請書に、借り手がその不動産を主な住居またはセカンド ホームとして使用すると記載した場合に発生します。発見されなければ、借り手は通常、正当な金利よりも低い金利しか得られません。貸し手は通常、歴史的に延滞率が高い、所有者が居住していない不動産に高い金利を請求するため、貸し手は十分な資本収益を得られず、取引で予想されていたよりも損失にさらされることになります。さらに、貸し手は、投資用不動産のローンと比較して、所有者が居住している住宅に多額のローンを許可します。占有詐欺が発生すると、利益に対する税金が支払われず、さらなる詐欺につながる可能性があります。借り手が貸し手にリスクについて重大な虚偽の説明をして、より有利なローン条件を取得しているため、詐欺と見なされます。

所得詐欺:これは、借り手が住宅ローンやより高額のローンを受ける資格を得るために所得を水増しした場合に発生します。これは、いわゆる「申告所得」住宅ローン (一般に「嘘つきローン」と呼ばれる) で最もよく見られ、借り手、または借り手の承諾の有無にかかわらず借り手の代理を務めるローン担当者が、ローンを受ける資格を得るために必要な所得を検証なしに申告します。今日の住宅ローン貸し手は「申告所得」ローンを扱っていないため、所得詐欺は、借り手が雇用主発行のW-2 フォーム、納税申告書、および/または銀行口座記録を偽造または改ざんして、水増し所得を裏付ける従来の完全文書ローンで見られます。すべての貸し手は、借り手が提出した納税申告書と一致する正式な IRS トランスクリプトを取得します。ほとんどの場合、真の所得が開示されていたら借り手はローンを受ける資格がなかったため、これは詐欺と見なされます。 「住宅ローン崩壊」は、住宅価格が急騰している地域で、多数の借り手が収入を偽り、支払えない住宅を購入し、その後債務不履行に陥ったことが一因となっている。過去の問題の多くは、もはや存在しない。

雇用詐欺:これは、借り手が、存在しない会社で自営業をしていると主張したり、実在する会社で上位の役職 (マネージャーなど) に就いていると主張したりして、借り手の収入を不正に申告する正当化を行うときに発生します。

負債の開示の不履行:借り手は、ローン申請書に記載された月々の負債額を減らすために、他の不動産の住宅ローンや新たに取得したクレジットカードの負債などの債務を隠すことがあります。負債の省略は、ほとんどの住宅ローンの適格性を判断するために使用される主要な引受基準である債務対収入比率を人為的に引き下げます。借り手が、本来は融資を受けられないローンの資格を得たり、借り手の本当の負債が開示されていた場合に融資される金額よりも大きなローンの資格を得たりすることを可能にするため、詐欺と見なされます。

営利目的の詐欺:住宅ローン融資の専門家を含む複数の関係者が関与し、金銭目的で貸し手から多額の金銭を騙し取ろうとする複雑な計画。営利目的の詐欺計画には、信用報告書が利用されるダミーの借り手、対象物件の価値を故意に大幅に過大評価する不正な鑑定人、HUD 決済明細書を 2 部作成したり、決済明細書に開示されていないローン収益から支払いを行ったりする不正な決済代理人、および不動産所有者が関与することが多く、これらはすべて、不当に多額のローンを取得するための組織的な試みです。関係者は不正に得た利益を分け合い、住宅ローンは最終的に債務不履行に陥ります。その他のケースでは、ダミーの購入者が積極的に関与することなく、住宅の修理、修理および/または改修、入居者の確保、家賃の徴収、住宅ローンの支払い、物件の売却時の利益の分配を行うという主催者の約束で、世間知らずの「投資家」が計画に誘い込まれます。ローンが締結されると、主催者は姿を消し、修理も行われず、借り手も見つからず、「投資家」は、借りた金額に見合う価値のない不動産の住宅ローンの支払い義務を負うことになり、「投資家」は経済的に破綻する。発見されなければ、銀行は実際にははるかに価値の低い不動産に対して数十万ドルを貸し出す可能性があり、複数の取引を伴う大規模な計画では、銀行は不動産の価値よりも数百万ドル多く貸し出す可能性がある。複雑な米国対キンテロ・ロペス事件の詳細なケーススタディは、 3年間にわたる活動に及ぶ。+1 ⁄ 2年（ベル、2010年）。 ^[4]

鑑定詐欺:住宅の鑑定評価額が故意に過大評価または過小評価されている場合に発生します。過大評価されている場合、借り手はキャッシュアウト借り換えの形で、売り手は購入取引で、または営利目的の住宅ローン詐欺計画の主催者は、より多くのお金を得ることができます。鑑定詐欺には、差し押さえられた住宅の価格を下げるために住宅の価値を故意に過小評価する場合や、ローン変更で貸し手に住宅ローンの借入額を減らすよう詐欺的に誘導する場合も含まれます。不正な鑑定人が詐欺的な鑑定の作成に関与している場合や、Adobe Photoshopなどのグラフィック編集ツールの知識を持つ人物が既存の正確な鑑定を改変している場合があります。鑑定の独立性は現在の法律です。

キャッシュバック スキーム:取引参加者 (ほとんどの場合、借り手) にキャッシュバックを提供するために、不動産の実際の価格が違法に吊り上げられ、貸し手に開示されない「リベート」が支払われます。その結果、貸し手は過剰に貸し付け、買い手は超過分を懐に入れたり、売り手や不動産業者を含む他の参加者と分け合ったりします。このスキームでは、貸し手を騙すために鑑定詐欺が必要です。「一攫千金」の不動産専門家の講座は、収益を上げるためにこのメカニズムに大きく依存していることがよくあります。

ショットガンニング：同じ住宅に対して複数のローンを同時に取得し、その合計額が不動産の実際の価値を超える場合に発生します。^[5]これらのスキームでは、後続の住宅ローンが最初に記録された住宅ローンよりも劣後し、不動産の価値が後続の貸し手が差し押さえ物件に対して回収するのに不十分であるため、貸し手は大きな損失にさらされます。この詐欺の結果、貸し手はどの貸し手が不動産に対して優先権を持つかという問題を訴訟で争わなければならない場合があります。^[6]

ギャップを狙う:複数の信託証書または譲渡証書を連続して記録することにより、特定の資産に対して、非常に短い期間内に故意に過剰な担保権を積み重ねる手法。アメリカ合衆国で法的文書を記録する場合、信託証書が証書記録者に提出されてから、実際にデータに表示されるまでに時間差があります。証書の記録と、その後の証書記録者のデータベースへの表示の間の「ギャップを狙う」正確なタイミング手法は、犯人の欺瞞を広めるのに役立ちます。したがって、貸し手がそれぞれのローン、約束手形、証書の記録の直前に行う権利調査では、キューに同時に存在する代替担保権が誤って表示されません。犯人の目的は、すべての貸し手から資金を騙し取ることです。すべての貸し手は同時に、それぞれの信託証書が優先権を持っていると誤って信じますが、実際には優先権を持つのは 1 つだけです。この手法を利用するホワイトカラー犯罪者は、事務上の誤り、記録の不備、またはその他の煙幕の言い訳に基づいて無実を主張することが多く、このタイプの住宅ローン詐欺に内在する真の連携と意図を曖昧にしようとします。米国の法制度の構造的弱点を「ゲーム化」または悪用することは、「ショットガン」の重要な前兆であり、体系的に実行されるとホワイトカラー犯罪と見なされます。

個人情報窃盗:他人の身元を詐称し、被害者の知らないうちに、または被害者の同意を得ずにその身元を使って住宅ローンを取得する場合に発生します。これらの計画では、窃盗犯は住宅ローンの支払いをせずに姿を消します。通常、貸し手が被害者から回収しようとするまで、この計画は発覚しません。被害者は、自分の身元窃盗を立証するために多額の費用を負担することになります。

借り手に知らせずにローン申請書を偽造する: 借り手が実際にはさまざまな理由でローンの資格を満たしていない場合に、借り手に知らせずにローン申請書が偽造されます。たとえば、関係者が取引から手数料を得るなどです。ローン申請書が偽造された場合にのみビジネスが成立します。たとえば、借り手が月収 2,000 ドルと記載してローンを申請した (ただし、この収入 2,000 ドルでは借り手は資格を満たしません) が、ブローカーまたはローン担当者が収入書類を偽造し、借り手が月収 15,000 ドルを稼いでいるとローン申請書に記入します。ローンが承認され、ブローカー/ローン担当者などが手数料を受け取ります。しかし、借り手はローンの返済に苦労し、最終的にローンを返済できなくなります。

住宅ローン詐欺は、ローン取引の 1 人以上の参加者、つまり借り手、住宅ローンを組んだローン担当者、不動産業者、鑑定人、権利証またはエスクローの代理人、弁護士、または上記の詐欺グループの例のように複数の当事者によって実行される可能性があります。ほとんどの参加者は通常、取引が完了したときにのみ報酬を受け取るため、不誠実で評判の悪い関係者が借り手に詐欺を奨励したり、手助けしたりする可能性があります。

2003年、英国BBCのマネー・プログラムは、 HBOS全体にわたる組織的な住宅ローン詐欺を暴露した。マネー・プログラムは、調査中にブローカーが覆面調査員に、ロイヤル・バンク・オブ・スコットランド、ザ・モーゲージ・ビジネス、バーミンガム・ミッドシャーズ・ビルディング・ソサエティなどの自己証明住宅ローンの申請書に嘘を記入するよう助言していたことを突き止めた。^[8]

2004年、FBIは住宅ローン詐欺が蔓延し、その結果犯罪が「蔓延」し、大規模な金融危機を引き起こす可能性があると警告した。^[9] 2005年12月のFBIのプレスリリースによると、「住宅ローン詐欺は米国で最も急速に増加しているホワイトカラー犯罪の1つです。」 ^[10] 2008年3月1日から6月18日まで、FBIの全国的なおとり捜査で406人が住宅ローン詐欺で逮捕された。逮捕された人々には、幅広い住宅ローン業界の買い手、売り手、その他が含まれている。^[11]

2009年5月、米国の公法である2009年詐欺取締回復法（FERA、Pub. L.  111–21（テキスト）（PDF）、123  Stat.  1617、S. 386）が制定されました。この法律は、特に金融機関、住宅ローン詐欺、証券詐欺、商品詐欺 に関して、連邦詐欺法の刑事執行を強化するためにいくつかの措置^{[12]を講じています。}

注目すべきは、同法第 3 条が、さまざまな連邦機関における詐欺行為を検出し、訴追するための追加資金を認可したことです。具体的には、

• 司法省に1億6500万ドル、
• 郵便検査局と米国住宅都市開発省監察総監室（HUD/OIG）にそれぞれ3000万ドル^[13]
• シークレットサービスに2000万ドル
• 証券取引委員会に2100万ドル

これらの承認は、2009年10月1日と2010年10月1日に始まる連邦会計年度に対して行われ、その時点で期限が切れ、これらの機関に対して以前に承認された予算に追加されます。^[14]

• 連邦捜査局
• フィリップ E. ヒル シニア
• 英国における住宅の購入可能性
• 住宅ローン電子登録システム
• 米国の住宅バブル
• テイラー・ビーン・アンド・ウィテカー、詐欺発覚後に事業を停止した米国トップ10の住宅ローン貸付会社

• コラー、シンシア A. (2012)。「住宅業界におけるホワイトカラー犯罪：米国における住宅ローン詐欺」エルパソ、テキサス州：LFB Scholarly。ISBN 978-1593325343 
• パターソン、ローラ A.、コラー、シンシア A. コラー (2011)。「サブプライム融資による詐欺の拡散: パーフェクト ストーム」。マシュー デフレム (編) 『経済危機と犯罪 (犯罪法と逸脱の社会学、第 16 巻)』、エメラルド グループ パブリッシング リミテッド、25 ～ 45 ページ。

• 「住宅ローン詐欺: 新しく改善された貸し手は基準を厳しくしたが、詐欺師はシステムをすり抜ける新しい方法を見つけた。」、CNN Money。2008年 10 月 17 日。
• 「景気刺激策が消費者詐欺を生む」フィラデルフィア・インクワイアラー、2009年3月7日。
• 米国住宅都市開発省監察総監室による議会への半期報告書およびその他の住宅ローン詐欺情報
• FBI、住宅ローン詐欺の「蔓延」を警告、CNNインターナショナル